Geen titel
- Sectie :
- Regelgeving
- Type :
- Subdomein :
- Fiscal Discipline
Samenvatting :
art. 45. art. 45. Numéro E 45/01-01 01. - Majoration éventuelle
Originele tekst :
Fisconet
plus Version 5.9.23
Service Public Federal Finances |
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Numéro E 45/01-01 01. - Majoration éventuelle du prix. 01. - En cas de vente d'immeubles moyennant un certain prix, outre l'obligation pour l'acquéreur, si tel événement arrive, de payer un supplément de prix ou d'effectuer une autre prestation au profit du vendeur, la valeur au jour du contrat de l'obligation conditionnelle ou éventuelle, établie par les parties conformément à l'article 168 du Code, doit être ajoutée au prix pour la perception. Celle-ci est définitive, sauf bien entendu le droit pour l'administration de demander l'expertise si la base de perception est inférieure à la valeur vénale (v. trib. Mons, 20 février 1851, REC. GEN. 1283; GENIN, n° 338, 2°). (Circ. du 7 janvier 1942, n° 7.) ----------
02. - Charges. Frais extra-légaux. 01. - L'administration a établi des barèmes pour le calcul des frais légaux dans les ventes publiques ou de gré à gré d'immeubles et dans les ventes publiques de meubles. Les barèmes concernant les ventes d'immeubles sont reproduits au numéro suivant; les barèmes concernant les ventes de meubles figurent sous l'article 79. Pour l'application de ces barèmes, il y a lieu de se conformer aux directives suivantes.
(Circ. du 18 juin 1971, n° 101.) ----------
Numéro E 45/02-02 02. - Barèmes. 02.- Pour calculer les frais légaux, il conviendra dorénavant de travailler avec une part fixe (colonne de droite) et un pourcentage variable (colonne du milieu) à appliquer sur le prix augmenté des charges (colonne de gauche). Le pourcentage variable tient compte des droits d’enregistrement et des honoraires du notaire (y compris la TVA sur ces derniers). Le pourcentage de la tranche la plus élevée est appliqué sur la totalité du prix augmenté des charges chiffrées dans l’acte. La part fixe comprend le salaire hypothécaire moyen ainsi que le droit d’écriture et la TVA due sur celui-ci. Cette part fixe s’élève à 500 EUR pour les ventes publiques et à 200 EUR pour les ventes de gré à gré. Cette part doit subir une majoration car le pourcentage variable (qui tient compte notamment des honoraires du notaire et de la TVA sur ceux-ci) est, pour le calcul des frais, appliqué sur la totalité de la somme du prix d’adjudication et des charges tandis que le notaire, pour le calcul de ses honoraires et la TVA sur ceux-ci, applique un tarif dégressif par tranche. Cette correction complète ce qui est trop peu calculé sur les tranches inférieures.
A. Honoraire complet :
B)Honoraire pour moitié
Exemple : 1) Vente publique, prix + charges : 17.500 EUR (honoraire complet, tarif droits d’enregistrement 12,5%) Partie variable: 17.500 à 15,95% = 2.791,25 Fixe à ajouter : 920,65 Total = 2.791,25 + 920,65 = 3711,9 ; arrondi à 3.712 frais légaux, ceux-ci doivent être comparés au montant des frais stipulés, la partie des frais stipulés qui dépassent le montant des frais légaux (3.712 EUR) doit être ajoutée à la base taxable (17.500 EUR). 2) Vente de gré à gré, prix + charges : 17.500 EUR (honoraire complet, tarif des droits d’enregistrement 12,5%) Partie variable: 17.500 à 13,88% = 2.429 Fixe à ajouter : 617,23 Total = 2.429 + 617,23 = 3.046,23 ; arrondi à 3.046 frais légaux, ceux-ci doivent être comparés au montant des frais stipulés, la partie des frais stipulés qui dépasse le montant des frais légaux (3.046 EUR) doit être ajoutée à la base taxable (17.500 EUR). 