- Arrest van 4 februari 2013

04/02/2013 - 2011AR836

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1

In de gegeven omstandigheden staat vast dat artikel 101 Bodemdecreet hier werd miskend. Dat de verkoopovereenkomst werd aangegaan onder opschortende voorwaarden (het verkrijgen van een bouwvergunning en het verlijden van de akte houdende de statuten van het gebouw), verandert daaraan niets.

Een overeenkomst waarbij verbintenissen zijn aangegaan onder opschortende voorwaarden bestaat immers hangende de voorwaarden, ook is de uitvoering van de verbintenissen opgeschort (vgl. Cass. 5 juni 1981, Arr. Cass. 1980-81, 1157). Bijgevolg zijn de appellanten, overeenkomstig artikel 116, §1 Bodemdecreet, in principe ertoe gerechtigd de nietigheid te vorderen van de onderhandse verkoopovereenkomst.

Uit niets blijkt meer bepaald dat de appellanten zouden hebben verzaakt aan de nietigheidsvordering. Dat is alvast niet gebeurd in de notariële verkoopakte, aangezien die nooit werd verleden. En ook en zelfs al wordt aangenomen dat een verzaking aan de nietigheidsvordering buiten de hypothese en de vorm bepaald door artikel 116, §1 Bodemdecreet niet uitgesloten is (vgl. Cass. 25 maart 2011, www.cass.be), dan nog moet worden vastgesteld dat hier de verzaking door de appellanten aan de nietigheidsvordering niet wordt bewezen.

Aan een verzaking aan de nietigheidsvordering wegens ontbreken van een bodemattest, zonder dat degene die verzaakt op dat ogenblik in het bezit is van het bodemattest, kan geen gevolg worden gehecht. Dat volgt uit het cumulatief karakter van de beide voorwaarden bedoeld bij artikel 116, §1, tweede lid Bodemdecreet.

Uit artikel 101 Bodemdecreet volgt dat de decreetgever de bedoeling had dat reeds in het stadium van de onderhandse verkoopakte de inhoud van het bodemattest zou worden ingevoegd in de verkoopakte, dit niet alleen om de verwerver te beschermen tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond, maar eveneens om hem te vrijwaren tegen iedere schade ingevolge laattijdige mededeling.

De decreetgever bepaalde hierbij uitdrukkelijk dat de verwerver de verzaking aan de nietigheidsvordering in de authentieke akte kan laten vaststellen, wat impliceert dat de verwerver hiertoe niet verplicht kan worden en in beginsel de nietigheid van de onderhandse akte kan vorderen zonder dat dit daarom misbruik uitmaakt (vgl. Cass. 24 juni 2010, www.cass.be).

Een nietig contract wordt geacht nooit te hebben bestaan. Derhalve zijn de partijen ertoe gehouden over te gaan tot wederzijdse

teruggave van hetgeen zij reeds ontvangen hebben in uitvoering van de nietige overeenkomst.


Arrest - Integrale tekst

2011/AR/836

1. W. D. S., tandarts, wonende te ...;

2. F. A., tandarts, wonende te ...;

3. BVBA TANDARTSEN D S - A, met vennootschapszetel gevestigd te

appellanten,

alle vertegenwoordigd door mr. Elke Volckaert, advocaat te 9000 Gent, Koning Albertlaan 128;

tegen het vonnis van de 2e B kamer van de rechtbank van eerste aan-

leg te Antwerpen van 11 februari 2011, aldaar gekend onder nr. A.R. 10/2969/A;

tegen:

1. NV WATERSTEEN VILVOORDE, met vennootschapszetel gevestigd te 2550 Kontich, Keizershoek 350A en ingeschreven in de kruispunt-bank der ondernemingen onder nr. 0875.795.380;

