- Arrest van 26 juni 2012

26/06/2012 - 2011AR2246

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1

Op elke contractant rust de verplichting om voldoende informatie in te winnen; doet hij dat niet, dan is zijn dwaling niet verschoonbaar.


Arrest - Integrale tekst

ARREST

Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit :

Rep. Nr. 2012/

A.R. nr. 2011/AR/2246

INZAKE VAN :

1) De heer R. V.,

2) Mevrouw H. K.,

samenwonende te 3350

appellanten tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te A. van 23 juni 2011,

vertegenwoordigd door Meester Jan STIJNS, advocaat

1ste kamer

TEGEN :

1) De heer Z., notaris, met kantoor te

eerste geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Renate SEVENS, loco Meester Th. HOSCHET, advocaten

2) De naamloze vennootschap ING BELGIE,

tweede geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Vincent COIGNIEZ, advocaat

3) De B.V.B.A. PLAFOTEX, vertegenwoordigd door Meester Johan MOMMAERTS, Meester Dirk DE MAESENEER en Meester Steven NYSTEN, in hun hoedanigheid van curator over het faillissement,

derde geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Eva DE LEEUW, advocaat

4) De naamloze vennootschap IMMOMANDA, ,

vierde geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Vincent COIGNIEZ, advocaat

Verbintenissen. Vordering tot nietigverklaring van notariële akten (hypotheekvestiging en hypothecaire volmacht). Wilsgebreken. Dwaling. Verschoonbaarheid? Criterium van een normaal redelijke persoon in gelijkaardige omstandigheden. Informatieplicht van de partijen bij een contract.

Op elke contractant rust de verplichting om voldoende informatie in te winnen; doet hij dat niet, dan is zijn dwaling niet verschoonbaar.

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

(...)

I. Procedure

1. Appellanten stellen hoger beroep in tegen het bestreden vonnis dat hun oorspronkelijke vordering, ingesteld bij dagvaarding van 26 maart 2010, ongegrond verklaart en hen veroordeelt tot betaling van de gerechtskosten.

2. Appellanten vorderen met de hervorming van het bestreden vonnis, om hun oorspronkelijke vordering gegrond te verklaren, desgevallend na de heer E.als getuige te hebben opgeroepen en gehoord over bepaalde feiten (zie hierna), en dienvolgens in hoofdorde, te zeggen voor recht dat de authentieke akten met repertoriumnummers 272 en 273 verleden voor notaris Z. nietig zijn op grond van bedrog in hoofde van ING, minstens op grond van verschoonbare dwaling in hoofde van appellanten.

In ondergeschikte orde vorderen appellanten notaris Z. te veroordelen tot betaling aan hen van een schadevergoeding van 250.000 euro provisioneel en een deskundige aan te stellen met als opdracht de totale schade te ramen die appellanten hebben geleden door de fout van de notaris tengevolge van het verschil in de clausules van de verkoopcompromis enerzijds en deze van de verleden aktes anderzijds.

Appellanten vragen tot slot geïntimeerden te veroordelen tot betaling van alle kosten.

Het hoger beroep werd tijdig en regelmatig ingesteld en is ontvankelijk.

3. Eerste, tweede en vierde geïntimeerden besluiten tot de ongegrondheid van het hoger beroep en tot de veroordeling van appellanten tot alle gerechtskosten.

4. De curatoren van BVBA Plafotex verklaren zich naar de wijsheid van het hof te gedragen.

II. Relevante feitelijke gegevens

5. Appellanten zijn eigenaar van een onroerend goed bestaande uit vijf percelen grond, gelegen te Y., derde afdeling - Orsmaal Gussenhoven, gekadastreerd onder wijk B, deel van de nummers 548/F, 549/G en 549/K, voor een totale oppervlakte van 11 aren, 17 centiaren, afgebeeld onder loten 1 tot 5 op een plan opgesteld door landmeter Roger Daenen te Tienen op 21 november 2005.

Zij kwamen in contact met BVBA Plafotex, met zetel te Tienen, om op dit terrein een project op te starten voor de "bouw van vijf pastorijwoningen".

Een eerste onderhandse overeenkomst werd in 2005 ondertekend met BVBA Plafotex waarbij overeengekomen werd:

De eigenaars verlenen hierbij het recht van opstal aan Plafotex bvba (bouwheer) om op het hierna beschreven onroerend goed 5 eensgezinswoningen te realiseren en deze te verkopen. In ruil hiervoor en overeenkomstig de huidige waarde krijgen de eigenaars van het perceel één volledig afgewerkte woning met garage en tuin, afgewerkt volgens het lastenboek van de bouwheer.

