Voorafgaande beslissing nr. 2010.237 dd. 24.08.2010

Voorafgaande beslissing nr. 2010.237 dd. 24.08.2010

Registratie

Vestiging erfpachtrecht

Verkoop tréfonds

Herkwalificatie

 

Samenvatting

De akte van vestiging van een erfpachtrecht door een vennootschap X ten gunste van een vennootschap A in oprichting zal worden onderworpen aan het registratierecht van 0,2 % overeenkomstig artikel 83 van het W.Reg.

De akte van verkoop van de ondergrond van hetzelfde (met erfpacht bezwaarde) onroerend goed, door dezelfde vennootschap X aan de vennootschap B in oprichting, zal worden onderworpen aan het registratierecht van 10 % overeenkomstig artikel 44 van het W.Reg. (Brussels Hoofdstedelijk Gewest).

Artikel 18, § 2 van het W.Reg. is niet toepasselijk op deze verrichtingen op voorwaarde dat de juridische kenmerken eigen aan de erfpacht in concreto uitwerking hebben, dat de vestiging van het erfpachtrecht daadwerkelijk ten gunste van vennootschap A gebeurt en dat de resterende rechten effectief aan de vennootschap B worden overgedragen.

 

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend.

 

I. Objet de la demande

La demande porte sur les questions suivantes :

1. La constitution par la société X d'un droit d'emphytéose au profit d'une société A sur un immeuble sera soumise au droit d'enregistrement de 0,2 % en vertu de l'article 83 du C. enr. fédéral.

2. La vente des droits résiduaires dudit immeuble par la société X à la société B sera soumise au droit de 12,50 % en vertu de l'article 44 du C. enr. bruxellois.

3. L'ensemble de ces opérations ne sera pas requalifié en vente de biens immobiliers en vertu de l'article 18 § 2, du C. enr. fédéral.

 

II. Description des faits

A. Description des parties concernées

4. La société X est une société de droit belge et est plein propriétaire de l'immeuble faisant l'objet de l'opération.

5. La société A est une société de droit belge en constitution qui aura la qualité d'emphytéote.

6. La société B est une société de droit belge en constitution qui aura la qualité de tréfoncier (titulaire des droits résiduaires de propriété).

B. Opération projetée

7. Dans un premier temps, la société X constituera au profit de la société A un droit d'emphytéose sur l'immeuble susmentionné pour une durée de 99 ans.

8. En rémunération de ce droit d'emphytéose, la société A paiera au moment de la passation de l'acte authentique un canon unique d'un montant de 23.500.150 EUR. En outre, cette même société s'engagera également à payer une redevance annuelle recognitive de propriété d'un montant de 2.500 EUR.

9. Dans un second temps, au moins 15 jours après la constitution du droit d'emphytéose, la société X va céder ses droits résiduaires sur le même ensemble immobilier à la société B.

10. En contrepartie de cette cession de droits résiduaires, cette dernière société paiera un prix d'acquisition de 1.236.850 EUR.

 

III. Motivation de la demande

11. Le demandeur base sa demande sur la position du SDA au sujet de la problématique " emphytéose / tréfonds ". Selon le demandeur, les conditions sont remplies pour que la note soit d'application.

12. Les sociétés emphytéote et tréfoncière s'engagent expressément vis-à-vis du SDA à ne reconstituer d'aucune manière la pleine propriété de l'immeuble faisant l'objet de la présente demande pendant la durée du droit d'emphytéose, et à mentionner cet engagement dans les actes notariés relatifs à ces opérations, à l'exception toutefois du cas où la reconstitution se ferait dans le chef d'une personne ou entité autre qu'une des sociétés détentrices des droits réels démembrés et pourvu qu'à l'occasion de cette reconstitution l'acquéreur paie des droits d'enregistrement sur la valeur du bien en plein propriété conformément à l'article 44 du C. enr. En outre, les sociétés emphytéote et tréfoncière s'engagent à ne pas fusionner.

13. L'emphytéote et le propriétaire de l'immeuble grevé d'emphytéose se sont engagés vis-à-vis du SDA à ce qu'elles ne fassent pas l'objet d'un changement de contrôle au sens des articles 5 à 9 du Code des sociétés pendant une période de cinq ans à compter du jour de l'enregistrement des actes de constitution du droit d'emphytéose et de cession du tréfonds, qui puisse avoir une influence sur le traitement fiscal de ces opérations.

14. Les demandeurs s'engagent à ne procéder à la passation de l'acte notarié relatif à la vente des droits résiduaires qu'au moins 15 jours après la signature de l'acte notarié relatif à la concession du droit d'emphytéose.

15. Les demandeurs ont demandé à un expert indépendant de procéder à la valorisation des droits résiduaires ainsi grevés d'un droit d'emphytéose de 99 ans.

