Hof van Beroep: Arrest van 26 Oktober 2005 (Gent). RG 2004/AR/1688

- In de zaak met het rolnr. 2004/AR/1688 van :

ASSURANTIEKANTOOR HENK DE RIDDER BV,

(in het bestreden vonnis: ASSURANTIEKANTOOR HENK DE RIDDER AXEL BV) verzekeringskantoor met zetel te 4570 AB Axel (Nederland), Wilhelminastraat 44, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Terneuzen (Nederland) onder nr. 12216,

appellante tegen het vonnis van de rechtbank van koophandel te Gent, door de voorzitter van deze rechtbank op tegenspraak gewezen op de wijze van het kort geding dd. 7-6-2004,

oorspronkelijk verwerende partij,

hebbende als raadsman mr. STRUBBE Philippe, advocaat te 8000 Brugge, Geerwijnstraat 1 b4

tegen :

1. BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS,

(hierna genoemd: BIV)

met zetel te 1000 Brussel, Luxemburgstraat 16 B,

2. vzw CONFEDERATIE VAN IMMOBILIENBEROEPEN VAN

BELGIË, AFDELING OOST-VLAANDEREN,

(afgekort en hierna genoemd: C.I.B. Oost-Vlaanderen),

met zetel te 9052 Gent-Zwijnaarde, Zandvoordestraat 35,

geïntimeerden, oorspronkelijk eisende partijen,

hebbende als raadsman mr. MATTHYS Dominique, advocaat te 9000 Gent, Sint-Annaplein 34

velt het hof het volgend arrest.

1.

De partijen werden gehoord in openbare terechtzitting in hun middelen en conclusies en de neergelegde stukken werden ingezien.

Bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het Hof op 29 juni 2004, heeft Assurantiekantoor Henk De Ridder BV (hierna ook ¿De Ridder¿ genoemd) hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat op 7 juni 2004 op tegenspraak tussen partijen werd gewezen door de voorzitter van de rechtbank van koophandel te Gent, zetelend zoals in kort geding.

Feitelijke gegevens - Procedure in eerste aanleg

2.

Uit een afdruk, genomen op 26 mei 2003, blijkt dat op de website www.huislijn.nl beschrijvingen voorkwamen van te koop aangeboden woningen, gelegen te Zelzate, Assenede, Ertvelde, Wachtebeke, Sint-Niklaas, Drongen en Gent. De beschrijving van elk van deze woningen werd telkens gevolgd door de vermelding:

¿UW MAKELAAR: Assurantiekantoor DE RIDDER Axel b.v.

Wilhelminastraat 44

4571 JM Axel

Telefoon 0115-563003

Telefax 0115-561443

Email: [email protected]¿

Bij brief van 24 juni 2003 wees het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (hierna ook ¿BIV¿ genoemd) De Ridder erop dat eenieder die onder zelfstandig statuut het beroep van vastgoedmakelaar wenst uit te oefenen in België, vooraf zijn inschrijving bij het BIV diende te bekomen. Het BIV verklaarde over gegevens te beschikken die toelieten te vermoeden dat De Ridder één of meer van de gereglementeerde activiteiten, opgesomd in artikel 3 van het K.B. van 6 september 1993, uitoefende op het Belgisch grondgebied, zonder over een BIV-erkenning te beschikken. Het wees op de civielrechtelijke, handelsrechtelijke en strafrechtelijke sancties die daaraan verbonden waren en vroeg te willen meedelen wie binnen de vennootschap de beschermde activiteiten voor zijn rekening nam. Tenslotte werd De Ridder verzocht haar standpunt te laten kennen, indien zij van oordeel was dat het voorgaande niet op haar van toepassing was.

Bij aangetekende brief van 30 september 2003 stelde het BIV vast dat de brief van 24 juni 2003 onbeantwoord was gebleven en liet het weten dat, bij gebrek aan reactie binnen de twee weken, zou aangenomen worden dat De Ridder het beroep van vastgoedmakelaar onwettig uitoefende.

Blijkens een afdruk van de website van ¿De Ridder Groep Axel¿ maakte De Ridder op 9 maart 2004 nog steeds publiciteit voor ¿Woningen in België bij ons in de verkoop¿. (stuk 7 van geïntimeerden). Volgens een ¿inspectierapport¿, dat het BIV voorlegt, werden ook in de ¿vitrine¿ van het kantoor van De Ridder te Axel Belgische panden te koop aangeboden. Op de panden zelf kwam geen verwijzing voor naar De Ridder, maar wel naar een andere makelaar. Dit was, behalve in één geval, ¿Vastgoed Elisabeth De Veirman¿ te Zelzate.

