- Arrest van 5 oktober 2012

05/10/2012 - C.11.0502.N

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Uit de bepalingen van artikel 88, § 1, eerste tot en met vierde lid, Vlaamse Wooncode volgt dat de begunstigde van het recht van voorkoop, vanaf de inwilliging van zijn vordering tot indeplaatsstelling, de rechten van de eerste koper overneemt; de indeplaatsstelling van de begunstigde in de rechten van de koper houdt niet in dat die laatste geacht wordt het goed nooit verkregen te hebben; wanneer de eerste koper het goed heeft verkocht en de betreffende notariële koopakte is overgeschreven op het hypotheekkantoor vóór de inschrijving van de vordering tot indeplaatsstelling, dan is deze overdracht tegenwerpbaar aan de begunstigde van het recht van voorkoop (1). (1) Zie over de persoonlijke subrogatie: J. MESTRE, La subrogation personnelle, Parijs, LGDJ, 1979; zie ook m.b.t. de indeplaatsstelling van de pachter bij miskenning van diens recht van voorkoop: P. DELNOY, Droit de préemption en matière de biens ruraux, RPDB, Compl. V, 1977, 496, nr. 323, en E. STASSIJNS, Pacht, in APR, 556 en 559, nrs. 532 en 534.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.11.0502.N

GRONDIG nv, met zetel te 8800 Roeselare, Eugeen Van Oyestraat 11,

eiseres,

vertegenwoordigd door mr. Caroline De Baets, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1050 Brussel, Louizalaan 149, bus 20, waar de eiseres woonplaats kiest,

tegen

EIGEN HAARD IS GOUD WAARD cvba, met zetel te 8930 Menen, Lauw-bergstraat 121/0001,

verweerster,

vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, waar de verweerster woonplaats kiest,

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 10 februari 2011.

Afdelingsvoorzitter Eric Stassijns heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

1. Artikel 88, § 1, eerste lid, van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode (hierna: Vlaamse Wooncode), bepaalt dat, in geval van mis-kenning van het recht van voorkoop, elke begunstigde het recht heeft om in de plaats van de koper te worden gesteld. De vordering moet gelijktijdig tegen de verkoper en de eerste koper worden ingesteld.

Krachtens artikel 88, § 1, tweede lid, Vlaamse Wooncode, is de vordering eerst ontvankelijk na inschrijving op de kant van de overschrijving van de betwiste akte en, eventueel, op de kant van de overschrijving van de laatst overgeschreven titel.

Krachtens artikel 88, § 1, derde lid, Vlaamse Wooncode, betaalt de indeplaatsge-stelde aan de koper de prijs terug die deze heeft betaald. De verkoper is gehouden aan de koper de kosten van de akte te vergoeden. De indeplaatsgestelde is slechts gebonden aan de verplichtingen die voor de koper voortvloeien uit de authentieke akte van verkoop en aan de lasten waarin de koper heeft toegestemd, voor zover die lasten zijn ingeschreven of overgeschreven vóór de inschrijving van zijn eis.

Artikel 88, § 1, vierde lid, Vlaamse Wooncode bepaalt dat als de rechter de vorde-ring tot indeplaatsstelling inwilligt, het vonnis als titel geldt. Elke uitspraak op een eis tot indeplaatsstelling wordt ingeschreven achter de inschrijving van de eis.

2. Uit deze bepalingen volgt dat de begunstigde van het recht van voorkoop, vanaf de inwilliging van zijn vordering tot indeplaatsstelling, de rechten van de eerste koper op het goed overneemt.

De indeplaatsstelling van de begunstigde in de rechten van de koper houdt niet in dat die laatste geacht wordt het goed nooit te hebben verkregen.

Wanneer de eerste koper het goed heeft verkocht en de betreffende notariële koopakte is overgeschreven op het hypotheekkantoor vóór de inschrijving van de vordering tot indeplaatsstelling, dan is deze overdracht tegenwerpbaar aan de be-gunstigde van het recht van voorkoop.

3. Uit de vaststellingen van het arrest en de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat:

- Terra Nostra nv eigenares was geworden van de percelen bij akte van licitatie van 29 maart 2004;

- die eigendomsoverdracht gebeurd is met miskenning van het recht van voor-koop van de verweerster;

- de litigieuze percelen te goeder trouw en zonder miskenning van enig recht van voorkoop door de eiseres werden aangekocht van Terra Nostra nv;

- de desbetreffende notariële koopakte van 24 augustus 2005 op het hypotheek-kantoor werd overgeschreven vooraleer de verweerster op 3 maart 2006 dagvaardde tot indeplaatsstelling.

4. De appelrechter oordeelt dat de indeplaatsstelling de begunstigde met te-rugwerkende kracht in de rechten stelt van de oorspronkelijke koper, Terra Nostra nv, die geacht wordt het goed nooit te hebben verkregen, dat deze retroactieve in-deplaatsstelling inhoudt dat de eiseres verworven heeft van een onbevoegde koper en de door deze toegestane vervreemding doet vervallen, en dat vervreemdingen niet onder het begrip "lasten" kunnen worden begrepen. Hij bevestigt op die gronden de beslissing van de eerste rechter dat de verweerster niet gebonden is door het navolgend eigendomsrecht van de eiseres.

Zodoende schendt de appelrechter artikel 88, § 1, Vlaamse Wooncode.

Het middel is gegrond.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden arrest.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernie-tigde arrest.

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.

Verwijst de zaak naar het hof van beroep te Brussel.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samen-gesteld uit afdelingsvoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Eric Stassijns, en de raadsheren Beatrijs Deconinck, Koen Mestdagh en Geert Jocqué, en in openbare rechtszitting van 5 oktober 2012 uitgesproken door afdelingsvoor-zitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem, met bijstand van griffier Johan Pafenols.

J. Pafenols G. Jocqué K. Mestdagh

B. Deconinck E. Stassijns E. Dirix

Vrije woorden

  • Recht van voorkoop

  • Indeplaatsstelling van de begunstigde

  • Verkoop van het goed door de eerste koper

  • Overschrijving notariële koopakte op het hypotheekkantoor vóór de inschrijving van de vordering tot indeplaatsstelling