Hof van Cassatie: Arrest van 31 Mei 2010 (België). RG C.09.0240.F

Nr. C.09.0240.F

1. F. B., e.a.

Mr. Michel Mahieu, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

1. W. P., e.a.

Mr. John Kirkpatrick, advocaat bij het Hof van Cassatie,

6. CAISSE DE LEASING, naamloze vennootschap.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest, op 24 september 2008 gewezen door het arbeidshof te Brussel.

De zaak is bij beschikking van 23 maart 2010 van de eerste voorzitter verwezen naar de derde kamer.

Raadsheer Alain Simon heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal Jean-Marie Genicot heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDELEN

De eisers voeren de volgende twee middelen aan.

Eerste middel

Geschonden wettelijke bepalingen

- de artikelen 1134, 1165 en 1690 van het Burgerlijk Wetboek, laatstgenoemd artikel zoals het van kracht was vóór de wijziging ervan bij de wet van 6 juli 1994 ;

- artikel 14 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht.

Aangevochten beslissingen

Het arrest beslist dat de erfpacht niet is geëindigd na het verstrijken van de overeengekomen termijn, dat zij door de eisers alleen maar rechtsgeldig kon zijn wederopgezegd bij brief van 7 augustus 2000, dat de erfpacht derhalve door de eisers is wederopgezegd na de lichting van de koopoptie door de eerste twee verweerders en veroordeelt de eisers bijgevolg om de authentieke akte te verlijden van de verkoop, aan de eerste en de tweede verweerders, van het litigieuze pand, gelegen te Ukkel, voor de prijs van 185,92 euro, zegt dat die akte, indien zij niet verleden wordt binnen de drie maanden na de betekening van het arrest, als koopakte zal gelden, en veroordeelt hen om aan de eerste vijf verweerders de huuropbrengst van het pand te Ukkel te betalen, om de volgende redenen:

"Bij notariële akte, op 26 april 1971 verleden door notaris T. V. te Brussel, hebben J. en A. F., samen met de (zesde verweerster), een erfpachtovereenkomst gesloten voor een duur van 27 jaar met ingang van de datum van de akte, betreffende een woonhuis gelegen ..., ... te Ukkel en een appartement in de residentie ... , ... te Middelkerke (...).

De pacht ging dus in op 26 april 1971 en eindigde op 26 april 1998. De vernieuwing moest uiterlijk op 26 april 1997 worden gevraagd.

Op dezelfde datum, namelijk 26 april 1971, wordt tussen dezelfde partijen een onderhandse overeenkomst gesloten waarbij een koopoptie wordt toegekend aan de (zesde verweerster) of aan eender welke andere persoon dan wel vennootschap of organisme die de (zesde verweerster) in haar plaats stelt. De koopoptie betreft het huis te Ukkel, ..., en het appartement te Middelkerke. (...)

De vernieuwing van de erfpacht werd niet binnen de overeengekomen termijn gevraagd. (...)

2. Zijn de overdrachten, door de (zesde verweerster), van de erfpacht en de koopoptie betreffende het huis te Ukkel geldig ten aanzien van de (eerste twee verweerders)?

2.1. De erfpacht

De erfpacht is overgedragen bij notariële akte van 24 september 1971, werd op 29 september 1971 geregistreerd en op 19 oktober 1971 overgeschreven op het hypotheekkantoor.

Door die overschrijving geldt de overdracht van de erfpacht ten aanzien van allen, met inbegrip van de oorspronkelijke verpachters, de consorten F.

De akte van overdracht van de pacht is voltrokken tussen de partijen. Krachtens artikel 1 van de Hypotheekwet is die akte, door haar overschrijving in het hypotheekregister, geldig ten aanzien van derden (...).

De overschrijving is een wijze van bekendmaking die ertoe strekt een rechtshandeling aan derden mede te delen. Zij is een essentieel vormvereiste, daar alleen de overschrijving, ten aanzien van die derden, een wettelijk vermoeden van kennisname van de akte van overdracht doet ontstaan (...).