2. NV WESTPOORT, met vennootschapszetel gevestigd te 2550

Kontich, Keizershoek 350A en ingeschreven in de kruispuntbank der ondernemingen onder nr. 0404.674.003;

geïntimeerden,

beide vertegenwoordigd door mr. Roel Augustyns, advocaat te 2000 Antwerpen, Leopoldplaats 10;

* * * * *

1. De feiten

De feitelijke gegevens die aan het geschil ten grondslag liggen, kunnen worden samengevat als volgt:

- op 9 augustus 2008 ondertekenen de appellanten (de eerste en de tweede appellant(e) voor 30%, de derde appellante voor 70%) met de geïntimeerden (respectievelijk erfpachthouder en eigenaar) een onderhandse verkoopovereenkomst met betrekking tot een appar-tement 5DM in de nog op te richten residentie Cantecleer te ..., tussen de ... en de ...; een voorschot van 25.465,30 EUR wordt door de

appellanten betaald; de aanvang van de werken wordt voorzien op

30 april 2009;

- de start van de werken blijft uit;

- bij brief van 13 januari 2010 van hun raadsman stellen de appellanten de geïntimeerden dientengevolge in gebreke en maken zij aanspraak op ontbinding van de overeenkomst met terugbetaling van het voor-schot en toekenning van bijkomende schadevergoeding.

2. De voorafgaande rechtspleging

2.1. Bij het bestreden vonnis op 11 februari 2011 op tegenspraak

verleend door de 2e B kamer van de rechtbank van eerste aanleg te

Antwerpen:

- worden de wederzijdse vorderingen van de partijen ontvankelijk ver-klaard;

- wordt de hoofdvordering van de appellanten ongegrond verklaard;

- wordt de tegenvordering van de geïntimeerden als volgt gegrond ver-klaard:

- worden de appellanten veroordeeld om binnen de zes weken na

de betekening van het vonnis te verschijnen voor notaris F. Lens te

Vilvoorde, na daartoe minstens vijftien dagen vooraf bij aangetekende brief te zijn uitgenodigd, teneinde de notariële verkoopakte te ver-lijden van de overeenkomst van 9 augustus 2008;

- wordt notaris J.L. Peêrs te Vilvoorde aangesteld met vertegenwoordigingsbevoegdheid;

- en worden de appellanten solidair veroordeeld tot betaling aan de ge-intimeerden van het bedrag van 129.084,61 EUR, vermeerderd met de gerechtelijke intrest vanaf 7 juni 2010;

- worden de appellanten veroordeeld tot de gedingkosten;

- en wordt het meer- en/of anders gevorderde afgewezen.

2.2. Bij hun op 17 maart 2011 ter griffie neergelegd "verzoekschrift

hoger beroep" tekenen de appellanten hoger beroep aan tegen het hier-boven bedoelde vonnis van 11 februari 2011.

2.3. De zaak werd vastgesteld bij toepassing van artikel 747, §2, derde lid Ger. W. en behandeld op de terechtzitting van 19 november 2012.

3. De standpunten in hoger beroep

3.1. Naar luid van hun op 27 juni 2012 ter griffie neergelegde "synthese-beroepsconclusie d.d. 26.06.2012" vragen de appellanten:

- hun hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren;

- het bestreden vonnis te hervormen;

- opnieuw te oordelen;

- te oordelen dat de verkoopovereenkomst van 9 augustus 2008 ont-bonden is in het nadeel van de geïntimeerden, minstens die overeenkomst nietig te verklaren, met veroordeling van de geïntimeerden (solidair en in solidum) tot betaling van het bedrag van 61.025,80 EUR, vermeerderd met de vergoedende intrest aan de wettelijke in--trestvoet op 25.465,30 EUR sedert de datum van betaling en op 35.560,50 EUR sedert de datum van het vonnis, telkens tot de dag van de algehele betaling;

- de geïntimeerden solidair en in solidum te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding wegens tergend en roekeloos proceduregedrag ten bedrage van 2.000,00 EUR en tot de kosten van de beide aanleggen.

