Jugement du tribunal de première instance de Bruges du 12.01.2010

Jugement du tribunal de première instance de Bruges du 12.01.2010

Expertise de contrôle - Caractère contradictoire - Violation des formes substantielles - Art. 189 et suivants C. enr.

EE/103.000

Par une description circonstanciée du bien immeuble à évaluer, par l'énumération de points de comparaison et d'éléments d'appréciation qui ont été pris en considération pour l'estimation, et par la mention dans un rapport d'estimation d'un certain nombre d'éléments tels que la situation, l'orientation et les prescriptions urbanistiques, l'expert a démontré de manière suffisante que la valeur vénale a été établie de manière raisonnable et que l'estimation a été étayée par des moyens de preuve. Seul l'expert a le droit de juger de la  méthode d'évaluation la plus appropriée pour fixer la valeur vénale et il peut choisir librement les points de comparaison sans avoir à se justifier. La prise en considération d'un certain nombre d'éléments complémentaires tels que l'index des prix de vente des biens immeubles n'est pas illégal.

Le tribunal déclare que la Cour de Cassation s'est prononcée le 6 octobre 1995 au sujet du caractère contradictoire de l'expertise de contrôle. La Cour a jugé que les articles 195 et 196 C. enr. précisent la façon dont les experts doivent travailler ; donc les articles 978 et 979 du Code judiciaire ne sont pas applicables à la procédure d'expertise. En outre, la Cour a dit que le législateur est compétent pour édicter un règlement particulier applicable à certaines matières en vue d'assurer le caractère contradictoire de la procédure et  l'exercice du droit de la défense. La Cour d'Arbitrage a déclaré également dans son arrêt du 21.06.2000 que le fait que l'expertise de contrôle n'est pas soumise aux articles 962 et suivants du Code judiciaire, plus particulièrement en ce qui concerne le caractère contradictoire, ne contient aucune discrimination.

L'action en annulation pour violation de formes substantielles est liée à d'importantes limitations qui trouvent également leur expression dans les articles 861 et 864 du Code judiciaire en matière d'exceptions de nullité. L'action en annulation de l'expertise de contrôle est régie par les règles de procédure du Code judiciaire pour autant que le C. enr. n'y déroge pas. Dans cette optique, la nullité pour violation des formes substantielles ne doit être prononcée que quand les omissions ou irrégularités qui font l'objet de la plainte ont réellement porté atteinte aux droits de la défense (F. Werdefroy, Droits d'enregistrement, I, n° 291).

De Rechtbank van eerste aanleg te Brugge, VIERDE KAMER,

 heeft het hiernavolgend vonnis verleend :

In de zaak 08/3227/A

rep nr 2010/543

1. de heer V. M.-J., bediende, wonende te N.

eisersub 1,
die niet verschenen is noch iemand voor hem

2. de heer V. M.-H., gepensioneerde, wonende te N.

eisersub 2,
in persoon verschijnende

TEGEN

De F.O.D. FINANCIEN, Administratie van de B.T.W., registratie en domeinen met kantoor te Veurne, Peter Benoitlaan 4

verweerder,

voor wie optreedt meester L. D. S., advocaat met kantoor te B.

I. RECHTSPLEGING.

Gelet op het tegensprekelijk verzoekschrift neergelegd ter griffie de dato 13.10.2008.

De rechtbank nam kennis van het dossier van de rechtspleging en van de door verweerder overgelegde bundel.

Partijen werden gehoord in hun middelen in de openbare terechtzitting van 15.12.2009.

Artikel 2 en volgende van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken werden in acht genomen.

II. BIJZONDERSTE GEGEVENS VAN DE ZAAK.

2.1. Bij akte verleden voor notaris V. de data 27.10.2005 kocht eiser een perceel bouwgrond gelegen te D. P., (…) , met een oppervlakte van 13 a 25 ca mits de prijs van 99.158,00 EUR , doch pro fisco geschat op 131.015,97 EUR.

