- Arrest van 8 februari 2011

08/02/2011 - 2008AR1642

Rechtspraak

Samenvatting

Samenvatting 1

Het uitbaten van een eetcafé stemt niet overeen met de voorwaarden die vereist zijn opdat een goed zou behoren tot het openbaar domein. Een goed, eigendom van de overheid, dat gebruikt wordt als eetcafé is niet nodig voor een openbare dienst of voor de tegemoetkoming aan een openbare noodwendigheid en kan in die functie door een ander vervangen worden. Het uitbaten van een eetcafé stemt niet overeen met de voorwaarden die vereist zijn opdat een goed zou behoren tot het openbaar domein.


Arrest - Integrale tekst

HET HOF VAN BEROEP TE BRUSSEL

1e kamer,

A.R. Nr.: 2008/AR/1642

zetelend in burgerlijke zaken,

Rep. nr.: 2011/ na beraad, wijst volgend arrest:

INZAKE VAN:

GEMEENSCHAPSCENTRUM DE RINCK V.Z.W., met maatschappelijke zetel te 1070 BRUSSEL, Dapperheidsplein 7,

appellante,

vertegenwoordigd door Mr. LEMAIRE Francine, advocaat te 1070 BRUSSEL, René Berrewaertslaan 34 ;

TEGEN:

L. J. wonende te ...,

geïntimeerde,

vertegenwoordigd door Mr. ZIV loco Mr. VAN VARENBERGH Myriam, advocaat te 1000 BRUSSEL, Verenigingsstraat 28 ;

Administratief recht. Onderscheid tussen openbaar domein en privaatdomein. Uitbating van een eetcafe: handelshuur of concessie-overeenkomst

Het uitbaten van een eetcafé stemt niet overeen met de voorwaarden die vereist zijn opdat een goed zou behoren tot het openbaar domein. Een goed, eigendom van de overheid, dat gebruikt wordt als eetcafé is niet nodig voor een openbare dienst of voor de tegemoetkoming aan een openbare noodwendigheid en kan in die functie door een ander vervangen worden. Het uitbaten van een eetcafé stemt niet overeen met de voorwaarden die vereist zijn opdat een goed zou behoren tot het openbaar domein.

Het feit dat in de aankoopakte vermeld staat dat de aankoop geschiedt om reden van openbaar nut en meer in het bijzonder met het oog op de uitbreiding van een Gemeenschapscentrum sluit niet uit dat het gedeelte van het gebouw dat nadien ingericht wordt als eetcafé een goed betreft dat behoort tot het privaat domein.

Gelet op de procedurestukken:

n het voor eensluidend verklaard afschrift van het vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Brussel op 4 maart 2008, beslissing waarvan geen akte van betekening wordt overgelegd;

n het verzoekschrift tot hoger beroep neergelegd ter griffie van het hof op 17 juni 2008;

n de syntheseconclusie van appellante neergelegd ter griffie op 17 december 2008;

n de derde aanvullende syntheseconclusie van geïntimeerde neergelegd ter griffie op 6 januari 2009.

Gehoord de advocaten van de partijen ter openbare terechtzitting van 20 december 2010 en de stukken die zij neerlegden.

Het hoger beroep werd regelmatig naar vorm en termijn ingesteld en is bijgevolg ontvankelijk.

I. Voorwerp van de vorderingen.

1.1. De oorspronkelijke eis van appellante strekte ertoe (1) te horen zeggen voor recht dat de overeenkomst tussen partijen van 12 september 2001 betreffende de exploitatie van een drankgelegenheid te Anderlecht; Dapperheidsplein 6 ontbonden was lastens geïntimeerde, (2) geïntimeerde te horen bevelen om het desbetreffende goed te verlaten binnen de 48u na betekening van het tussen te komen vonnis, op straffe er te worden uitgedreven, desnoods met de hulp van de openbare macht, (3) geïntimeerde te horen veroordelen tot betaling van (a) een bedrag van 1.025,02 euro uit hoofde van achterstallige huur, (b) een bedrag van 3.486 euro uit hoofde van onbetaalde onkostennota's en (c) een bedrag van 5.717,28 euro uit hoofde van een forfaitaire schadevergoeding wegens de ontbinding vaan de overeenkomst lastens geïntimeerde, (4) een deskundige te horen aanstellen met een wel omschreven opdracht en (5) geïntimeerde te horen veroordelen tot betaling van de gerechtskosten .