De overdracht van de erfpacht had ten aanzien van de consorten F., de oorspronkelijke verhuurders, dus uitwerking vanaf 19 oktober 1971. De wederopzegging van die pacht moest dus verplicht ter kennis worden gebracht van de overdragers, met name de (eerste twee verweerders), en niet aan de oorspronkelijke pachter, de (zesde verweerster).

De wederopzegging van de erfpacht bij de aangetekende brief van 30 juni 2000, met ontvangstbevestiging, die aan de (zesde verweerster) is gericht, heeft dus geen uitwerking ten aanzien van de (eerste twee verweerders).

Voor zover de consorten F., op dat tijdstip, nog de eigenaars van het litigieuze pand te Ukkel waren, kon de erfpacht alleen geldig worden wederopgezegd door de aangetekende brief die op 7 augustus 2000 aan de (eerste twee verweerders) ter kennis was gebracht.

2.2. De koopoptie

(...) Aangezien het voldoende is dat de overdracht ter kennis wordt gebracht opdat zij ten aanzien van derden kan gelden en die kennisgeving niet onderworpen is aan precieze en concrete vormvereisten, geldt de kennisgeving van de (eerste twee verweerders) aan notaris Jean Lafontaine, van wie de (eisers) niet betwisten dat hij hun mandataris was (...), als kennisgeving, aan de (eisers), niet alleen van de lichting van de optie maar ook van de overdracht van de optie (...).

Te dezen moet worden geoordeeld dat de mededeling van 17 juli 2000, waarvan de (eisers) de ontvangst bevestigen in hun aangetekende brief van 7 augustus 2000, als kennisgeving geldt van de overdracht van het optierecht door de (zesde verweerster) aan de (eerste twee verweerders) (...).

De overdracht van de koopoptie werd vóór 7 augustus 2000 aan de (eisers) ter kennis gebracht. De koopoptie werd vóór diezelfde datum gelicht.

De verkoop is voltrokken en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs (artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek). De verkoop is definitief wanneer de optie wordt gelicht (...).

De optie werd dus gelicht vóór de datum waarop de consorten F. de erfpacht hebben wederopgezegd.

Die wederopzegging kan dus geen uitwerking hebben (...).

3. Vernietiging wegens benadeling van meer dan zeven twaalfden

(...) De onderhandse overeenkomst van 26 april 1971, waarbij aan de (zesde verweerster) een koopoptie wordt toegekend, bepaalt dat de goederen waarop de koopoptie toegekend wordt, het voorwerp uitmaken van een erfpacht die dezelfde dag tussen de partijen is overeengekomen.

Zoals de (eisers) ten principale betogen (...), zijn de twee overeenkomsten (de erfpacht en de koopoptie) onlosmakelijk met elkaar verbonden, daar beide op dezelfde datum zijn gesloten en de ene nooit zonder de andere zou zijn gesloten.

Beide overeenkomsten zijn de uitdrukking, via twee instrumenta, van de verkoop van een onroerend goed die ertoe strekt om een voor belastingdoeleinden wettige maar voordelige oplossing te kiezen.

De erfpacht gaat gepaard met een koopoptie. De regel bestaat erin dat er één enkele betaling plaatsvindt, samen met een symbolische bijdrage, en die betaling stemt, op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst, overeen met de waarde van het goed.

Het feit dat de twee overeenkomsten met elkaar verbonden zijn en één geheel vormen, belet echter niet dat de duur van de erfpacht niet dezelfde is en dat elke overeenkomst bijzondere bedingen bevat.

De (eisers) betogen ten onrechte dat de koopoptie ‘niet meer bestaat', om de enige reden dat de vernieuwing niet uiterlijk op 26 april 1997 is gevraagd.

Artikel 14 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht bepaalt immers dat de erfpacht, die door het verloop van de tijd is geëindigd, niet stilzwijgend wordt vernieuwd maar blijft bestaan tot de wederopzegging ervan.

Zelfs als de twee overeenkomsten als onlosmakelijk verbonden worden beschouwd, zijn de rechten van de huurder en van de optiehouder dus niet van rechtswege vervallen op 26 april 1998, na het verstrijken van de 27 jaren, maar zijn zij pas vervallen op de datum van de wederopzegging door de (eisers), d.i. de datum waarop de (eerste twee verweerders) hebben kunnen kennisnemen van de aangetekende brief van wederopzegging van 7 augustus 2000.