Door de ontvanger van het registratiekantoor te Nieuwpoort werd de verkoopwaarde van het onroerend goed geraamd op 150.000,.00 EUR.

Op basis van een tekortschatting van 18.984,03 EUR werd eiser verzocht de bijrechten (1.898,41 EUR) en de verminderde boete (189,00 EUR) te betalen.

Vermits een minnelijke regeling onmogelijk bleek werd eiser bij aangetekende brief op 25.10.2007 in kennis gesteld van de vordering tot schatting overeenkomstig de artikelen 189 en 190 van het wetboek der registratierechten.

Overeenkomstig artikel 191 van het wetboek der registratierechten werd op 23.01.2008 het proces-verbaal van akkoord opgesteld waarbij de heer J. V. werd aangesteld voor de schatting van voormeld onroerend goed.

De deskundige raamde het te schatten goed op 148.014,00 EUR. Op basis van een tekortschatting van 16.998,03 EUR is er door eiser verschuldigd : 1.699,81 EUR bijvoeglijke rechten, 160,00 EUR verminderde boete, de moratoire interesten en de kosten van de deskundige.

Bij tegensprekelijk verzoekschrift van 13.10.2008 tekent eiser verzet aan tegen dit verslag.

2.2. Eiser vordert dat :

- De vordering ontvankelijk en gegrond wordt verklaard.

- De controleschatting zoals uitgevoerd door de deskundige nietig wordt verklaard, minstens wordt beoordeeld in het licht van de uiteengezette overwegingen.

- Verweerder wordt veroordeeld tot de gedingkosten, inbegrepen de rechtsplegingsvergoeding.

- Het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, met uitsluiting van het vermogen tot kantonnement.

2.3. Verweerder vraagt dat de vordering ontvankelijk doch ongegrond wordt verklaard en dat eiser wordt veroordeeld tot de kosten van het geding, aan zijn zijde begroot op de rechtsplegingsvergoeding ten bedrage van 400,00 EUR.

III. BEOORDELING.

3.1. nopens de ontvankelijkheid.

Verweerder voert geen redenen aan die tot de onontvankelijkheid van de vordering kunnen leiden. Nu de rechtbank evenmin middelen van onontvankelijkheid , die hij ambtshalve zou moeten opwerpen , ontwaart, is de vordering ontvankelijk.

3.2. nopens de grond.

3.2.1. De motivering van het schattingsverslag dient op een redelijke manier worden begrepen. Zo kan de deskundige volstaan met zijn grondslagen van schatting , zijn schattingswijze en zijn beweegredenen zo aan te duiden dat de rechtbank zich van de regelmatigheid van de schattingsverrichtingen kan vergewissen zoals bepaald in artikel 199 W. Reg. In dat verband werd er gevonnist dat de aanduiding van de door de schatters onderzochte vergelijkingspunten niet vereist is (Rb. Neufchâteau , 2 augustus 1989 , Rec. Gén. Enr. Not., nr. 23.786).

De rechtbank stelt vast dat de deskundige een zeer uitvoerige beschrijving heeft gegeven van het kwestieuze onroerend goed en dat hij voor de bouwgrond een aantal vergelijkingspunten en waarderingselementen heeft opgesomd. Bij de waardebepaling werd tenslotte ook rekening gehouden met de stedenbouwkundige voorschriften , oriëntatie toestand , ligging en de marktindex der verkoopprijzen.

Het is bijgevolg duidelijk dat de deskundige in casu door de omstandige beschrijving van het onroerend goed , door het opgeven van vergelijkingspunten en waarderingselementen die in aanmerking werden genomen voor hun schatting en door het opsommen in het schattingsverslag van een aantal bijkomende waarderingselementen zoals ligging , toestand oriëntatie en stedenbouwkundige voorschriften, op voldoende wijze heeft aangetoond dat de verkoopwaarde werd vastgesteld op een beredeneerde wijze en met bewijsgronden tot staving.