3) Un procès-verbal de licitation publique contient : un bien immeuble, attribué à un étranger A, pour 57.500 EUR. un autre bien immeuble, attribué à un étranger B, pour 15.000 EUR ; total : 72.500 EUR. Ces deux lots sont soumis au droit d’enregistrement ordinaire (12,50 pct). Frais stipulés : 22 pct. (sous réserve de clause contraire dans l’acte, à réduire d’office à concurrence de la différence entre les tarifs, si l’acquéreur bénéficie d’un tarif préférentiel). La charge des frais extra-légaux comprend : Le forfait de 500 EUR est propre à l’acte (instrumentum)et n’est par conséquent dû qu’une seule fois sur l’ensemble de l’acte. C’est pourquoi, dans les premières phases de calcul (a et b), le montant du forfait est retiré de la part fixe pour être à nouveau ajouté par après (c). a) En ce qui concerne le bien immeuble attribué à A : Partie variable : 57.500 à 14,16 % = 8.142 Fixe à ajouter : 3.756,04. ( = 4.256,04 – 500). Total : 8.142 + 3.756,04 = 11.890,04. b) En ce qui concerne le bien immeuble attribué à B : Partie variable : 15.000 à 17,33 % = 2.599,5 Fixe à ajouter : 206,91 (= 706,91 – 500). Total = 2.599,5 + 206,91 = 2.806,41. c) Forfait propre à l’acte : 500 EUR. d) Total des frais : 11.890,04 + 2.806,414 + 500 = 15.196,45. e) Frais stipulés : 57.500 à 22 % = 12.650 ; 15.000 à 22 % = 3.300 ; ensemble : 12.650 + 3.300 = 15.950. f) Frais extra légaux : 15.950 – 15.196,45 = 753,55. (Déc. du 18 septembre 2012, n° E.E./104.673.) ---------- AVRIL 2013 – 165 à 171/2 Voir aussi: Version historique E 45/02-02
Numéro E 45/02-02bis 02. 02. - Décision supprimée. ---------- Voir aussi: Version historique E 45/02-02bis
Numéro E 45/02-03 02. 03. - Exemples.
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Frais stipulés ; 20 p.c. (sauf clause contraire dans l'acte, à réduire d'office à concurrence de la différence du droit d'enregistrement, si l'adjudicataire bénéficie d'un taux de faveur). La charge des frais extra-légaux s'élève :
(20 - 17,60; tableau I, tranche 17);
(20 - 18,20; tableau I, tranche 14);
frais légaux : 18,80 p.c. (tab. I,
Base de perception :
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Frais stipulés : 20 p.c. (sauf clause contraire dans l'acte, à réduire d'office à concurrence de la différence du droit d'enregistrement, si l'adjudicataire bénéficie d'un taux de faveur). La charge des frais extra-légaux s'élève :
Base de perception :
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total du prix de vente par A à B : 2 865 000 F; tantième applicable pour l'immeuble : 15,10 p.c. p.c. (tableau III, tranche 19);
total du prix de vente par A à C (ou par D à B) : 2 400 000 F; tantième applicable pour l'immeuble par nature : 15,30 p.c. (tableau III, tranche 17). ---
Tantième des frais légaux (à calculer sur le montant du prix augmenté des charges) : 18 p.c. (tableau I, tranche 15). Calcul de la charge des frais extra-légaux :
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(Circ. du 3 octobre 1979, n° 17.) ---------- JANVIER 1982 - ERRATUM 177 JANVIER 1980 - 178 à 182
Numéro E 45/02-03bis 02 - Exemples 03 bis A. En cas de vente de gré à gré entre particuliers sans frais à charge de l’acquéreur, il convient de s’en référer au régime précédent (Rép RJ E 45 02/03) (150.000 EUR – 1.900,08 EUR) x 100 = 133.797,01 1.900,08 Calcul : 133.797, 01 x 10,69 % =14.302,9 (variable) Fixe : 1.900,08 Total : 16.202,98 133.797,01 + 16.202,98 = 149.999,99 arrondi au montant total convenu de 150.000 EUR. Exemple 2 : Vente pour un montant de 186.100 EUR « acte en main » (coût à charge du vendeur). Ce qui doit être déduit du montant total pour déterminer la base taxable est : (186.100 EUR – 3.054,634 EUR) x 100 = 166.299,05 110,07 Calcul : 166.299,05 x 10,07% =16.756,314 (variable) Fixe : 3.054,634 Total : 19.800,948 166.299,05 + 19.800,948 = 186,099, 99 arrondi au montant total convenu de 186.100 EUR B. Vente dans le cadre de laquelle le bien est attribué à un copropriétaire : cela concerne notamment un partage. Les droits d’enregistrement sont repris dans la partie variable qui figure dans le tableau (Répertoire