Cour de cassation: Arrêt du 24 octobre 2002 (Belgique). RG C010137F
- Sectie :
- Rechtspraak
- Bron :
- Justel F-20021024-9
- Rolnummer :
- C010137F
Samenvatting :
Conclusions de M. l'avocat général DE RIEMAECKER, avant Cass., 24 octobre 2002, RG C.01.0137.F, A.C., 2002, n° ...
Arrest :
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N° C.01.0137.F
C. G.,
demandeur en cassation,
représenté par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Saint-Gilles, rue Henri Wafelaerts, 47-51, où il est fait élection de domicile,
contre
1. d. B. C. et
2. G. G.,
défendeurs en cassation,
représentés par Maître Ignace Claeys Bouuaert, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Gand, Paul Fredericqstraat, 13, où il est fait élection de domicile.
I. La décision attaquée
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 15 novembre 2000 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel.
II. La procédure devant la Cour
Le conseiller Philippe Echement a fait rapport.
L'avocat général Xavier De Riemaecker a conclu.
III. Les moyens de cassation
Le demandeur présente deux moyens libellés dans les termes suivants:
1. Premier moyen
Disposition légale violée
Article 149 de la Constitution coordonnée.
Décisions et motifs critiqués
Pour confirmer le jugement a quo, déclarer non fondée la demande du demandeur en ce qu'elle était fondée sur le manquement commis par les actuels défendeurs à leur obligation d'agir de bonne foi, et condamner, par voie de conséquence, le demandeur à une indemnité de procédure de 12.300 francs, au remboursement de 30.000 francs et aux dépens d'appel, le jugement attaqué se fonde sur ce :
" que le principe de l'exécution de bonne foi des conventions consacré par les articles 1134, alinéa 3, et 1135 du Code civil en matière contractuelle engendre de véritables normes objectives de comportement qui s'imposent aux parties et qui impliquent un devoir de loyauté, de modération et de collaboration dans l'exécution du contrat ;
que ces normes objectives de comportement imposées aux parties contractantes ne concernent toutefois pas exclusivement la matière contractuelle, mais sont également appliquées par la jurisprudence aux pourparlers préliminaires à la conclusion d'un contrat ;
que les parties ont, durant cette phase précontractuelle, une obligation d'information de l'autre partie de toutes les circonstances déterminantes pour la conclusion du contrat, une obligation de se comporter loyalement, une obligation de collaboration, une obligation de modération dans les conditions et les circonstances de la rupture des négociations et un devoir de discrétion ;
qu'en l'espèce, (le demandeur) invoque l'irrespect de ces obligations par les locataires, soit la commission d'une 'culpa in contrahendo', le contrat ayant été conclu mais étant, selon lui, affecté d'une cause de nullité imputable aux comportements fautifs de ceux-ci ;
que cependant, à la lecture du dossier, aucun fait culpeux au sens de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil n'apparaît dans le chef des locataires ; que nonobstant la santé précaire de la bailleresse, il n'est pas établi que les locataires auraient à un quelconque moment tenté d'abuser de la position de faiblesse de celle-ci ou manqué à leur devoir d'information ;
que de même, le montant du loyer convenu entre parties n'est nullement significatif d'une quelconque manoeuvre destinée à emporter abusivement son consentement ;
que l'appel principal sera dès lors déclaré non fondé ".
Griefs
Dans sa requête d'appel, le demandeur se prévalait de la lettre par laquelle son auteur avait écrit aux actuels défendeurs, le 30 avril 1986 :
" Nous voulions vous aviser que n'ayant plus ma soeur, Madame F., comme guide possible, nous avions contacté la société G., directeur Monsieur D., pour gérer l'avenue Van Volxem.
Nous l'avons prié également de nous faire savoir légalement ce que nous pourrions vous augmenter cette année, s'il y a lieu.
