- Arrest van 18 juni 2012

18/06/2012 - 2009AR1585

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1

De vordering tot vernietiging van de verkoop wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden op grond van artikel 1674 BW kan enkel door de verkoper (alsook diens afstammelingen en schuldeisers) worden ingesteld, en niet door een derde.


Arrest - Integrale tekst

ARREST

Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit :

Rep. Nr. 2012/

A.R. nr. 2009/AR/1585

INZAKE VAN :

De heer X., notaris, met standplaats te,

appellant tegen een vonnis uitgesproken door de uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Brussel op 27 maart 2009,

vertegenwoordigd door Meester B. DERVEAUX loco Meester Jean GOEMAERE, advocaat te 1050 BRUSSEL, Charleroisesteenweg 138 bus 5,

1ste kamer

TEGEN :

De C.V. PROVIDENTIA, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te 1730 ASSE, Brusselsesteenweg 191, ingeschreven in het register der kruispuntbank der ondernemingen onder het nummer 0403.320.060,

geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Dirk DE GREEF, advocaat te 1731 ZELLIK, Noorderlaan 30,

SAMENVATTING

De vordering tot vernietiging van de verkoop wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden op grond van artikel 1674 BW kan enkel door de verkoper (alsook diens afstammelingen en schuldeisers) worden ingesteld, en niet door een derde.

***************************

Gelet op de stukken van de rechtspleging, inz.:

- het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel (24ste kamer), na tegenspraak uitgesproken op 27 maart 2009, bij exploot van 8 juni 2009 aan appellant betekend;

- het verzoekschrift tot hoger beroep, op 10 juni 2009 ter griffie neergelegd;

- de syntheseconclusie van appellant;

- de syntheseconclusie van geïntimeerde.

Gehoord de advocaten van partijen ter openbare terechtzitting van 14 mei 2012 en gelet op de stukken die zij neerlegden.

I. Procedure

1. Appellant stelt hoger beroep in tegen het bestreden vonnis waarbij de eerste rechter:

• voor recht zegt dat de rechtsmacht van de rechtbank is uitgeput m.b.t. de vorderingen gesteld voor en tegen oorspronkelijke eerste, tweede en derde verweerders, m.b.t. de aanwezigheid van een fout in hoofde van Providentia en m.b.t. de vraag of Providentia over de mogelijkheid beschikte om sociale woningbouw te realiseren op het litigieuze perceel;

• de vordering van Providentia gegrond verklaart in de navolgende mate;

• appellant veroordeelt tot betaling aan Providentia van 820.710,00 euro te vermeerderen met de vergoedende interest vanaf 13 mei 2003 en de gerechtelijke interest aan de wettelijke interestvoet vanaf datum uitspraak, bovenop het bedrag van 15.000,00 euro waartoe appellant reeds bij tussenvonnis (van 6 mei 2004, bij exploot van 29 juni 2005 betekend) werd veroordeeld;

• appellant tot betaling van de kosten van het geding veroordeelt;

• de debatten heropent teneinde partijen toe te laten standpunt in te nemen over de begroting van deze kosten.

2. Appellant vordert met de hervorming van het bestreden vonnis, om de oorspronkelijke vordering van geïntimeerde ongegrond te verklaren, met veroordeling van geïntimeerde tot terugbetaling van de provisionele schadevergoeding van 15.685,21 euro, op 20 augustus 2005 aan geïntimeerde betaald, vermeerderd met de moratoire interest aan de wettelijke interestvoet vanaf die datum en met alle gerechtskosten.

Het hoger beroep werd tijdig en regelmatig ingesteld en is ontvankelijk.

3. Geïntimeerde besluit tot de ongegrondheid van het hoger beroep en vordert haar gerechtskosten.

II. Relevante antecedenten

4. Bij exploot van 10 december 2003 heeft N.V. Providentia, hier geïntimeerde, een vordering ingesteld tegen partijen V., E. en C. voor de rechtbank van eerste aanleg te Brussel.

Providentia stelde dat partij V.met miskenning van haar voorkooprecht, twee onroerende goederen, zijnde twee percelen grond te Z. (Y.) had verkocht aan partijen E. en C., zulks bij verkoopakte verleden op 13 mei 2003 voor notaris X., hier appellant.

Providentia vorderde (1) voor recht te zeggen dat zij in de plaats wordt gesteld van de kopers in deze koop voor de prijs van 92.290,00 euro, (2) voor recht te zeggen dat het vonnis waarbij de indeplaatsstelling wordt ingewilligd als titel zal gelden en (3) verwerende partijen hoofdelijk, in solidum, minstens de ene bij gebreke aan de andere te veroordelen tot betaling van een provisionele schadevergoeding van 18.458,00 euro (zijnde 20 % van de verkoopprijs) en tot alle gerechtskosten.

