- Arrest van 13 september 2012

13/09/2012 - C.11.0730.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Het volbrengen door de lasthebber van de handeling waartoe de lastgeving strekt, geldt als stilzwijgende herroeping ervan.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.11.0730.F

1. V. D.,

2. C. D.,

Mr. John Kirkpatrick, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

1. T. D.,

2. P. D.,

Mr. Jacqueline Oosterbosch, advocaat bij het Hof van Cassatie.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Luik van 26 mei 2010.

Raadsheer Michel Lemal heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal Thierry Werquin heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDELEN

De eisers voeren een middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen

- de artikelen 1108, 1126, 1594, 1596, 1779, 1787, 1984, 1987, 1991, 2003 en 2004 van het Burgerlijk Wetboek;

- artikel 68 van het reglement van plichtenleer dat bindende kracht heeft verkregen door artikel 1 van het koninklijk besluit van 27 september 2006 tot goedkeuring van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars en weergegeven is in bijlage 1 bij dat koninklijk besluit.

Aangevochten beslissingen

Het arrest stelt met verwijzing naar het vonnis van de eerste rechter het volgende vast: op 4 april 2008 hadden de verweerders de naamloze vennootschap Century 21-Primogest, waarvan de eerste eiser afgevaardigd bestuurder is, belast met de exclusieve opdracht een koper te vinden voor het pand in Beez waarvan zij eigenaar waren; de opdracht betrof de bemiddeling, de onderhandeling over de verkoop en de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst; er was een minimumprijs van 210.587,50 euro vastgelegd; op 21 april 2008 werd een voorlopige koopovereenkomst gesloten tussen de verweerders en de eisers tegen de prijs van 211.000 euro en er is vastgesteld dat op die prijs een voorschot van 12.000 euro is betaald; de verweerders vorderen dat de overeenkomst wordt tenietgedaan en steunen daarvoor met name op artikel 1596 van het Burgerlijk Wetboek; zij vorderen tevens het herstel van het pand in zijn vorige staat; de eisers komen op tegen het beginsel zelf van de vordering en stellen een tegenvordering in om de verweerders te doen veroordelen tot het verlijden van de op de betwiste voorlopige koopovereenkomst volgende authentieke koopakte,

het arrest, het vonnis van de eerste rechter bevestigend, verklaart de hoofdvordering gegrond en de tegenvordering niet-gegrond, zegt dat de op 21 april tussen de partijen getekende voorlopige koopovereenkomst nietig is en veroordeelt de eisers in de kosten.

Het arrest grondt die beslissing op de onderstaande drie soorten redenen, zowel eigen redenen als die welke het van de eerste rechter heeft overgenomen:

1. "Artikel 1596 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt: ‘Bij een openbare verkoping mogen, op straffe van nietigheid, noch door henzelf noch door tussenpersonen, kopers worden: (...) lasthebbers, wat betreft de goederen met de verkoop waarvan zij belast zijn; (...)'. (De eerste eiser) voert tevergeefs aan dat hij de betwiste voorlopige koopovereenkomst niet als lasthebber van de (verweerders) heeft getekend. De bewuste overeenkomst vermeldt uitdrukkelijk: ‘bij bankoverschrijving van rekening (...) werd een waarborg van 12.000 euro betaald op 15 april 2008. Die waarborg met de aan de vastgoedmakelaar verschuldigde commissie zal door hem worden overhandigd aan de optredende notaris. Het belangconflict dat tot de in het Burgerlijk Wetboek omschreven nietigheid leidt, bestaat dus in deze zaak."

