- Arrest van 4 februari 2014

04/02/2014 - 2012AR3007

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1

Het vereiste van de korte termijn zoals vermeld in artikel 1648 BW, heeft in wezen tot doel de bewijsvoering met betrekking tot de gebreken en de toestand van het goed niet te bemoeilijken door een te groot tijdsverloop.

Of de vordering op grond van koopvernietigende gebreken binnen een korte tijd is ingesteld nadat die gebreken aan het licht gekomen zijn, is voorwerp van een feitelijke beoordeling. Daarbij kunnen alle omstandigheden van de zaak relevant zijn, met name de aard van het verkochte goed, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van partijen en de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen, zoals het vorderen van een gerechtelijk deskundigenonderzoek.


Arrest - Integrale tekst

ARREST

Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit :

Rep. Nr. 2014/

A.R. nr. 2012/AR/3007

INZAKE VAN :

De naamloze vennootschap N., waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te 3000 LEUVEN, Fonteinstraat 16/1, ingeschreven in de kruispuntbank van ondernemingen onder het nummer 0875.644.239,

appellante tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven op 27 september 2012,

vertegenwoordigd door Meester Jan BERGE, advocaat te 3000 LEUVEN, Naamsestraat 165,

1ste kamer

TEGEN :

1) De heer T. S., en

2) Mevrouw A. V.,

samenwonende

Hypotheekwet

geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester MEYNENDONCKX loco Meester Christophe LENDERS, advocaat te 2018 ANTWERPEN, Mechelsestraat 27,

Artikel 1648 BW. Verkoop. Ontbinding. Koopvernietigende gebreken. Instellen van de procedure binnen een korte termijn. Definitie, doel en bewijs, en rechterlijke beoordeling van deze "korte termijn". Art. 3 hypotheekwet. Artikel 769 Ger. W. Exoneratiebeding i.v.m. verborgen gebreken.

Het vereiste van de korte termijn zoals vermeld in artikel 1648 BW, heeft in wezen tot doel de bewijsvoering met betrekking tot de gebreken en de toestand van het goed niet te bemoeilijken door een te groot tijdsverloop.

Of de vordering op grond van koopvernietigende gebreken binnen een korte tijd is ingesteld nadat die gebreken aan het licht gekomen zijn, is voorwerp van een feitelijke beoordeling. Daarbij kunnen alle omstandigheden van de zaak relevant zijn, met name de aard van het verkochte goed, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van partijen en de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen, zoals het vorderen van een gerechtelijk deskundigenonderzoek.

1 De procedure

In dit arrest oordeelt het hof over het hoger beroep tegen een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Leuven van 27 september 2012.

De bepalingen van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken, waaronder artikel 24, zijn nageleefd.

Het arrest wordt gewezen na tegenspraak.

Bij arrest van 11 juni 2013 heeft het hof de heropening van de debatten bevolen om partijen toe te laten hun middelen te laten gelden met betrekking tot de toepassing van artikel 3 Hypotheekwet op de vordering.

Op de zitting van 16 september 2013 is de zaak behandeld. Met toepassing van artikel 769, 2de lid van het Gerechtelijk Wetboek is aan N. toegelaten haar stukken neer te leggen uiterlijk op de zitting van 1 oktober 2013, waar de zaak ambtshalve in beraad werd genomen. N. heeft geen stukken neergelegd.

2 De feiten en het onderwerp van de vordering

Deze werden weergegeven in het arrest van 11 juni 2013.

3 De gronden van de beslissing en het antwoord op de middelen van de partijen

3.1 De grond van het hoger beroep

3.1.1 De ontvankelijkheid van de vordering

De heer S. en mevrouw V. hebben een kopie neergelegd van het verzoek van de gerechtsdeurwaarder tot randmelding en het bewijs van randmelding van de vordering vermeld in de dagvaarding van 26 april 2012. Er is dus voldaan aan het vereiste van artikel 3 Hypotheekwet.

3.1.2 De grond van de vordering

N. werpt op dat de aanstelling van een deskundige niet gerechtvaardigd is omdat de vordering op grond van niet-conforme levering dan wel verborgen gebreken niet gegrond kan bevonden worden. Zij stelt dat zij aan haar leveringsverplichting heeft voldaan door het meewerken aan het verlijden van de authentieke akte van verkoop, dat de heer S. en mevrouw V. door het aanvragen van een stedenbouwkundige vergunning het goed hebben aanvaard, en dat de invloed van de geldende bouwvoorschriften op de bebouwbaarheid geen gebrek vormt van het goed zelf, en bovendien niet verborgen was omdat de heer S. en mevrouw V. de stedenbouwkundige toestand kenden.