3.

Bij dagvaarding zoals in kort geding van 2 maart 2004 vorderden het BIV en de vzw Confederatie van Immobiliënberoepen van België, afdeling Oost-Vlaanderen (hierna ook ¿CIB Oost-Vlaanderen¿ genoemd) dat de voorzitter van de rechtbank van koophandel: (a) aan De Ridder verbod zou opleggen om activiteiten van vastgoedmakelaar in de zin van het K.B. van 6 september 1993 uit te oefenen zolang hij niet over een erkenningnummer beschikte bij het BIV; (b) de Ridder zou veroordelen tot een dwangsom van 2.500,00 EUR per vast te stellen overtreding (reclame of advertentie in kranten, tijdschriften, advertentiebladen of andere publicitaire folders; contacten met klanten; uithangen van reclame,¿); (c) de publicatie zou bevelen van de te vellen uitspraak in twee kranten met ruime verspreiding in de Gentse regio; (d) de Ridder zou veroordelen tot alle kosten van het geding.

BIV en CIB Oost-Vlaanderen zetten uiteen dat De Ridder handelingen stelde zoals bepaald in artikel 3 van het K.B. van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaars, met name ¿activiteiten van bemiddelaar met het oog op de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of afstand van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen¿.

Meer bepaald stelden zij vast dat De Ridder zonder BIV-erkenning publiciteit voerde voor onroerende goederen in de Gentse regio op haar zetel in Nederland en op een website. Zij betoogden dat deze onwettige uitoefening van het beroep oneerlijke concurrentie uitmaakte en aldus strijdig was met artikel 93 van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument (hierna ¿WHPC¿ genoemd).

De eisende partijen stelden dat het BIV er belang bij had dat de onmiddellijke staking werd bevolen, omdat degene die het beroep van vastgoedmakelaar op onwettige wijze uitoefent de betaling van de bijdrage aan het BIV ontloopt - hetgeen schade meebrengt van patrimoniale aard - en bovendien door zijn houding de organisatievrijheid van het makelaarsberoep, evenals de goede werking en de eer van het BIV, aantast. Aangezien door de aangeklaagde praktijken de beroepsbelangen van onder meer de Oost-Vlaamse leden van het CIB zowel individueel als collectief geschaad werden, was ook CIB Oost-Vlaanderen van mening dat zij belang had om de vordering in te stellen.

4.

De Ridder BV besloot tot de onontvankelijkheid, minstens ongegrondheid van de vordering. Zij betwistte dat zij in België als vastgoedmakelaar was opgetreden. Zij verklaarde enkel bij wijze van experiment het aanbod aan woningen van de Belgische vastgoedmakelaar De Veirman op haar website te hebben geplaatst, opdat Nederlandse kandidaat-kopers van deze onroerende goederen, waarvoor enkel De Veirman als bemiddelaar optrad, beter konden worden bereikt. De publicaties waren volgens De Ridder gericht op de Nederlandse markt, zodat Belgische makelaars door haar handelwijze niet konden benadeeld worden. Voorts stelde De Ridder dat de publiciteit inmiddels van haar website was gehaald, zodat de vordering zonder voorwerp was. In ondergeschikte orde betoogde de Ridder dat zij te goeder trouw was, zodat er geen reden was om een dwangsom op te leggen of de publicatie van het vonnis te bevelen.

5.

De eerste rechter verklaarde de vordering ontvankelijk en als volgt gegrond:

- door het voeren van publiciteit en het te koop aanbieden van in België gelegen onroerende goederen schond De Ridder artikel 93 WHPC;

- aan De Ridder werd verbod opgelegd om nog verder middels reclame of krantenadvertenties, tijdschriften en andere publicitaire folders, op haar website of middels enige andere vorm van communicatie, activiteiten van vastgoedmakelaar uit te oefenen in de zin van het K.B. van 6 september 1993 onder verbeurte van een dwangsom van 1.500 EUR per vastgestelde overtreding;

- De Ridder werd veroordeeld tot de kosten van het geding.