Pourriez-vous recevoir Monsieur D., il vous téléphonera à ce sujet ",
pour en déduire :
" que le jugement attaqué méconnaît encore les termes de la lettre précitée de feu J. C. ainsi que des projets de celle-ci, qui ont été retrouvés après son décès, en ce qu'il fonde sa décision sur l'hypothèse d'un bail avantageux qu'aurait consenti la bailleresse, alors que la lettre précitée établit clairement, au contraire, que feu J. C. entendait bien obtenir pour son bien, le loyer auquel elle avait droit ;
qu'il est donc reproché aux (défendeurs) d'avoir abusé de la faiblesse, du très grand âge, de la maladie et de l'éloignement de leur bailleresse pour conclure, d'une manière tout à fait anticipée, voire indécente, une prorogation extralégale de leur bail, lésionnaire pour la propriétaire ".
Le demandeur faisait valoir en outre :
" qu'à titre subsidiaire, (le demandeur) relève encore, en la présente requête, que les faits culpeux reprochés aux (défendeurs) violent l'exigence de bonne foi qui s'imposait à eux, dans la négociation litigieuse (cfr. notamment, R.C.J.B. 1972, page 259) ;
qu'en l'espèce, il n'est pas contestable qu'au moment où se tient, à Paris la réunion où fut décidée la prorogation extralégale, la mère du (demandeur) nourrissait à l'égard des (défendeurs) un sentiment d'estime et de confiance qui imposait aux (défendeurs), en tout état de cause, de n'entreprendre une négociation que dans des conditions de loyauté et d'information que feu J. C. pouvait légitimement attendre de leur part ;
que cette obligation s'imposait tout particulièrement au premier (défendeur) qui s'emploie en toute occasion à 'inspirer confiance', en se targuant de sa probité et de ses nombreuses charges, au niveau national et international, dont il fait état dans chacune de ses communications ; que les (défendeurs) ont failli à ce devoir, d'abord par leurs déclarations courtoises, sans doute, mais surtout, habilement vagues et parfois franchement mensongères, jusqu'à leur déplacement à Paris ; et, en outre, par leurs silences et réticences, au cours de la réunion parisienne ;
qu'il est évident en effet que pour décider feu J. C. à signer la prorogation litigieuse, les (défendeurs) se sont abstenus de lui fournir la moindre information utile concernant la valeur locative réelle de son bien, alors que feu J. C. leur donnait sa confiance ;
qu'au contraire, ils ont abusé de la faiblesse, de l'éloignement et de la crédulité de leur bailleresse qui leur demandait, pour son bien, le loyer auquel elle pouvait légalement prétendre, étant, en l'espèce le 'loyer normal' ;
qu'ainsi, les (défendeurs) ont obtenu, non pas un 'bail avantageux' mais un avantage tout à fait disproportionné, puisque le loyer 'décidé' lors de la réunion à Paris représente environ le tiers du loyer normal ;
que la prorogation litigieuse a donc été conclue par les actes de mauvaise foi des (défendeurs), en sorte que son annulation est postulée également au titre de réparation en nature, sur pied de l'article 1382 du Code civil ;
que sur la base de ces moyens, la demande d'annulation est bien fondée ".
Le demandeur soutenait ainsi dans sa requête d'appel que les défendeurs avaient contrevenu aux exigences de la bonne foi en s'abstenant de fournir à leur bailleresse la moindre information utile concernant la valeur locative réelle de son bien alors que la lettre précitée du 30 avril 1986 établit que la bailleresse entendait bien obtenir pour son bien le loyer auquel elle avait droit.
Le jugement attaqué, bien que soulignant " que les parties ont, durant cette phase précontractuelle, une obligation d'information de l'autre partie de toutes les circonstances déterminantes pour la conclusion du contrat, une obligation de se comporter loyalement, une obligation de collaboration (...) ", ne donne aucune réponse à la défense circonstanciée reproduite au moyen et n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée).
2. Second moyen
Dispositions légales violées
- articles 1134, 1709, 1711 et 1713 du Code civil ;
- articles 1er, 3, 13, 14, 18 et 20 de la section II bis " des règles particulières aux baux commerciaux " du titre VIII du livre III du Code civil ;
- articles 1042 et 1138, 3°, du Code judiciaire ;
- article 149 de la Constitution coordonnée.