De door de eerste rechter bevolen onderzoeksmaatregel strekt er echter toe een onderzoek en advies te verkrijgen met betrekking tot de realiteit van wat de heer S. en mevrouw V. aanvoeren over tot de mogelijkheid om op het perceel te bouwen met toepassing van de geldende voorschriften. Het sonderingsrapport van de BVBA A. en het verslag van de architect van de heer S. en mevrouw V. suggereren dat een paalfundering dan wel een diepe plaatsing van een kelder vereist is, wat niet verzoenbaar zou zijn met de bouwvoorschriften dan wel belangrijke meerkosten zou veroorzaken. Een en ander lijkt het hof voldoende aannemelijk om een onderzoeksmaatregel te nemen, waarvan de heer S. en mevrouw V. bereid zijn de kosten voor te schieten. Voor dit onderzoek naar en de bewijsvoering over de feiten is een beoordeling van de mogelijke kwalificaties ervan door de partijen voorbarig.

N. werpt nog op dat de vordering, voor zover zij steunt op verborgen gebreken, niet ontvankelijk is omdat zij niet is ingesteld binnen de korte termijn van artikel 1648 van het Burgerlijk Wetboek.

Of de vordering op grond van koopvernietigende gebreken binnen een korte tijd is ingesteld nadat die gebreken aan het licht gekomen zijn, is voorwerp van een feitelijke beoordeling. Daarbij kunnen alle omstandigheden van de zaak relevant zijn, met name de aard van het verkochte goed, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van partijen en de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen, zoals het vorderen van een gerechtelijk deskundigenonderzoek. Het vereiste van de korte termijn heeft in wezen tot doel de bewijsvoering met betrekking tot de gebreken en de toestand van het goed niet te bemoeilijken door een te groot tijdsverloop.

In deze is op 16 december 2011 de door de heer S. en mevrouw V. gevraagde vergunning geweigerd. Op 30 december 2011 schrijft hun architect hen dat hun perceel onbebouwbaar is, op 3 februari 2012 stelt hun raadsman N. in gebreke, die op 3 april 2012 bij monde van haar raadsman hun aanspraken betwist . In die omstandigheden moet een dagvaarding van 26 april 2012 beschouwd worden als genomen binnen de korte termijn.

N. beroept zich verder op een exoneratiebeding met betrekking tot haar gehoudenheid voor verborgen gebreken. De notariële akte bepaalt inderdaad dat het goed wordt verkocht "met alle zichtbare en verborgen gebreken" . Dit is een uitdrukkelijk en ondubbelzinnig beding dat alleen kan begrepen worden als de uiting van de wil van de partijen om de verkoper te bevrijden van zijn vrijwaringsplicht. N. is echter een handelsvennootschap en moet beschouwd worden als een beroepsverkoper op wie een weerlegbaar vermoeden rust van kennis van de verborgen gebreken. Zij kan zich dus niet beroepen op dit beding, behoudens bewijs van haar onoverwinnelijke onwetendheid of van het absoluut onnaspeurbaar karakter van de gebreken. De beoordeling van dit tegenbewijs vergt evenzeer een technisch advies zoals bevolen door de eerste rechter.

N. merkt op dat een naburig perceel ondertussen wordt bebouwd en leidt daaruit af dat ook het perceel van de heer S. en mevrouw V. bebouwbaar is. Dit is een feitelijk element dat kan voorgelegd worden aan het advies van de deskundige.

Het hoger beroep is dus ongegrond. Met toepassing van artikel 1068, 2de lid wordt de zaak teruggezonden naar de eerste rechter.

4 De kosten

De gerechtskosten van het hoger beroep worden ten laste gelegd van N., de in het ongelijk gestelde partij.

Er is geen reden om voor de rechtsplegingsvergoeding af te wijken van de toepassing van het basisbedrag. Met toepassing van het Koninklijk besluit van 26 oktober 2007 bedraagt dat basisbedrag gelet op de niet waardeerbaarheid van de vordering (geïndexeerd) 1.320,00 EUR.

OM DEZE REDENEN,

HET HOF,

Rechtdoende op tegenspraak,

Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 betreffende het gebruik der talen in gerechtszaken;

Verklaart het hoger beroep van N. ongegrond,

Veroordeelt haar tot de kosten van het hoger beroep, begroot

- in hoofde van haarzelf op euro 1.530 (210 rolrecht + 1.320 rechtsplegingsvergoeding), en

- in hoofde van geïntimeerden op euro 1.320 rechtsplegingsvergoeding.

Zendt de zaak terug naar de rechtbank van eerste aanleg te Leuven

Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op

waar aanwezig waren en zitting hielden :

Astrid DE PREESTER, Voorzitter,

Evrard JANSSENS DE BISTHOVEN, Raadsheer,

Marc DEBAERE, Raadsheer,

bijgestaan door Viviane DE VIS, Griffier.

V. DE VIS M. DEBAERE

E. JANSSENS DE BISTHOVEN A. DE PREESTER

Vrije woorden

  • Artikel 1648 BW. Verkoop. Ontbinding. Koopvernietigende gebreken. Instellen van de procedure binnen een korte termijn. Definitie, doel en bewijs, en rechterlijke beoordeling van deze "korte termijn". Art. 3 hypotheekwet. Artikel 769 Ger. W. Exoneratiebeding i.v.m. verborgen gebreken.