De eerste rechter overwoog:

- dat de uitoefening van de beschermde vastgoedactiviteiten in België zonder de vereiste BIV-erkenning strafrechtelijk wordt gesanctioneerd en dat elke schending van een wettelijke of reglementaire bepaling die marktverstorend werkt, tevens een daad uitmaakt die strijdig is met de eerlijke handelsgebruiken;

- dat De Ridder, die niet beschikte over een BIV-erkenning, op haar website woningen in België te koop aanbood met de vermelding ¿UW MAKELAAR: Assurantiekantoor DE RIDDER Axel b.v.¿ met opgave van haar zetel in Nederland en dat het door de eisende partijen voorgelegde inspectierapport bevestigde dat De Ridder vastgoedactiviteiten in België ontplooide via Belgische tussenpersonen;

- dat De Ridder niet geantwoord heeft op twee ingebrekestellingen van het BIV;

- dat De Ridder dwingende en strafrechtelijk beteugelde bepalingen schond en derhalve inbreuk pleegde op artikel 93 WHPC;

- dat de vordering tot staken niet zonder voorwerp was geworden omdat de publiciteit was stopgezet, aangezien De Ridder nog steeds actief was als vastgoedmakelaar en herhalingsgevaar objectief niet kon worden uitgesloten;

- dat de opgelegde dwangsom volstond om de naleving van de stakingsmaatregel te waarborgen;

- dat gebeurlijke verwijzingen in andere websites naar de website van De Ridder niet verhinderden dat zij in staat was om het stakingsbevel na te leven;

- dat er geen reden was om in te gaan op de gevorderde publicatie, aangezien de dwangsom de uitvoering van het stakingsbevel voldoende ondersteunde en dergelijke publicatie buiten verhouding stond tot de gepleegde inbreuk.

Het hoger beroep

6.

Het hoger beroep van appellante strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis teniet doet en, opnieuw wijzend, de oorspronkelijke vordering van geïntimeerden onontvankelijk, minstens ongegrond verklaart en hen veroordeelt tot de kosten van het geding in beide aanleggen. Haar grieven worden hierna samengevat:

6.1. De eerste rechter heeft ten onrechte tot de ontvankelijkheid van de vordering besloten, aangezien geïntimeerden geen belang hadden om ze in te stellen.

Het BIV is geen beroepsvereniging in de zin van de wet van 31 maart 1898. Het werd niet gemachtigd om in rechte op te treden ter verdediging van het algemeen groepsbelang. Wanneer het BIV minder bijdragen ontvangt of morele schade lijdt, dan betreft dit eigen schade en niet het groepsbelang dat zij beweert te vertegenwoordigen. Ook het CIB - Oost-Vlaanderen heeft geen belang bij de vordering. Volgens haar statuten heeft zij een louter administratieve functie om als ¿natuurlijk en regelmatig contactpunt¿ te fungeren.

Bovendien maakte appellante op haar website publiciteit voor panden, waarvoor bemiddeld werd door erkende Belgische makelaars, met wiens goedkeuring deze publiciteit werd gevoerd. Leden van het CIB konden daardoor niet benadeeld worden. Wanneer Belgische makelaars niet met derden mogen samenwerken, zoals geïntimeerden voorhouden, dan kunnen enkel deze Belgische makelaars gesanctioneerd worden.

6.2. Uit de loutere vermelding van het woord ¿makelaar¿ op de website van appellante kon de eerste rechter niet afleiden dat zij als vastgoedmakelaar optrad. Appellante is verzekeringsmakelaar, zoals blijkt uit haar benaming. Het KB van 6 september 1993 betreft enkel de vastgoedmakelaar.

6.3. Het inspectierapport van het BIV is een eenzijdig stuk. Bovendien blijkt daaruit de tussenkomst van Belgische makelaars. Alleen hun affiche was op de panden aangebracht. Dit bevestigt dat appellante nooit de concurrentie heeft aangegaan tegenover de Belgische vastgoedmakelaars. Zij handelde niet marktverstorend. Zij voerde slechts bijkomende publiciteit in Nederland voor de door De Veirman aangeboden onroerende goederen. Wanneer de naam van De Veirman niet expliciet vermeld was in het aanbod, was dit alleen maar een onvoorzichtigheid. Appellante heeft nooit bemiddeld en alle potentiële klanten onmiddellijk doorverwezen.

6.4. Er was geen reden om een dwangsom op te leggen. Appellante is steeds van oordeel geweest dat geïntimeerden ten onrechte aanspraken formuleerden, doch zij heeft geen enkele intentie om rechterlijke uitspraken naast zich neer te leggen en heeft de samenwerking met het kantoor De Veirman stopgezet. Deze laatste oefent trouwens niet langer vastgoedactiviteiten uit. Herhaling is dan ook uitgesloten.

