Vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen dd. 18.03.2013 (2)

Vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen dd. 18.03.2013 (2)

Controleschatting - Art. 189 ev. W.Reg. - Waardebepaling - Levenslang huurrecht

EE/104.649B

 

Samenvatting

 

Eiseres koopt woning bij notarisakte.

De ontvanger der registratierechten notificeerde middels aangetekend schrijven een controleschatting, een deskundige werd aangesteld.

Nav. verslag deskundige vorderde administratie bijkomende rechten proportionele boete, wettelijke interesten en schattingskosten.

Eiseres legt verzoekschrift op tegenspraak neer, en wil schattingsverslag ongedaan gemaakt zien.

Ze voert aan dat notificatie 'onvoldoende' gemotiveerd is, dat het verslag zelf nietig is wegens  bepalen van drie verkoopwaardes (normale, vrijwillige openbare verkoop,  gedwongen openbare verkoop) naast (ook hier) "onvoldoende motivering".

Tenslotte voert eiseres aan dat de vergelijkingspunten van het verslag niet gelijkwaardig zijn aan het te schatten pand naast het rusten van een huurcontract op het te schatten pand.

Uiteindelijk vecht zij ook de boete wegens tekortschatting aan plus de tenlastelegging van  de kosten en van het ereloon van de Deskundige.

De rechtbank stelt dat de vorderingen ongegrond zijn.

 

Nota van de administratie

 

Zie ook:

-      Vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen dd. 18.03.2013 (1)

-      Vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen dd. 18.03.2013 (3)

 

Volledige tekst

 

VONNIS gewezen en uitgesproken in het gerechtsgebouw te Antwerpen op

achttien maart tweeduizend dertien

in openbare zitting van de vierde F kamer van de rechtbank van eerste aanleg van het

gerechtelijk arrondissement Antwerpen, waar zetelden:

 

Inzake A.R. nr. 11/7365 /A

 

nv P.

ingeschreven in de kruispuntbank der ondernemingen onder nummer 0427.657.261, met maatschappelijke zetel gevestigd te Z.

EISENDE PARTIJ OP HOOFDVORDERING VERWERENDE PARTIJ OP TEGENVORDERING

- verschijnende bij meester D. B. loco meester R. D. K., advocaat, kantoorhoudende te W.

tegen

de Belgische Staat,

Federale Overheidsdienst Financiën, Administratie van het Kadaster, de Registratie en Domeinen in de persoon van de ontvanger van het Registratiekantoor Mortsel, met burelen gevestigd te 2650 Edegem, Mechelsesteenweg 432.

VERWERENDE PARTIJ OP HOOFDVORDERING EISEND PARTIJ OP TEGENVORDERING

- verschijnende bij meester B. V. loco meester M. v. H., advocaat, kantoorhoudende te S.

 

Gezien de stukken in het dossier van de rechtspleging, onder meer:

 - het verzoekschrift neergelegd ter griffie op 29 november 2011,

 - de beschikking verleend overeenkomstig artikel 747, § 1 van het Gerechtelijk Wetboek op 13 januari 2012,

 - de conclusies en stukken van partijen.

Gelet op de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van talen in gerechtszaken.

Gelet op de verordeningen van de Raad van ministers nummer 974/98 van 3 mei 1998 en nummer 1103/97 van 17 juni 1997 en de wetten van 26 juni 2000 en 30 juni 2000 ter invoering van de euro.

Gehoord partijen in hun middelen en gezegden ter zitting van 18 februari 2013.

 

***

 

Dame M. verkocht bij notarisakte van 22 oktober 2009 haar appartement te M.

De overeengekomen prijs was 92.000 EUR.

Ontvanger der Registratie Mortsel notificeerde middels aangetekende brief van 15 maart 2011 Controleschatting.

Eiseres en verweerder kwamen naderhand overeen tof aanstelling van een Deskundige.

De rechtbank treft diens Verslag van 13 augustus 2011.

Verweerder betekende dit verslag middels aangetekende brief van 28 oktober 2011.

Hij deed daarbij navordering van (bijkomende) rechten, proportionele boete, wettelijke intrest en de schattingskosten, deze laatste voorlopig pro memorie.

Een raadsman voor eiseres legde op 29 november 2011 verzoekschrift op tegenspraak neer ter griffie.

Toelaatbaarheid van de rechtsvordering staat niet in betwisting, ook niet desnoods ambtshalve aan te voeren.

Ten gronde

In essentie wil eiseres het Schattingsverslag ongedaan gemaakt zien.

Zij voert aan dat de notificatie "onvoldoende" gemotiveerd is in de zin van de wet van juli 1991, verder dat het Verslag zelf nietig is wegens bepalen van drie verkoopwaardes (zijnde vrijwillige naast gedwongen openbare verkoop), naast (ook hier) "onvoldoende motivering".

Tenslotte voert eiseres aan dat de vergelijkingspunten van het Verslag niet gelijkwaardig zijn aan het te schatten pand naast het rusten van een huurcontract op het te schatten pand.