Het goed maakte het voorwerp van een stedenbouwkundige vergunning uit, verleend op 8 mei 2005, en een verkavelingsvergunning verleend op 20 februari 2006.

6. Appellanten sloten op 26 juni 2006 een onderhandse "verkoopovereenkomst" af met de BVBA Plafotex, vertegenwoordigd door haar zaakvoerder F. E., waarbij zij voor de termijn van 50 jaar, een opstalrecht verleenden op loten 2 tot 5. In ruil hiervoor (vergoeding of canon) verbond Plafotex zich ertoe op lot nummer 1 ("uiterst links zoals afgebeeld op de plannen"), "een woning (te) bouwen volgens het lastenboek, geparafeerd door alle partijen". Alle kosten voor deze bouw zouden ten laste vallen van de opstalhouder Plafotex.

Partijen kwamen overeen dat de werken op 1 juli 2006 zouden starten en vermoedelijk 12 maanden zouden belopen (lastenboek, p. 11).

Op 4 juli 2006 maakte deze transactie het voorwerp van een authentieke akte uit, met repertoriumnummer 271, verleden voor notaris Z. te X..

7. Twee andere authentieke akten werden op dezelfde datum voor notaris Z. opgesteld, meer bepaald:

- de akte met repertoriumnummer 272, waarbij aan Plafotex een kredietverhoging werd toegestaan van 25.000 euro (boven de vroegere kredieten van 87.000 euro ) en waarbij ING België gemachtigd werd om een hypothecaire inschrijving te nemen op de onroerende goederen te Y., voor het bedrag van 25.000 euro in hoofdsom; bij deze akte zijn appellanten opgetreden om een bijzondere hypotheek te verlenen op hun goed (loten 1 tot en met 5 op het plan) "tot waarborg van alle bedragen die ten gevolge van het totale krediet aan de bank zouden verschuldigd zijn";

- de akte met repertoriumnummer 273, waarbij appellanten samen met Plafotex een hypothecaire volmacht hebben verleend aan de NV Immomanda om ten verzoeke van de bank een hypotheek te vestigen op de op te richten pastorijwoningen, tot zekerheid van alle bedragen die Plafotex als kredietnemer van de bank zou verschuldigd zijn voor een bedrag van 575.000 euro in hoofdsom.

8. Bij authentieke akte van 22 februari 2008, verleden voor notarissen T. en M. te A. werd, in uitvoering van de laatste twee akten, effectief hypotheek gevestigd ten gunste van de bank op de onroerende goederen te Y. (loten 1 tot 5), tot zekerheid van de door Plafotex verschuldigde sommen van 575.000 euro in hoofdsom.

9. Kort daarop is gebleken dat Plafotex het project niet zou kunnen realiseren.

Appellanten hebben de opstalovereenkomst met Plafotex bij aangetekend schrijven van 17 maart 2008 opgezegd met toepassing van artikel 8 van de notariële akte van 4 juli 2006 nummer 271 (algemene voorwaarden, p. 9-10).

ING België heeft bij aangetekende brief van 4 april 2008 de kredieten opeisbaar gesteld met toepassing van artikel 8 van haar algemeen reglement der kredieten, met aanzegging aan appellanten bij brief van 8 april 2008.

Het faillissement van BVBA Plafotex werd op 12 november 2008 uitgesproken.

De procedure van uitvoerend onroerend beslag werd opgestart:

- betekening op 12 september 2008 van een exploot van bevel voorafgaand aan uitvoerend onroerend beslag, met aanzegging aan appellanten;

- betekening op 22 oktober 2008 van een exploot van uitvoerend beslag op onroerend goed;

- beschikking van 21 april 2009 van de beslagrechter te A. (aanstelling van notaris I. te B. met toepassing van artikel 1580 van het Gerechtelijk Wetboek);

- beschikkingen van 23 september 2009 en opnieuw van 4 maart 2010 van de beslagrechter (verlenging van de aanstellingstermijn met toepassing van artikel 1587 van het Gerechtelijk Wetboek).