De - overigens niet bewezen - schade die geïntimeerden zouden kunnen geleden hebben door de activiteiten van appellante, was in elk geval minimaal en kon geen dwangsom verantwoorden. Bovendien kan appellante niet verhinderen dat links naar haar website blijven bestaan. In ieder geval dient het incidenteel hoger beroep te worden afgewezen en kan geen hogere dwangsom, noch de publicatie van het vonnis, worden toegestaan.

7.

Geïntimeerden besluiten tot de ontvankelijkheid, doch ongegrondheid van het hoger beroep. Zij stellen incidenteel hoger beroep in dat strekt tot de verhoging van de dwangsom tot 2.500,00 EUR per vastgestelde overtreding en tot de publicatie van het arrest in twee kranten met ruime verspreiding in de Gentse regio. Tenslotte vorderen zij de veroordeling van appellante tot de gedingkosten. Hun standpunt wordt hierna samengevat.

7.1. Het BIV, dat een beroepsvereniging is die rechtspersoonlijkheid heeft, lijdt een patrimoniaal nadeel doordat appellante het beroep van vastgoedmakelaar op een onwettige wijze uitoefent. Het derft met name de verplichte bijdrage. Bovendien lijdt het morele schade omdat de houding van appellante de organisatievrijheid van het makelaarsberoep, evenals de goede werking en de eer van het BIV, aantast.

Volgens artikel 7 § 1 van de wet van 1 maart 1976 heeft de Nationale Raad van het BIV onder meer als opdracht erop toe te zien dat de voorwaarden inzake toegang tot het beroep worden nageleefd en elke inbreuk op de wetten en verordeningen tot bescherming van de beroepstitel en tot organisatie van het beroep bij de gerechtelijke overheid aan te klagen.

De vordering tot staking ingediend door een interprofessionele of beroepsvereniging is toelaatbaar indien, enerzijds, natuurlijke of rechtspersonen die lid zijn van die groepering of van een daarin verbonden vereniging, bij de vordering een eigen belang hebben, en anderzijds datzelfde belang in het algemeen door de interprofessionele of beroepsvereniging krachtens haar statuten behartigd wordt. De vastgoedmakelaars hebben er belang bij dat personen die het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen, voldoen aan de vereisten van de wet en dat aan diegenen die daaraan niet voldoen verbod wordt opgelegd om het beroep uit te oefenen.

7.2. Het CIB Oost-Vlaanderen heeft onder meer als statutair doel: ¿Het verenigen van de immobiliënberoepsmensen, actief in de provincie Oost-Vlaanderen (¿) aan haar leden doelmatige hulp verschaffen op lokaal gebied, en dit door op administratief vlak, het natuurlijk en regelmatig contactpunt te vormen met de CIB en andere afdelingen¿. Zij draagt bij tot de werking van de overkoepelende CIB-organen waarvan zij lid is. Doordat de overkoepelende CIB-vereniging zich ten doel stelt de belangen te verdedigen van de aangesloten afdelingen en hun leden, is de vordering ontvankelijk, aangezien de natuurlijke of rechtspersonen die lid zijn van deze overkoepelende groepering of de daarmee verbonden vereniging een eigen belang hebben bij de vordering en datzelfde belang krachtens de statuten van CIB Oost-Vlaanderen wordt behartigd.

7.3. Welke de kernactiviteit van appellante is, speelt geen rol.

Uit de tekst van de website en uit het inspectierapport blijkt dat zij zich heeft aangeboden als makelaar van onroerende goederen.

7.4. Dat de handelingen van appellante zouden gesteld zijn met de goedkeuring en medewerking van Belgische vastgoedmakelaars is niet relevant, aangezien de plichtenleer erkende makelaars verbiedt om samen te werken met derden die het beroep van vastgoedmakelaar zonder toelating uitoefenen. De derden kunnen weliswaar niet gesanctioneerd worden wegens het plegen van een inbreuk op een deontologische norm, maar wel wegens schending van de wetten en reglementen, waaraan geen afbreuk wordt gedaan door de beweerde samenspraak met of goedkeuring van Belgische vastgoedmakelaars. Er wordt op de website van appellante trouwens niet verwezen naar De Veirman, noch naar een andere erkende Belgische makelaar. Het ontbreken van een affiche van appellante op de te koop gestelde panden, gekoppeld aan het feit dat zij de naam van De Veirman niet vermeldde op haar website, wijst erop dat zij wilde vermijden ¿zichtbaar¿ op te treden met het risico dat dit vlugger zou ontdekt worden dan een publicatie via de website. Het lijkt meer op een berekend risico dan op een onvoorzichtigheid.

