- Arrest van 13 januari 2011

13/01/2011 - C.09.0497.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Artikel 95, eerste lid, Stedenbouwdecreet Wallonië 1984 steunt op overwegingen van algemeen belang en belet de verkoop per kavels van de goederen waarvan de verdeling door de vergunning is toegestaan, zolang niet voldaan is aan de verplichtingen die zij oplegt (1). (1) Art. 95, eerste lid, Stedenbouwdecreet Wallonië 1984, gewijzigd bij Decr.W. 18 juli 2002.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.09.0497.F

M. A.,

Mr. François T'Kint, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

1. BRICHART Jean, advocaat, q.q. curator faillissement Immobilière Guyaux, bvba,

2. tot 6.

verweerders,

Mr. Jacqueline Oosterbosch, advocaat bij het Hof van Cassatie.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Luik van 3 februari 2009.

Raadsheer Didier Batselé heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal Thierry Werquin heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDELEN

De eiser voert volgend middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen

- artikel 95 van het Waalse Wetboek van ruimtelijke ordening, stedenbouw en patrimonium (WWROSP);

- artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek.

Aangevochten beslissingen

Het bestreden arrest "wijzigt de beroepen beslissing, veroordeelt (de eiser) tot betaling aan de vennootschap Immobilière Guyaux van 14.672,50 euro, te vermeerderen met 7 pct. interest per jaar op 12.620 euro vanaf 20 maart 2005, veroordeelt (hem) om de authentieke akte betreffende de verkoop (van het) perceel in de rue des Écoles te Dave (kavels 1 tot 6 en 8 tot 12) (aan de verweerders sub 2 tot 6) te verlijden voor notaris Philippe Laurent, met standplaats te Beauraing, zulks binnen drie maanden na de betekening (van het) arrest; bij ontstentenis daarvan, veroordeelt het (hem) om (aan de verweerders sub 2 tot 6) 1.000 euro per dag vertraging te betalen vanaf de vierennegentigste dag na de betekening (van het) arrest, veroordeelt (hem) in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep, welke kosten voor de vennootschap Immobilière Guyaux begroot zijn op 10.138,74 euro en voor (de verweerders sub 2 tot 6) op 10.000 euro". Het beslist aldus om de onderstaande redenen:

"Op 20 april 2004 doen de (verweerders sub 2 tot 6) een bod dat ongeveer 25.946 euro, exclusief btw, hoger ligt dan de vraagprijs en stellen zij voor de kosten voor de aanleg van het trottoir en de rioolaansluitingen op zich te nemen en de elektriciteits- en waterwerkzaamheden aan de verkoper over te laten.

De eerste rechter heeft de vorderingen van (de vennootschap Immobilière Guyaux) en van de (verweerders sub 2 tot 6) afgewezen, (...) omdat er geen koop heeft plaatsgevonden. Hij beroept zich daartoe op artikel 95 van het WWROSP, volgens hetwelk (...), daar niet betwist wordt dat in deze zaak aan geen enkele van die voorwaarden is voldaan vóór de tekoopstelling van de litigieuze kavels. Zodoende heeft de eerste rechter geen rekening gehouden met artikel 154 van het WWROSP dat de omstandigheid dat een koopakte wordt verleden zonder inachtneming van de in voornoemd artikel 95 vermelde voorwaarden niet als een strafbaar feit aanmerkt, aangezien enkel de notaris die de authentieke koopakte moet verlijden, daarvoor burgerrechtelijk aansprakelijk kan worden gesteld, niet door de verkoper, maar door de koper van de kavels, indien achteraf zou blijken dat de in de verkavelingsvergunning bedoelde lasten niet waren uitgevoerd of dat de waarborgsom niet betaald was.

In dat verband heeft (de eiser) in de overeenkomst met de vennootschap Immobilière Guyaux bedongen dat ‘de eigenaar (...) verklaart dat niets de verkoop van die goederen in de weg staat'. Uit die overwegingen blijkt (dat de eiser) zich niet kan beroepen op een verkoopverhinderende oorzaak. Tevens blijkt dat de beschouwingen over de rechten en plichten van de vastgoedmakelaar, in de beroepen beslissing, geen belang hebben, in zoverre ze betrekking hebben op artikel 95 van het WWROSP.

Het hof (van beroep) kan uit geen enkel stuk waarop het vermag acht te slaan, afleiden dat de vennootschap Immobilière Guyaux niet gehandeld heeft binnen de door (de eiser) verleende lastgeving tot verkoop. Hij heeft zich bovendien onherroepelijk ertoe verbonden de verkoop te bekrachtigen, als die zou plaatsvinden onder de overeengekomen voorwaarden van 24 maart 2004. De verkoper hoefde geen enkele toestemming meer te geven daar de koop voltrokken is zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, tussen de kopers en de lasthebber van de verkoper (artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek).