Uiteindelijk vecht zij ook de boete wegens tekortschatting aan plus de tenlastelegging van de kosten en van het ereloon van de Deskundige.

1.

De beslissing tot Controleschatting is weliswaar een discretionaire handeling naar oordeel van de Ontvanger maar de aanzegging ervan is onderworpen aan de wet van 29 juli 1991 (Cass. 14 december 2001, bv.als FJF 2003/25).

De motivering moet doelgericht gemotiveerd zijn.

Te dezen bevat de aanzegging een geschatte waarde, mededeling van rechten op het verschil met de verkoopprijs (niet berekende herleide proportionele boete).

Dit voldoet ruimschoots aan de motiveringsplicht.

Het gaat immers om een motivering die redelijkerwijze de beslissing tot Controleschatting onderbouwt (zie en vgl.Cass. 13 januari 2013, F120060F).

Reeds voordien had een collega Ontvanger op 31 maart 2010 een brief (stuk 1 verweerder) aan eiseres gericht om haar in te lichten omtrent vastgestelde tekortschatting, en hij verwees daarbij gedane eigen schatting

Eiseres geeft overigens niet op wat er naar haar oordeel zou ontbreken aan de beslissing tot dan wel de notificatie van Controleschatting.

In haar laatste conclusie (bij randnummer 9) stelt ze bovendien zelf dat haar een " zeer kort schattingsverslag (werd) medegedeeld ".

Zij heeft zich tenslotte zulks nog ten overvloede, akkoord verklaard met Controleschatting, dit blijkens het PV van akkoord van 10 juni 2011.

2.

Het Verslag

De Deskundige heeft het betrokken pand onderzocht, vaststellingen gedaan en het in detail beschreven en hij heeft vergelijkingspunten in aanmerking genomen.

Hij heeft de schatting geplaatst op de datum van verkoop van het goed.

Hij deed zulks beredeneerd en beoordeelde daarbij vergelijkingspunten binnen de gemeente en paste de gegevens daarvan aan het betrokken pand aan.

Bovendien deed hij als technisch opdrachthouder een schatting vanuit drie oogpunten.

Dit betekent louter dat hij als niet juridisch bevoegd persoon onderscheiden uitgangspunten nam teneinde partijen in de mogelijkheid te stellen in elke hypothese een waarde te nemen.

Daaraan is niets verkeerd en het schept geen twijfel.

De vraag of het huurcontract van eiseres als koper (eigenaar) aan de verkoopster (huurster) invloed heeft op de waardebepaling vormt - verder - een juridische vraag die valt buiten de aan de Deskundige toevertrouwde technische opdracht.

De schatting vanuit twee uitgangspunten (vrijwillige versus gedwongen verkoop) vormt bij dit alles noch beperking noch voorbehoud omtrent de feiten, wel enkel onderscheid al naar gelang een eventueel in rechte, buiten alsdan zijn bevoegdheid, te maken onderscheid.

3.

Na de verkoop werd de verkoopster huurster van de koopster (eiseres).

Deze huur vormt geen op de verkoop van het pand drukkende last (het huurcontract komt - terloops gezegd - in het geding niet eens voor onder de stukken van eiseres).

Eiseres ontvangt huurgelden, dit is een overeengekomen tegenover de terbeschikkingstelling van het pand staande tegenprestatie, ingaand na de koop-verkoop.

De minimumgrondslag tot heffing van het verkooprecht bestaat - krachtens art. 46 Wetboek Registratierechten - uit de verkoopwaarde.

Verwijzing in de koop-verkoopakte naar een in te gaan huurcontract verandert daar niets aan.

4.

Verweerder vordert bij tegenvordering een titel tot veroordeling van eiseres, voor wat betreft de schattingskosten.

Deze vordering is ontvankelijk en ze is ook gegrond nu het Deskundig Verslag overeind blijft.

De intrest loopt vanaf de datum der tegenvordering, 3 februari 2012.

 

OM DEZE REDENEN

DE RECHTBANK,

Rechtdoende op tegenspraak,

Alle andere en strijdige conclusies verwerpend,

Verklaart de hoofdvordering ontvankelijk en toelaatbaar, maar ongegrond,

Verklaart de tegenvordering ontvankelijk en als volgt gegrond,

Veroordeelt verweerster op tegenvordering, tot betaling aan eiser op tegenvordering, de som van 726,00 (zevenhonderd zesentwintig EUR), dit meer gerechtelijke intrest vanaf 3 februari 2012 tot op de dag van gehele betaling,

Veroordeelt eiseres op hoofdvordering, tegelijk verweerster op tegenvordering, tot de kosten,

Vereffent de kosten in hoofde van verweerder op hoofdvordering en tegelijk eiser op tegeneis, op 440,00 EUR bij wijze van wettelijk geïndexeerde rechtsplegingvergoeding.

(…)