5. Notaris X. is in het geding vrijwillig tussengekomen bij verzoekschrift neergelegd op 16 januari 2004.

6. Tussenvorderingen werden tegen de notaris ingesteld, meer bepaald een incidentele vordering van Providentia in schadevergoeding en vorderingen in schadevergoeding of in vrijwaring vanwege de verkoopster en de kopers.

7. Bij vonnis van 6 mei 2005 heeft de eerste rechter:

- de vordering tot indeplaatsstelling vervallen verklaard wegens verjaring;

- de vordering van Providentia tegen notaris X. ontvankelijk verklaard en in de hierna volgende mate gegrond;

- notaris X. veroordeeld tot betaling aan Providentia van een provisioneel bedrag van 15.000 euro;

- de incidentele vordering van de kopers E. en C. tegen notaris X. ontvankelijk en gegrond verklaard ten belope van een bedrag ex aequo et bono van 500 euro;

- de heer Linsen als deskundige aangesteld met de opdracht advies te geven over de schade geleden door Providentia door het niet kunnen realiseren van sociale woningbouw.

Dit vonnis werd aan notaris X. bij exploot van 29 juni 2005 betekend.

8. De gerechtsdeskundige legde zijn eindverslag op 19 april 2006 neer.

9. Na deskundig onderzoek vorderde Providentia de veroordeling van notaris X. tot betaling van 867.710,00 euro plus interest.

Notaris X. besloot tot de ongegrondheid van de vordering en vroeg in ondergeschikte orde te zeggen dat Providentia zelf de schade had bewerkstelligd ten belope van 99 %.

10. Bij het bestreden vonnis van 27 mei 2009 stelde de rechtbank vooreerst vast dat zij bij haar eerste vonnis van 6 mei 2004 reeds over alle vorderingen van en tegen de verkoopster en de kopers definitief uitspraak had gedaan en m.b.t. deze partijen geen rechtsmacht meer had.

Ten gronde gaat de rechtbank niet in op de stelling van notaris X. dat Providentia een eigen fout heeft begaan en overwoog dat de rechtbank bij haar tussenvonnis ondubbelzinnig had besloten "dat notaris X. als enige een fout heeft begaan, ondanks het door deze laatste in conclusies ontworpen middel gesteund op een eigen fout van (Providentia). Het geschilpunt, bestaand uit de vraag naar een mogelijke fout van (Providentia) bestaande uit het laten verjaren van de vordering tot indeplaatsstelling, werd aldus reeds definitief beslecht. De heer X. is exclusief aansprakelijk voor de schade geleden door CV Providentia."

Verder onderzoekt de rechtbank het middel van notaris X. m.b.t. de onzekerheid om het project van verkaveling en bouw van sociale woningen te kunnen realiseren. Desbetreffend oordeelt de rechtbank opnieuw dat "uit de bewoordingen van het vonnis (van 6 mei 2004) blijkt dat impliciet doch zeker werd beslist dat (Providentia) op het betrokken perceel sociale woningbouw had kunnen realiseren, zo (notaris X.) de in zijn hoofde bewezen geachte fout niet zou hebben begaan. De rechtbank drukte slechts twijfels uit over het aantal te realiseren woningen. Op dit geschilpunt werd reeds beslecht en de rechtsmacht van de rechtbank is uitgeput.

Wat de begroting van de schade betreft oordeelt de eerste rechter dat Providentia niet bewijst dat zij, bij de realisatie van het project, recht zou hebben gehad op 100 % dan wel 80 % subsidie. De waarde van de grond (928.000 euro), zoals voorgesteld door Providentia, kan volgens de eerste rechter worden aanvaard en de schade ten laste van notaris X. wordt bijgevolg begroot op 835.710 euro (na aftrek van de koopprijs) en de rechtbank veroordeelt de som van, 820.710 euro te betalen, zijnde na aftrek van de provisie van 15.000 euro toegekend bij het tussenvonnis.

11. Het eindvonnis werd op 8 juni 2009 betekend aan notaris X. die op 10 juni 2009 tijdig en regelmatig hoger beroep heeft ingesteld.