7.5. Het feit dat appellante zich niet stoorde aan de aanmaningen van eerste geïntimeerde, toont aan dat het noodzakelijk was een dwangsom op te leggen. Een dwangsom van 2.500,00 EUR per vastgestelde overtreding is in de gegeven omstandigheden niet overdreven. De betwisting omtrent het bewijs van schade doet daaraan geen afbreuk, nu een dwangsom ook kan worden opgelegd om schade te voorkomen.

De omstandigheid dat er links zijn van andere websites naar deze van appellante, neemt niet weg dat deze links enkel verwijzen naar de website van appellante. Wat daarop vermeld is, bepaalt zijzelf. Niets belet haar dus om het stakingsbevel uit te voeren.

Tenslotte is de gevraagde publicatie een efficiënte maatregel om de onrechtmatige handeling van appellante ten aanzien van de correct werkende makelaars recht te zetten en tevens de consumenten te waarschuwen om geen beroep te doen op niet erkende vastgoedmakelaars.

Beoordeling

8.

Er ligt geen exploot van betekening van het bestreden vonnis voor. Het hoger beroep, dat tijdig werd ingesteld en regelmatig is naar de vorm, is ontvankelijk. Hetzelfde geldt voor het incidenteel hoger beroep.

9.

Opdat een vordering toelaatbaar zou zijn, is vereist dat de eisende partij, naast rechtspersoonlijkheid en procesbekwaamheid, ook hoedanigheid en belang heeft om ze in te stellen (vgl.: art. 17 en 18 van het gerechtelijk wetboek; LAENENS, J., BROECKX, K. en SCHEERS, D., Handboek Gerechtelijk Recht, nr. 121, e.v., p. 79 e.v.). Het belang moet persoonlijk en rechtstreeks zijn. De vordering waarbij een procespartij uitsluitend optreedt ter verdediging van het algemeen belang, is principieel uitgesloten (vgl.: LAENENS, J., e.a., a.w., nr. 135, p. 86).

10.

Met betrekking tot de stakingsvordering bepaalt artikel 98 § 1, eerste lid WHPC dat zij kan ingesteld worden door: 1°) de belanghebbenden; 2°) de Minister, tenzij voor inbreuken op artikel 93 WHPC; 3°) een beroeps- of interprofessionele vereniging met rechtspersoonlijkheid, tenzij voor inbreuken op artikel 94 WHPC; 4°) een vereniging ter verdediging van de consumentenbelangen, die rechtspersoonlijkheid heeft en vertegenwoordigd is in de Raad voor het Verbruik of erkend is door de Minister van Economische Zaken, tenzij voor inbreuken op artikel 94 WHPC.

11.

¿Belanghebbenden¿ voor het instellen van een vordering wegens schending van artikel 93 WHPC, dat elke met de eerlijke handelsgebruiken strijdige daad verbiedt, waardoor een verkoper de beroepsbelangen van een of meer andere verkopers schaadt of kan schaden, zijn de verkopers die door deze daden geschaad worden of kunnen worden. Verkopers in de zin van de WHPC zijn:

- elke handelaar of ambachtsman en elke natuurlijke persoon of rechtspersoon, die producten of diensten te koop aanbiedt of verkoopt in het kader van een beroepsactiviteit of met het oog op het verwezenlijken van het statutair doel (art. 1.6.a WHPC; vgl.: Cass. 12 november 1999, Arr. Cass., 1999, 1422);

- de overheidsinstellingen of de rechtspersonen waarin de overheid een overwegend aandeel heeft, die een commerciële, financiële of industriële activiteit aan de dag leggen en die produkten of diensten te koop aanbieden of verkopen (art. 1.6.b WHPC);

- de personen die, hetzij in eigen naam, hetzij in naam en voor rekening van een al dan niet met rechtspersoonlijkheid beklede derde, met of zonder winstoogmerk, een commerciële financiële of industriële activiteit uitoefenen en die producten of diensten te koop aanbieden (art. 1.6.c WHPC).

¿Diensten¿ in de zin van de WHPC zijn: ¿alle prestaties die een handelsdaad uitmaken of een ambachtsactiviteit bedoeld in de wet op het ambachtsregister¿ (art. 1.2 WHPC). Degene die diensten te koop aanbiedt of verkoopt is geen verkoper in de zin van de WHPC als die diensten geen handelsdaden of een ambachtsactiviteit uitmaken (vgl.: CASS. 13 maart 1998, Arr. Cass., 1998, 307).

12.