Aangezien, zoals hierboven is verduidelijkt, de optie in elk geval vóór 7 augustus 2000 is gelicht, heeft die wederopzegging van de erfpacht op 7 augustus 2000 te dezen geen uitwerking.

De (eerste twee verweerders) hadden immers door het lichten van de optie en, in elk geval, door daarvan kennis te geven, al bezit genomen van het pand te Ukkel".

Grieven

Eerste onderdeel

Uit de artikelen 1134 en 1165 van het Burgerlijk Wetboek volgt dat de uit een overeenkomst ontstane verbintenissen alleen tussen de contracterende partijen gevolgen teweegbrengen en dat zij uitsluiten dat overdracht van de schuld van de schuldenaar aan een derde ten aanzien van de schuldeiser geldt, tenzij de schuldeiser deze uitdrukkelijk aanvaardt.

Het vroegere artikel 1690 van het Burgerlijk Wetboek, zoals het op de overdracht van schuldvordering toepasselijk was, bepaalde: "De overnemer verkrijgt het bezit ten opzichte van derden eerst door de betekening van de overdracht aan de schuldenaar. De overnemer kan echter dat bezit eveneens verkrijgen doordat de schuldenaar in een authentieke akte de overdracht aanneemt".

Artikel 14 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht bepaalt: "Wanneer het erfpachtrecht door het verloop des tijds is geëindigd, wordt hetzelve niet stilzwijgend vernieuwd, doch kan hetzelve bij voortduring blijven bestaan tot wederopzegging toe".

Het arrest beslist dat de overdracht van de erfpacht, op 22 juli 1971, door de (zesde verweerster) aan de (eerste twee verweerders), ten aanzien van de (eisers) gold omdat zij op 19 oktober 1971 was overgeschreven op het hypotheekkantoor. Die overdracht is door de pachters F. niet aanvaard en werd hen evenmin bij authentieke akte ter kennis gebracht.

Het recht van erfpacht is immers een zakelijk recht, dat vervreemd kan worden overeenkomstig artikel 6 van de wet van 10 januari 1824. Die vervreemding geldt ten aanzien van derden zodra ze is overgeschreven op het hypotheekkantoor.

De erfpacht omvat tevens persoonlijke verbintenissen tussen de eigenaar en de erfpachter. De pachter is niet alleen verplicht om de huur te betalen maar heeft ook persoonlijke verplichtingen, die zijn vastgelegd in de artikelen 3, 4 en 5 van de wet van 10 januari 1824. De overdracht van de schuld geldt slechts ten aanzien van de schuldeiser indien hij die overdracht aanvaardt.

De eigenaar van het via erfpacht gehuurde pand, heeft eveneens verplichtingen ten aanzien van de erfpachter. Hij is met name verplicht om hem het goed te overhandigen en hem het genot ervan te verzekeren. De overdracht van de erfpacht omvat dus ook de schulden die de erfpachter ten aanzien van de eigenaar heeft.

De overdracht van die schulden van de erfpachter aan een derde geldt, overeenkomstig het vroegere artikel 1690 van het Burgerlijk Wetboek, slechts ten aanzien van de verpachter, indien die overdracht hetzij betekend werd hetzij bij authentieke akte door hem werd aanvaard.

Hoewel de overschrijving van een authentieke akte waarin de overdracht van een zakelijk recht, zoals een erfpacht, vastgesteld wordt, ervoor zorgt dat dit zakelijk recht ten aanzien van derden geldt, betekent dat echter niet dat de overdracht van de schulden van de pachter ten aanzien van de verpachter geldt en evenmin dat de overdracht van de schuldvorderingen van de pachter ten aanzien van de verpachter geldt, behalve, in geval van overdracht van schuldvordering, indien die overdracht aan de verpachter is betekend of indien hij die overdracht door middel van een authentieke akte heeft aanvaard.

