- Arrest van 11 oktober 2013

11/10/2013 - C.12.0449.F

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1
Het persoonlijk aanbod van betaling van de pachtprijs dat door de verpachter niet wordt betwist binnen de termijn en op de wijze bepaald in artikel 3, 1°, derde lid, van de Pachtwet, verkrijgt pas bewijswaarde indien voldaan is aan de in het vierde, vijfde en zesde lid van die bepaling opgelegde voorwaarden (1). (1) Zie concl. O.M. in Pas. 2013, nr. … .

Arrest - Integrale tekst

Nr. C.12.0449.F

VMF bvba,

Mr. Michèle Grégoire, advocaat bij het Hof van Cassatie,

tegen

M. A.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Doornik van 6 maart 2012.

Procureur-generaal Jean-François Leclercq heeft op 26 augustus 2013 een conclu-sie neergelegd ter griffie.

Raadsheer Michel Lemal heeft verslag uitgebracht en procureur-generaal Jean-François Leclercq heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiseres voert volgend middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen

- artikel 3 van de wet van 4 november 1969 op de regels betreffende de pacht in het bijzonder;

- artikel 149 van de Grondwet;

- artikel 1315 van het Burgerlijk Wetboek ;

- artikel 870 van het Gerechtelijk Wetboek.

Aangevochten beslissingen

Het bestreden vonnis verwerpt het hoger beroep van de eiseres en bevestigt het vonnis van de eerste rechter in zijn geheel, om de volgende redenen:

"Volgens de eiseres beschikt zij over een nieuwe pacht op de landbouwgronden die voorheen waren bezet door haar zaakvoerder, de heer V.

Als bewijs voert zij aan dat zij de litigieuze gronden als landbouwer in gebruik heeft en dat zij de pachtgelden van de jaren 2009, 2010 en 2011 heeft betaald.

Uit artikel 3, 1°, van de pachtwet van 4 november 1969 volgt immers dat, bij ontstentenis van een geschrift, ‘degene die een landeigendom exploiteert het bewijs kan leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens'.

Uit de stukken die aan de beoordeling van de rechtbank zijn voorgelegd, en inzonderheid uit de brieven van de raadsman [van de verweerder] van 23 december 2009 en 14 november 2010 en uit de brief van notaris J. M. van 5 maart 2010, blijkt niettemin dat de [eiseres] de gronden zonder het goedvinden van hun cliënt is blijven gebruiken. De stortingen die laatstgenoemde onder de noemer van ‘pachtgeld' heeft gedaan, werden aldus naar behoren geprotesteerd".

Het bestreden vonnis leidt hieruit het volgende af :

"Het is dus geenszins bewezen dat [de verweerder] zich akkoord zou hebben verklaard met een nieuwe pachtovereenkomst tussen hem en [de eiseres], wier zaakvoerder en enige vennoot niemand minder dan de gewezen pachter is, die hij met veel moeite trachtte uit te zetten.

Zoals de eerste rechter opmerkte, volgt het gebruik door de [eiseres] slechts uit een feitelijkheid.

De eerste rechter heeft dus terecht in die zin uitspraak gedaan".

Grieven

Eerste onderdeel

1. Luidens artikel 3, 1°, tweede lid, van de wet van 4 november 1969 "kan degene die een landeigendom exploiteert, bij ontstentenis van [een schriftelijke vaststelling van de pacht], het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens".

Datzelfde artikel bepaalt in lid 3 tot 6 wat volgt :

"Daarenboven kan [de pachter] het bewijs leveren van het bestaan van een pacht door voorlegging van een bewijs van persoonlijk aanbod van betaling, verricht overeenkomstig artikel 23, derde lid, en waartegen de verpachter niet heeft gereageerd door een oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter binnen zes maanden na het aanbod.

Dit aanbod van betaling vermeldt uitdrukkelijk het woord ‘pacht' en het jaar waarop de betaling betrekking heeft.

Het moet binnen vijftien dagen worden bevestigd met een ter post aangetekende brief waarin het bestaan van een pacht wordt vermeld, evenals het jaar en het perceel waarop de betaling betrekking heeft.

De brief moet eveneens uitdrukkelijk vermelden dat de betaling geldt als bewijs van een pacht, tenzij de verpachter binnen de zes maanden na de dag van de betaling reageert door een oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter".

Artikel 23, derde lid, van de wet van 4 november 1969, waarnaar het voormelde artikel 3, 1°, derde lid, verwijst, bepaalt het volgende:

"Niettegenstaande elk strijdig beding kan de pachter de pachtprijs betalen per postassignatie, per postcheque op naam, per postwissel of door overschrijving of storting door bemiddeling van een financieel lichaam op de rekening van de verpachter, van één van de verpachters of van hun gemachtigden.

Die wijze van betaling geldt als bewijs, tenzij de verpachter ze betwist en de betwis-ting op straffe van verval binnen zes maanden na betaling voor de vrederechter brengt".

In de bij de voormelde wetsbepalingen ingevoerde regeling mag de pachter het bestaan van de pacht dus aantonen door het bewijs te leveren van de betaling van de pachtgelden, waartegen de verpachter niet binnen zes maanden na het aanbod gereageerd heeft door een oproeping in verzoening voor de vrederechter.

De pacht is weliswaar een consensuele overeenkomst en de verpachter moet zowel met de exploitatie als met de prijs instemmen (Cass., 12 december 2002, R.D.R., 2003, 8). De wet van 4 november, gewijzigd bij de wet van 7 november 1988, komt de exploitant van een landeigendom evenwel te hulp.