RJ E 45 02.02) On peut le constater lors de la comparaison des tableaux. On remarque ainsi lors de la comparaison du tableau reprenant 12,5 % avec celui qui reprend le tarif de 10 % que, du pourcentage repris dans le tableau « variable » du tarif 12,5%, 2,5 % sont retirés pour en arriver à la partie variable du tarif 10 %. Partant de ces tableaux, on peut donc retirer ce qui est nécessaire pour en arriver à la partie variable en cas d’application du tarif pour le droit de partage. Actuellement, le droit de partage en Région Flamande est de 2,5 %. Pour calculer les frais légaux, la manière la plus simple est de partir du tableau 12,5% et de retirer 10 de la partie variable exprimée en %. Le tableau pour les ventes publiques avec honoraires complets pour le droit de partage en Région Flamande :
S’il s’agit d’un partage auquel s’applique en outre l’abattement de l’art. 111 bis C. Enr. Fl., le montant des droits d’enregistrement est influencé par le montant des droits qui sont relatifs à l’abattement. La même règle est valable pour les coûts stipulés. Il s’ensuit que l’abattement n’a aucune influence sur la détermination de la charge. Les deux bases de la différence (charge stipulée-charge légale) sont diminuées du même montant (Rép. RJ E 45, n° 02.05) (Déc. 15 avril 2012 et 18 octobre 2012, déc. n° E.E./104.673) ---------- OCTOBRE 2013 – 182/2 à 182/4
Numéro E 45/02-04 02. - Charges. Frais extra-légaux. 04. - Quand un acte de vente passé devant un fonctionnaire stipule que l'acquéreur paiera un tantième pour frais, une déclaration complétive n'est pas exigée pour la charge résultant de cette stipulation. Le montant de la charge est déterminé d'office en déduisant le taux du droit d'enregistrement du tantième stipulé pour frais. Ainsi, si le tantième est de 17 p.c. et le droit de 12,50 p.c. la charge est de 17 - 12,50 = 4,50 p.c. (Déc. du 12 novembre 1968, n° E.E./80.453.) ----------
02. - Charges. Frais extra-légaux. 05. - Les droits d'enregistrement sont compris dans le pourcentage des frais légaux. Le montant des droits d'enregistrement est influencé par le montant des droits qui peuvent être reportés ou par le montant des droits qui se rapportent à l'abattement (v. décret du parlement flamand du 1er février 2002). Ceci vaut également pour les frais stipulés. Par conséquent, ni l'abattement ni la reportabilité n'influencent la détermination de la charge. Les deux termes de la différence (frais stipulés - frais légaux) sont en effet diminués d'un même montant. Le calcul de la charge peut toujours se faire en déduisant le pourcentage des frais légaux du pourcentage des frais stipulés. La recherche des pourcentages au moyen des tranches, déterminées par le prix et les charges, n'est pas influencée par l'abattement ou la reportabilité. (Déc. du 15 mars 2002, dr. n° E.E./98.880). P.S. Ceci vaut aussi pour l'abattement en Région de Bruxelles-Capitale (voir ordonnance du Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale du 20 décembre 2002). ----------
Numéro E 45/02-06 02. - Charge. Frais extra-légaux. Octroi d’une prime à l’adjudication final. 06. - L’enchérisseur qui, dès le début de la séance, propose comme première offre un montant égal ou supérieur à celui de la mise à prix, reçoit une indemnité égale à 1% de sa première offre. Cette prime n’est exigible que si le bien est adjugé définitivement à cet enchérisseur. Cette prime est à charge de la masse (art. 1193, alinéa 4, C. jud.). Si le notaire instrumentant ne fixe pas de mise à prix, il peut octroyer une prime à l’enchérisseur qui offre le prix le plus élevé à la fin de la première séance. Cette prime s’élève à un 1% du montant offert. Cette prime n’est exigible que si le bien est adjugé définitivement à cet enchérisseur. Cette prime est à charge de la masse (art. 1193, alinéa 6, C. jud.). De plus, l’art. 1193, alinéa 7 C. jud. prévoit