In afwijking van de artikelen 17 en 18 Ger.W., dienen de beroeps- of interprofessionele verenigingen en groeperingen niet zelf een belang te bewijzen, maar kunnen zij in rechte optreden voor de verdediging van hun statutair omschreven collectieve belangen (artikel 98 § 1, tweede lid WHPC; vgl.: STUYCK, J., De vordering tot staking: samenloopregels en uitvoering van het bevel tot staking, in: Handelspraktijken anno 1996, nr. 15, p. 238; DE VROEDE, P. Overzicht van Rechtspraak, Algemeen handelsrecht, handelspraktijken en consumentenbescherming, 1992-1997, T.P.R., 1999, nr. 387, p. 322).

13.

Artikel 2 van de wet van 31 maart 1898 op de beroepsverenigingen (in het Frans ¿unions professionnelles¿) definieert een beroepsvereniging als een vereniging, uitsluitend gevormd voor de studie, de bescherming en de ontwikkeling van de beroepsbelangen van haar leden. Dezelfde wet bepaalt de voorwaarden waaronder beroepsverenigingen rechtspersoonlijkheid genieten.

De mogelijkheid om een stakingsvordering in te stellen op grond van artikel 98 § 1, 3° van de WHPC is evenwel niet enkel voorbehouden aan de beroepsverenigingen die rechtspersoonlijkheid genieten in de zin van de wet van 31 maart 1898, maar aan alle ¿beroeps- en interprofessionele verenigingen¿ (in het Frans: ¿groupements professionnelles et interprofessionnelles¿) met rechtspersoonlijkheid. Zij kunnen deze rechtspersoonlijkheid ontlenen aan het statuut van de wet van 31 maart 1898, maar ook aan een andere wet, of kunnen de rechtsvorm hebben van een v.z.w. De rechtsvorm van de vereniging is bijgevolg zonder belang, als zij maar een rechtspersoon is, die opkomt ter verdediging van de statutair omschreven collectieve belangen (vgl.: STUYCK, J., Beginselen van Belgisch Privaatrecht, XIII, Deel 2.A., Handelspraktijken, 2004, nr. 54, p. 52).

14.

Het BIV werd opgericht bij Koninklijk Besluit van 17 februari 1995, in uitvoering van de kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen.

Overeenkomstig de bepalingen van deze kaderwet heeft de Nationale Raad van een Beroepsinstituut dat opgericht is in uitvoering van deze wet als taak de voorschriften van de plichtenleer nader uit te werken, aan te passen of te vervolledigen en het stagereglement op te stellen. Bovendien heeft de Nationale Raad als opdracht:

- erop toe te zien dat de voorwaarden inzake toegang tot het beroep worden nageleefd en elke inbreuk op de wetten en verordeningen tot bescherming van de beroepstitel en tot organisatie van het beroep bij de gerechtelijke overheid aan te klagen;

- de voorwaarden vast te stellen waaraan de leden moeten voldoen om de titel van hun beroep eershalve te voeren;

- het opmaken en bijhouden van de lijst van de stagemeesters, die als opdracht hebben de stagiairs te adviseren en bij te staan en een evaluatierapport op te maken (artikel 7 § 1 van de wet van 1 maart 1976).

De taak van de Kamers van een Beroepsinstituut bestaat er dan in: (1) het tableau van de beoefenaars van het beroep, de lijst van de stagiairs en het tableau van de personen die de titel van het beroep eershalve mogen voeren, op te maken en bij te houden; (2) onder bepaalde voorwaarden de occasionele uitoefening van het beroep door in het buitenland gevestigde personen toe laten; (3) waken over de plichtenleer en uitspraak doen in tuchtzaken; (4) uitspraak doen of advies te geven over ereloonbetwistingen.

15.

Het CIB Oost-Vlaanderen is een vereniging zonder winstoogmerk, opgericht overeenkomstig de bepalingen van de wet van 27 juni 1921 betreffende de verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale verenigingen zonder winstoogmerk en de stichtingen. Zij heeft als statutair doel:

¿het verenigen van de immobiliënberoepsmensen, actief in de provincie Oost-Vlaanderen. Zij dienen tevens werkende leden te zijn van de CIB en/of van CIB Vlaams Gewest. De vereniging, waarvan het voorwerp en het doel duidelijk onderscheiden is van dat van de CIB, neemt zich in het bijzonder voor aan haar leden doelmatige hulp te verschaffen op lokaal gebied, en dit door op administratief vlak, het natuurlijk en regelmatig kontaktpunt te vormen met de CIB en de andere afdelingen. Zij draagt bij tot de werking van het CIB en/of CIB Vlaams Gewest in verhouding tot haar ledenaantal.