10. Op 7 april 2010 hebben appellanten dan verzet aangetekend tegen het uitvoerend beslag, na huidige vordering bij dagvaarding van 26 maart 2010 te hebben ingesteld. De beslagrechter heeft de zaak naar de rol verzonden in afwachting van de behandeling ten gronde over de titels die als basis dienen voor het beslag.

III. Bespreking

1°. Vraag tot wering uit de debatten (...)

2°. Vordering tot nietigverklaring van de notariële akten

12. Deze vordering van appellanten betreft dus de nietigverklaring van de authentieke akten met repertoriumnummers 272 en 273 verleden voor notaris Z. op 4 juli 2007 met betrekking tot de hypothecaire kredietopening, enerzijds, en de lastgeving tot het verlenen van een hypotheek, anderzijds, en zulks wegens bedrog in hoofde van ING, minstens van verschoonbare dwaling in hoofde van appellanten.

13. Appellanten vragen de heer E.als getuige op te roepen teneinde het bewijs te leveren van "het feit dat hij de ondertekening van de authentieke aktes van 4 juli 2006 (...) heeft bijgewoond en dat hij verklaart dat (appellanten) noch door de notaris, noch door ING werden ingelicht omtrent de inhoud van de authentieke aktes d.d. 4 juli 2006, die nochtans verschilde van hetgeen oorspronkelijk werd overeengekomen en die ertoe geleid heeft dat (appellanten) onwetend de hypotheek hebben laten vestigen op de volledige grond en opstallen (dus alle loten) en niet enkel op de opstallen van loten 2 t.e.m. 5, en dit voor alle kredieten van de BVBA Plafotex (in totaal zo'n 660.000 euro) en niet enkel voor het krediet van 25.000 euro voor het project van de pastorijwoningen".

Het feit, zoals hierboven omschreven, wordt niet bevestigd door de verklaring van 12 november 2009 (stuk 12 van appellanten) die de heer E. ondertekend heeft.

De akte van hypothecaire kredietopening met repertoriumnummer 272 vermeldt onder artikel 10:

"De comparanten bevestigen tevens dat de instrumenterende notaris hen naar behoren heeft ingelicht over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit onderhavige akte en hun op een onpartijdige wijze raad heeft verstrekt."

Beide akten met repertoriumnummer 272 en 273 benadrukken bovendien expliciet dat de akten (door de notaris) integraal voorgelezen en toegelicht werden.

In zover appellanten vragen te kunnen bewijzen dat zij niet werden ingelicht over de inhoud van de notariële akten dan wanneer in de akten wordt bepaald dat de notaris wel degelijk uitleg naar behoren heeft gegeven, heeft de eerste rechter terecht de getuigenverklaring afgewezen nu geen bewijs door getuigen tegen en boven de inhoud van de akten toegelaten is (artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek).

Het verhoor van de heer E.i, voormalige zaakvoerder van BVBA Plafotex, is bovendien niet opportuun gelet op zijn persoonlijke betrokkenheid bij het falen van het bouwproject en het uitvoerend beslag op het onroerend goed van de appellanten. Uit de zeer laattijdige verklaring d.d. 12 november 2009, zijnde in tempore suspecto, ondertekend door de heer E. blijkt ook al dat hij de bank o.m. verwijt door haar houding onderhandelingen met potentiële kopers van het onroerend goed te hebben laten mislukken zodat hij geen voldoende garanties van objectiviteit en onpartijdigheid vertoont.

14. Appellanten houden voor dat bedrog werd gepleegd wegens "aanwending van kunstgrepen, zoals het verschaffen van onjuiste of onvolledige informatie door leugens of misleidende verklaringen of het bedrieglijk stilzwijgen van informatie".

Meer bepaald zou ING hen "doelbewust niet (hebben) geïnformeerd over het feit dat:

(1) zij zich borg stelden voor de volledige grond (alle loten), en niet enkel loten 2 t.e.m. 5;

(2) zij zich borg stelden voor alle kredieten van de BVBA Plafotex (660.000 euro), en niet enkel het krediet geopend met het oog op de bouw van de pastorijwoningen (25.000 euro)"

Dergelijke zware beschuldigingen t.a.v. de bank vereisen toch ernstige bewijzen, wat appellanten te dezen nalaten te leveren.

Appellanten hebben de akte van hypothecaire kredietopening met repertoriumnummer 272 ondertekend waarin duidelijk staat uiteengezet:

"Zijn hier tussengekomen, de heer en mevrouw... (appellanten).

