Numéro E 44/42-01

Numéro E 44/42-01

42. - Vente déguisant une donation.

01. - Dans l'acte notarié qualifié de vente d'un immeuble avec réserve d'usufruit par l'aliénateur, le prix de 3 220 000 F stipulé pour la nue propriété du bien est censé avoir été payé, à concurrence de la somme de 1 200 000 F, en raison des services rendus, dans les trois années qui précèdent l'acte, par les acquéreurs au profit du vendeur et de feue son épouse, le solde du prix, soit la somme de 2 020 000 F étant converti en diverses prestations de services, détaillées dans l'acte, à effectuer parles acquéreurs au profit du vendeur, pendant toute la durée de la vie de celui-ci.

Il a été jugé que la preuve est rapportée qu'il n'y a vente qu'en apparence, étant donné que lorsque la contrepartie de l'aliénation de la chose consiste en une ou plusieurs obligations de faire, comme des services que l'une des parties assume encontre partie du transfert de propriété sur une chose remise par l'autre partie, et non en une somme d'argent, il n'y a pas de prix, et donc il n'y a pas de vente, le prix constituant l'élément essentiel de la vente.

La circonstance que la convention prévoit que les prestations de service censées constituer le solde du prix peuvent, à la discrétion de chacune des parties, être converties en une rente mensuelle, n'a pas pour effet de restituer à cette convention la qualification que celles-ci lui ont attribuée, mais constitue au contraire un élément intrinsèque à l'acte, qui révèle une simulation ourdie dans le but d'éluder les droits réellement exigibles. Il en va de même d'une convention sous seing privé ultérieure, laquelle manifestement conclue pour les besoins de la cause, doit être écartée.

A défaut pour les acquéreurs d'administrer la preuve de l'absence d'intention libérale ou de démontrer qu'à défaut de vente l'acte litigieux déguise une autre convention, c'est à juste titre qu'en présence d'une simulation, l'Administration opte pour la disqualification de l'opération en une donation l'autorisant à percevoir le complément de droits conformément à l'article 131 du Code des droits d'enregistrement et à appliquer la sanction comminée par l'article 204 dudit Code.

(Jugement du tribunal de première instance de Mons, du 10 octobre 2000, Rec. Gén. n° 25.096, - dr n° E.E./96.641.)

La cour d'Appel, contrairement au tribunal de première instance, considère que lorsque des services constituent la contrepartie du transfert de la propriété d'une chose, il s'agit d'un contrat innomé et non d'une vente ni d'une libéralité. Mais en l'espèce, l'acte authentique incriminé renseigne un prix de vente (converti en services).

De plus, la cour estime que démontrer l'animus donandi par des présomptions ne suffit pas à conclure à une libéralité ; il faut également démontrer l'appauvrissement du disposant et l'enrichissement corrélatif du gratifié.

La cour conclut à une vente.

(Arrêt de la cour d'appel de Mons, du 27 octobre 2005, - dr n° E.E./96.641.)

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JUILLET 2007 - 158/20 et 158/20-2