"Artikel 1596 van het Burgerlijk Wetboek heeft niet uitsluitend betrekking op het geval waar de lasthebber een akte opstelt waarin hij in twee hoedanigheden optreedt en daadwerkelijk tekent als lasthebber van zijn klanten en als koper. Artikel 1596 van het Burgerlijk Wetboek heeft een algemene draagwijdte: het verbiedt degene die opdracht heeft gekregen een onroerend goed te verkopen de koper van dat goed te worden zolang hij de hoedanigheid van lasthebber behoudt (...). Het feit dat (de verweerders) hun handtekening op de voorlopige koopovereenkomst hebben gezet, is niet voldoende om daaruit op te maken dat er niet langer een lastgeving was en dat het belangconflict dat tot de in het Burgerlijk Wetboek omschreven nietigheid leidt, onbestaande was. Uit geen enkel stuk blijkt dat de partijen, bij overeenkomst en voortijdig, een einde hebben gemaakt aan de lastgeving. De op 4 april 2008 gegeven ‘exclusieve verkoopopdracht' is een lastgeving (...). De op dezelfde dag gedagtekende bijlage, met als opschrift ‘kwaliteitsgarantie' verwijst ‘naar de lastgeving die hem is toevertrouwd' (...). De voorlopige koopovereenkomst draagt het briefhoofd van Century 21-Primogest, de vennootschap (van de eerste eiser), en vermeldt: ‘tussen de ondergetekenden: de naamloze vennootschap Century 21-Primogest (...) die verklaart op te treden als lasthebber van (...)' ‘werd een waarborg van 12.000 euro betaald op 15 april 2008. Die waarborg verminderd met de aan de vastgoedmakelaar verschuldigde commissie zal door hem worden overhandigd aan de optredende notaris'. Die tweede vermelding is gerechtvaardigd door de lastgeving en wijst erop dat het belangenconflict bestaat."

2. Het belangenconflict "wordt tevens bevestigd door de volgende bijzondere omstandigheid : zeer korte tijd nadat (de eerste eiser) de voorlopige koopovereenkomst heeft getekend, stelt hij aan een huurder van het pand voor om het appartement dat hij betrok, te verkopen tegen een prijs van 169.000 euro".

"De heer O. verduidelijkt in zijn verklaring van 5 juni 2008 dat het koopvoorstel betrekking had op het appartement met de op dezelfde verdieping gelegen studio en een garage; de heer O. en zijn levensgezellin of echtgenote hebben de verklaring van 5 juni 2008 bevestigd toen zij niet meer in het goed woonden".

3. "Dat zelfde belangenconflict is bovendien (...) duidelijk in strijd met het reglement van plichtenleer dat geldt voor het beroep van vastgoedmakelaar en goedgekeurd is door het koninklijk besluit van 27 september 2006 waarvan artikel 68 bepaalt: ‘de vastgoedmakelaar (...) mag openlijk voorstellen om medecontractant van zijn opdrachtgever te worden, voor zover hij de opdracht met betrekking tot desbetreffend goed stopzet en de wettige belangen van zijn opdrachtgever niet worden geschaad'. Door in de voorlopige koopovereenkomst opgesteld met hoofding van de naamloze vennootschap Century 21-Primogest, uitdrukkelijk te bepalen dat in overeenstemming met de lastgeving tot verkoop, een commissieloon zal worden betaald, is het duidelijk dat de vastgoedmakelaar in deze zaak niet aan zijn opdracht heeft verzaakt. Onder de naam van de vastgoedmakelaar vermeldt de voorlopige koopovereenkomst trouwens: ‘Deze koop werd gesloten dankzij de medewerking van het kantoor Century 21-Primogest (...). Zijn directeur of zaakvoerder, (de eerste eiser); is ingeschreven op het tableau van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars onder het nummer (...)'."

Grieven

Eerste onderdeel

Krachtens artikel 1594 van het Burgerlijk Wetboek kunnen "al degenen aan wie de wet het niet verbiedt, (...) kopen of verkopen." Artikel 1596 van dat wetboek bepaalt: "Bij een openbare verkoping mogen, op straffe van nietigheid, noch door henzelf noch door tussenpersonen, kopers worden: (...) Lasthebbers, wat betreft de goederen met de verkoop waarvan zij belast zijn" (derde lid).