Zij verklaren volkomen kennis te hebben van wat voorafgaat, evenals van het reglement, waarmede zij verklaren in te stemmen.

Tot waarborg van alle bedragen die ten gevolge van het totale krediet aan de bank zouden verschuldigd zijn, verklaren voormelde (appellanten) en de kredietneemster ten voordele van de bank die aanvaardt, een bijzondere hypotheek te verlenen (...) (...) in te schrijven in de rang bepaald in het volgens artikel 5 en voor de daarin aangegeven bedragen (= 25.000 euro in hoofdsom + 10 % aan interest en kosten), op de hierna beschreven onroerende goederen (...).

BESCHRIJVING VAN DE GOEDEREN

Gemeente Y. - derde afdeling - O.-G.

Percelen grond, met vijf nog op te richten pastorijwoningen op en met grond en aanhorigheden, (...) voor een totale oppervlakte van 11 aren zeventien centiaren, zoals afgebeeld onder loten 1 tot en met 5 op het plan opgesteld door beëdigd landmeter-expert Roger Daenen te Tienen op 21 november 2005 dat aan de akte van vestiging van een recht van opstal, heden verleden voor ondergetekende notaris en over te schrijven, gehecht zal blijven (onderstrepingen door het hof).

Deze bepalingen worden overgenomen in de akte van lastgeving tot het verlenen van hypotheek met repertoriumnummer 273 en er wordt benadrukt dat appellanten aan Immomanda de macht geven om hypotheek te vestigen "tot zekerheid van alle bedragen die ten gevolge van het totale krediet aan de bank zouden verschuldigd zijn (...) maar slechts ten bedrage van een totale som van 575.000 euro in hoofdsom en van een som van 57.500 euro" (aan interest en kosten).

De akte met repertoriumnummer 273 herneemt de volledig hierboven vermelde beschrijving van de goederen. Appellanten verklaren opnieuw volledige kennis te hebben van het Algemeen Reglement van ING.

Een eenvoudige lezing van de heldere akten die een geheel vormen volstaat om uit te sluiten dat een normaal aandachtige en redelijke partij die voor de notaris verschijnt om hypotheek op zijn onroerend goed te verlenen, niet zou beseffen dat de hypotheek slaat op alle loten 1 tot en met 5 volgens een gekend plan en voor de totale oppervlakte van het onroerend goed, en niet uitsluitend op loten 2 tot 5, enerzijds, en dat deze hypotheek zal gelden tot waarborg van alle bedragen die ten gevolge van het totale krediet aan de bank zouden verschuldigd zijn voor de totale vermelde som, en niet alleen voor de som van 25.000 euro, anderzijds.

De akten werden integraal voorgelezen en de notaris heeft partijen ingelicht over de duidelijk geformuleerde inhoud van de akten.

Het is volkomen ongeloofwaardig dat appellanten in de veronderstelling waren dat de hypotheek niet verleend was op lot 1 en dat zij het ware voorwerp van de zekerheid zouden onderschat hebben. Deze stelling is bovendien onverenigbaar met het uitblijven van ieder onmiddellijk protest vanwege appellanten na kennisname van de exploten van uitvoerend onroerend beslag (zie randnummer 9).

15. Appellanten beweren bovendien ten onrechte slechts een hypothecaire waarborg te hebben willen verlenen m.b.t. het krediet geopend met het oog op de bouw van de pastorijwoningen, zijnde 25.000 euro, dan wanneer de kosten van dit project (en de door de bank te financieren kostprijs) veel hoger liggen en, meer bepaald, 600.000 euro bedragen. ING bevestigt bij haar kredietbrief van 18 februari 2008 het krediet van BVBA Plafotex te verhogen waarbij 600.000 euro wordt aangewend voor het "project Y.". In werkelijkheid heeft BVBA Plafotex dit bedrag van 600.000 euro ook volledig opgenomen zoals blijkt uit de brief van kredietopzegging van de bank d.d. 7 april 2008. Het is onvoorstelbaar dat appellanten zouden hebben kunnen geloven dat een bouwproject van vijf eensgezinswoningen maar 25.000 euro zou kosten.

Ten onrechte stellen appellanten dat ING handig gebruik zou hebben gemaakt hebben van de situatie om zich zekerheid te verschaffen voor alle kredieten die de BVBA Plafotex bij haar had lopen. De waarborg was effectief beperkt tot het bouwproject van de pastorijwoningen te Y.. De totale schuld van BVBA Plafotex bedroeg een veel hoger bedrag.