Hieruit volgt dat de overdracht van de erfpacht door de (zesde verweerster) aan de (eerste twee verweerders), in zoverre zij betrekking had op de schulden van de pachter, niet gold ten aanzien van de (eisers) en, in zoverre zij betrekking had op de schuldvorderingen van de pachter die aan de (eerste twee verweerders) waren overgedragen, ten aanzien van de (eisers) slechts kon gelden op voorwaarde dat zij aan de (eisers) was betekend of dat zij die overdracht door middel van een authentieke akte hadden aanvaard, wat het arrest niet vaststelt.

Het arrest, dat beslist dat de overdracht van de erfpacht door de (zesde verweerster) aan de (eerste twee verweerders), ten gevolge van haar overschrijving in het hypotheekkantoor, ten aanzien van de eisers gold, terwijl noch de overdracht van schulden noch de overdracht van schuldvorderingen aan de (eerste twee verweerders) ten aanzien van de (eisers) kon gelden, schendt het vroegere artikel 1690 van het Burgerlijk Wetboek.

Het arrest, dat bijgevolg beslist dat de wederopzegging van de erfpacht die de eisers op 30 juni 2000 ter kennis hebben gebracht van de zesde verweerster, de oorspronkelijke erfpachter, geen uitwerking heeft gehad, en dat alleen de wederopzegging die aan de eerste en tweede verweerders te dezen bij brief van 7 augustus 2000 ter kennis is gebracht, de erfpacht rechtsgeldig had kunnen wederopzeggen indien deze nog had bestaan, en dat beslist dat die wederopzegging op die datum dagtekent van na de lichting van de optie door de verweerders, wat zij uiterlijk op 17 juli 2000 zouden hebben gedaan, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht en schendt derhalve artikel 14 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht.

(...)

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste middel

Eerste onderdeel

Het onderdeel betoogt dat, "hoewel de overschrijving van een authentieke akte waarin de overdracht van een zakelijk recht, zoals een erfpacht, vastgesteld wordt, tot gevolg heeft dat dit zakelijk recht ten aanzien van derden geldt, dat echter niet betekent dat de overdracht van de schulden van de pachter ten aanzien van de verpachter geldt en evenmin dat de overdracht van de schuldvorderingen van de pachter ten aanzien van de verpachter geldt, behalve in geval van overdacht van schuldvordering, indien die overdracht aan de verpachter is betekend of indien hij die overdracht door middel van een authentieke akte heeft aanvaard", en verwijt het arrest dat het beslist dat de overdracht van de erfpacht door de zesde verweerster aan de eerste twee verweerders, ten gevolge van haar overschrijving in het hypotheekregister, ten aanzien van de eisers geldt.

Het middel vermeldt als geschonden wettelijke bepalingen alleen maar de artikelen 1134, 1165, 1690 van het Burgerlijk Wetboek en 14 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht.

Aangezien het onderdeel de schending van artikel 1, eerste lid, van de Hypotheekwet niet aanvoert, en de wettelijke bepalingen die het aanvoert, als het onderdeel gegrond zou zijn, niet zouden volstaan om tot vernietiging te leiden, is dat onderdeel, zoals de eerste vijf verweerders betogen, niet ontvankelijk.

(...)

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden arrest, in zoverre het de eisers veroordeelt om aan de eerste vijf verweerders een vergoeding van 2.500 euro voor de rechtspleging in eerste aanleg en voor de rechtspleging in hoger beroep een vergoeding van 2.500 euro te betalen.

Verwerpt het cassatieberoep voor het overige.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde arrest.

Veroordeelt de eisers in de helft van de kosten, houdt de overige kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.

Verwijst de aldus beperkte zaak naar het hof van beroep te Bergen.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, derde kamer, te Brussel, door voorzitter Christian Storck, de raadsheren Christine Matray, Sylviane Velu, Alain Simon en Mireille Delange, en in openbare terechtzitting van 31 mei 2010 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van advocaat-generaal Jean-Marie Genicot, met bijstand van griffier Marie-Jeanne Massart.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Eric Stassijns en overgeschreven met assistentie van griffier Philippe Van Geem.

De griffier, De raadsheer,