Laatstgenoemde bepaling die een uitzondering vormt op de algemene regel van de bekwaamheid om te kopen, moet strikt worden uitgelegd. Dat verbod wil het belangenconflict vermijden dat zou ontstaan indien, in een koopakte, dezelfde persoon zou kunnen optreden in twee onverenigbare hoedanigheden, enerzijds, als lasthebber van de verkoper, die normaal gezien ernaar streeft tegen de hoogste prijs te verkopen, en, anderzijds, als koper, die tegen de laagste prijs wil kopen. De vernietiging van een verkoop op grond van artikel 1596, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek vereist het bestaan van een lastgeving, zoniet is er geen lasthebber die het goed koopt dat hij in opdracht van de lastgever moet verkopen.

Artikel 1984 van het Burgerlijk Wetboek luidt als volgt: "Lastgeving of volmacht is een handeling, waarbij een persoon aan een ander de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen. Het contract komt slechts tot stand door de aanneming van de lasthebber". De lastgeving onderstelt in wezen dat de lasthebber in naam van de lastgever een rechtshandeling volbrengt. De lastgeving kan "bijzonder zijn en (...) slechts een zaak (betreffen)" (Artikel 1987 Burgerlijk Wetboek). "De lasthebber is gehouden de lastgeving te volbrengen, zolang hij daarvan niet ontheven is"(Artikel 1991 Burgerlijk Wetboek). Luidens artikel 2003 van het Burgerlijk Wetboek eindigt de lastgeving onder meer door de herroeping van de lastgever. Volgens artikel 2004 van dat wetboek kan "de lastgever (zijn) volmacht herroepen wanneer zulks hem goeddunkt". De herroeping van de lastgeving door de lastgever, waardoor een einde wordt gemaakt aan de lastgeving en aan de aan de lasthebber toegekende macht om in naam van de lastgever een rechtshandeling te volbrengen, is aan geen enkel vormvereiste onderworpen en volgt uit feiten die ondubbelzinnig en zeker wijzen op het voornemen om de lastgeving te herroepen. De lastgeving wordt herroepen wanneer de lastgever zelf de rechtshandeling volbrengt die hij aan de lastgever had opgedragen. De lastgever die de rechtshandeling volbrengt, ontneemt het voorwerp van de lastgeving en beëindigt ze eenzijdig; de lastgeving wordt aldus gebrekkig doordat het voorwerp ervan teloorgaat; een overeenkomst moet immers krachtens de artikelen 1108 en 1126 van het Burgerlijk Wetboek noodzakelijkerwijs een voorwerp hebben.

Wanneer een persoon een derde ermee heeft gelast een voorlopige koopovereenkomst te tekenen in zijn naam, in de hoedanigheid van verkoper van een goed, en hij zelf die voorlopige koopovereenkomst tekent, in plaats van zich voor de volbrenging van die handeling door die derde te laten vertegenwoordigen, is laatstgenoemde niet langer de lasthebber van die persoon. De lastgeving werd immers noodzakelijkerwijs beëindigd doordat de voormalige lastgever die rechtshandeling in eigen naam heeft volbracht. Degene die aanvankelijk opdracht had gekregen om een voorlopige koopovereenkomst in naam van een persoon te tekenen, wordt daardoor van die opdracht ontheven en, indien hij bij die koop optreedt in de hoedanigheid van koper van dat goed, heeft hij niet tegelijkertijd de tweevoudige hoedanigheid van lasthebber van de verkoper en van koper, wat zou leiden tot het in artikel 1596, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek vervatte verbod.

Wanneer het gaat om een bedongen lastgeving die dus onder de toepassing valt van de voormelde artikelen 1984, 1987, 2003 en 2004 van het Burgerlijk Wetboek, staat artikel 1596, derde lid, van dat wetboek niet eraan in de weg dat degene die opdracht heeft gekregen een goed te verkopen, dat goed koopt wanneer die eigenaar hem zelf toestaat het hem te verkopen, daar de lastgeving is geëindigd doordat de eigenaar persoonlijk bij de verkoop is opgetreden zonder zich daar te hebben laten vertegenwoordigen door de oorspronkelijke lasthebber, wiens vertegenwoordigingsbevoegdheid automatisch werd beëindigd. De eigenaar van het goed die persoonlijk is opgetreden bij de verkoop heeft dus op zijn eigen belang kunnen toezien.

