Décision anticipée n° 2014.642 du 27.01.2015

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Document type : Prior agreements L 24.12.2002
Title : Décision anticipée n° 2014.642 du 27.01.2015
Document date : 27/01/2015
Keywords : droit d’emphytéose / emphytéose / tarif / tréfonds
Document language : FR
Name : Décision anticipée n° 2014.642 du 27.01.2015
Version : 1

Décision anticipée n° 2014.642 du 27.01.2015

Droits d’enregistrement

Cession d’emphytéose

Vente simultanée du tréfonds

 

Résumé

Le propriétaire d’un immeuble situé à Bruxelles concède en 2005 un droit d’emphytéose sur celui-ci à une société (A).

En 2008, cette emphytéose est cédée à la société (B).

Si la société (C) décide d’acquérir la pleine propriété du même immeuble, elle réalisera une consolidation dans son chef et le traitement fiscal sera le suivant :

- 2 % pour la cession de l’emphytéose ;

- 12,50 % pour la cession du tréfonds.

Application du RJ E 83/12-01.

 

I. Objet de la demande

1. La cession du droit d’emphytéose (entre les parties mentionnées ci-dessous) sera soumise au droit de 2 %, conformément aux articles 83 et suivants du C. Enr. fédéral.

2. La vente du tréfonds (entre les parties mentionnées ci-dessous) sera soumise au droit de 12,50 %, conformément aux articles 44 et suivants du C. Enr. bruxellois.

3. En d’autres termes, chaque opération juridique subira son régime propre relativement aux droits d’enregistrement, nonobstant le fait que les deux cessions ont lieu en même temps.

 

II. Description des faits

a. Identité des parties

4. « (B) » est une S.P.R.L. enregistrée auprès du registre des personnes morales sous le n° …. Son siège social est situé à …..

5. « (JM) » est une S.A. inscrite auprès du registre des personnes morales sous le n° …. Son siège social est situé à …..

6. « (A) » est une société de droit … ayant son siège social à …, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés sous le n°...

7. « (C) » est une société de droit … agissant pour elle-même ou pour toute entité y affiliée.

b. Description de l’immeuble concerné

8. Il s’agit de l’immeuble sis :

c. Historique

9. Initialement, la société (JM) était plein propriétaire de l’immeuble précité, l’ayant acquis en ….

10. La société (JM) a procédé à une rénovation importante de l’immeuble en question.

11. La société (JM) a ensuite consenti un droit d’emphytéose sur l’immeuble (d’une durée de 99 ans) en faveur de la société (A).

12. Ce droit d’emphytéose a fait l’objet de deux actes notariés distincts :

- Dans un premier temps, l’acte du … constitutif de ce droit d’emphytéose mais assorti de conditions suspensives ;

- Dans un second temps, l’acte du … constatant que les conditions suspensives sont réalisées.

13. La société (A) fait partie d’un groupe d’investisseurs qui n’est nullement lié – directement ou indirectement - à la société (JM).

14. Le droit d’emphytéose prévoyait un canon (unique) de … EUR et un canon annuel de … EUR durant les vingt premières années de l’emphytéose et pour la première fois en 2007.

15. Le droit d’emphytéose a pris cours en 2006 pour s’éteindre de plein droit en 2105.

16. Le tréfonds n’a fait l’objet d’aucune cession et se trouve toujours actuellement dans le patrimoine de la société (JM).

17. Par acte notarié du …2008, la société (A) a cédé son droit d’emphytéose à la société (B). Cette dernière est une société non liée (directement ou indirectement) à la société (JM). Le prix de la cession était de … EUR (acte en main).

d. Contexte actuel et opération projetée

18. La société (B) souhaite céder son droit d’emphytéose pour la durée restant à courir de 91 ans.

19. La société (C) souhaite acquérir la pleine propriété de l’immeuble en question, pour un prix global de … EUR (acte en main).

20. In fine, les deux opérations simultanées suivantes auront lieu :

- Cession de l’emphytéose par la société (B) en faveur de la société (C) pour le montant de … EUR (acte en main) ;

- Vente du tréfonds par la société (JM) en faveur de la société (C), pour le montant de … EUR (acte en main).

21. Il importe également de souligner que la société (C) n’est aucunement liée (directement ou indirectement), ni à la société (B), ni à la société (JM).

 

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

22. En l’espèce, le tréfonds n’a fait l’objet d’aucune transmission ; il est resté dans le giron de la société (JM), laquelle en a gardé la maîtrise pleine et entière jusqu’à ce jour.

23. De plus, l’acte de constitution de l’emphytéose ne renferme aucune option d’achat, aucune promesse de vente, aucun droit de préemption ou autre droit analogue au profit de l’emphytéote. On ne peut donc considérer que les parties avaient dès l’origine l’intention de reconstituer la pleine propriété.

24. On se trouve donc face à une simple constitution d’emphytéose de longue durée, laquelle a fait l’objet d’une cession deux ans après sa constitution.

25. L’opération projetée réalise dans le chef de l’acquéreur une consolidation. Cette dernière doit être traitée fiscalement conformément à la position traditionnelle de l’administration de la Documentation patrimoniale (R.J. E. 83/ 12-01), à savoir:

- le droit de 2 % pour la cession de l’emphytéose ;

- le droit de 12,50 % pour la cession du tréfonds.

Le Collège du SDA décide que :

26. L’opération projetée consistant en la cession simultanée de l’emphytéose et du tréfonds d’un immeuble à un même cessionnaire donnera lieu à la perception suivante :

- 12,50 % sur la valeur conventionnelle du tréfonds (comprenant terrain et constructions) avec comme minimum sa valeur vénale au jour de la convention, compte tenu du fait que ledit tréfonds est grevé d‘un droit d’emphytéose pour une durée restant à courir de 91 ans;

- 2 % sur le prix de la cession du droit d’emphytéose et sur le montant des redevances et des charges pour la période restant à courir.