1.2. Bij tussenvonnis van 27 november 2007 werd de heropening van de debatten bevolen teneinde appellante toe te laten bijkomende stukken neer te leggen, met name de overheidsovereenkomst met de Vlaamse Gemeenschapscommissie en de infrastructuurbeheersovereenkomst met de Vlaamse gemeenschap.

1.3. De eerste rechter heeft in zijn eindbeslissing de zaak verwezen naar het vredegerecht van het 2e kanton te Anderlecht omdat aangenomen diende te worden dat de overeenkomst waarvan de ontbinding gevorderd werd een huur van een onroerend goed betrof en een dergelijk geschil bij toepassing van artikel 591,1° Ger.W. tot de uitsluitende bevoegdheid behoort van de vrederechter.

1.4. Het hoger beroep van appellante beoogt de toekenning te horen bekomen van haar aanvankelijke vordering met dien verstande dat zij bijkomend (1) een bedrag vordert van 11.495,91 euro wegens achterstallige maandelijkse vergoedingen voor de periode van oktober 2007 tot december 2008 en (2) intresten vordert op de achterstallige maandelijkse vergoedingen.

Geïntimeerde vraagt de bevestiging van het bestreden vonnis.

II. Antecedenten:

2.1. De eerste rechter heeft de feiten naar behoren beschreven.

2.2. Samengevat komt het hierop neer dat op 12 september 2001 beide betrokken partijen een overeenkomst afsloten waarbij aan geïntimeerde het recht werd verleend een eetcafé uit te baten in Anderlecht, Dapperheidsplein 6 tegen betaling van 867,63 euro per maand.

Volgens appellante heeft geïntimeerde zich niet gehouden aan zijn contractuele afspraken wat haar vordering zoals hoger omschreven legitimeert.

III. Bespreking.

3.1. Appellante is de mening toegedaan dat het pand behoort tot het openbaar domein van de overheid en bijgevolg niet verhuurd kan worden doch enkel ter beschikking kan gesteld worden van derden (= concessie).

Zij houdt voor dat partijen bijgevolg niet gebonden zijn door een huurovereenkomst of een handelshuurovereenkomst doch door een overeenkomst sui generis.

Volgens geïntimeerde dient het eetcafé aangezien te worden als een goed dat behoort tot het privaat domein en werd er bijgevolg tussen partijen een (handels)huurovereenkomst afgesloten. Hij leidt hieruit af dat ingeval van betwisting m.b.t. de uitvoering van deze overeenkomst de vrederechter van het tweede kanton te Anderlecht exclusief bevoegd is.

3.2. Het wordt niet betwist dat de gebouwen waarin het eetcafé gevestigd is eigendom zijn van de Vlaamse Gemeenschapscommissie.

De goederen van de openbare rechtspersonen behoren principieel tot het privaat domein tenzij het tegendeel blijkt uit de wet of uit de bestemming van het goed.

Volgens de traditionele rechtspraak van het Hof van Cassatie behoren tot het openbaar domein, de goederen die zonder onderscheid tot het gebruik van allen bestemd zijn - zonder onderscheid van de persoon -, of die door een uitdrukkelijke wettekst in het openbaar domein opgenomen zijn.

De goederen van het privaat domein omvatten alle goederen van de openbare rechtspersonen die, doordat zij niet voor het gebruik van het publiek of voor de werking van een openbare dienst bestemd zijn geworden, niet tot het openbaar domein behoren.

In beginsel zijn op de goederen die tot het privaat domein behoren de bepalingen van het B.W. van toepassing. Dit houdt in dat deze goederen in de handel zijn en zij bijgevolg vatbaar zijn voor erfdienstbaarheden, hypothekering, verhuring en verjaring in tegenstelling met goederen die tot het openbaar domein behoren.

3.3. In de overeenkomst afgesloten op 12 september 2001 verleent appellante aan geïntimeerde het recht om op zelfstandige basis en voor eigen rekening een drankgelegenheid uit te baten op voornoemd adres te Anderlecht tegen een maandelijkse vergoeding van 35.001 BEF of 867,63 euro die jaarlijks op de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst aangepast zal worden aan het indexcijfer van de kleinhandelsprijzen.

