Cour de cassation: Arrêt du 5 avril 2001 (Belgique). RG C990397F
- Sectie :
- Rechtspraak
- Bron :
- Justel F-20010405-2
- Rolnummer :
- C990397F
Samenvatting :
Le juge qui admet que la convention de bail a fait l'objet d'un déguisement partiel, à savoir la stipulation d'un loyer en réalité fictif, et admet l'absence de faute du défendeur susceptible de justifier la résiliation de la convention qualifiée de bail par la demanderesse, n'a pas à prononcer la résolution de la convention dès lors qu'il donne à celle-ci l'effet d'une convention d'occupation à titre gratuit.
Arrest :
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N° C.99.0397.F
M. N.,
demanderesse en cassation d'un jugement rendu le 7 décembre 1998 par le tribunal de première instance de Namur, statuant en degré d'appel,
représentée par Maître Antoine De Bruyn, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Vallée, 67, où il est fait élection de domicile,
contre
H. G.,
défendeur en cassation,
représenté par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Saint-Gilles, rue Henri Wafelaerts, 47-51, où il est fait élection de domicile.
LA COUR,
Ouï Monsieur le conseiller Parmentier en son rapport et sur les conclusions de Monsieur De Riemaecker, avocat général;
Vu le jugement attaqué, rendu le 7 décembre 1998 par le tribunal de première instance de Namur, statuant en degré d'appel;
Sur le moyen pris de la violation des articles 6, 1108, 1109, 1131, 1133, 1134, 1156, 1165, 1184, 1319, 1320, 1321, 1709 et 1728 du Code civil,
en ce que, réformant partiellement le jugement du premier juge, le jugement attaqué a débouté la demanderesse de son action en paiement d'arriérés de loyers et résiliation du bail litigieux et l'a condamnée aux dépens (les siens) des deux instances, aux motifs : "que (le défendeur) conteste à l'acte authentique du 23 juillet 1979 sa qualité de bail et affirme que le loyer y stipulé est absolument abusif; (qu'il affirme) que si la convention litigieuse a été qualifiée de bail et qu'un loyer a été prévu, c'est uniquement pour des raisons fiscales; qu'(il) considère ainsi que la convention litigieuse est simulée; (...) qu'il y a simulation lorsque les parties font un acte apparent, appelé acte ostensible, dont elles conviennent de modifier ou de détruire les effets par une autre convention, appelée contre-lettre et demeurée secrète; (...) qu'en l'espèce, (le défendeur) ne produit aucun écrit constituant une contre-lettre; que toutefois, il verse aux débats copie d'un acte de prêt, dressé le même jour que l'acte de vente de l'immeuble et établi au nom des deux parties; que cet acte, signé par (la demanderesse), et qui laisse supposer que l'intention réelle des parties était d'acheter ensemble l'immeuble, constitue un commencement de preuve par écrit; qu'en outre, plusieurs présomptions viennent renforcer la thèse (du défendeur) : celui-ci donne une explication plausible au caractère fictif du loyer, vu la situation des parties à l'époque; une lettre émanant du notaire instrumentant, maître Watillon, et dont question cidessus, justifie la fixation d'un loyer pour des raisons fiscales; (le défendeur) a contracté une assurance-vie au bénéfice de (la défenderesse) pour garantir le remboursement de l'emprunt; aucune réclamation de loyer n'a été formulée durant plus de 14 ans; qu'enfin, (le défendeur) dépose des attestations émanant des sieurs B., J. et L. et confirmant sa thèse, attestations qu'aucun élément ne permet d'écarter; que par conséquent, le tribunal estime que la convention litigieuse a fait l'objet d'un déguisement partiel, à savoir la stipulation d'un loyer en réalité fictif; qu'aucun loyer n'est dû par (le défendeur); qu'il résulte des développements ci-dessus qu'aucune faute n'a EACUT
E;té commise par (le défendeur); qu'il n'y a donc pas lieu à résiliation",