Het wordt dus niet aangetoond dat appellanten op enigerlei wijze misleid werden aangaande de draagwijdte van hun verbintenissen en evenmin dat ING listige kunstgrepen zou hebben aangewend, quod non.

16. Om dezelfde motieven kan het hof mutatis mutandis de stelling van appellanten m.b.t. de beweerde verschoonbare dwaling bij het sluiten van de overeenkomst onmogelijk bijtreden.

Het wordt niet aangetoond dat appellanten in de verkeerde veronderstelling waren dat de hypotheek enkel gevestigd was tot zekerheid van 25.000 euro en dat lot nummer 1 niet door hypotheek belast was.

De beweerde dwaling zou te dezen bovendien niet verschoonbaar zijn. Een normaal redelijke persoon zou immers in gelijkaardige omstandigheden en na kennisname van de duidelijke inhoud van de akten - wat appellanten niet betwisten - niet hebben gedwaald. Op elke contractant rust de verplichting om voldoende informatie in te winnen; doet hij dat niet, dan is zijn dwaling niet verschoonbaar .

De vordering tot nietigverklaring van de notariële akten is bijgevolg ongegrond.

3°. Ondergeschikte vordering tegen de notaris

17. In ondergeschikte orde vorderen appellanten de veroordeling van notaris Z. tot betaling van schadevergoeding wegens schending van zijn raadgevingsplicht.

Appellanten verwijten aan de notaris dat hij in gebreke bleef te voldoen aan zijn raadgevingsplicht, meer bepaald aan zijn informatie- en voorlichtingsplicht.

Zij stellen zonder meer dat het zou "vaststaan" dat zij, in tegenstelling tot wat zij formeel bevestigden, onvoldoende geïnformeerd werden bij hun toestemming tot hypotheekverlening op hun eigendommen. De enige omstandigheid dat het bouwproject is mislukt en dat de bank tot uitvoerend beslag overgaat van de in hypotheek gegeven goederen volstaat echter niet om dergelijke fout aan te tonen.

Het is geenszins onlogisch of ongerijmd dat appellanten een opstalrecht aan Plafotex verleenden op loten 2 tot 5 en in ruil hiervoor de oprichting van een gelijkaardige pastorijwoning op lot 1 verkregen, enerzijds, en dat zij een hypotheek op de gehele grond (alle loten) verleenden ten voordele van de bank die het gehele project zou financieren, inclusief de bouw van de woning van appellanten op lot nummer 1, anderzijds. Een dergelijke operatie is op zich niet noodzakelijk onevenwichtig en af te raden.

Zoals hierboven uiteengezet blijkt uit niets dat appellanten in de veronderstelling waren dat er alleen hypotheek werd gevestigd op de opstallen op loten 2 tot en met 5 en niet op de (onder)grond van het gehele goed, lot 1 inclusief.

De bewering van appellanten dat zij nog vlak voor de ondertekening van de akten in aanwezigheid van ING en Plafotex, nog uitdrukkelijk de notaris hebben gevraagd of hun (toekomstige) woning op lot 1 geen gevaar kon lopen en dat de notaris hen op dit punt heeft gerustgesteld, is volkomen onbewezen en zelfs ongeloofwaardig.

Het staat ten slotte niet vast dat de financiële toestand van de BVBA Plafotex op 4 juli 2006 objectief zorgwekkend was en dat de notaris hiervan op de hoogte was of diende te zijn.

Een schending van artikel 9 § 1, lid 3, van de Organieke wet op het Notarisambt van 25 Ventôse Jaar XI wordt dan ook niet aangetoond. De ondergeschikte vordering tot schadevergoeding is bijgevolg ongegrond.

Het hoger beroep is ongegrond.

(...)

OM DEZE REDENEN,

HET HOF,

Rechtsprekende na tegenspraak,

Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken;

Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond.

Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op

26/06/2012

waar aanwezig waren en zitting hielden :

Astrid DE PREESTER, Voorzitter,

Evrard JANSSENS DE BISTHOVEN, Raadsheer,

Marc DEBAERE, Raadsheer,

bijgestaan door Viviane DE VIS, Griffier.

Vrije woorden

  • Dwaling.Verscoonbaarheid: criterium