3.2. Bij hun op 21 september 2012 ter griffie neergelegde "tweede synthesebesluiten in graad van beroep" vragen de geïntimeerden:

- het hoger beroep van de appellanten ontvankelijk, maar ongegrond te verklaren;

- dienvolgens het bestreden vonnis te bevestigen;

- de appellanten bijkomend te veroordelen tot betaling aan hen van het bedrag van 243.599,33 EUR, vermeerderd met de gerechtelijke intrest, en tot de kosten van het hoger beroep.

4. Beoordeling

4.1. Toelaatbaarheid van het hoger beroep

Het hof heeft kennis genomen van de door de wet vereiste processtukken, in behoorlijke vorm overgelegd, waaronder het bestreden vonnis van 11 februari 2011, waarvan geen akte van betekening wordt voorgelegd, en stelt vast dat door de appellanten tegen dat vonnis tijdig, regelmatig naar vorm en op ontvankelijke wijze hoger beroep werd aangetekend.

4.2. Grond van de betwisting

4.2.1. Aangaande de nietigheid van de onderhandse verkoopovereen-komst van 9 augustus 2008

4.2.1.1. De appellanten laten onder meer gelden dat de onderhandse verkoopovereenkomst van 9 augustus 2008 nietig is wegens miskenning van artikel 101, §2 van het Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, hierna het Bodemdecreet. De geïntimeerden betwisten dat.

4.2.1.2. Bij artikel 101 Bodemdecreet (in werking getreden op 1 juni 2008) wordt voorgeschreven:

"§1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van grond, moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver. ...

§2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.

...".

Artikel 116, §1 Bodemdecreet voegt daaraan toe:

"De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van Afdeling I (waaronder artikel 101).

De nietigheid kan niet meer worden ingeroepen als cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden:

1° de verwerver is in het bezit gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest;

2° de verwerver laat zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte vaststellen".

4.2.1.3. Uit de voorgelegde stukken blijkt dat de onderhandse verkoopovereenkomst van 9 augustus 2008 de overdracht van grond tot voorwerp heeft en dat daaraan voorafgaand aan de appellanten geen mededeling werd gedaan van de inhoud van een bodemattest, inhoud die bijgevolg ook niet werd opgenomen in de akte van 9 augustus 2008. In de akte van 9 augustus 2008 wordt zelfs uitdrukkelijk bedongen dat "de KOPERS ... zich ertoe (verbinden) om in de authentieke akte te verzaken aan de nietigheidsvordering voorzien in het Vlaams Decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering en dit overeenkomstig artikel 36 § 4 van voormeld decreet".

4.2.1.4. In de gegeven omstandigheden staat vast dat artikel 101 Bo-demdecreet hier werd miskend. Dat de verkoopovereenkomst werd aangegaan onder opschortende voorwaarden (het verkrijgen van een bouwvergunning en het verlijden van de akte houdende de statuten van het gebouw), verandert daaraan niets. Een overeenkomst waarbij verbinte-nissen zijn aangegaan onder opschortende voorwaarden bestaat immers hangende de voorwaarden, ook is de uitvoering van de verbintenissen opgeschort (vgl. Cass. 5 juni 1981, Arr. Cass. 1980-81, 1157). Bijgevolg zijn de appellanten, overeenkomstig artikel 116, §1 Bodemdecreet, in principe ertoe gerechtigd de nietigheid te vorderen van de onderhandse verkoopovereenkomst van 9 augustus 2008.

4.2.1.5. De geïntimeerden, die daarvan de bewijslast dragen, tonen verder niet aan dat hier cumulatief zou zijn voldaan aan de voorwaarden opdat de nietigheid niet meer zou kunnen worden ingeroepen.