alors que, première branche, en estimant que la simulation n'est que partielle et ne porte que sur "la stipulation du loyer", le juge a laissé subsister le bail entre parties; qu'il a d'ailleurs refusé de le résoudre (article 1184 du Code civil); que le prix est un élément essentiel du contrat de louage de choses (articles 1709 et 1728 du Code civil), ce qui a pour effet, d'une part, qu'il ne peut y avoir un bail sans stipulation d'un loyer et, d'autre part, que si le preneur ne paye pas le prix du bail, celui-ci doit être résolu par application de la règle qu'une convention de bail légalement formée tient lieu de loi à ceux qui l'ont faite (article 1134 du Code civil) et ne saurait partant subsister en l'absence de paiement du loyer convenu (articles 1184, alinéa 1er, et 1728, 2°, du Code civil); d'où il suit qu'en considérant qu'en l'espèce, la simulation n'est que partielle et porte seulement sur la stipulation d'un loyer et en décidant de ne pas résoudre le bail entre parties, le jugement a méconnu les articles 1709 et 1728 précités du Code civil ainsi que la force obligatoire de la convention de bail avenue entre parties (violation des articles 1134, 1184, 1709 et 1728 du Code civil);
seconde branche, le juge qui considère que la convention litigieuse est simulée ne peut donner effet entre parties à la convention secrète, dite contre-lettre (article 1321 du Code civil) qu'à la condition de qualifier la convention secrète et de constater sa licéité, c'est-à-dire qu'elle n'est pas interdite par la loi et revêt elle-même toutes les conditions requises pour la validité des conventions; qu'en l'espèce, le jugement décide de décharger le défendeur de l'obligation de payer les loyers au motif que le bail litigieux serait partiellement simulé, tout en ne constatant pas quelle serait exactement la convention réellement conclue entre parties (article 1156 du Code civil) ni si cette convention répond aux conditions de validité de toute convention et est licite; qu'il relève en revanche que la fixation d'un loyer a été justifiée uniquement "pour des raisons fiscales", ce qui peut laisser supposer l'existence d'une fraude à une loi d'ordre public; que la simulation destinée à éluder l'application d'une loi impérative ou d'ordre public est nulle et ne peut avoir aucun effet (article 6, 1108, 1131, 1133 et 1321 du Code civil); qu'il s'ensuit que le jugement qui rejette l'action de la demanderesse en résolution du bail litigieux et paiement des loyers arriérés aux motifs que l'immeuble aurait été acheté par la demanderesse et le défendeur et que le bail litigieux a fait l'objet d'un déguisement partiel, à savoir la stipulation d'un loyer fictif pour des raisons fiscales, sans toutefois constater quelle convention aurait été réellement conclue ni surtout si la convention secrète est licite, n'est pas légalement justifié (violation, d'une part, des articles 6, 1108, 1109, 1131, 1133 et 1156 du Code civil sur les conditions de validité et de licéité des conventions et des articles 1165 et 1321 de ce code sur les effets des contre- lettres, et, d'autre part, de la force obligatoire de la convention de bail apparemment conclue entre parties - articles 1134, 1709 et 1728 du Code civil ainsi que de la foi due à l'acte authentique du 23 jui
llet 1979 relatant ladite convention de bail - articles 1319 et 1320 du Code civil) :
Quant à la première branche :
Attendu que le jugement attaqué déduit des considérations qu'il développe que "la convention litigieuse a fait l'objet d'un déguisement partiel, à savoir la stipulation d'un loyer en réalité fictif" et que le défendeur n'a commis aucune faute qui justifiât la résiliation de la convention qualifiée de bail par la demanderesse;
Attendu qu'ayant admis le déguisement partiel dont les parties avaient revêtu leur volonté et l'absence de faute du défendeur, les juges d'appel n'avaient pas à prononcer la résolution de la convention; qu'ils ont donné à celle-ci l'effet qu'elle a légalement entre les parties, à savoir l'effet d'une "convention d'occupation" à titre gratuit;
Quant à la seconde branche :
Attendu que, d'une part, il ressort de la réponse à la première branche que le jugement attaqué qualifie la convention litigieuse de "convention d'occupation" faite à titre gratuit;
Que, d'autre part, il ne ressort pas de ce jugement que la stipulation d'un loyer aurait été l'instrument d'une violation de dispositions d'ordre public ou impératives, ce que la demanderesse n'avait du reste pas soutenu devant les juges d'appel;
Attendu qu'enfin, le jugement attaqué, qui ne se fonde pas sur l'acte authentique du 23 juillet 1979, n'a pu violer la foi due à cet acte;
Que le moyen ne peut être accueilli;
PAR CES MOTIFS,
Rejette le pourvoi;
Condamne la demanderesse aux dépens.