Décisions et motifs critiqués
Le jugement attaqué, après avoir constaté qu'une convention de prorogation extra légale du bail commercial existant entre les défendeurs et l'auteur du demandeur était intervenue entre celui-ci et ceux-là, les 23 mai 2 juin 1991, pour prendre cours le 1er juillet 1995, le lendemain de l'expiration du troisième et dernier renouvellement légal dudit bail commercial " dit pour droit que la prorogation extra légale de bail ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004, constitue un nouveau bail commercial " et ce au seul motif :
" qu'un bail renouvelé, et notamment la prorogation d'un bail consentie nonobstant l'épuisement du droit du preneur de demander le renouvellement, constitue un nouveau bail et non une simple prorogation du contrat originaire ;
que la prorogation extralégale convenue entre les (défendeurs) et (la bailleresse) le 23 mai 1991 constitue dès lors un nouveau bail commercial, ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004 ".
Griefs
2.1. Première branche
Le demandeur avait conclu dans ses conclusions d'appel, à titre infiniment subsidiaire, qu'il y avait lieu de " dire pour droit que la prorogation extra légale litigieuse ne confère aux (défendeurs) aucun droit à obtenir les renouvellements de bail commercial inscrits dans les lois sur les baux commerciaux et prévus à l'article 13 de ladite loi " et ce aux motifs :
" qu'il faut observer que les (défendeurs) prétendent encore avoir droit à trois renouvellements successifs de leur prorogation extralégale litigieuse, au motif que celle-ci constituerait un nouveau bail ;
que les (défendeurs) prétendent fonder leurs prétentions à cet égard sur les consultations verbales et écrites obtenues de leur conseil ;
qu'au cas où par impossible, le tribunal estimerait la demande principale non fondée, (le demandeur) postule, à titre infiniment subsidiaire, qu'il soit dit pour droit que la prorogation extra légale décidée au cours de la réunion du 23 mai 1991 ne confère aux (défendeurs) aucun droit d'obtenir les renouvellements prévus par la législation sur les baux commerciaux en son article 13 ;
qu'en effet, la prorogation extralégale litigieuse ne constitue pas un ' bail nouveau', donnant lieu aux renouvellements prévus par l'article 13 de la loi relative aux baux commerciaux, mais bien un bail ' renouvelé', les (défendeurs) ayant conservé la jouissance ininterrompue du bien ".
Par cette défense circonstanciée, le demandeur soutenait que la prorogation extralégale litigieuse constituait non pas un nouveau bail mais un bail renouvelé parce que les (défendeurs) avaient conservé la jouissance ininterrompue du bien.
Le jugement attaqué, qui admet le caractère ininterrompu de la jouissance des (défendeurs) dès lors qu'il constate que la prorogation extra légale a été convenue avant l'expiration du troisième et dernier renouvellement légal, ne donne aucune réponse au moyen que le demandeur déduisait de ce caractère ininterrompu et n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée).
2.2. Deuxième branche
Toute prorogation d'un bail commercial originaire, par laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans ledit bail, notamment la prorogation de bail consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement, constitue un renouvellement du bail au sens de l'article 13 de la section II bis du titre VIII du livre III du Code civil.
En l'espèce, le jugement attaqué constate que la prorogation extralégale litigieuse fut consentie aux défendeurs avant l'expiration, le 30 juin 1995, du troisième et dernier renouvellement légal du bail et, par suite, que les défendeurs conservaient, après le 30 juin 1995, par ladite prorogation extralégale litigieuse, la jouissance ininterrompue de l'immeuble loué.