que les primes visées sont considérées comme des frais de justice au sens de l’article 17 de la loi hypothécaire. Ceci a son importance, notamment pour ce qui concerne le règlement d’ordre puisque la masse à partager comprend le prix et que la prime se retrouve au premier rang. On ne peut donc pas concevoir cette prime comme une véritable réduction du prix (A. MICHIELSENS, ‘De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009’, Not. Fisc.M., 2010, 19-30). Au point de vue des droits d’enregistrement, ces primes accordées à l’adjudicataire définitif ne constituent ni une charge à ajouter au prix, ni un avantage à déduire du prix. Le prix est celui auquel le bien est attribué, sans tenir compte que ledit prix est ensuite diminué du montant de la prime. Par contre, si un expert est institué par le notaire pour fixer une éventuelle mise à prix, la clause qui impose à l’acquéreur d’acquitter les frais d’expertise constitue elle une charge à ajouter au prix pour la fixation de la base imposable. (Déc. du 20 juillet 2010, n° E.E./103.522). ---------- OCTOBRE 2010 - 183/3
03. - Charges. Frais de mesurage et de plan. 01. - Lorsque l'acte de vente d'un terrain à bâtir, faisant partie d'un lotissement, porte que l'acheteur devra acquitter les frais de mesurage et de plan, cette obligation constitue une charge à ajouter au prix pour la perception du droit de vente lorsqu'il apparaît que le mesurage et le plan ont été effectués antérieurement à la requête du vendeur ou lorsqu'il résulte des circonstances que le plan et le mesurage sont nécessaires pour l'exécution de l'obligation légale de délivrance du vendeur (Code civil, art. 1608). (Déc. du 19 mars 1957, n° E.E./73.858.) ----------
03. - Charges. Obligation d'approvisionnement. 02. - L'obligation imposée à l'acquéreur d'un débit de boissons de prendre - et éventuellement de faire prendre par tout autre exploitant du chalet - durant une période de 10 ans, pour 2 000 000 F de boissons chez le vendeur seul, constitue une charge à estimer pour la perception du droit de vente. Pour l'évaluation de cette charge, il faut tenir compte des conséquences qui résulteront pour l'acquéreur de l'obligation imposée, à savoir :
(Déc. du 5 août 1958, n° E.E./74.854.) ----------
03. - Charges. Commission. 03. - En cas de vente à l'intervention d'un intermédiaire agissant pour compte du vendeur, la commission due à cet intermédiaire doit être comprise dans la base de perception si cette commission est stipulée payable par l'acquéreur. Il en est notamment ainsi lorsqu'il a été convenu que la commission consistera dans la différence entre le prix stipulé par le vendeur et le prix plus élevé obtenu par l'intermédiaire. (Déc. du 23 octobre 1958, n° E.E./74.002.) ----------
Numéro E 45/03-04 03. - Charges. Frais de saisie. 04. - Seules les charges que la LOI fait peser sur l'acheteur ne sont pas considérées comme faisant partie du prix. En cas de saisie immobilière, l'adjudicataire ne supporte les frais de poursuite qu'en vertu d'une stipulation du procès-verbal d'adjudication (v. actuellement l'article 1585 du Code judiciaire). Le montant des frais ainsi imposés conventionnellement à l'adjudicataire doit conséquemment s'ajouter au prix pour la liquidation du droit de mutation. (Déc. du 16 décembre 1958, n° E.E./75.070.) ----------
Numéro E 45/03-05 03. - Charges. Frais de voirie. 05. - Lorsque, dans un acte de vente de terrain; il est stipulé que "si les vendeurs, prédécesseurs, leurs acquéreurs ou successeurs à tous titres, se substituaient aux autorités compétentes dans l'initiative de la création des voiries, les acquéreurs que cela concerne se soumettront aux mêmes conditions et les acquéreurs paieront les frais de voirie généralement quelconques . . . au prorata de la largeur de façade le long des avenues ou rues projetées", cette clause révèle l'existence d'une charge éventuelle qui doit être estimée, sous le contrôle de l'administration (Code, art. 168), au moment de l'enregistrement de l'acte. (Déc. du 31 août 1960, n° E.E./75.741.) ---------
