Décision anticipée n° 2015.141 du 02.06.2015

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Document type : Prior agreements L 24.12.2002
Title : Décision anticipée n° 2015.141 du 02.06.2015
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Document date : 02/06/2015
Keywords : règle de perception / qualification juridique / opposabilité / requalification / transmission à titre onéreux / immeuble / droit de vente / droit d’emphytéose / emphytéose / tréfonds
Document language : FR
Name : Décision anticipée n° 2015.141 du 02.06.2015
Version : 1

Décision anticipée n° 2015.141 du 02.06.2015

Droits d’enregistrement

Reconstitution de la pleine propriété

Tiers acquéreur

 

Résumé

L’acquisition scindée (emphytéose/tréfonds) de plusieurs immeubles a eu lieu en 2007, via une décision anticipée du SDA.

Présentement, un tiers acquéreur va reconstituer la pleine propriété des différents immeubles dans son chef.

A l’analyse, il s’avère que ce tiers acquéreur est totalement étranger à l’acquisition scindée initiale et qu’il n’est lié d’aucune manière aux sociétés emphytéote et tréfoncière. Le régime fiscal sera donc le suivant :

- le droit de 12,50 % sur la cession de chaque tréfonds (conformément aux articles 44 et suivants C. enr.) ;

- le droit de 2 % sur la cession de chaque emphytéose (conformément aux articles 83 et 84 C. enr.).

En l’espèce, il s’avère également que cette reconstitution se justifie par d’autres motifs que la volonté d’éviter les droits d’enregistrement, au sens de l’article 18, § 2 du C. enr.

 

I. Objet de la demande

Votre demande porte sur les questions suivantes :

1. La confirmation que l’acquisition du droit d’emphytéose relatif à chacun des immeubles est soumise à un droit d’enregistrement de 2 % sur le prix de cession desdits droits auquel sont additionnées les redevances encore dues par l’emphytéote pour la période restant à courir.

2. La confirmation que l’acquisition du tréfonds sur les mêmes immeubles est soumise à un droit d’enregistrement de 12,50 % sur le prix de cession des tréfonds.

3. La confirmation que les opérations visant à reconstituer – dans le chef d’une seule et même société tierce acquéreuse – la pleine propriété des immeubles actuellement détenus par le biais de droits réels démembrés sont motivées par d’autres motifs que celui de l’évitement de l’impôt.

 

II. Description des faits

II.A. Identité des demandeurs

4. S.A. (IN). Il s’agit d’une filiale de la S.A. (A) … dont le siège est situé à … et dont le numéro d’entreprise est…

5. S.A. (WAR). Il s’agit également d’une filiale de la S.A. (A) dont le siège est situé à … et dont le numéro d’entreprise est ….

6. S.A. (A). 

II.B. Enumération des immeubles concernés par l’opération

7. La demande porte sur les immeubles suivants :

- Un immeuble comprenant des espaces de bureau et d’entrepôt, sis à… Cet immeuble sera ci-après dénommé « immeuble GRACE».

- Un immeuble comprenant des espaces de bureau et d’entrepôt, sis à… Cet immeuble sera ci-après dénommé « immeuble HOUDENG ».

II.C. Rétroactes

8. Les « immeubles GRACE et HOUDENG » font actuellement l’objet d’une structure de démembrement (emphytéose/tréfonds). Ce démembrement de propriété a été effectué au profit de deux sociétés existantes de l’ancien groupe (A)…, à savoir la S.A. (WAR) et la S.A. (IN).

9. La S.A. (IN) est détenue à 0,10 % par la S.A. (A) et à 99,90 % par la S.A.(AI).

10. La S.A. (WAR) est détenue à 0,10 % par la S.A.(A) et à 99,90 % par la S.A. (AI).

11. Le droit d’emphytéose sur les deux immeubles précités a été octroyé par la S.A. (AB) en faveur de la S.A. …. ,devenue depuis la S.A. (WAR).

12. Le droit d’emphytéose portant sur « l’immeuble HOUDENG » en faveur de la S.A. …, devenue depuis la S.A. (WAR) - pour une durée de 40 ans - a fait l’objet d’un acte notarié de 2007.

13. Le droit d’emphytéose portant sur « l’immeuble GRACE », en faveur de la S.A. …, devenue depuis la S.A. (WAR) - pour une durée de 40 ans - a fait l’objet d’un acte notarié distinct mais également daté de 2007.