Il s'ensuit que le jugement attaqué, quant à la nature et aux effets de la prorogation extralégale litigieuse,
1° décide illégalement que ladite prorogation ne constitue pas un renouvellement de bail au sens de l'article 13, visé au moyen (violation des dispositions - autres que l'article 149 de la Constitution et 1042 et 1138, 3°, du Code judiciaire - visées au moyen et spécialement de l'article 13 de la section II bis du titre VIII du livre III du Code civil) ;
2° décide illégalement que ladite prorogation constitue un nouveau bail commercial (violation des dispositions - autres que l'article 149 de la Constitution, 1042 et 1138, 3°, du Code judiciaire - visées au moyen et spécialement des articles 1er, 3 et 13 de la section II bis du titre VIII du livre III du Code civil).
2.3. Troisième branche
Si le jugement attaqué devait être interprété - quod non - comme ayant seulement décidé que la prorogation extralégale litigieuse constituait un nouveau bail en ce qu'elle procédait d'un nouveau consentement des parties au bail originaire, sans s'être prononcé sur le point de savoir si ce nouveau bail ne constituait qu'un renouvellement du bail originaire au sens de l'article 13 de la section II bis du titre VIII du livre III du Code civil ou constituait un bail entièrement nouveau susceptible de donner encore lieu à trois renouvellements légaux successifs, le jugement attaqué aurait omis de prononcer sur le chef de demande infiniment subsidiaire du demandeur, reproduit à la première branche du moyen, et, par suite, ne serait pas légalement justifié (violation des articles 1042 et 1138, 3°, du Code judiciaire).
IV. La décision de la Cour
Sur le premier moyen :
Attendu qu'en énonçant " qu'à la lecture du dossier aucun fait culpeux au sens de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil n'apparaît dans le chef des locataires ; que nonobstant la santé précaire de la bailleresse, il n'est pas établi que les (défendeurs) auraient à un quelconque moment tenté d'abuser de la position de faiblesse de celle-ci ou manqué à leur devoir d'information ", les juges d'appel ont répondu aux passages de la requête d'appel reproduits dans le moyen en y opposant leur appréciation différente ou contraire ;
Que le moyen manque en fait ;
Sur le second moyen :
Quant à la deuxième branche :
Attendu que si la prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement du bail exige un nouveau consentement des parties de sorte qu'il s'opère " un nouveau bail ", cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans le bail originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux ;
Attendu que le jugement attaqué énonce qu'à titre subsidiaire le demandeur " demande (...) qu'il soit dit pour droit que la prorogation extra légale litigieuse ne confère (aux défendeurs) aucun droit à obtenir les renouvellements de bail commercial prévus à l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux " et que les défendeurs " demandent qu'il soit dit pour droit que la prorogation extralégale litigieuse constitue un nouveau bail commercial, prenant cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004 ";
Attendu qu'il ressort des constatations du jugement attaqué que le troisième renouvellement du bail consenti aux défendeurs a pris cours le 1er juillet 1986 pour se terminer le 30 juin 1995 et que la propriétaire a accepté la prorogation extralégale du bail qui lui fut proposée par les défendeurs le 23 mai 1991 ;
Attendu qu'en décidant " qu'un bail renouvelé, et notamment la prorogation d'un bail consentie nonobstant l'épuisement du droit du preneur de demander le renouvellement, constitue un nouveau bail et non une simple prorogation du contrat originaire (...) ; que la prorogation extralégale convenue entre les (défendeurs) et J. V. B. le 23 mai 1991 constitue dès lors un nouveau bail commercial, ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004 ", le jugement attaqué viole les dispositions légales invoquées ;
Qu'en cette branche, le moyen est fondé ;
Sur les autres griefs :
Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner les première et troisième branches du second moyen qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR
Casse le jugement attaqué en tant qu'il reçoit l'appel principal et la demande nouvelle du demandeur, qu'il dit pour droit que la prorogation extralégale du bail, ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004, constitue un nouveau bail commercial et qu'il statue sur les dépens ;
Rejette le pourvoi pour le surplus ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;
Condamne le demandeur à la moitié des dépens et réserve l'autre moitié afin qu'il soit statué sur celle-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Nivelles, siégeant en degré d'appel.