Numéro E 45/03-06 03. - Charges. Obligation pour l'acheteur de construire un mur séparatif. 06. - Constitue une charge à ajouter au prix, l'obligation imposée à l'acheteur d'un terrain, d'ériger à ses frais, sur le bien vendu, un mur destiné à séparer ce terrain de la propriété restant au vendeur. En effet, s'il faut admettre que le constructeur du mur en aura la propriété privative et que le propriétaire du bien contigu, qu'il s'agisse du vendeur lui-même ou d'un acquéreur ultérieur, devra, pour acquérir la mitoyenneté, faire les remboursements prévus par l'article 661 du Code civil, il n'en reste pas moins que le vendeur s'est déchargé conventionnellement d'une double obligation: la contribution aux frais de construction d'un mur séparatif et l'abandon de la moitié du terrain nécessaire. Dans l'évaluation de la charge, il est toutefois permis de tenir compte de la valeur du recours qu'aurait éventuellement le constructeur au cas où le propriétaire voisin voudrait acquérir la mitoyenneté du mur. (Déc. du 3 juillet 1961, n° E.E./76.888.) ----------
Numéro E 45/03-07 03. – Vente d'un immeuble avec obligation pour le vendeur d'y apporter certaines améliorations. 07. - Lorsque le vendeur d'une maison s'est engagé dans l'acte de vente à apporter certaines améliorations à l'immeuble vendu (par exemple, l'installation d'un lavabo ou la construction d'une remise), le droit de vente est dû sur la totalité du prix de vente stipulé, sans déduction de la dépense à résulter des travaux. (Déc. du 3 juillet 1961, n° E.E./76.888.) ---------- JANVIER 1980 - 190
Numéro E 45/03-08 03. - Charges. Frais de voirie. 08. - Constitue une charge à ajouter au prix pour la perception du droit de vente, l'obligation assumée par l'acheteur d'un terrain de contribuer aux frais de voirie, au paiement desquels le vendeur s'était engagé envers la commune. (Jugement du tribunal de première instance d'Anvers, du 30 juin 1966, Rec. gén., n° 21.200. – dr n° E.E./77.004.) ---------- JANVIER 1980 - 191
Numéro E 45/03-09 03. - Charges. Loyers encaissés anticipativement par le vendeur. 09. - Quand le vendeur a encaissé anticipativement les loyers pour une période qui s'étend jusqu'après la vente et qu'il peut conserver ces sommes comme condition de celle-ci, il y a charge pour privation de jouissance, qui doit être ajoutée au prix, pour la perception, dans la mesure où lesdites sommes se rapportent à la période postérieure à la vente. Dans cette mesure, en effet, les sommes en question revenaient de droit à l'acquéreur. Ce qui précède s'applique même quand la vente est faite au locataire. (Déc. du 19 mai 1971, n° E.E./81.813.) ---------- JANVIER 1980 - 192
Numéro E 45/03-10 03. – Charge se rapportant à la vente d'un terrain à bâtir compris dans un lotissement autorisé. 10. - En cas de vente d'un terrain à bâtir compris dans un lotissement pour lequel un permis de lotir a été obtenu, la partie des frais de l'acte notarié de division et des frais du plan de division annexé à cet acte (v. art. 57, § 6, de la loi du 29 mars 1962 organique de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme, modifié par l'art. 14 de la loi du 22 décembre 1970) qui est mise à charge de l'acquéreur, doit être considérée comme une charge à ajouter au prix. Si la partie des frais du plan de division ainsi portée en compte comprend une partie de la taxe sur la valeur ajoutée afférente au coût du dit plan, celle-ci ne peut pas être déduite de la base de perception du droit de vente. Il faut également voir une charge à ajouter au prix dans l'obligation, imposée par le lotisseur à l'acquéreur, d'intervenir dans les charges que le permis de lotir impose au lotisseur, comme par exemple les travaux d'équipement des rues à créer (v. art. 58 de la loi précitée du 29 mars 1962, modifié par l'art. 16 de la loi du 22 décembre 1970). (Déc. du 6 avril 1973, n° E.E./83.097.) ---------- JANVIER 1980 - 193