Aangezien de koop voltrokken was tussen de (verweerders sub 2 tot 6) en (de eiser), dient laatstgenoemde bijgevolg veroordeeld te worden om binnen drie maanden na de betekening (van het) arrest de authentieke koopakte te verlijden, op straffe van een dwangsom van 1.000 euro per dag vertraging".

Grieven

Eerste onderdeel

Artikel 95 van het WWROSP luidt als volgt:

"Het is verboden de door de verkavelingsvergunning of een fase daarvan die stedenbouwkundige lasten vergt, of waarvoor de aanleg van nieuwe verbindingswegen, de wijziging van het tracé van de bestaande gemeentelijke verbindingswegen, hun verbreding of afschaffing nodig is, toegelaten verdeling te verrichten, voordat de houder van de vergunning hetzij de opgelegde werken en lasten heeft uitgevoerd, hetzij de financiële waarborgen heeft verstrekt die nodig zijn voor de uitvoering daarvan. De authentieke akte levert tussen de contracterende partijen en hun erfgenamen of rechtverkrijgenden een bewijs op van de overeenkomst die erin is vervat".

De verkoop van de kavels kan niet beginnen zolang niet alle stedenbouwkundige lasten zijn uitgevoerd of niet alle financiële waarborgen vooraf zijn gedeponeerd.

Voor het overige merkt artikel 154 van het WWROSP de omstandigheid dat een koopakte wordt verleden zonder inachtneming van de in artikel 95 van dat wetboek vermelde voorwaarden, niet als een strafbaar feit aan.

Uit de omstandigheid dat de in het middel vermelde bepaling de overtreding van het daarin vervatte verbod niet uitdrukkelijk bestraft, door ze, desgevallend, als strafbaar feit aan te merken, valt evenwel niet af te leiden dat die bepaling niet de kenmerken vertoont van een verbod van openbare orde.

In dit geval houdt de gedeeltelijke verkoop van de kavels zoals die door de vastgoedmakelaar was aanvaard, zonder attest waaruit blijkt dat die lasten zijn uitgevoerd, enerzijds, of dat de financiële waarborgen zijn verstrekt en naar behoren vastgesteld, anderzijds, een schending in van de in het middel aangewezen bepaling, daar de verkoop niet in strijd mag zijn met het algemeen verkoopsverbod, dat in die bepaling is vastgelegd.

De Raad van State heeft in zijn arrest van 26 januari 1993 in dat verband verduidelijkt dat die bepaling van openbare orde is. De eerste rechter heeft in deze zaak daar terecht op gewezen.

Het hof van beroep, door uit de vaststelling af te leiden dat artikel 154 van het WWROSP het door artikel 95 verboden feit niet als strafbaar aanmerkt, miskent dat de aangevoerde bepaling de openbare orde raakt en dat het daaruit voortvloeiende verbod in alle omstandigheden geldt..

Het doet er niet toe dat het hof (van beroep) vervolgens erop heeft gewezen dat, op grond van artikel 154 enkel de notaris burgerrechtelijk aansprakelijk had kunnen worden gesteld, aangezien het arrest, dat niet de nodige gevolgtrekkingen maakt uit het wettelijk verbod van artikel 95, namelijk het ontbreken van een rechtsgeldige verkoop, zoals de eerste rechter die heeft bestempeld, de draagwijdte en de betekenis van de in het middel aangevoerde wetsbepaling miskent.

Tweede onderdeel

Overeenkomstig artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek is de koop tussen partijen voltrokken, en verkrijgt de koper van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.

Het arrest dat te dezen beslist dat de (verweerders sub 2 tot 6) op 20 april 2004 een bod hebben gedaan dat ongeveer 25.946 euro, exclusief btw, hoger ligt dan de vraagprijs en voorstellen de kosten voor de aanleg van het trottoir en de rioolaansluitingen op zich te nemen en de elektriciteits- en waterwerkzaamheden aan de verkoper over te laten, en dat (de eiser) in het met de vennootschap Immobilière Guyaux verleden contract heeft bedongen dat "de eigenaar verklaart dat (...) niets de verkoop van die goederen in de weg staat", en dat uit die overwegingen blijkt (dat de eiser) zich niet kan beroepen op een verkoopverhinderende oorzaak (en) tevens (...) dat de beschouwingen over de rechten en plichten van de vastgoedmakelaar, in de beroepen beslissing, geen belang hebben, in zoverre ze betrekking hebben op artikel 95 van het WWROSP, schendt de in het middel weergegeven bepaling.