Les dépens taxés à la somme de six cent trente-huit euros huit centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent trente-cinq euros nonante-sept centimes envers les parties défenderesses.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillers Philippe Echement, Christian Storck, Didier Batselé et Christine Matray, et prononcé en audience publique du vingt-quatre octobre deux mille deux par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général Xavier De Riemaecker, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.
C. G.,
demandeur en cassation,
représenté par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Saint-Gilles, rue Henri Wafelaerts, 47-51, où il est fait élection de domicile,
contre
1. d. B. C. et
2. G. G.,
défendeurs en cassation,
représentés par Maître Ignace Claeys Bouuaert, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Gand, Paul Fredericqstraat, 13, où il est fait élection de domicile.
I. La décision attaquée
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 15 novembre 2000 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel.
II. La procédure devant la Cour
Le conseiller Philippe Echement a fait rapport.
L'avocat général Xavier De Riemaecker a conclu.
III. Les moyens de cassation
Le demandeur présente deux moyens libellés dans les termes suivants:
1. Premier moyen
Disposition légale violée
Article 149 de la Constitution coordonnée.
Décisions et motifs critiqués
Pour confirmer le jugement a quo, déclarer non fondée la demande du demandeur en ce qu'elle était fondée sur le manquement commis par les actuels défendeurs à leur obligation d'agir de bonne foi, et condamner, par voie de conséquence, le demandeur à une indemnité de procédure de 12.300 francs, au remboursement de 30.000 francs et aux dépens d'appel, le jugement attaqué se fonde sur ce :
" que le principe de l'exécution de bonne foi des conventions consacré par les articles 1134, alinéa 3, et 1135 du Code civil en matière contractuelle engendre de véritables normes objectives de comportement qui s'imposent aux parties et qui impliquent un devoir de loyauté, de modération et de collaboration dans l'exécution du contrat ;
que ces normes objectives de comportement imposées aux parties contractantes ne concernent toutefois pas exclusivement la matière contractuelle, mais sont également appliquées par la jurisprudence aux pourparlers préliminaires à la conclusion d'un contrat ;
que les parties ont, durant cette phase précontractuelle, une obligation d'information de l'autre partie de toutes les circonstances déterminantes pour la conclusion du contrat, une obligation de se comporter loyalement, une obligation de collaboration, une obligation de modération dans les conditions et les circonstances de la rupture des négociations et un devoir de discrétion ;
qu'en l'espèce, (le demandeur) invoque l'irrespect de ces obligations par les locataires, soit la commission d'une 'culpa in contrahendo', le contrat ayant été conclu mais étant, selon lui, affecté d'une cause de nullité imputable aux comportements fautifs de ceux-ci ;
que cependant, à la lecture du dossier, aucun fait culpeux au sens de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil n'apparaît dans le chef des locataires ; que nonobstant la santé précaire de la bailleresse, il n'est pas établi que les locataires auraient à un quelconque moment tenté d'abuser de la position de faiblesse de celle-ci ou manqué à leur devoir d'information ;
que de même, le montant du loyer convenu entre parties n'est nullement significatif d'une quelconque manoeuvre destinée à emporter abusivement son consentement ;
que l'appel principal sera dès lors déclaré non fondé ".
Griefs
Dans sa requête d'appel, le demandeur se prévalait de la lettre par laquelle son auteur avait écrit aux actuels défendeurs, le 30 avril 1986 :
" Nous voulions vous aviser que n'ayant plus ma soeur, Madame F., comme guide possible, nous avions contacté la société G., directeur Monsieur D., pour gérer l'avenue Van Volxem.
Nous l'avons prié également de nous faire savoir légalement ce que nous pourrions vous augmenter cette année, s'il y a lieu.
Pourriez-vous recevoir Monsieur D., il vous téléphonera à ce sujet ",
pour en déduire :
" que le jugement attaqué méconnaît encore les termes de la lettre précitée de feu J. C. ainsi que des projets de celle-ci, qui ont été retrouvés après son décès, en ce qu'il fonde sa décision sur l'hypothèse d'un bail avantageux qu'aurait consenti la bailleresse, alors que la lettre précitée établit clairement, au contraire, que feu J. C. entendait bien obtenir pour son bien, le loyer auquel elle avait droit ;
qu'il est donc reproché aux (défendeurs) d'avoir abusé de la faiblesse, du très grand âge, de la maladie et de l'éloignement de leur bailleresse pour conclure, d'une manière tout à fait anticipée, voire indécente, une prorogation extralégale de leur bail, lésionnaire pour la propriétaire ".