III. Bespreking

1°. Het onwettig karakter van de gevorderde schade

12. Appellant houdt voor dat de door geïntimeerde gevorderde schadevergoeding een onwettig karakter heeft nu de vordering van Providentia uitgaat van een veronderstelde waarde van de percelen die niet in proportie staat met de verkoopprijs, zodat de verkoop voor een manifest veel te lage prijs zou zijn aangegaan en de verkoopster voor meer dan 7/12den zou zijn benadeeld. De verkoop zou in deze hypothese artikel 1674 van het Burgerlijk Wetboek schenden en Providentia zou zich door de rechtsvordering een voordeel willen verschaffen dat strijdig is met een rechtsregel en niet voor vergoeding vatbaar zou zijn.

Bovendien zou het maatschappelijk doel van Providentia er niet in bestaan om winsten te maken, gebaseerd op speculatie op onroerende goederen.

Hieruit leidt appellant af dat de vordering van Providentia ongegrond is.

13. Wat de benadeling voor meer dan 7/12den betreft, werpt geïntimeerde terecht op dat de vordering tot vernietiging van de verkoop wegens benadeling op grond van artikel 1674 van het Burgerlijk Wetboek enkel door de verkoper (alsook diens afstammelingen en schuldeisers) kan worden ingesteld . Een benadeling kan niet door een derde worden ingeroepen.

De hoegrootheid van de vergoeding van de schade die Providentia lijdt wegens het niet kunnen realiseren van het bouwproject, berekend op grond van de waarde zoals geschat door de deskundige, is overigens volledig vreemd aan de prijs die de verkoopster voor de verkochte percelen heeft verkregen.

Tenslotte betreft het middel van appellant het wettige karakter van het belang van Providentia bij het instellen van haar vordering, en dus de ontvankelijkheid zelf van de vordering die een persoonlijk, rechtstreeks, actueel en rechtmatig belang vereist . Welnu, de oorspronkelijke vordering van Providentia werd bij het vonnis van 6 mei 2005 ontvankelijk verklaard en deze beslissing is op dit punt definitief (en overigens niet bestreden).

2°. Het verlies van een kans

14. Appellant voert aan dat Providentia slechts een kans op een bepaald voordeel heeft verloren en het bestreden vonnis gaat van het verkeerd standpunt uit dat Providentia op de litigieuze percelen sociale woningbouw had kunnen realiseren. Hierbij zou de eerste rechter, in de stelling van appellant, het gezag van gewijsde van het vonnis van 6 mei 2005 hebben miskend.

Volgens appellant zou de eerste rechter in zijn vonnis van 6 mei 2005 niet hebben beslist dat er meer dan een eenvoudige mogelijkheid bestond dat de kans zich zou realiseren. Het tussenvonnis impliceert niet dat Providentia met zekerheid de constructies zou kunnen optrekken of dat er alleen maar onduidelijkheid was over het aantal op te trekken constructies.

15. In het bestreden vonnis oordeelde de eerste rechter als volgt:

"(Appellant) voert aan dat het aansnijden van een woonuibreidingsgebied een bijzondere toelating vergt van het bestuur voor Ruimtelijke Ordening en stelt dat deze toelating in casu niet voorligt.

(Hij) stelt dat bijgevolg niet zeker is dat (Providentia) haar project, bestaande uit de verkaveling van de grond en de bouw van sociale woningen, had kunnen uitvoeren. Zij verwijst hiervoor naar de weigering van de verkavelingsvergunning aangevraagd door (de verkoopster) in 1994.

(Providentia) voert aan dat ook dit geschilpunt reeds werd beslecht bij tussenvonnis.

De relevante bepalingen van het tussenvonnis zijn de volgende:

Aanlegster heeft de kans gemist om een uniek perceel aan uitermate gunstige voorwaarden te kopen.

De verkoopprijs van 92.290 euro voor 89 aren komt neer op een prijs van 10,36 euro per m².

Terecht merkt aanlegster op dat de prijs voor bouwgronden in Z. minstens (en vermoedelijk zelfs meer) 100 euro per m² bedraagt.

Volgens het gewestplan is het perceel 227/M daarenboven gelegen in "woonuibreidingsgebied".

Deze zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw (artikel 5.111 KB van 28.12.1972 betreffende de inrichting en toepassing van de gewestplannen).

Het perceel 227/M heeft een oppervlakte van 59 aren 10 centiaren.

Op 59 aren 10 centiaren kunnen wellicht een twaalftal sociale woningen worden gebouwd.