Uit niets blijkt meer bepaald dat de appellanten zouden hebben verzaakt aan de nietigheidsvordering. Dat is alvast niet gebeurd in de notariële verkoopakte, aangezien die nooit werd verleden. En ook en zelfs al wordt aangenomen dat een verzaking aan de nietigheidsvordering buiten de hypothese en de vorm bepaald door artikel 116, §1 Bodemdecreet niet uitgesloten is (vgl. Cass. 25 maart 2011, www.cass.be), dan nog moet worden vastgesteld dat hier de verzaking door de appellanten aan de nietigheidsvordering niet wordt bewezen. Dat bewijs kan in ieder geval niet worden gevonden in het hierboven geciteerde beding uit de onderhandse verkoopakte van 9 augustus 2008 waarbij de appellanten zich ertoe verbinden in de authentieke akte te verzaken aan de nietigheidsvordering. Bevestiging van een relatieve nietigheid is slechts geldig indien ze geschiedt met kennis van zaken. Aan een verzaking aan de nietigheidsvordering wegens ontbreken van een bodemattest, zonder dat degene die verzaakt op dat ogenblik in het bezit is van het bodemattest, kan geen gevolg worden gehecht. Dat volgt uit het cumulatief karakter van de beide voorwaarden bedoeld bij artikel 116, §1, tweede lid Bodemdecreet.

4.2.1.6. De omstandigheid dat de geïntimeerden het vereiste bodemattest aan de appellanten zouden hebben afgeleverd na het ondertekenen van de onderhandse akte en vóór dat de authentieke akte wordt verleden, heeft niet noodzakelijk tot gevolg dat de appellanten misbruik zouden maken van hun recht om de nietigheid te vorderen van de onderhandse verkoopovereenkomst, ook al wijst het afgeleverde attest op een afwezigheid van verontreiniging. Uit artikel 101 Bodemdecreet volgt immers dat de decreetgever de bedoeling had dat reeds in het stadium van de onderhandse verkoopakte de inhoud van het bodemattest zou worden ingevoegd in de verkoopakte, dit niet alleen om de verwerver te beschermen tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond, maar eveneens om hem te vrijwaren tegen iedere schade ingevolge laattijdige mededeling. De decreetgever bepaalde hierbij uitdrukkelijk dat de verwerver de verzaking aan de nietigheidsvordering in de authentieke akte kan laten vaststellen, wat impliceert dat de verwerver hiertoe niet ver-plicht kan worden en in beginsel de nietigheid van de onderhandse akte kan vorderen zonder dat dit daarom misbruik uitmaakt (vgl. Cass. 24 juni 2010, www.cass.be). Rechtsmisbruik wordt hier door de geïntimeerden niet aangetoond. Terecht laten de appellanten gelden dat zij ten tijde van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst van 9 augustus 2008 de inhoud van het bodemattest niet kenden.

4.2.1.7. Ook artikel 861 Ger. W. kan de geïntimeerden ter zake geen soelaas brengen. Die wetsbepaling betreft immers de nietigheid van proceshandelingen. De onderhandse verkoopovereenkomst van 9 augustus 2008 is geen proceshandeling.

4.2.1.8. Slotsom van wat voorafgaat is dat de onderhandse verkoopakte van 9 augustus 2008 nietig is.

4.2.2. Aangaande de vordering tot terugbetaling van het voorschot

4.2.2.1. De appellanten vragen van de geïntimeerden verder terug-betaling van het op 9 augustus 2008 betaalde voorschot op de verkoopprijs ten bedrage van 25.465,30 EUR, meer intrest.

4.2.2.2. Een nietig contract wordt geacht nooit te hebben bestaan. Derhalve zijn de partijen ertoe gehouden over te gaan tot wederzijdse

teruggave van hetgeen zij reeds ontvangen hebben in uitvoering van de nietige overeenkomst.

4.2.2.3. De geïntimeerden worden bijgevolg veroordeeld tot terugbetaling aan de appellanten van het betaalde voorschot ten bedrage van 25.465,30 EUR.

4.2.2.4. Mede bij gebrek aan betwisting wordt op dat bedrag vergoedende intrest aan de wettelijke rentevoet toegekend te rekenen vanaf 9 augustus 2008 (datum van betaling).