Zo zal deze vereniging onder meer kunnen:

- de contacten bevorderen met de administratieve of politieke overheden van haar werkgebied;

- studiegroepen oprichten voor de problemen die zich specifiek stellen;

- binnen haar werkgebied kontrakten (sic !) onderhouden met de professionele groepen waarmee haar leden geregeld moeten samenwerken;

- vormingscursussen organiseren overeenkomstig de nationale normen¿.

Deze opsomming is niet limitatief, maar de lokale afdeling kan in geen geval verbintenissen aangaan voor C.I.B. Nationaal¿.

16.

Ter staving van hun stelling dat zij belang hebben om de vordering in te stellen, roepen geïntimeerden, of althans minstens het BIV, het bestaan van een eigen patrimoniale (derving van bijdragen) en/of morele (aantasting van de eer) schade in.

In zoverre de schade die de geïntimeerden voorhouden te lijden of te kunnen lijden door de beweerd laakbare praktijk van appellante, niet de collectieve belangen van hun leden betreft, maar hun eigen belang - bijvoorbeeld doordat zij minder inkomsten dreigen te ontvangen uit een lidmaatschap -, wordt de toelaatbaarheid van hun vordering niet beoordeeld op grond van artikel 98 § 1, 3°, doch dienen zij aan te tonen dat zij zelf een belanghebbende zijn in de zin van artikel 98 § 1, 1e van de WHPC. Dit zou het geval zijn, indien zij verkoper zijn in de zin van artikel 1.6 WHPC (vgl.: STUYCK, J., a.w., Handelspraktijken anno 1996, nr. 5, p. 232).

Noch het BIV, noch het CIB - Oost-Vlaanderen voldoen evenwel aan deze voorwaarde. Geen van beiden is verkoper van producten. Voor zover zij diensten zouden verlenen in het kader van de studie, de bescherming en ontwikkeling van de beroepsbelangen van hun leden, zijn zij evenmin verkoper, vermits deze diensten niet kunnen worden beschouwd als handelsdaden (vgl.: CASS., 13 maart 1998, Jaarboek Handelspraktijken & Mededinging, 1998, 596).

In zoverre de vordering van geïntimeerden steunt op een beweerd eigen belang, is zij bijgevolg niet ontvankelijk.

17.

In de mate dat het BIV en het CIB Oost-Vlaanderen hun vorderingsrecht steunen op artikel 98 §1, 3° WHPC, is hun vordering slechts toelaatbaar indien zij beroeps- of interprofessionele verenigingen met rechtspersoonlijkheid zijn. Dit vorderingsrecht is bovendien in die zin beperkt dat zij enkel kunnen optreden voor de verdediging van hun statutair omschreven collectieve belangen (vgl.: STUYCK, J., De vordering tot staking: samenloopregels en uitvoering van het bevel tot staking, in: Handelspraktijken anno 1996, nr. 21, p. 242).

18.

Het BIV is een publiekrechtelijke beroepscorporatie. Publiekrechtelijke beroepscorporaties zijn organen waarin de beoefenaars van een vrij beroep verenigd zijn en die door de wetgever met een opdracht van algemeen belang, een zekere autonomie en attributen van openbare macht bekleed zijn: onder meer de toetredingsvoorwaarden tot het vrij beroep vast te stellen, de beroepsplichten te bepalen en de naleving ervan te verzekeren door tuchtmaatregelen (vgl.: TIMMERMANS, R., De nieuwe deontologie van vastgoedmakelaar, 1999, nr. 3, p. 5; ALEN, A., Handboek van Belgisch Staatsrecht, 1995, nr. 486, p. 466-467).

De wettelijke taken van het BIV, zoals gedefinieerd in de wet van 1 maart 1976 en zoals hoger opgesomd, hebben betrekking op het uitwerken van een deontologie voor de beroepsgroep van de vastgoedmakelaars, op het toezicht op de bescherming van de beroepstitel en op de naleving van de beroepsregels, evenals op het organiseren van de tuchtprocedure.

Het BIV kan inbreuken op de regels inzake de bescherming van de beroepstitel en de organisatie van het beroep, die strafrechtelijk gesanctioneerd zijn, bij de gerechtelijke overheid aanklagen.

Het BIV is de instantie, bij wie de vastgoedmakelaar zijn erkenning aanvraagt, die toezicht houdt op de naleving van de regels in verband met het beroep en die tuchtsancties oplegt.