De eiser heeft immers nooit ingestemd met dat voorstel, waarvan de enige verdienste precies erin bestond dat het de aandacht vestigde op het feit dat de vastgoedmakelaar mislukt was in zijn opdracht, omdat hij namelijk het probleem van de uitvoering van de verkavelingslasten niet had opgelost en toch de opdracht om te verkopen had aanvaard, hoewel hij zich ten volle ervan bewust was dat hij die lasten niet uitgevoerd had en zodoende artikel 95 van het WWROSP had geschonden.

Uit geen enkel stuk waarop het Hof acht mag slaan, volgt dat de overeenkomst uit iets anders blijkt dan uit de geschriften van de Immobilière Guyaux, en dit zonder enige bevestiging van de eiser.

Aangezien het voorstel van de kopers verschilde van de voorwaarden van het bod, precies om het probleem van de lasten te verdoezelen, in zoverre het de eiser verplichtte de lasten te verdelen, wat niet tot de voorwaarden van het bod behoorde, hoeft niet te worden nagegaan of die verdeling al dan niet een verbetering inhield ten opzichte van de voorwaarden van het bod, zoals het werd opgesteld door de vastgoedmakelaar op naam van en voor rekening van de eiser, aangezien het hof van beroep niet rechtsgeldig het bestaan van een overeenkomst over de zaak en over de prijs heeft kunnen vaststellen.

Bijgevolg heeft het hof niet rechtsgeldig het bestaan van een koop tussen de partijen kunnen vaststellen.

Het hof van beroep dat het wettelijke verbod om de kavels te verkopen van een verkaveling als de lasten ervan niet zijn uitgevoerd en er geen financiële waarborg is verstrekt, in strijd met artikel 95 van het WWROSP, niet in acht heeft genomen, is niet alleen uit het oog verloren dat die bepaling van openbare orde is, maar bovendien heeft het, door ten onrechte te oordelen dat een koop hoe dan ook kon plaatsvinden, zelfs ondanks de schending van die bepaling, tevens artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek geschonden door het bestaan van een bod van de potentiële kopers als argument te gebruiken, waarvan was gezegd dat het ongeveer 26.946 (lees: 25.946) euro, exclusief btw, hoger lag dan de vraagprijs, terwijl dat bod om te kopen niet overeenstemde met het bod om te verkopen en dus niet kon leiden tot de overeenstemming over de zaak en over de prijs die wordt vereist door artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste onderdeel

Artikel 95, eerste lid, van het Waalse Wetboek van ruimtelijke ordening, stedenbouw en patrimonium, zoals het op het geschil van toepassing was, bepaalt dat het verboden is de door de verkavelingsvergunning of een fase daarvan toegelaten verdeling te verrichten die stedenbouwkundige lasten vergt, of waarvoor de aanleg van nieuwe verbindingswegen, de wijziging van het tracé van de bestaande gemeentelijke verbindingswegen, hun verbreding of afschaffing nodig is, voordat de houder van de vergunning hetzij de opgelegde werken en lasten heeft uitgevoerd, hetzij de financiële waarborgen heeft verstrekt die nodig zijn voor de uitvoering daarvan.

Die bepaling steunt op overwegingen van algemeen belang en belet de verkoop per kavels van de goederen waarvan de verdeling door de vergunning is toegestaan, zolang niet voldaan is aan de verplichtingen van die bepaling.

Het arrest stelt vast dat niet "betwist wordt dat (...) aan geen enkele van (de in voornoemd artikel 95 bedoelde) voorwaarden is voldaan vóór de tekoopstelling van de litigieuze kavels".

Het arrest dat, op grond dat artikel 154 van het WWROSP de omstandigheid dat een koopakte wordt verleden zonder inachtneming van de in voornoemd artikel 95 vermelde voorwaarden niet als een strafbaar feit aanmerkt, oordeelt dat de eiser zich niet kan beroepen op een verkoopverhinderende oorzaak en dat bijgevolg beslist de eiser te veroordelen om het ereloon te betalen aan de vennootschap Immobilière Guyaux en de authentieke koopakte te verlijden, schendt voornoemd artikel 95, eerste lid.

Het onderdeel is gegrond.

Overige grieven

Het tweede onderdeel hoeft niet te worden onderzocht. Het kan immers niet tot ruimere cassatie leiden.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden arrest behalve in zoverre het de hogere beroepen ontvankelijk verklaart;

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde arrest;

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over;

Verwijst de aldus beperkte zaak naar het hof van beroep te Bergen.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Christian Storck, de raadsheren Didier Batselé, Albert Fettweis, Martine Regout en Mireille Delange, en in openbare terechtzitting van 13 januari 2011 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van advocaat-generaal Thierry Werquin, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Eric Stassijns en overgeschreven met assistentie van afgevaardigd griffier Véronique Kosynsky.

De afgevaardigd griffier, De raadsheer,

Vrije woorden

  • Waals Wetboek van ruimtelijke ordening

  • Toestemming tot verdeling

  • Opgelegde werken en lasten