4.2.3. Aangaande de vordering tot schadeloosstelling van de appellanten

4.2.3.1. De appellanten vorderen van de geïntimeerden betaling van een schadevergoeding ten bedrage van 10% van de verkoopprijs of 35.560,50 EUR.

4.2.3.2. Aangezien een nietig contract geacht wordt nooit te hebben bestaan, kan de verkoopovereenkomst van 9 augustus 2008 geen rechtsgrond vormen voor deze vordering tot schadevergoeding. De omvang van de aan de appellanten toekomende schadevergoeding kan bijgevolg niet worden vastgesteld aan de hand van het in de verkoopovereenkomst van 9 augustus 2008 opgenomen schadebeding. Toekenning van schadeloosstelling aan de appellanten is wel mogelijk op basis van de artikelen 1382-1383 B.W. mits is voldaan aan de toepassingsvoorwaarden van die wetsbepalingen.

4.2.3.3. Degene die schadevergoeding vordert bij toepassing van de artikelen 1382-1383 B.W. moet bewijzen dat door degene die hij/zij aansprakelijk acht een fout/onzorgvuldigheid werd begaan in oorzakelijk verband met de schade op vergoeding waarvan hij/zij aanspraak maakt. De appellanten dragen bijgevolg de bewijslast. Aangezien het hier gaat om het bewijs van rechtsfeiten, kunnen de appellanten aan die bewijslast voldoen door alle middelen van recht, getuigen en feitelijke vermoedens inbegrepen.

4.2.3.4. Aangaande de fout en/of onzorgvuldigheid van de appellanten

4.2.3.4.1. De fout/onzorgvuldigheid waarvoor een schadeverwekker op basis van de artikelen 1382-1383 B.W. aansprakelijk kan zijn, bestaat in een gedraging die, ofwel, behoudens onoverwinnelijke dwaling of enige andere rechtvaardigingsgrond, een schending inhoudt van een rechtsnorm, waarbij de betrokkene verplicht is iets niet te doen of iets op een bepaalde manier wel te doen (artikel 1382 B.W.), ofwel neerkomt op een verkeerd optreden dat moet worden beoordeeld naar de maatstaf van de normaal zorgvuldige en omzichtige persoon, die in dezelfde concrete omstandigheden verkeert (artikel 1383 B.W.).

4.2.3.4.2. Ter zake hebben de geïntimeerden een onroerend goed ver-kocht met miskenning van artikel 101 Bodemdecreet. De schending van een rechtsnorm waarbij aan de geïntimeerden wordt opgedragen iets op een bepaalde manier te doen en bijgevolg de fout van de geïntimeerden, staat dan ook vast.

4.2.3.5. Aangaande het oorzakelijk verband

4.2.3.5.1. Van oorzakelijk verband tussen fout en schade is sprake, wanneer de schade, zoals ze zich concreet heeft voorgedaan, niet zou zijn ontstaan zonder de fout.

4.2.3.5.2. Door de hierboven bedoelde fout van de geïntimeerden is de verkoopovereenkomst van 9 augustus 2008 nietig en wordt die overeenkomst bijgevolg geacht nooit te hebben bestaan. Het causaal verband staat bijgevolg vast.

4.2.3.5.3. Enige fout van de appellanten zelf wordt niet aangevoerd.

4.2.3.6. Aangaande de vergoedbare schade

4.2.3.6.1. Inzake buitencontractuele aansprakelijkheid bestaat de schade in het verschil tussen de huidig actuele toestand van de benadeelde, zoals zij door de onrechtmatige daad is veroorzaakt, en de hypothetische toestand waarin de benadeelde verder zou gebleven zijn indien het schadegeval zich niet had voorgedaan.

4.2.3.6.2. De vergoedbare schade die de appellanten ter zake hebben moeten ondergaan bestaat derhalve in de kosten die zij hebben gemaakt en in uitgaven die zij hebben gedaan, en die nutteloos zijn geworden ingevolge het wegvallen van de verkoopovereenkomst van 9 augustus 2008.