Deze overeenkomst werd aangegaan voor een periode van 9 jaar ingaande op 16 september 2001.

Onderverhuren wordt enkel toegestaan mits voorafgaand en schriftelijk akkoord vanwege appellante die gerechtigd is alsdan bepaalde voorwaarden op te leggen.

3.4. Het uitbaten van een eetcafé stemt niet overeen met de voorwaarden die vereist zijn opdat een goed zou behoren tot het openbaar domein .

Een goed, eigendom van de overheid, dat gebruikt wordt als eetcafé is niet nodig voor een openbare dienst of voor de tegemoetkoming aan een openbare noodwendigheid en kan in die functie door een ander vervangen worden. Het gemeenschapscentrum heeft overigens in het verleden perfect gefunctioneerd zonder eetcafé waaruit blijkt dat het eetcafé niet van doorslaggevend belang was voor de werking van dit centrum.

3.5. Appellante beroept zich echter op 3 overeenkomsten afgesloten tussen haar en het College van de Vlaamse Gemeenschapscommissie van 30 november 1992, van 22 januari 1997 en van 21 april 2004 om het tegendeel te bewijzen.

De overeenkomst van november 1992 bevat bepalingen omtrent het beheer van het overheidspatrimonium maar in artikel 15 staat duidelijk vermeld dat o.a. voor wat de uitbating van het eetcafé betreft afzonderlijke afspraken zullen gemaakt worden.

In de overeenkomst van 22 januari 1997 staat vermeld dat de aan appellante ter beschikking gestelde plaatsen of een deel ervan niet mag onderverhuurd worden zonder voorafgaand schriftelijk akkoord van de VGC wat impliceert dat onderverhuring wel degelijk mogelijk was en waarvan appellante gebruik heeft gemaakt door het afsluiten van de overeenkomst van 12 september 2001 met geïntimeerde.

Wat tenslotte het avenant van 21 april 2004 betreft werd deze afgesloten na het afsluiten van de betwiste overeenkomst van 12 september 2001. In dit avenant wordt verder vermeld dat deze in werking treedt bij de ondertekening, deze van toepassing is gedurende een periode van 2 jaar en bij afzonderlijke collegebesluit deze periode met maximum 1 jaar kan verlengd worden.

Dit laatste avenant is derhalve op dit ogenblik niet eens meer van toepassing.

Het feit dat in de aankoopakte vermeld staat dat de aankoop geschiedt om reden van openbaar nut en meer in het bijzonder met het oog op de uitbreiding van het Gemeenschapscentrum "De Rinck" te Anderlecht sluit niet uit dat het gedeelte van het gebouw dat nadien ingericht wordt als eetcafé een goed betreft dat behoort tot het privaat domein.

3.6. Tussen partijen werd derhalve een (handels)huurovereenkomst afgesloten die er al de kenmerken van draagt en waarin tevens bepalingen voorkomen die terug te vinden zijn in de gebruikelijke brouwerijovereenkomsten (= verplichting tot afname van dranken van een bepaalde brouwer, minimum te halen verkoop, openingsuren, geen spontane prijsstijgingen e.d.m.).

Het feit dat partijen zijn overeengekomen dat de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten niet van toepassing was, is niet bindend gezien deze wet van dwingende aard is.

Deze bepaling is hoe dan ook niet determinerend voor de beoordeling of een bepaald gemeenschapsgoed al dan niet behoort tot het openbaar domein.

Het bestreden vonnis wordt dan ook bevestigd.

(...)

Aldus gevonnist en uitgesproken in openbare burgerlijke terechtzitting van de eerste kamer van het hof van beroep te Brussel op 8 februari 2011.

Waar aanwezig waren:

Mevr. A. De Preester, Kamervoorzitter,

Mevr. B. Heymans, Griffier.

Vrije woorden

  • Openaar domein of privaat domein. Eetcafé uitgebaat in een onderdeel van een Gemeenschapscentrum: concessieovereenkomst met e uitbater of handelshuurovereenkomst met de uitbater. Bevoegdheid ratio materiae van de rechtbanken.