Numéro E 45/03-11 03. - Charges. Indemnité de sortie payée au fermier. 11. - Si une convention mettant fin au bail à ferme moyennant une indemnité de sortie a été conclue entre le vendeur et le fermier, l'indemnité de sortie est une charge à ajouter au prix pour la perception quand le vendeur la fait payer par l'acheteur. Au contraire, si la convention mettant fin au bail à ferme a été conclue entre l'acheteur et le fermier, l'indemnité de sortie à payer à celui-ci n'est pas une charge à ajouter au prix. (Réponse à une question posée par M. le Sénateur Verbist le 18 juillet 1974, BULLETIN DES QUESTIONS ET REPONSES, Sénat, n° 12, du 13 août 1974.) ---------- JANVIER 1980 - 194
Numéro E 45/03-12 03. - Charge -Frais d'infrastructure soumis à la T.V.A. 12. - Un promoteur-lotisseur peutdéduire la T.V.A. qui grève le coût des travaux d'infrastructure pour autant que ces frais concernent un terrain sur lequel il a érigé ou a fait ériger un bâtiment et à condition que le terrain et le bâtiment soient vendus, soit pour un prix unique, soit en vertu de deux contrats distincts intimement liés entre eux, dont l'un a pour objet la vente du terrain et l'autre, la vente du bâtiment. Dans ce dernier cas, les frais d'infrastructure afférents au terrain, doivent, conformément aux intentions communes des parties, être compris dans le montant qui sert de base de perception à la T.V.A. La même règle s'applique également au cas où le promoteur-lotisseur, qui a effectué les travaux ou qui les a fait effectuer pour son compte, conclut avec l'acquéreur du terrain, au moment de la vente du terrain, un contrat d'entreprise pour la construction du bâtiment. Une référence à un contrat d'entreprise déjà conclu avec l'exécutant des travaux d'infrastructure suffit, à condition qu'il ressorte clairement de l'acte que, suivant l'intention commune des parties, les frais d'infrastructure sont compris dans le montant qui sert de base de perception à la T.V.A. N'est donc pas suffisante, lavente du terrain seul avec obligation de construire, même si elle est assortie d'une clause pénale. (Circ. n° 17/1975, nos24 à 26; Déc. du 16 décembre 1975, n° E.T. 21.504 et du 9 février1993, n° E.E./93.384.) Dans ces deux cas, la perception dudroit d'enregistrement doit porter sur le prix et les charges stipulés pour le terrain, avec comme base minimum la valeur vénale de celui-ci, dans son état avant le commencement des travaux d'infrastructure, le coût de ces derniers devant être compris dans le montant qui sert de base de perception à la T.V.A. (Déc. du 19 juillet 1978, n°E.E./85.190, et du 16 juin 1982, n° E.E./87.849.) ---------- JUILLET 1993 - 194/2
Numéro E 45/03-13 03. - Charge. Obligation pour l'acquéreur non cultivateur de payer le prix du quota laitier auquel il aurait pu prétendre s'il avait été cultivateur. 13. - Dans l'hypothèse où, dans le cadre de la vente d'une exploitation agricole bénéficiant d'un quota laitier, l'acquéreur ne pourrait acquérir ou simplement refuse d'acquérir le quota lui revenant alors que la convention imposerait à l'acquéreur d'en payer la valeur, il y a obligation personnelle pour l'acquéreur, par le fait même de la vente, de payer, outre son prix principal, frais et accessoires, une somme équivalente au montant du prix du transfert de quota laitier auquel il aurait éventuellement pu prétendre. Dans ce cas, la contre-valeur du quota constitue une charge à ajouter au prix pour la perception du droit d'enregistrement. Il s'agit bien en effet, d'une stipulation accessoire au contrat alourdissant le coût global supporté par l'acquéreur et profitant directement ou indirectement au vendeur. (Déc. du 28 mai 1993, n° E.E./93.773.) ---------- JANVIER 1997 - 194/3