4.2.3.6.3. Bij gebrek aan meer nauwkeurige gegevens kan de door de geïntimeerden verschuldigde schadevergoeding enkel forfaitair worden vastgesteld. Zij wordt in redelijke billijkheid bepaald op het bedrag van 10.000,00 EUR, vergoedende intrest inbegrepen.

4.2.4. Andere rechtsgronden

4.2.4.1. Op de andere door de appellanten ingeroepen rechtsgronden wordt niet verder ingegaan. Zij kunnen niet leiden tot andere en/of meerdere rechtsgevolgen.

4.2.5. Aangaande de vordering tot schadeloosstelling wegens tergend of roekeloos procesgedrag

4.2.5.1. De appellanten vorderen toekenning van een schadeloosstelling ten bedrage van 2.000,00 EUR wegens tergend of roekeloos procesgedrag van de geïntimeerden.

4.2.5.2. Uit niets blijkt dat de geïntimeerden te kwader trouw of lichtzinnig zouden zijn overgegaan tot het voeren van verweer tegen de vordering van de appellanten. Dat de voorwaarden voor toekenning van een schadevergoeding wegens tergend of roekeloos geding zouden vervuld zijn, is derhalve niet bewezen. De vordering van de appellanten strekkende tot toekenning van een dergelijke schadeloosstelling, wordt bijgevolg afgewezen als ongegrond.

4.2.6. Aangaande de kosten van de beide aanleggen

4.2.6.1. Als de in het ongelijk gestelde partijen worden de geïntimeerden verwezen in de gedingkosten.

4.2.6.2. De rechtsplegingsvergoeding wordt vereffend op het basistarief van een (onder meer) in geld waardeerbare vordering in de schijf gaande van 60.000,01 EUR tot 100.000,00 EUR. Zij bedraagt in eerste aanleg 3.000,00 EUR en in hoger beroep (geïndexeerd) 3.300,00 EUR.

5. Beslissing

Het hof beslist bij arrest op tegenspraak.

De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken.

Het hof:

- verklaart het hoger beroep van de appellanten ontvankelijk en gegrond als volgt:

- hervormt het bestreden vonnis;

- verklaart de vordering van de appellanten ontvankelijk en gegrond als volgt:

- verklaart de tegenvordering van de geïntimeerden ontvankelijk, maar ongegrond;

- verklaart de verkoopovereenkomst van 9 augustus 2008 nietig;

- veroordeelt de geïntimeerden solidair tot betaling aan de appellanten van het bedrag van 35.465,30 EUR, vermeerderd met de vergoedende intrest aan de wettelijke rentevoet op de som van 25.465,30 EUR te rekenen vanaf 9 augustus 2008 tot heden en met de gerechtelijke moratoire intrest aan de wettelijke rentevoet op de som van 35.465,30 EUR te rekenen vanaf heden tot en met de datum van de effectieve betaling;

- veroordeelt de geïntimeerden solidair tot de kosten van de beide aanleggen, aan de zijde van de appellanten vereffend als volgt:

- de inleidende dagvaarding: 292,65 EUR

- de rechtsplegingsvergoeding in eerste aanleg: 3.000,00 EUR

- het rolrecht hoger beroep: 186,00 EUR

- de rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep: 3.300,00 EUR

Dit arrest werd uitgesproken in de openbare zitting van VIER FEBRUARI TWEEDUIZEND DERTIEN door:

M. BLEYENBERGH raadsheer, dd. voorzitter

B. CATTOIR raadsheer

R. LYEN raadsheer

G. VELTMANS griffier

G. VELTMANS R. LYEN

B. CATTOIR M. BLEYENBERGH

Vrije woorden

  • Verkoop onder opschortende voorwaarden

  • bodemdecreet

  • nietigheid onderhandse akte