14. Le tréfonds sur « l’immeuble GRACE » a été cédé par la S.A. (AB) à la S.A. (IN) par acte notarié de 2007.

15. Le tréfonds sur « l’immeuble HOUDENG » a été cédé par la S.A. (AB) à la S.A. (IN) par acte notarié de 2007.

16. Aucune des conventions précitées ne renferme un droit d’option ou un droit de préférence dans le chef de l’une ou l’autre partie contractante.

17. Il convient de préciser que les opérations précitées ont été validées par le Collège du S.D.A. lors de sa séance du … 2007 et cela sur base de la mesure anti-abus (article 18, § 2 du C. Enr.) en vigueur à l’époque.

II.D. Opération projetée

18. L’opération projetée consiste en une réunification, c’est-à-dire une reconstitution de la pleine propriété. En d’autres termes encore, le but consiste à réunir la pleine propriété des « immeubles GRACE et HOUDENG » entre les mains d’un seul et même acquéreur (partie tierce à la structure existante).

19. L’opération projetée aura lieu via les deux transactions simultanées suivantes :

- La cession des tréfonds : il s’agira de transférer les deux tréfonds actuellement détenus par la S.A. (IN) à un tiers acquéreur via un SPV belge appartenant au groupe …;

- La cession des emphytéoses : il s’agira de céder les deux droits d’emphytéose actuellement détenus par la S.A. (WAR) au même tiers acquéreur.

20. La cession des tréfonds et des droits d’emphytéoses aura lieu à la valeur de marché, déterminée par expert. Ces valeurs sont les suivantes :

« IMMEUBLE GRACE »

La cession du tréfonds de cet immeuble aura lieu au prix de … EUR (à savoir 12,712 % de la valeur de la pleine propriété).

La cession de l’emphytéose de cet immeuble aura lieu au prix de … EUR (à savoir 87,288 % de la valeur de la pleine propriété).

« IMMEUBLE HOUDENG »

La cession du tréfonds de cet immeuble aura lieu au prix de … EUR (à savoir 14,464 % de la valeur de la pleine propriété).

La cession de l’emphytéose de cet immeuble aura lieu au prix de … EUR (à savoir 85,536 % de la valeur de la pleine propriété).

II.E. Qualité du tiers acquéreur

21. Il s’agit d’un SPV belge appartenant au groupe suivant :

22. Ce tiers acquéreur est tout à fait étranger à la structure existante et n’est aucunement lié aux sociétés précitées.

 

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

23. La mesure anti-abus de l’article 18, § 2 du C. Enr. stipule dorénavant :

« N'est pas opposable à l'administration, l'acte juridique ni l'ensemble d'actes juridiques réalisant une même opération lorsque l'administration démontre par présomptions ou par d'autres moyens de preuve visés à l'article 185 et à la lumière de circonstances objectives, qu'il y a abus fiscal.

Il y a abus fiscal lorsque le redevable réalise, par l'acte juridique ou l'ensemble d'actes juridiques qu'il a posé, l'une des opérations suivantes :

1. une opération par laquelle il se place, en violation des objectifs d'une disposition du présent Code ou des arrêtés pris en exécution de celui-ci, en-dehors du champ d'application de cette disposition; ou

2. une opération par laquelle il prétend à un avantage fiscal prévu par une disposition du présent Code ou des arrêtés pris en exécution de celui-ci, dont l'octroi serait contraire aux objectifs de cette disposition et dont le but essentiel est l'obtention de cet avantage.

Il appartient au redevable de prouver que le choix de cet acte juridique ou de cet ensemble d'actes juridiques se justifie par d'autres motifs que la volonté d'éviter les droits d'enregistrement.

Lorsque le redevable ne fournit pas la preuve contraire, la base imposable et le calcul de l’impôt sont rétablis en manière telle que l’opération est soumise à un prélèvement conforme à l’objectif de la loi, comme si l’abus n’avait pas eu lieu ».

24. L’article 18, § 2 du C. Enr. (dans sa version actuelle) est applicable aux actes ou ensembles d’actes juridiques réalisant une seule opération qui sont accomplis à dater du 1er juin 2012.

Le Collège du SDA, décide que :

25. La reconstitution de la pleine propriété dans le chef du tiers acquéreur (décrit au point I.E.) relativement aux deux immeubles (décrits au point I.B) donnera lieu à la perception des droits d’enregistrement suivants :

- le droit de 12,5% sur la cession de chaque tréfonds (conformément aux articles 44 et suivants du C. Enr.) ;

- le droit de 2 % sur la cession de chaque droit d’emphytéose (conformément aux articles 83 et 84 du C. Enr.).

26. En outre, cette reconstitution n’est pas constitutive d’un abus fiscal au sens de l’article 18, § 2 du C. Enr.