3.2.2. Samen met verweerder stelt de rechtbank vast dat het Hof van Cassatie zich op 6 oktober 1995 heeft uitgesproken over het contradictoir karakter van de controleschatting. Het Hof stelde dat de artikelen 195 en 196 W. Reg. aangeven hoe de deskundigen moeten optreden , waardoor de artikelen 978 en 979 van het gerechtelijk wetboek niet van toepassing zijn op die schattingsprocedure. Verder heeft het Hof gesteld dat de wetgever bevoegd is om , in een bepaalde materie , een bijzondere regeling uit te vaardigen voor het tegensprekelijk karakter van de procedure en voor het uitoefenen van het recht op verdediging. Ook het Arbitragehof heeft in zijn arrest van 21.06.2000 gesteld dat het gegeven dat de controleschatting niet aan de artikelen 962 en volgende van het gerechtelijk wetboek is onderworpen , inzonderheid wat het tegensprekelijk karakter ervan betreft, geen discriminatie inhoudt.

3.2.3. Er dient verder te worden aangestipt dat er aan het vorderingsrecht tot vernietiging wegens schending van de substantiële vormen belangrijke beperkingen verbonden zijn die ook in het gemeen recht hun uitdrukking vinden in de artikelen 861 en 864 van het gerechtelijk wetboek inzake de excepties van nietigheid. De vordering tot nietigverklaring van de controleschatting wordt beheerst door de procedureregels van het gerechtelijk wetboek voor zover het W. Reg. er niet van afwijkt. In dit opzicht is het zo dat de nietigheid wegens verkrachting van de substantiële vormen slechts moet uitgesproken worden wanneer de aangeklaagde verzuimen of onregelmatigheden de rechten van verdediging werkelijk geschaad hebben ( F. Werdefroy , Registratierechten , I, p. 291).

3.2.4. Tevens dient te worden aangestipt dat alleen de schatter het recht heeft te oordelen welke in elk afzonderlijk geval de beste schattingsmethode is voor de vaststelling van de verkoopwaarde. Gaat de schatter tewerk bij wijze van vergelijkingspunten dan mag hij die vergelijkingspunten vrij kiezen zonder dienaangaande tot verantwoording te zijn gehouden. Hij is niet gebonden door de vergelijkingspunten welke hem door de ontvanger of door de andere partij wordt aangeduid. Hij moet zelfs in zijn verslag niet vermelden waarom hij daarmee geen rekening heeft gehouden.

De in casu door de deskundige aangehaalde vergelijkingspunten zijn geenszins ontoereikend en zijn ondersteunend voor de waardebepaling van het kwestieus onroerend goed.

Het in aanmerking nemen van een aantal bijkomende waarderingselementen zoals onder meer de marktindex der verkoopprijzen van onroerende goederen is niet onwettig en is ook maar één van de middelen die de deskundige heeft gebruikt om de verkoopwaarde vast te stellen.

De deskundige heeft derhalve op een voldoende wijze aangetoond dat de verkoopwaarde op een beredeneerde wijze en met bewijsgronden tot staving werd vastgesteld. Zij is geenszins overdreven.

Alle verdere argumentatie is niet langer dienend.

3.3. nopens de kosten.

Eiser wordt in het ongelijk gesteld. Overeenkomstig artikel 1017 , 1ste lid van het gerechtelijk wetboek moet hij de gerechtskosten dragen. In hoofde van verweerder worden zij begroot op 400,00 EUR (basisbedrag).

OM DEZE REDENEN,

De rechtbank,

Wijzende in eerste aanleg en op tegenspraak.

Alle verdere middelen van partijen verwerpende als niet dienend.

Verklaart de fiscale vordering ontvankelijk en ongegrond.

Veroordeelt eiser tot de gedingkosten , aan zijn zijde niet te begroten aangezien ze hem ten laste blijven en aan de zijde van verweerder begroot 400,00 EUR rechtplegingsvergoeding.

Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting in het gerechtshof te Brugge op twaalf januari tweeduizend en tien.

Aanwezig zijn :

(…)