Les dépens taxés à la somme de dix-neuf mille quatre cent quatorze francs envers la partie demanderesse et à la somme de quatre mille huit cent nonante-huit francs envers la partie défenderesse.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient Monsieur le conseiller Parmentier, faisant fonction de président, Messieurs les conseillers Echement, Storck, Mesdames les conseillers Matray et Velu, et prononcé en audience publique cinq avril deux mille un par Monsieur Parmentier, conseiller faisant fonction de président, en présence de Monsieur De Riemaecker, avocat général, avec l'assistance de Madame Massart, greffier.
M. N.,
demanderesse en cassation d'un jugement rendu le 7 décembre 1998 par le tribunal de première instance de Namur, statuant en degré d'appel,
représentée par Maître Antoine De Bruyn, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Vallée, 67, où il est fait élection de domicile,
contre
H. G.,
défendeur en cassation,
représenté par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Saint-Gilles, rue Henri Wafelaerts, 47-51, où il est fait élection de domicile.
LA COUR,
Ouï Monsieur le conseiller Parmentier en son rapport et sur les conclusions de Monsieur De Riemaecker, avocat général;
Vu le jugement attaqué, rendu le 7 décembre 1998 par le tribunal de première instance de Namur, statuant en degré d'appel;
Sur le moyen pris de la violation des articles 6, 1108, 1109, 1131, 1133, 1134, 1156, 1165, 1184, 1319, 1320, 1321, 1709 et 1728 du Code civil,
en ce que, réformant partiellement le jugement du premier juge, le jugement attaqué a débouté la demanderesse de son action en paiement d'arriérés de loyers et résiliation du bail litigieux et l'a condamnée aux dépens (les siens) des deux instances, aux motifs : "que (le défendeur) conteste à l'acte authentique du 23 juillet 1979 sa qualité de bail et affirme que le loyer y stipulé est absolument abusif; (qu'il affirme) que si la convention litigieuse a été qualifiée de bail et qu'un loyer a été prévu, c'est uniquement pour des raisons fiscales; qu'(il) considère ainsi que la convention litigieuse est simulée; (...) qu'il y a simulation lorsque les parties font un acte apparent, appelé acte ostensible, dont elles conviennent de modifier ou de détruire les effets par une autre convention, appelée contre-lettre et demeurée secrète; (...) qu'en l'espèce, (le défendeur) ne produit aucun écrit constituant une contre-lettre; que toutefois, il verse aux débats copie d'un acte de prêt, dressé le même jour que l'acte de vente de l'immeuble et établi au nom des deux parties; que cet acte, signé par (la demanderesse), et qui laisse supposer que l'intention réelle des parties était d'acheter ensemble l'immeuble, constitue un commencement de preuve par écrit; qu'en outre, plusieurs présomptions viennent renforcer la thèse (du défendeur) : celui-ci donne une explication plausible au caractère fictif du loyer, vu la situation des parties à l'époque; une lettre émanant du notaire instrumentant, maître Watillon, et dont question cidessus, justifie la fixation d'un loyer pour des raisons fiscales; (le défendeur) a contracté une assurance-vie au bénéfice de (la défenderesse) pour garantir le remboursement de l'emprunt; aucune réclamation de loyer n'a été formulée durant plus de 14 ans; qu'enfin, (le défendeur) dépose des attestations émanant des sieurs B., J. et L. et confirmant sa thèse, attestations qu'aucun élément ne permet d'écarter; que par conséquent, le tribunal estime que la convention litigieuse a fait l'objet d'un déguisement partiel, à savoir la stipulation d'un loyer en réalité fictif; qu'aucun loyer n'est dû par (le défendeur); qu'il résulte des développements ci-dessus qu'aucune faute n'a EACUT
E;té commise par (le défendeur); qu'il n'y a donc pas lieu à résiliation",
alors que, première branche, en estimant que la simulation n'est que partielle et ne porte que sur "la stipulation du loyer", le juge a laissé subsister le bail entre parties; qu'il a d'ailleurs refusé de le résoudre (article 1184 du Code civil); que le prix est un élément essentiel du contrat de louage de choses (articles 1709 et 1728 du Code civil), ce qui a pour effet, d'une part, qu'il ne peut y avoir un bail sans stipulation d'un loyer et, d'autre part, que si le preneur ne paye pas le prix du bail, celui-ci doit être résolu par application de la règle qu'une convention de bail légalement formée tient lieu de loi à ceux qui l'ont faite (article 1134 du Code civil) et ne saurait partant subsister en l'absence de paiement du loyer convenu (articles 1184, alinéa 1er, et 1728, 2°, du Code civil); d'où il suit qu'en considérant qu'en l'espèce, la simulation n'est que partielle et porte seulement sur la stipulation d'un loyer et en décidant de ne pas résoudre le bail entre parties, le jugement a méconnu les articles 1709 et 1728 précités du Code civil ainsi que la force obligatoire de la convention de bail avenue entre parties (violation des articles 1134, 1184, 1709 et 1728 du Code civil);
