- Arrest van 25 april 2013

25/04/2013 - C.12.0394.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek verbiedt, in de regel, niet dat de ontbinding van een huurovereenkomst wordt uitgesproken ten nadele van de partij die deze overeenkomst heeft beëindigd, ook al was die beëindiging regelmatig en voorafgaand aan de vordering tot ontbinding (1). (1) Zie Cass. 31 jan. 1991, AR 8843, AC 1991, nr. 289; Cass. 14 april 1994, AR C.93.0161.F, AC 1994, nr. 179.

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.12.0394.F

1. J. A.,

2. N. E. K.,

Mr. Michel Mahieu, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

APOTHEEK PHARMACIE DEWEVER bvba.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel van 20 maart 2012.

Raadsheer Michel Lemal heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal Thierry Werquin heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDELEN

De eisers voeren een middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen

- artikel 3, § 5, van afdeling 2, met als opschrift "Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder" van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd door artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur;

- de artikelen 1183 en 184 van het Burgerlijk Wetboek.

Aangevochten beslissingen

Het bestreden vonnis spreekt de ontbinding uit van de huurovereenkomst ten nadele van de eisers, op grond van alle redenen ervan die geacht worden hieronder integraal te zijn weergegeven, en inzonderheid om de onderstaande redenen:

"De (verweerster) verwijt de eerste rechter ook dat hij geoordeeld heeft dat (de eiser) op 6 februari 2009 de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft beëindigd zonder vergoeding noch opzegging en bijgevolg sinds januari 2009 geen huur meer dient te betalen.

De (eisers) voeren aan dat (de eiser) op 1 december 2008 de huurovereenkomst heeft beëindigd, dat hij die beëindiging heeft bevestigd op 6 februari 2009 en dat hij de verhuurder in contact heeft gebracht met zijn broer die zich op 1 januari 2009 in de flat heeft geïnstalleerd, met instemming van de (verweerster).

Uit de overgelegde stukken blijkt echter niet dat er vóór 6 februari 2009 een opzegging aan de verhuurder zou zijn gestuurd; die datum zal bijgevolg in aanmerking worden genomen en op die datum was het goed al in gebruik genomen door (eisers) broer.

Wanneer het om de huur van een hoofdverblijf gaat, kan de verhuurder, zolang de registratie niet is gebeurd, te allen tijde, zonder opzegging noch vergoeding de huurovereenkomst beëindigen en zijn de verplichte opzeggingstermijn van drie maanden en de vergoeding in geval van beëindiging tijdens de eerste drie jaren van de huurovereenkomst niet van toepassing.

Aangezien de huurovereenkomst, althans de algemene voorwaarden ervan, op 14 februari 2009 werd geregistreerd, kon de huurovereenkomst in beginsel tot op dat tijdstip onmiddellijk beëindigd worden, zonder betaling van vergoeding en zonder enige verplichte opgave van redenen. Bijgevolg heeft de persoonlijke motivering die (de eiser) ertoe heeft aangezet zijn huur op te zeggen, weinig belang.

De beëindiging van de huurovereenkomst doet voor de huurder echter de verplichting ontstaan tot teruggave van het gehuurde goed, die met name verwezen-lijkt wordt door de teruggave van de sleutels.

Uit het dossier blijkt echter dat het gehuurde goed werd gebruikt door (eisers) broer en (de verweerster) verklaart, zonder te worden tegengesproken, de sleutels uiteindelijk door zijn toedoen teruggekregen te hebben op 2 september 2009.

De (eisers) slagen er niet in aan te tonen dat (eisers) broer het goed betrok met instemming van (de verweerster) en dit, ongeacht of dit gebeurde naar aanleiding van een huuroverdracht of van het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst.

De eenzijdige stukken die zijn neergelegd, namelijk ‘berichten' die (de eiser) ei-genhandig zou hebben afgegeven in de apotheek vóór 6 februari 2009 en die met name klachten bevatten, alsook de desbetreffende beweringen in de conclusie, hebben immers geen enkele wettelijke bewijswaarde.

De briefwisseling van 6 februari 2009 tussen de partijen heeft daarentegen wel bewijswaarde.