Le demandeur faisait valoir en outre :
" qu'à titre subsidiaire, (le demandeur) relève encore, en la présente requête, que les faits culpeux reprochés aux (défendeurs) violent l'exigence de bonne foi qui s'imposait à eux, dans la négociation litigieuse (cfr. notamment, R.C.J.B. 1972, page 259) ;
qu'en l'espèce, il n'est pas contestable qu'au moment où se tient, à Paris la réunion où fut décidée la prorogation extralégale, la mère du (demandeur) nourrissait à l'égard des (défendeurs) un sentiment d'estime et de confiance qui imposait aux (défendeurs), en tout état de cause, de n'entreprendre une négociation que dans des conditions de loyauté et d'information que feu J. C. pouvait légitimement attendre de leur part ;
que cette obligation s'imposait tout particulièrement au premier (défendeur) qui s'emploie en toute occasion à 'inspirer confiance', en se targuant de sa probité et de ses nombreuses charges, au niveau national et international, dont il fait état dans chacune de ses communications ; que les (défendeurs) ont failli à ce devoir, d'abord par leurs déclarations courtoises, sans doute, mais surtout, habilement vagues et parfois franchement mensongères, jusqu'à leur déplacement à Paris ; et, en outre, par leurs silences et réticences, au cours de la réunion parisienne ;
qu'il est évident en effet que pour décider feu J. C. à signer la prorogation litigieuse, les (défendeurs) se sont abstenus de lui fournir la moindre information utile concernant la valeur locative réelle de son bien, alors que feu J. C. leur donnait sa confiance ;
qu'au contraire, ils ont abusé de la faiblesse, de l'éloignement et de la crédulité de leur bailleresse qui leur demandait, pour son bien, le loyer auquel elle pouvait légalement prétendre, étant, en l'espèce le 'loyer normal' ;
qu'ainsi, les (défendeurs) ont obtenu, non pas un 'bail avantageux' mais un avantage tout à fait disproportionné, puisque le loyer 'décidé' lors de la réunion à Paris représente environ le tiers du loyer normal ;
que la prorogation litigieuse a donc été conclue par les actes de mauvaise foi des (défendeurs), en sorte que son annulation est postulée également au titre de réparation en nature, sur pied de l'article 1382 du Code civil ;
que sur la base de ces moyens, la demande d'annulation est bien fondée ".
Le demandeur soutenait ainsi dans sa requête d'appel que les défendeurs avaient contrevenu aux exigences de la bonne foi en s'abstenant de fournir à leur bailleresse la moindre information utile concernant la valeur locative réelle de son bien alors que la lettre précitée du 30 avril 1986 établit que la bailleresse entendait bien obtenir pour son bien le loyer auquel elle avait droit.
Le jugement attaqué, bien que soulignant " que les parties ont, durant cette phase précontractuelle, une obligation d'information de l'autre partie de toutes les circonstances déterminantes pour la conclusion du contrat, une obligation de se comporter loyalement, une obligation de collaboration (...) ", ne donne aucune réponse à la défense circonstanciée reproduite au moyen et n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée).
2. Second moyen
Dispositions légales violées
- articles 1134, 1709, 1711 et 1713 du Code civil ;
- articles 1er, 3, 13, 14, 18 et 20 de la section II bis " des règles particulières aux baux commerciaux " du titre VIII du livre III du Code civil ;
- articles 1042 et 1138, 3°, du Code judiciaire ;
- article 149 de la Constitution coordonnée.