Noch in de wet van 1 maart 1976, noch in het K.B. van 27 november 1985 tot bepaling van de regels inzake de organisatie en de werking van de beroepsinstituten die voor de dienstverlenende intellectuele beroepen zijn opgericht, noch in het K.B. van 17 februari 1995 waarbij het BIV werd opgericht, noch in enig voorliggend stuk, komen bepalingen voor waaruit kan besloten worden dat het BIV tot taak heeft de collectieve belangen van de vastgoedmakelaars te verdedigen.

Het BIV voldoet dan ook niet aan de voorwaarden gesteld in artikel 98 § 1, eerste lid , 3° en artikel 98 § 1, tweede lid WHCP om een stakingsvordering te kunnen instellen wegens een inbreuk op artikel 93 WHPC, zodat haar vordering niet ontvankelijk is.

19.

Het CIB Oost-Vlaanderen is een vereniging zonder winstoogmerk, met als statutair doel hulp te verschaffen aan haar leden, die immobiliënberoepsmensen zijn, door op administratief vlak het contactpunt te vormen met het CIB, met de andere afdelingen, met administratieve overheden en met andere professionele groepen. Bovendien behoort tot haar statutair doel het oprichten van studiegroepen en het organiseren van vormingscursussen.

Deze onderscheiden aspecten van het statutair doel betreffen de beroepsbelangen van haar leden op het vlak van administratieve ondersteuning, studie en ontwikkeling. CIB Oost-Vlaanderen is aldus een beroepsvereniging in de zin van artikel 98 § 1, 3° WHPC.

De vordering van een beroepsvereniging met rechtspersoonlijkheid is toelaatbaar indien, enerzijds de leden van deze beroepsvereniging een eigen belang hebben bij de vordering en, anderzijds, datzelfde belang in het algemeen door de beroepsvereniging krachtens haar statuten behartigd wordt (vgl. : CASS. 1 februari 1990, R.W., 1989-90, 1261).

De leden van CIB - Oost-Vlaanderen hebben er ongetwijfeld belang bij dat geen bemiddeling van de verkoop van huizen gebeurt door personen die niet erkend zijn en niet onderworpen aan de regels van de plichtenleer.

In de statuten van het CIB Oost-Vlaanderen wordt niet gestipuleerd dat zij in rechte kan optreden ter verdediging van de belangen van haar leden. Dit is evenwel geen noodzakelijke vereiste opdat haar vordering toelaatbaar zou zijn. Het vorderingsrecht wordt haar immers door artikel 98 § 1, 3° toegekend. Het volstaat dat de vordering strekt tot verdediging van collectieve belangen die in de statuten van de beroepsvereniging omschreven zijn.

De statutaire doelstellingen van CIB Oost-Vlaanderen zijn evenwel beperkt tot het behartigen van de beroepsbelangen van haar leden op het vlak van studie en vorming en van contacten met derden. Zij strekken niet tot bescherming van de belangen van haar leden, noch in het algemeen, noch in het bijzonder ten aanzien van hen die op onwettige wijze activiteiten als vastgoedmakelaar uitoefenen.

Ook de vordering van CIB Oost-Vlaanderen is bijgevolg niet ontvankelijk.

20.

Gelet op de gegrondheid van het hoger beroep, is het incidenteel hoger beroep ongegrond.

OM DEZE REDENEN,

HET HOF,

Recht doende op tegenspraak;

Toepassing makend van artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken;

Verklaart het hoger beroep van appellante ontvankelijk en gegrond en het incidenteel hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond;

Vernietigt het bestreden vonnis en, opnieuw wijzende;

Verklaart de vordering van Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars en van de v.z.w. Confederatie van Immobiliënberoepen van België, afdeling Oost-Vlaanderen, onontvankelijk;

Veroordeelt hen tot de kosten van het geding in beide aanleggen, aan de zijde van Assurantiekantoor Henk De Ridder Axel B.V. begroot op 114,03 EUR (rechtsplegingsvergoeding in eerste aanleg), 186,00 EUR (rolrecht hoger beroep), 59,49 EUR (uitgavenvergoeding verzoekschrift) en 237,98 EUR (rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep).

Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting van het Hof van Beroep te Gent, TWAALFDE KAMER, zetelend in burgerlijke zaken, op heden 26 oktober 2005.

Aanwezig:

- E. Teirlinck, voorzitter;

- J. Baudrez, raadsheer;

- E. Dursin, raadsheer;

- B. De Wilde, griffier.