Vraag nr. 58 van de heer Goovaerts dd. 20.02.1996

Properties

Document type : Parliamentary questions
Title : Vraag nr. 58 van de heer Goovaerts dd. 20.02.1996
Tax year : 2005
Document date : 20/02/1996
Keywords : Belastingplicht / Syndicus / Regeling van toepassing vanaf 1 augustus 1995.
Document language : NL
Name : 96/058
Version : 1
Question asked by : Goovaerts

VRAAG 96/058

Vraag nr. 58 van de heer Goovaerts dd. 20.02.1996

Vr. en Antw., Senaat, 1995-1996, nr. 1-14, blz. 704-706

BTW-Revue nr. 122, blz. 535

Belastingplicht - Syndicus - Regeling van toepassing vanaf 1 augustus 1995.

VRAAG

    Ik verneem dat een groot Belgisch immobiliënkantoor, onder meer actief als beheerder (syndicus) van appartementsgebouwen, eind vorig jaar aan de beheerraden van de verschillende appartementsgebouwen die het beheert, een brief (in het Frans opgesteld) heeft gestuurd waarin het volgende te lezen staat (ik citeer letterlijk):

    "Madame, Monsieur,

    Concerne: honoraires syndic

    Par sa circulaire n° 13 du 20 septembre 1995, la TVA précise qu'à dater du 1er août 1995, la possibilité est donnée au syndic de ne plus appliquer la TVA sur les honoraires du syndic, ceci suite à la loi du 30 juin 1994, le syndic devenant un organe officiel de la copropriété.

    Nous avons choisi de ne plus appliquer la TVA sur les honoraires que nous établissons pour notre mission de syndic. D'autre part, l'Institut Professionnel Immobilier (institut officiel de notre profession) nous signale que lorsque le client ne paie pas de TVA, le syndic ne peut plus récupérer la TVA sur ses achats et dans cette hypothèse, l'absence de TVA pour le client justifie une adaptation des honoraires du syndic.

    D'autre part, la CIB (Confédération des Immobiliers de Belgique) dont fait partie la CSA (Chambre Syndicale belge des professionnels Administrateurs de biens) vient de nous communiquer que suite à un examen effectué par ses services, il apparaît que le pourcentage de TVA récupéré dans le système actuel par les SYNDICS PROFESSIONNELS représente approximativement la moitié des TVA appliquées sur les factures adressées aux Associations de copropriétaires. En bref, cela signifie que sur les 20,5 p.c. (taux actuel de la TVA) payés par les copropriétaires, la moitié est récupérée par le syndic et l'autre moitié est payée par lui à l'Administration de la TVA.

    Nous avons donc décidé, pour être clairs et parfaitement transparents, d'admettre tant les recommandations et observations de l'IPI que de la CIB et la CSA et ce dans l'intérêt même de l'ensemble de nos copropriétaires. A cet effet, nous avons envoyé une demande de NON- ASSUJETTISSEMENT à l'Administration de la TVA ce que devrait nous permettre de réduire à dater du 1er août 1995 le coût total de nos prestations de 10,25 p.c. par rapport au coût facturé actuellement.

    Il s'agit donc bien d'une réduction importante au bénéfice de notre fidèle clientèle.

    Lors de la plus proche Assemblée générale, nous informerons les copropriétaires des présentes dispositions."

    Desbetreffende mocht ik van de geachte minister vernemen:

    a) Of het een wettelijk procédé is om als syndicus de op zijn "aankopen" betaalde BTW te recupereren (en zulks in het bijzonder indien het zou gaan over aankopen verricht in zijn hoedanigheid van lasthebber van de vereniging van medeëigenaars);

    b) In het bijzonder, of het door het immobiliënkantoor in kwestie voorgestelde procédé wettelijk is;

    c) Meer in het algemeen, of de wet van 30 juni 1994 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek op het vlak van de gedwongen medeëigendom, aangezien deze de rechtspersoonlijkheid heeft toegekend aan de verenigingen van medeëigenaars van appartementsgebouwen, tot gevolg heeft dat een medeëigenaar die BTW-onderworpene is geen (pro rata volgens zijn aandeel in de lasten van de medeëigendom) BTW meer kan recupereren op de aan de vereniging van medeëigenaars gefactureerde leveringen en/of werken ?

    d) En tenslotte, op het vlak van het BTW-tarief, welk het tarief is dat moet toegepast worden op werken verricht aan de gemene delen van een appartementsgebouw van meer dan 20 jaar oud, wanneer een gedeelte van de medeëigenaars privé-personen zijn en een gedeelte van de medeëigenaars hun appartement niet uitsluitend voor privé-doeleinden gebruiken.