Décisions et motifs critiqués
Le jugement attaqué, après avoir constaté qu'une convention de prorogation extra légale du bail commercial existant entre les défendeurs et l'auteur du demandeur était intervenue entre celui-ci et ceux-là, les 23 mai 2 juin 1991, pour prendre cours le 1er juillet 1995, le lendemain de l'expiration du troisième et dernier renouvellement légal dudit bail commercial " dit pour droit que la prorogation extra légale de bail ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004, constitue un nouveau bail commercial " et ce au seul motif :
" qu'un bail renouvelé, et notamment la prorogation d'un bail consentie nonobstant l'épuisement du droit du preneur de demander le renouvellement, constitue un nouveau bail et non une simple prorogation du contrat originaire ;
que la prorogation extralégale convenue entre les (défendeurs) et (la bailleresse) le 23 mai 1991 constitue dès lors un nouveau bail commercial, ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004 ".
Griefs
2.1. Première branche
Le demandeur avait conclu dans ses conclusions d'appel, à titre infiniment subsidiaire, qu'il y avait lieu de " dire pour droit que la prorogation extra légale litigieuse ne confère aux (défendeurs) aucun droit à obtenir les renouvellements de bail commercial inscrits dans les lois sur les baux commerciaux et prévus à l'article 13 de ladite loi " et ce aux motifs :
" qu'il faut observer que les (défendeurs) prétendent encore avoir droit à trois renouvellements successifs de leur prorogation extralégale litigieuse, au motif que celle-ci constituerait un nouveau bail ;
que les (défendeurs) prétendent fonder leurs prétentions à cet égard sur les consultations verbales et écrites obtenues de leur conseil ;
qu'au cas où par impossible, le tribunal estimerait la demande principale non fondée, (le demandeur) postule, à titre infiniment subsidiaire, qu'il soit dit pour droit que la prorogation extra légale décidée au cours de la réunion du 23 mai 1991 ne confère aux (défendeurs) aucun droit d'obtenir les renouvellements prévus par la législation sur les baux commerciaux en son article 13 ;
qu'en effet, la prorogation extralégale litigieuse ne constitue pas un ' bail nouveau', donnant lieu aux renouvellements prévus par l'article 13 de la loi relative aux baux commerciaux, mais bien un bail ' renouvelé', les (défendeurs) ayant conservé la jouissance ininterrompue du bien ".
Par cette défense circonstanciée, le demandeur soutenait que la prorogation extralégale litigieuse constituait non pas un nouveau bail mais un bail renouvelé parce que les (défendeurs) avaient conservé la jouissance ininterrompue du bien.
Le jugement attaqué, qui admet le caractère ininterrompu de la jouissance des (défendeurs) dès lors qu'il constate que la prorogation extra légale a été convenue avant l'expiration du troisième et dernier renouvellement légal, ne donne aucune réponse au moyen que le demandeur déduisait de ce caractère ininterrompu et n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée).
2.2. Deuxième branche
Toute prorogation d'un bail commercial originaire, par laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans ledit bail, notamment la prorogation de bail consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement, constitue un renouvellement du bail au sens de l'article 13 de la section II bis du titre VIII du livre III du Code civil.
En l'espèce, le jugement attaqué constate que la prorogation extralégale litigieuse fut consentie aux défendeurs avant l'expiration, le 30 juin 1995, du troisième et dernier renouvellement légal du bail et, par suite, que les défendeurs conservaient, après le 30 juin 1995, par ladite prorogation extralégale litigieuse, la jouissance ininterrompue de l'immeuble loué.
Il s'ensuit que le jugement attaqué, quant à la nature et aux effets de la prorogation extralégale litigieuse,
1° décide illégalement que ladite prorogation ne constitue pas un renouvellement de bail au sens de l'article 13, visé au moyen (violation des dispositions - autres que l'article 149 de la Constitution et 1042 et 1138, 3°, du Code judiciaire - visées au moyen et spécialement de l'article 13 de la section II bis du titre VIII du livre III du Code civil) ;
2° décide illégalement que ladite prorogation constitue un nouveau bail commercial (violation des dispositions - autres que l'article 149 de la Constitution, 1042 et 1138, 3°, du Code judiciaire - visées au moyen et spécialement des articles 1er, 3 et 13 de la section II bis du titre VIII du livre III du Code civil).