16. Les sociétés emphytéote et tréfoncière feront partie du même groupe, mais elles s'engagent à conserver une majorité d'administrateurs ou de gérants différents pendant toute la durée de l'emphytéose.

17. Par conséquent, conformément à l'avis du Collège précité, le ou les mêmes administrateurs des deux sociétés ne pourront seul ou ensemble, pendant toute la durée de l'emphytéose constituer la majorité du conseil d'administration et s'engager vis-à-vis des tiers.

18. En matière de représentation externe, les demandeurs confirment et s'engagent à ce que les sociétés emphytéote et tréfoncière ne puissent pas, au vu de la composition de leur conseil d'administration respectif, être représentées par les mêmes administrateurs agissant conjointement.

 

IV. Décision

Il ressort de l'examen approfondi auquel s'est livré le SDA que :

19. Dans les actes sous seing privé La société Z se porte-fort pour les sociétés à constituer, respectivement la sociéte A (candidat-emphytéote) et la société B (candidat-tréfoncier), en vertu de l'article 60 du Code des Sociétés.

20. Si ces sociétés n'étaient pas constituées, c'est la société Z qui deviendrait propriétaire du droit d'emphytéose et du tréfonds en même temps. La reconstitution de la pleine propriété du bien pourrait donc être réalisée dans les mains de cette société.

21. D'autre part, si avant la passation des actes notariés la société A et la société B sont constituées et figurent dans ces actes notariés respectivement comme emphytéote et tréfoncier - actes qui doivent être présentés à la formalité de l'enregistrement - aucun problème ne se pose. Ceci implique l'accord des deux sociétés quant à la gestion d'affaires (porte-fort) par la société Z. Une décision anticipée est donc justifiée à la condition que les deux sociétés soient constituées avant la passation des actes notariés et qu'elles figurent dans les actes notariés respectivement comme emphytéote et tréfoncier.

22. Quant à la possibilité de requalification, les éléments qui suivent ont été pris en considération.

23. Le tréfonds est acquis par la société B, tandis que l'emphytéose est constituée au profit de la société A.

24. Il résulte de l'examen effectué et des projets d'actes que les parties ont effectivement constitué un droit d'emphytéose et ont transmis les droits grevés d'emphytéose.

25. La vente du tréfonds suivra de 15 jours la constitution du droit d'emphytéose.

26. Les sociétés emphytéote et tréfoncière s'engagent à maintenir la disparité dans la composition de leurs conseils d'administration pendant toute la durée de l'emphytéose. Par conséquent, conformément à l'avis du Collège précité, le ou les mêmes administrateurs des deux sociétés ne pourront seul ou ensemble, pendant toute la durée de l'emphytéose constituer la majorité du conseil d'administration et s'engager vis-à-vis des tiers.

27. Les parties ont demandé à un expert indépendant de procéder à la valorisation des droits résiduels ainsi grevés d'un droit d'emphytéose de 99 ans. Dans son rapport, ce dernier conclut à une répartition des valeurs à concurrence de 95,70 % pour l'emphytéose et de 4,30 % pour le tréfonds. Les demandeurs s'engagent expressément à donner au canon unique une valeur égale à 95 % de la valeur de la pleine propriété.

28. L'emphytéote et le propriétaire de l'immeuble grevé d'emphytéose se sont engagés vis-à-vis du SDA à ne pas reconstituer la pleine propriété de l'ensemble immobilier faisant l'objet de la demande pendant toute la durée du droit d'emphytéose.

29. L'emphytéote et le propriétaire de l'immeuble grevé d'emphytéose se sont engagés à ce qu'elles ne fassent pas l'objet d'un changement de contrôle au sens des articles 5 à 9 du Code des sociétés pendant une période de cinq ans à compter du jour de l'enregistrement des actes de constitution du droit d'emphytéose et de cession du tréfonds.

Eu égard à ce qui précède, le Collège du SDA décide que :

30. La constitution par la société X d'un droit d'emphytéose au profit de la société A sur ledit immeuble sera soumise au droit d'enregistrement de 0,2 % en vertu de l'article 83 du C. enr. fédéral.

31. La vente des droits résiduaires sur le même ensemble par la société X au profit de la société B sera soumise au droit de 12,50 % en vertu de l'article 44 du C. enr. bruxellois.

32. L'ensemble des opérations n'est pas susceptible de requalification en vertu de l'article 18 § 2, du C. enr., à condition que les caractéristiques juridiques propres à l'emphytéose produisent leurs effets in concreto.

33. Cette décision n'est valable que sous la condition que la constitution du droit d'emphytéose ait effectivement lieu au profit de la société A et que les droits résiduaires soient effectivement cédés à la société B.