Daaruit blijkt dat (de verweerster) terstond geantwoord heeft dat zij de huuroverdracht weigerde. Zij had trouwens met een ingebrekestelling van 23 januari 2009 reeds klacht neergelegd tegen de bewoning door een derde. Haar standpunt is dus ongewijzigd gebleven.

De door de (eisers) subsidiair gevorderde verschijning van de vertegenwoordiger van de (verweerster) is volstrekt nutteloos.

Uit het bovenstaande volgt dat het aan (de eiser) te wijten is dat het gehuurde goed door zijn broer werd gebruikt en dat de contractuele verplichting om het gehuurde goed terug te geven, werd miskend.

Ten overvloede, een huuroverdracht kon hoe dan ook niet worden aanvaard.

Zoals eerder gezegd, was de overdracht van een huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats contractueel verboden, behalve bij een voorafgaande en geschreven toestemming van de verhuurder.

Huuroverdracht is een overdracht van schuldvordering waarbij de oorspronkelijke huurovereenkomst blijft bestaan. Anders dan bij onderverhuring, is er dus geen nieuwe huurovereenkomst.

In geval van overdracht door de huurder blijft hij bovendien in beginsel, ten aan-zien van de verhuurder gehouden tot de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals de betaling van huur en de teruggave van het goed. Daarentegen mag de overdragende huurder zijn huur niet meer opzeggen (behoudens andersluidende overeenkomst), in tegenstelling met hetgeen (de eiser) heeft gedaan. De overdra-gende huurder heeft immers [...] de rechten overgedragen die de huurovereenkomst hem verleende.

Het feit dat een derde het goed betrekt, de daaruit voortvloeiende wanuitvoering van de verbintenis tot teruggave van het gehuurde goed en de niet-betaling van de huur van december 2008 en van januari 2009 en nadien tot september 2009, verantwoordt de ontbinding van de huurovereenkomst ten nadele (van de eisers).

(...) Uit het bovenstaande volgt dat geen enkele vergoeding wegens voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst verschuldigd is. Daarentegen is een ont-bindingsvergoeding wel degelijk, verantwoord alsook de betaling van een vergoe-ding voor het gebruik van het gehuurde goed tijdens de periode na de beëindiging tot aan de daadwerkelijke teruggave van het goed."

Grieven

1. Een negenjarige huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats kan te al-len tijde door de huurder worden beëindigd met een opzegging van drie maanden. Bovendien zal de huurder een vergoeding moeten betalen als de huur tijdens de eerst driejarige periode wordt beëindigd. Die vergoeding bedraagt drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst beëindigd wordt in het eerste, het tweede of het derde jaar (artikel 3, § 5, eerste en tweede lid, van afdeling 2 van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd door artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 houdende wij-ziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur).

De zonet vermelde regel geldt echter niet wanneer de huurovereenkomst niet is geregistreerd. De huurder kan dan te allen tijde de huurovereenkomst beëindigen zonder vergoeding en zonder inachtneming van de opzeggingstermijn van drie maanden (artikel 3, § 5, derde lid, van afdeling 2 van het Burgerlijk Wetboek).

Opzegging is een eenzijdige handeling en hoeft niet door de wederpartij te worden aanvaard om uitwerking te hebben. De opzegging is voldoende om de huur-overeenkomst te beëindigen en zij hoeft niet door de rechter te worden bevestigd.

Ofschoon verscheidene data werden vermeld voor de rechtsgeldige kennisgeving van de opzegging door de eisers aan de verweerster, neemt het bestreden vonnis uiteindelijk die van 6 februari 2009 in aanmerking. Het bestreden vonnis vermeldt aldus: "uit de overgelegde stukken blijkt echter niet dat er vóór 6 februari 2009 een opzegging aan de verhuurder zou zijn gestuurd; die datum zal bijgevolg in aanmerking worden genomen".

Verderop vermeldt het bestreden vonnis dat de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst op 14 februari 2009 werden geregistreerd, zodat de onmiddel-lijke beëindiging van de huurovereenkomst, zonder opgave van redenen en zonder vergoeding, in beginsel, tot die datum mogelijk was.