2.3. Troisième branche
Si le jugement attaqué devait être interprété - quod non - comme ayant seulement décidé que la prorogation extralégale litigieuse constituait un nouveau bail en ce qu'elle procédait d'un nouveau consentement des parties au bail originaire, sans s'être prononcé sur le point de savoir si ce nouveau bail ne constituait qu'un renouvellement du bail originaire au sens de l'article 13 de la section II bis du titre VIII du livre III du Code civil ou constituait un bail entièrement nouveau susceptible de donner encore lieu à trois renouvellements légaux successifs, le jugement attaqué aurait omis de prononcer sur le chef de demande infiniment subsidiaire du demandeur, reproduit à la première branche du moyen, et, par suite, ne serait pas légalement justifié (violation des articles 1042 et 1138, 3°, du Code judiciaire).
IV. La décision de la Cour
Sur le premier moyen :
Attendu qu'en énonçant " qu'à la lecture du dossier aucun fait culpeux au sens de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil n'apparaît dans le chef des locataires ; que nonobstant la santé précaire de la bailleresse, il n'est pas établi que les (défendeurs) auraient à un quelconque moment tenté d'abuser de la position de faiblesse de celle-ci ou manqué à leur devoir d'information ", les juges d'appel ont répondu aux passages de la requête d'appel reproduits dans le moyen en y opposant leur appréciation différente ou contraire ;
Que le moyen manque en fait ;
Sur le second moyen :
Quant à la deuxième branche :
Attendu que si la prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement du bail exige un nouveau consentement des parties de sorte qu'il s'opère " un nouveau bail ", cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans le bail originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux ;
Attendu que le jugement attaqué énonce qu'à titre subsidiaire le demandeur " demande (...) qu'il soit dit pour droit que la prorogation extra légale litigieuse ne confère (aux défendeurs) aucun droit à obtenir les renouvellements de bail commercial prévus à l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux " et que les défendeurs " demandent qu'il soit dit pour droit que la prorogation extralégale litigieuse constitue un nouveau bail commercial, prenant cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004 ";
Attendu qu'il ressort des constatations du jugement attaqué que le troisième renouvellement du bail consenti aux défendeurs a pris cours le 1er juillet 1986 pour se terminer le 30 juin 1995 et que la propriétaire a accepté la prorogation extralégale du bail qui lui fut proposée par les défendeurs le 23 mai 1991 ;
Attendu qu'en décidant " qu'un bail renouvelé, et notamment la prorogation d'un bail consentie nonobstant l'épuisement du droit du preneur de demander le renouvellement, constitue un nouveau bail et non une simple prorogation du contrat originaire (...) ; que la prorogation extralégale convenue entre les (défendeurs) et J. V. B. le 23 mai 1991 constitue dès lors un nouveau bail commercial, ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004 ", le jugement attaqué viole les dispositions légales invoquées ;
Qu'en cette branche, le moyen est fondé ;
Sur les autres griefs :
Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner les première et troisième branches du second moyen qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR
Casse le jugement attaqué en tant qu'il reçoit l'appel principal et la demande nouvelle du demandeur, qu'il dit pour droit que la prorogation extralégale du bail, ayant pris cours le 1er juillet 1995 et expirant le 30 juin 2004, constitue un nouveau bail commercial et qu'il statue sur les dépens ;
Rejette le pourvoi pour le surplus ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;
Condamne le demandeur à la moitié des dépens et réserve l'autre moitié afin qu'il soit statué sur celle-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Nivelles, siégeant en degré d'appel.
Les dépens taxés à la somme de six cent trente-huit euros huit centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent trente-cinq euros nonante-sept centimes envers les parties défenderesses.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillers Philippe Echement, Christian Storck, Didier Batselé et Christine Matray, et prononcé en audience publique du vingt-quatre octobre deux mille deux par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général Xavier De Riemaecker, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.