ANTWOORD

    a) en b) Het geachte lid beoogt blijkbaar het geval waarbij een rechtspersoon die uitsluitend als syndicus en als orgaan van de vereniging van medeëigenaars optreedt en verder geen enkele andere economische activiteit uitoefent (bijvoorbeeld makelaar bij de verhuur en/of verkoop van onroerende goederen), naar analogie met de natuurlijke personen die in dezelfde hoedanigheid optreden, heeft geopteerd om niet als BTW-belastingplichtige te worden geïdentificeerd (zie aanschrijving nr. 13/1995, nr. 4).

    Als orgaan van de vereniging van medeëigenaars handelt de syndicus - natuurlijk persoon - immers niet zelfstandig zoals bedoeld in artikel 4, vierde lid, van de zesde richtlijn van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 17 mei 1977 zodat hij niet de hoedanigheid heeft van BTW-belastingplichtige.

    Het spreekt vanzelf dat een in het eerste lid bedoelde vennootschap die geopteerd heeft voor de niet-belastingplicht, de BTW geheven van de haar geleverde goederen en diensten niet in aftrek kan brengen. De aldus niet-aftrekbare BTW maakt bijgevolg een kost uit in hoofde van die syndicus en in de regel een bestanddeel van zijn honorarium.

    Ter zake wordt nog verwezen naar het antwoord op de parlementaire vraag van de heer volksvertegenwoordiger De Croo van 25 oktober 1995 (bulletin van Vragen en Antwoorden, Kamer, GZ 1995-1996, nr. 18, 22 januari 1996, blz. 1896-1898).

    c) De door derden gedane leveringen en diensten die zowel betrekking hebben op periodieke uitgaven (bijvoorbeeld verwarmings- en verlichtingskosten) als op niet-periodieke uitgaven (bijvoorbeeld uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, reparatie of vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking) moeten worden gefactureerd aan de vereniging van de medeëigenaars met aanduiding van de ligging van het gebouw of van de groep van gebouwen. Die factuur moet worden verstuurd naar het adres aangeduid door de syndicus.

    De medeëigenaar die BTW-belastingplichtige met recht op aftrek is, kan de BTW die werd geheven van leveringen van goederen en diensten aan de vereniging van medeëigenaars op grond van artikel 45, § 1, van het BTW-Wetboek tot beloop van zijn aandeel in aftrek brengen op voorwaarde dat hij in het bezit is van een gedetailleerde afrekening die de syndicus namens de vereniging van de medeëigenaars heeft uitgereikt.

    Deze afrekening die minstens één keer per jaar moet worden opgemaakt dient de juiste aan de leveranciers of dienstverrichters te betalen prijs, het bedrag van de belasting en per medeëigenaar zijn aandeel in de gemeenschappelijke uitgaven en in de belasting te vermelden.

    Anderzijds mag de syndicus omwille van zijn hoedanigheid van lasthebber of vertegenwoordiger van de vereniging van medeëigenaars aan de vereniging van medeëigenaars geen op zijn naam gestelde factuur, debetnota of ander daarmee gelijkstaand stuk uitreiken, tenzij dan om in voorkomend geval de hem toekomende vergoedingen te eisen.

    d) Voor onroerende handelingen verricht aan de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw waarbij iedere medeëigenaar bijdraagt in de kosten in functie van zijn onverdeeld deel in de gemeenschappelijke delen, hangt het BTW-tarief op ieders deel van de kosten af van de bestemming die hij aan zijn appartement heeft gegeven.

    Bijgevolg dient voor de onroerende handelingen verricht aan de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw waarvan de eerste ingebruikname ten minste 15 jaar teruggaat, (vóór 1 november 1995 20 jaar) en waarbij niet alle appartementen uitsluitend of hoofdzakelijk als privé-woning worden gebruikt, de prijs van de werken te worden omgeslagen voor de respectievelijke toepassing van de tarieven van 6 pct. en 21 pct.