In deze zaak stelt het arrest vast dat de verweerders de voorlopige overeenkomst betreffende de verkoop van hun pand aan de eisers persoonlijk hebben ondertekend. Ondanks die vaststelling oordeelt het arrest dat het in artikel 1596, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek bedoelde verbod hier speelt, vooral op grond dat de vastgoedvennootschap Century 21-Primogest, waarvan de eerste eiser afgevaardigd bestuurder was, de lasthebber van de verweerders is gebleven, aangezien die vennootschap een lastgeving om te verkopen had gekregen en "de voorlopige koopovereenkomst het briefhoofd draagt van Century 21-Primogest die verklaart op te treden als lasthebber van ...". Die overwegingen sluiten niet uit dat de voorlopige koopovereenkomst door de verweerders in hun eigen naam is getekend en dat zij dus niet kon worden getekend door de eerste eiser in een tweevoudige hoedanigheid van koper én van lasthebber van de verweerders, verkopers.

Het arrest dat weigert aan te nemen dat de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst door de verweerders in hun eigen naam, de lastgeving van de vennootschap Century 21-Primogest om de voorlopige koopovereenkomst in hun eigen naam te tekenen, noodzakelijk heeft beëindigd en dus de toepassing van artikel 1596, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek heeft belet, schendt de in de aanhef van het middel vermelde artikelen van het Burgerlijk Wetboek, met uitzondering van de artikelen 1779 en 1797.

(...)

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Het middel

Eerste onderdeel

Krachtens artikel 1596, derde lid, Burgerlijk Wetboek mogen lasthebbers, op straffe van nietigheid, noch door henzelf noch door tussenpersonen kopers worden van de goederen met de verkoop waarvan zij belast zijn.

Dat verbod blijft bestaan zolang de lastgeving niet werd beëindigd.

Overeenkomstig de artikelen 2003 en 2004 van voornoemd wetboek kan de lastgever zijn volmacht naar eigen dunken herroepen en die herroeping maakt een einde aan de lastgeving.

Het volbrengen door de lasthebber van de handeling waartoe de lastgeving strekt, geldt als stilzwijgende herroeping ervan.

Het arrest stelt vast, zowel met zijn eigen redenen als met die van het beroepen vonnis die het overneemt, dat de verweerders op 4 april 2008 de naamloze vennootschap Primogest, waarvan de eerste eiser afgevaardigd bestuurder is, belast hebben met de exclusieve opdracht een koper voor hun pand te vinden, met de daarmee gepaard gaande lastgeving om over de verkoop te onderhandelen en de voorlopige koopovereenkomst te tekenen, en dat op 21 april 2008 tussen de verweerders en de eisers een voorlopige koopovereenkomst werd getekend.

Het arrest dat overweegt dat "het feit dat [de verweerders] de voorlopige [koop]overeenkomst hebben getekend, niet voldoende is om daaruit op te maken dat er niet langer een lastgeving was" en de nietigheid van die overeenkomst uitspreekt op grond van artikel 1596, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, schendt de voornoemde wetsbepalingen.

Het onderdeel is gegrond.

De vernietiging van de beslissing die uitspraak doet over de vordering van de verweerders tot nietigverklaring van de voorlopige koopovereenkomst geldt voor de dicta, die het gevolg ervan zijn, die uitspraak doen over de vordering van de verweerders tot teruggave en over de tegenvordering van de eisers.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden arrest.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde arrest.

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.

Verwijst de zaak naar het hof van beroep te Bergen.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voor-zitter Christian Storck, de raadsheer Didier Batselé, afdelingsvoorzitter Albert Fettweis, de raadsheren Sylviane Velu en Michel Lemal, en in openbare terecht-zitting van 13 september 2012 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van advocaat-generaal Thierry Werquin, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Antoine Lievens en overge-schreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.

De griffier, De raadsheer,

Vrije woorden

  • Stilzwijgende herroeping