seconde branche, le juge qui considère que la convention litigieuse est simulée ne peut donner effet entre parties à la convention secrète, dite contre-lettre (article 1321 du Code civil) qu'à la condition de qualifier la convention secrète et de constater sa licéité, c'est-à-dire qu'elle n'est pas interdite par la loi et revêt elle-même toutes les conditions requises pour la validité des conventions; qu'en l'espèce, le jugement décide de décharger le défendeur de l'obligation de payer les loyers au motif que le bail litigieux serait partiellement simulé, tout en ne constatant pas quelle serait exactement la convention réellement conclue entre parties (article 1156 du Code civil) ni si cette convention répond aux conditions de validité de toute convention et est licite; qu'il relève en revanche que la fixation d'un loyer a été justifiée uniquement "pour des raisons fiscales", ce qui peut laisser supposer l'existence d'une fraude à une loi d'ordre public; que la simulation destinée à éluder l'application d'une loi impérative ou d'ordre public est nulle et ne peut avoir aucun effet (article 6, 1108, 1131, 1133 et 1321 du Code civil); qu'il s'ensuit que le jugement qui rejette l'action de la demanderesse en résolution du bail litigieux et paiement des loyers arriérés aux motifs que l'immeuble aurait été acheté par la demanderesse et le défendeur et que le bail litigieux a fait l'objet d'un déguisement partiel, à savoir la stipulation d'un loyer fictif pour des raisons fiscales, sans toutefois constater quelle convention aurait été réellement conclue ni surtout si la convention secrète est licite, n'est pas légalement justifié (violation, d'une part, des articles 6, 1108, 1109, 1131, 1133 et 1156 du Code civil sur les conditions de validité et de licéité des conventions et des articles 1165 et 1321 de ce code sur les effets des contre- lettres, et, d'autre part, de la force obligatoire de la convention de bail apparemment conclue entre parties - articles 1134, 1709 et 1728 du Code civil ainsi que de la foi due à l'acte authentique du 23 jui
llet 1979 relatant ladite convention de bail - articles 1319 et 1320 du Code civil) :
Quant à la première branche :
Attendu que le jugement attaqué déduit des considérations qu'il développe que "la convention litigieuse a fait l'objet d'un déguisement partiel, à savoir la stipulation d'un loyer en réalité fictif" et que le défendeur n'a commis aucune faute qui justifiât la résiliation de la convention qualifiée de bail par la demanderesse;
Attendu qu'ayant admis le déguisement partiel dont les parties avaient revêtu leur volonté et l'absence de faute du défendeur, les juges d'appel n'avaient pas à prononcer la résolution de la convention; qu'ils ont donné à celle-ci l'effet qu'elle a légalement entre les parties, à savoir l'effet d'une "convention d'occupation" à titre gratuit;
Quant à la seconde branche :
Attendu que, d'une part, il ressort de la réponse à la première branche que le jugement attaqué qualifie la convention litigieuse de "convention d'occupation" faite à titre gratuit;
Que, d'autre part, il ne ressort pas de ce jugement que la stipulation d'un loyer aurait été l'instrument d'une violation de dispositions d'ordre public ou impératives, ce que la demanderesse n'avait du reste pas soutenu devant les juges d'appel;
Attendu qu'enfin, le jugement attaqué, qui ne se fonde pas sur l'acte authentique du 23 juillet 1979, n'a pu violer la foi due à cet acte;
Que le moyen ne peut être accueilli;
PAR CES MOTIFS,
Rejette le pourvoi;
Condamne la demanderesse aux dépens.
Les dépens taxés à la somme de dix-neuf mille quatre cent quatorze francs envers la partie demanderesse et à la somme de quatre mille huit cent nonante-huit francs envers la partie défenderesse.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient Monsieur le conseiller Parmentier, faisant fonction de président, Messieurs les conseillers Echement, Storck, Mesdames les conseillers Matray et Velu, et prononcé en audience publique cinq avril deux mille un par Monsieur Parmentier, conseiller faisant fonction de président, en présence de Monsieur De Riemaecker, avocat général, avec l'assistance de Madame Massart, greffier.