Om de exacte schade te bepalen wordt overgegaan tot de aanstelling van een deskundige (...) met als opdracht: Na kennisgenomen te hebben van de uitleg hem te verschaffen door partijen en na kennis genomen te hebben van hun bundels, de waarde te bepalen van het perceel hetwelk als bouwgrond bestemd is voor sociale woningbouw gelegen te Z., zesde afdeling Y., ter plaatse "Langveld", gekadastreerd wijk nummer C nummer 227/M (oppervlakte van 59 aren 10 centiaren) zowel afzonderlijk verkocht als in diverse kavels.

Kortom de deskundige dient alle schade te bepalen die Providentia lijdt door het niet kunnen realiseren van sociale woningbouw (12tal huizen?) op het perceel nummer 227/M.

Van dit alles dient een cijfermatige begroting (te worden gegeven) van alle mogelijke schade (perceel als geheel / perceel in diverse loten) rekening houdend met het maximaal aantal sociale woningen. In dat laatste geval dient de deskundige ook de ermee gepaard gaande kosten te ramen en in mindering te brengen van de uiteindelijk weerhouden schade.

Uit de bewoordingen van het vonnis blijkt dat impliciet doch zeker werd beslist dat (Providentia) op het betrokken perceel sociale woningbouw had kunnen realiseren, zo (notaris X.) de in zijn hoofde bewezen geachte fout niet zou hebben begaan. De rechtbank drukt slechts twijfels uit over het aantal te realiseren woningen.

Ook dit geschilpunt werd reeds beslecht en de rechtsmacht van de rechtbank is reeds uitgeput."

16. De eerste rechter kon immers in zijn eindvonnis bezwaarlijk beslissen dat Providentia niet met zekerheid schade had geleden ingevolge de fout van de notaris nadat hij in het tussenvonnis had beslist:

- dat Providentia de kans heeft gemist van een aankoop op uitermate gunstige voorwaarden;

- dat het perceel 227/M gelegen is in woonuibreidingsgebied en uitsluitend bestemd is voor groepswoningbouw;

- dat gelet op de oppervlakte er wellicht een twaalftal sociale woningen konden worden opgetrokken;

- dat een deskundig onderzoek bevolen wordt om de exacte schade van Providentia te bepalen, de waarde te bepalen van gezegd perceel hetwelk bestemd is voor sociale woningbouw, kortom alle schade te bepalen die Providentia lijdt door het niet kunnen realiseren van sociale woningbouw (12tal huizen?).

De eerste rechter was gehouden door hetgeen in het tussenvonnis van 6 mei 2005 was beslist en het hof, bij gebrek aan hoger beroep tegen dit vonnis, kan evenmin hierop terugkomen. Het staat dus vast dat Providentia ingevolge de fout van de notaris bij het miskennen van het voorkooprecht van geïntimeerde, schade heeft geleden. Deze schade is geenszins hypothetisch maar de eerste rechter had wel een twijfel met betrekking tot het aantal woningen te realiseren op het perceel. De deskundige heeft aan zijn verslag (bijlagen 4 en 5) twee verkavelingsvoorstellen bijgevoegd met respectievelijk 16 en 12 loten en hij benadrukt dat er meerdere varianten mogelijk zijn .

Het tussenvonnis beslist weliswaar dat er op het perceel wellicht een twaalftal sociale woningen (kunnen) worden gebouwd maar het woord "wellicht" slaat op het aantal woningen en niet op de realisatie van het project. De omschrijving van de opdracht van de deskundige ("alle schade te bepalen die Providentia lijdt door het niet kunnen realiseren van sociale woningbouw [12tal huizen?]") bevestigt dit besluit.

Het hoger beroep is op dit punt ongegrond.

17. Appellant voert verder aan dat de voorwaarden om te kunnen bouwen niet vervuld zijn, met name (1) dat zij subsidies diende te bekomen om te kunnen aankopen en de werken te financieren en (2) dat zij een stedenbouwkundige vergunning moest verkrijgen.

Providentia beroept zich vooreerst op het gunstig "advies sectorarchitect bij verwerving" van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, mevrouw L. A. d.d. 23 juni 2003. Het advies luidt: "Betreft strategische grondaankoop. Deels woningbouwgebied en verkoopprijs slechts 10,38 euro / m². Aan de straatkant alleen kunnen al minstens 8 woningen gerealiseerd worden."

Bovendien haalt Providentia het eindadvies van de afdelingshoofd Coördinatie & Controle van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, de heer Michel, "inzake het opportuniteitsonderzoek voor subsidiëring van het project te Z. (Y.), "Kruisstraat", Initiatiefnemer Providentia te Asse" .