De pachter hoeft immers maar drie zaken te bewijzen om de pacht aan te tonen: (i) hij exploiteert een landeigendom; (ii) hij heeft een aanbod tot betaling van pachtgeld gedaan of heeft pachtgeld betaald en (iii) de verpachter heeft het aanbod tot betaling of de betaling niet binnen zes maanden betwist door een oproeping in verzoening.

Ter zake van die eerste voorwaarde, met name de exploitatie van de eigendom, staat het vast dat het bezit van een landeigendom dat de bezitter, bij gebrek aan een geschrift, toestaat om het bestaan van de pacht en van de pachtvoorwaarden, waaronder het gebruiksdoel en het bedrag van het pachtgeld, aan te tonen door alle middelen van recht, met inbegrip van getuigen en vermoedens, begrepen wordt als het zuiver materiële bezit van die eigendom (Cass., 22 februari 1988, Pas., 1988, I, 773).

2. Het bestreden vonnis erkent allereerst dat de eiseres "de litigieuze gronden als landbouwer in gebruik heeft en dat zij de pachtgelden van de jaren 2009, 2010 en 2011 heeft betaald".

Het bestreden vonnis neemt zodoende aan dat niet betwist wordt dat de eiseres heeft bewezen (i) dat zij de litigieuze eigendom exploiteert en (ii) dat zij sinds drie jaar pachtgeld betaalt.

Het bestreden vonnis wijst vervolgens erop dat "de stortingen die laatstgenoemde onder de noemer van ‘pachtgeld' heeft gedaan, aldus naar behoren werden geprotesteerd", zoals blijkt "uit de brieven van de raadsman [van de verweerder] van 23 december 2009 en 14 november 2010 en uit de brief van notaris J. M. van 5 maart 2010".

Het bestreden vonnis verwerpt vervolgens, uitsluitend op basis van die vaststellingen, de vordering van de eiseres, op grond dat "dus geenszins is bewezen dat [de verweerder] zich akkoord zou hebben verklaard met een nieuwe pachtovereenkomst tussen hem en [de eiseres]".

Het bestreden vonnis merkt die gewone brieven dus al aan als een protest dat zowel de exploitatie als de betaling van de pachtgelden elke bewijswaarde ontneemt.

De betwisting van de verpachter kon die uitwerking echter maar hebben indien zij, op straffe van verval, voor de vrederechter was ingediend binnen zes maanden na de betaling, overeenkomstig artikel 23, derde lid, waarnaar artikel 3, 1°, derde lid, van de wet van 4 november 1969 verwijst.

3. Het bestreden vonnis, dat beslist dat het bestaan van de pacht niet is aange-toond, op grond dat de betaling van de pachtgelden "naar behoren" werd geprotesteerd door de brieven van verweerders raadsman en notaris, terwijl een dergelijk protest moest zijn geuit in de vorm van een oproeping in verzoening die binnen zes maanden na de betaling moet zijn ingediend voor de vrederechter, is niet naar recht verantwoord (schending van de artikelen 3, inzonderheid 1°, tweede tot zesde lid, en 23, inzonderheid derde lid, van de wet van 4 november 1969).

(...)

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste onderdeel

Krachtens artikel 3, 1°, derde lid, Pachtwet kan degene die een landeigendom ex-ploiteert, het bewijs leveren van het bestaan van een pacht door voorlegging van een bewijs van persoonlijk aanbod van betaling, verricht overeenkomstig artikel 23, derde lid, en waartegen de verpachter niet heeft gereageerd door een oproe-ping in verzoening voor de bevoegde vrederechter binnen zes maanden na het aanbod.

Overeenkomstig het vierde, vijfde en zesde lid van dat artikel 3, 1°, vermeldt dat aanbod van betaling uitdrukkelijk het woord "pacht" en het jaar waarop de beta-ling betrekking heeft en moet het binnen vijftien dagen worden bevestigd met een ter post aangetekende brief waarin het bestaan van een pacht wordt vermeld, evenals het jaar en het perceel waarop de betaling betrekking heeft, en waarin te-vens uitdrukkelijk wordt vermeld dat de betaling geldt als bewijs van een pacht, tenzij de verpachter binnen zes maanden na de dag van de betaling reageert door een oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter.

Daaruit volgt dat het persoonlijk aanbod van betaling van de pacht dat door de verpachter niet wordt betwist binnen de termijn en op de wijze bepaald in voor-meld artikel 3, 1°, derde lid, pas bewijswaarde verkrijgt indien voldaan is aan de in het vierde, vijfde en zesde lid van die bepaling opgelegde voorwaarden.

Uit de vaststellingen van het bestreden vonnis volgt niet dat de eiseres een aange-tekende brief naar de verweerster zou hebben verstuurd met de vermeldingen die zijn vereist door artikel 3, 1°, vijfde en zesde lid, Pachtwet.

Het bestreden vonnis, dat uit de brieven van verweerders raadsman van 23 de-cember 2009 en 14 oktober 2010 en van notaris M. van 5 maart 2010 afleidt dat "de stortingen die [de eiseres] onder de noemer van ‘pachtgeld' heeft gedaan, [...] naar behoren werden geprotesteerd", beslist naar recht dat "geenszins is bewezen dat [de verweerder] zich akkoord zou hebben verklaard met een nieuwe pacht-overeenkomst tussen hem en [de eiseres]".

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.

(...)

Dictum

Het Hof

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eiseres tot de kosten.

Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voor-zitter Christian Storck, afdelingsvoorzitter Albert Fettweis, de raadsheren Alain Simon, Michel Lemal en Marie-Claire Ernotte, en in openbare terechtzitting van 11 oktober 2013 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van procureur-generaal Jean-François Leclercq, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.

Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Antoine Lievens en over-geschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.

De griffier, De raadsheer,

Vrije woorden

  • Bestaan

  • Bewijs

  • Persoonlijk aanbod van betaling

  • Pachtprijs