Numéro E 46/05-01

Numéro E 46/05-01

05. - Aliénation moyennant un prix unique d'un immeuble comportant un terrain et des bâtiments qui sont cédés avec application de la T.V.A. - Base de perception.

01. - Lorsque la cession porte sur un terrain et un bâtiment achevé, le contrôle de la base d'imposition à la T.V.A. est effectué en même temps que le contrôle de la valeur imposable au droit d'enregistrement par le receveur compétent de l'enregistrement.

La base d'imposition à la T.V.A. du bâtiment est obtenue en déduisant la valeur vénale du terrain, estimée au moment de la cession mais en tenant compte de l'état du terrain avant le commencement des travaux, du prix stipulé, augmenté des charges, pour le bien immobilier tout entier (Code de la T.V.A., art. 30).

La base d'imposition tant du terrain que du bâtiment ne peut cependant être inférieure à la valeur vénale - ou normale - de chacun de ces biens (C. T.V.A., art. 36, § 1er, a. et C. Enr., art. 45 et 46), étant toutefois entendu que la valeur cumulée de ces bases d'imposition ne peut excéder la valeur vénale de l'immeuble dans son ensemble.

La circonstance selon laquelle la cession s'opère moyennant un prix unique qui correspond à la valeur vénale de l'ensemble ou qui plus généralement ne donne pas lieu au constat d'une insuffisance, n'empêche cependant pas que la valeur déclarée pro fisco (C. T.V.A., art. 30; C. Enr., art. 159, 8° et 168) du terrain et du bâtiment pour la perception du droit d'enregistrement et de la T.V.A., et nonobstant le fait que le cessionnaire a la qualité d'assujetti à la T.V.A. avec ou sans droit à déduction et va utiliser le bâtiment dans le cadre de son activité économique, doit en tout état de cause faire l'objet d'une adaptation réciproque lorsqu'une insuffisance est constatée sur le terrain ou sur le bâtiment, qui dépasse d'1/8la valeur déclarée pro fisco dudit terrain ou bâtiment.

L'adaptation réciproque de la valeur déclarée pro fisco du terrain et du bâtiment donnera bien entendu lieu à une majoration ou à une restitution des droits d'enregistrement ou de la T.V.A. perçue selon qu'une insuffisance est constatée sur le terrain ou sur le bâtiment.

La restitution du droit d'enregistrement ne peut avoir lieu que pour autant que la prescription de cette restitution ne soit pas acquise. Le délai de prescription est de deux ans à compter de l'enregistrement de l'acte. Ce délai peut être suspendu par la signification de l'expertise de contrôle dans les deux ans qui suivent l'enregistrement de l'acte.

En matière de T.V.A., le délai de prescription de l'action en restitution de la T.V.A., des intérêts et des amendes administratives est de cinq ans à compter du jour où elle est née (C. T.V.A., art. 82).

Cette action prend naissance à la date où survient la cause de restitution (art. 3, alinéa 1er, de l'arrêté royal n° 4, du 29 décembre 1969). Il s'agit, en l'espèce, du moment auquel la T.V.A. devient exigible sur la totalité ou sur le solde du prix, soit au plus tard à la livraison de l'immeuble (C. T.V.A., art. 17, § 1er, alinéa 1er) dans le cas d'un assujetti visé à l'article 12, § 2, du Code de la T.V.A., ou au moment auquel la taxe devient exigible sur la totalité de la base d'imposition dans le cas d'un assujetti visé à l'article 44, § 3, 1°, a, deuxième et troisième tirets, du même Code (art. 2, alinéa 2, de l'arrêté royal n° 14 du 3 juin 1970).

Cependant, sur la base de l'article 3 de l'arrêté royal n° 4, du 29 décembre 1969, l'action en restitution naît dans le chef d'un constructeur professionnel (C. T.V.A., art. 12, § 2) à l'expiration du délai fixé pour le dépôt de la déclaration visée à l'article 53, alinéa 1er, 3°, du Code de la T.V.A. qui se rapporte à la période au cours de laquelle la T.V.A. est devenue exigible comme indiqué à l'alinéa précédent.

Dans le chef d'un cédant occasionnel (C. T.V.A., art. 44,§ 3, 1°, a, deuxième et troisième tirets), l'action en restitution naît, par analogie avec ce qui est établi à l'alinéa précédent, à l'expiration du délai fixé pour le dépôt de la déclaration que le cédant occasionnel est tenu de déposer, c'est-à-dire dans le mois qui suit le moment auquel la taxe est devenue exigible sur la totalité de la base d'imposition (art. 2, alinéa 2, de l'arrêté royal n° 14, du 3 juin 1970.

(Déc. du 2 septembre 1997, n° E.E./95.720 et n° E.T. 87.901).

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JANVIER 1998 - 206/4 et 206/5