2. Bij de afloop van de huurovereenkomst is de huurder verplicht het gehuurde goed aan de verhuurder terug te geven. Die teruggave wordt meestal verwezenlijkt wordt door de teruggave van de sleutels.

Ingeval de huurder in het goed zou blijven na de beëindiging van de overeenkomst zou dit echter niet tot gevolg hebben dat genoemde overeenkomst wordt hernieuwd of verlengd, of dat er een nieuwe ontstaat. In dat geval zou de huurder dan het goed betrekken zonder titel noch recht, wat de toekenning van een woonvergoeding aan de verhuurder zou verantwoorden.

3. Gerechtelijke ontbinding is een andere manier om de huurovereenkomst te be-eindigen. Zij verschilt hierdoor van de eenzijdige beëindiging dat zij een straf uitmaakt voor een schuldige wanuitvoering. Zij moet trouwens in rechte worden gevorderd en zij heeft, in beginsel, terugwerkende kracht (artikel 1183 en 1184 van het Burgerlijk Wetboek).

4. In deze zaak stelt het bestreden vonnis dat de opzegging rechtsgeldig ter kennis is gebracht op 6 februari 2009 maar dat het goed pas op 2 september 2009 werd teruggegeven.

Het bestreden vonnis spreekt de ontbinding van de huurovereenkomst ten nadele van de eisers uit en veroordeelt hen tot betaling van 5.476,96 euro als achterstal-lige huur en als woonvergoeding en tevens tot betaling van 1.591,68 euro als ont-bindingsvergoeding.

Nochtans kon geen enkele ontbinding worden uitgesproken daar de huurovereen-komst door de huurders rechtsgeldig werd beëindigd op 6 februari 2009.

Het bestreden vonnis verantwoordt de ontbinding als volgt:

"Het feit dat een derde het goed betrekt, de daaruit voortvloeiende wanuitvoering van de verbintenis tot teruggave van het gehuurde goed en de niet-betaling van de huur van december 2008 en van januari 2009 en nadien tot september 2009, ver-antwoordt de ontbinding van de huurovereenkomst ten nadele (van de eisers)".

Uit die redenen volgt dat de appelrechters zelf vastgesteld en erkend hebben dat de huurovereenkomst in werkelijkheid al ontbonden was, aangezien de miskenning van de verplichting het gehuurde goed terug te geven als argument in aanmerking wordt genomen om de ontbinding uit te spreken.

Er kan echter pas bij de beëindiging van de huurovereenkomst sprake zijn van te-ruggave van het gehuurde goed, en a fortiori van miskenning van die verplichting. Die vermeende miskenning is dus geen reden om de overeenkomst te beëindigen, aangezien zij veronderstelt dat de overeenkomst al beëindigd is.

Uit de bovenstaande overwegingen volgt dat het bestreden vonnis de ontbinding van de huurovereenkomst niet kon uitspreken daar zij reeds rechtsgeldig was be-eindigd en die beëindiging door de appelrechters zelf werd erkend.

Het bestreden vonnis dat de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst uitspreekt, schendt de in het middel vermelde bepalingen.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Middel

Artikel 1184 Burgerlijk Wetboek verbiedt, in de regel, niet dat de ontbinding van een overeenkomst wordt uitgesproken ten nadele van de partij die deze overeen-komst heeft beëindigd, ook al was die beëindiging regelmatig en voorafgaand aan de vordering tot ontbinding.

Het middel dat in zijn geheel op een tegengestelde bewering berust, faalt naar recht.

Dictum

Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eisers tot de kosten.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voor-zitter Christian Storck, raadsheer Didier Batselé, afdelingsvoorzitter Albert Fettweis, de raadsheren Michel Lemal en Sabine Geubel, en in openbare terecht-zitting van 25 april 2013 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwe-zigheid van advocaat-generaal André Henkes, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Antoine Lievens en over-geschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.

De griffier, De raadsheer,

Vrije woorden

  • Huurovereenkomst

  • Vordering tot ontbinding van de overeenkomst

  • Eerdere regelmatige beëindiging