Geïntimeerde leidt terecht uit deze stukken af dat er geen redelijke twijfel kon bestaan wat het toekennen van subsidiëring van de aankoop van de gronden betreft, waarna een afzonderlijk dossier zou worden ingediend m.b.t. de bouw van de sociale woningen.

Providentia kan uiteraard geen effectieve verkavelingsvergunning noch stedenbouwkundige vergunningen voorleggen maar om de eenvoudige reden dat zij geen gelegenheid kreeg om het project te realiseren. Gelet op de stedenbouwkundige bestemming van het goed en de beoogde realisatie van groepswoningbouw kan er echter geen redelijke twijfel bestaan dat Providentia de nodige vergunningen zou hebben verkregen.

Een verkavelingsaanvraag door de vorige eigenaar, mevrouw V., werd weliswaar bij besluit van 2 augustus 1994 geweigerd maar deze aanvraag beoogde de verdeling van het perceel in drie loten, met een breedte van +/- 19 meter en een diepte van 50 meter, met aan de rechter zijde van de perceelgrens een doorgang van +/- 4 meter naar het resterend achterlot. Deze aanvraag paste echter niet gelet op de stedenbouwkundige bestemming. De deskundige schrijft dienaangaande:

"Aangezien het perceel gelegen is in woonuitbreidingsgebied komt het ingeval van sociale woningbouw wel in aanmerking voor verkaveling en kan de volle oppervlakte benut en verkaveld worden".

Het middel van appellant aangaande de onzekerheid van de schade wegens niet vervulling van de vermelde voorwaarden, is dus onterecht.

18. Het onderdeel van het bestreden vonnis waarbij de eerste rechter oordeelde dat Providentia geen eigen fout heeft begaan wordt niet meer door appellant betwist.

19. De eerste rechter heeft op oordeelkundige wijze en om de motieven in het bestreden vonnis die het hof de zijne maakt, de schade in hoofde van Providentia begroot op 928.000 euro, waarvan af te trekken de koopprijs van de grond (92.290,00 euro), enerzijds, en de bij het tussenvonnis toegekende provisie van 15.000 euro, anderzijds.

De eerste rechter kende bovendien vergoedende interest aan de wettelijke rentevoet. Geïntimeerde heeft recht op integrale schadevergoeding. Het hof oordeelt dat de begrote vergoeding, vermeerderd met deze interest vanaf 13 mei 2003, de integrale vergoeding van de schade weergeeft, gelet op de vertraagde vergoeding van de schade en de muntontwaarding.

Deze interest wordt terecht toegekend vanaf 13 mei 2003, datum waarop de schade in hoofde van geïntimeerde is ontstaan, ook al werd zij op latere datum door de deskundige geschat.

Gelet op de complexiteit van de zaak staat geen fout vast in hoofde van geïntimeerde in het benaarstigen van het geding, noch in eerste aanleg noch voor het hof.

20. De gerechtskosten

De gerechtskosten worden ten laste gelegd van appellant als in het ongelijk gestelde partij.

Partijen begroten terecht hun rechtsplegingsvergoeding op het basistarief zoals vastgesteld bij artikel 2 van het K.B. van 26 oktober 2007 tot vaststelling van het tarief van de rechtsplegingsvergoeding bedoeld in art. 1022 van het Gerechtelijk Wetboek en tot vaststelling van de datum van inwerkingtreding van de art. 1 tot 13 van de wet van 21 april 2007 betreffende de verhaalbaarheid van de erelonen en de kosten verbonden aan de bijstand van de advocaat.

Het basisbedrag bedraagt na indexatie 16.500 euro.

OM DEZE REDENEN,

HET HOF,

Rechtsprekende na tegenspraak,

Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken;

Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond.

Veroordeelt appellant in de gerechtskosten van het hoger beroep, begroot in hoofde van geïntimeerde op euro 16.500 euro rechtsplegingsvergoeding.

Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op

19/06/2012

waar aanwezig waren en zitting hielden :

Evrard JANSSENS DE BISTHOVEN, Raadsheer,

bijgestaan door Viviane DE VIS, Griffier.

V. DE VIS E. JANSSENS DE BISTHOVEN

Vrije woorden

  • I. Artikel 1674 BW.Verkoop van een onroerend goed. Bedingen van een te geronde prijs (artkel 1658 BW) "Vernietiging" van de koop uit hoofde van benadeling voor meer dan zeven twaalfden (art. 1674 BW). Vordering voorbehouden aan de verkoper; de vordering kan niet door derden worden ingesteld. II. Artikel 1382 BW. Schade: verlies van een kans.