Numéro E 45/03-14 03. - Charge. Assainissement du sol. 14. - Dans un acte de vente, une déclaration pro fisco dans laquelle la charge d'assainissement est fixée à un montant déterminé, est indiquée à côté du prix. L'acte comporte également la déclaration suivante : « L'acquéreur a demandé par lettre du … au ministre de… qu'il autorise à ce que les obligations relatives à l'exécution de la reconnaissance d'orientation du sol pour les terrains décrits, aient lieu après la cession planifiée. L'acquéreur s'est engagé à assainir le sol s'il ressort de la reconnaissance d'orientation du sol que l'on y a découvert de la pollution ». Puisque actuellement en vertu des articles 36 et suivants du décret flamand du 22 février 1995 relatif à l'Assainissement du sol, certaines obligations reposent sur le vendeur du terrain, la clause à l'instant citée selon laquelle l'acquéreur « s'est engagé à assainir », combinée à la déclaration pro fisco mentionnée ci-dessus, ne peuvent être lues que dans le sens que les acquéreurs se sont engagés contractuellement à remplir cette obligation à décharge du vendeur. Il semble donc que les acquéreurs se soient obligés par cette clause librement convenue à décharger le vendeur de l'exécution de cette (ces) obligation(s) légale(s), ce qui constitue une charge conventionnelle. Le receveur a à juste titre perçu le droit d'enregistrement sur le prix convenu augmenté de la charge d'assainissement. (Jugement du tribunal de première instance d'Anvers, du 4 novembre 2002, sur ce point confirmé par un arrêt de la Cour d'appel d'Anvers, du 18 mai 2004, dr n° E.E./98.428.) ---------- AVRIL 2006 - 194/4
Numéro E 45/03-15 03. - Charge.- Assainissement du sol. 15. - L'acquéreur acquiert un bien immeuble repris au registre des sols pollués. Les conditions de vente stipulent que l'acquéreur doit remplir toutes les obligations du vendeur en ce qui concerne le décret d'assainissement du sol pour réaliser le transfert, les prend à sa charge et les exécutera à ses frais. Ces frais sont évalués à 2.670.000 BEF dans le projet d'assainissement du sol. Les droits d'enregistrement sont perçus sur le prix augmenté du montant des frais d'assainissement précité. L'acquéreur conteste cela et demande la restitution de ce quia été perçu sur le montant des frais d'assainissement. La demande est rejetée. L'obligation légale d'exécuter les travaux d'assainissement du sol repose sur le vendeur, et non sur l'acquéreur. Le vendeur et l'acquéreur ont cependant convenu que l'acquéreur reprendrait à sa charge cette obligation et exécuterait les travaux d'assainissement. Il s'agit d'une charge qui est imposée par la convention à l'acquéreur en plus du prix et dont le vendeur retirait profit (il ne devait pas faire exécuter ces travaux et plus du prix et dont le vendeur retirait profit (il ne devait pas faire exécuter ces travaux et pouvait quand même vendre le bien). Cette charge représente avec le prix la contre-prestation contractuelle du bien immeuble vendu. Cette charge doit être ajoutée au prix pour obtenir la base imposable sur laquelle les droits d'enregistrement sont perçus. L'acquéreur doit payer les frais sur base du compromis de vente. La cause du paiement est ce compromis; il n'y a donc pas paiement indu contrairement à ce que soutient l'acquéreur. Des clauses insérées dans le compromis il peut en outre être déduit que l'acquéreur doive supporter définitivement les frais d'assainissement et que ceux-ci ne peuvent être récupérés auprès du vendeur. (Jugement du tribunal de première instance de Louvain du 24 juin 2005. – dr n° E.E./99.363.) ---------- OCTOBRE 2006 - 194/5
Numéro E 45/03-16 03. - Charge. Coût des travaux d’infrastructure. 16. - Lors de la vente d’un terrain à bâtir, qui fait partie d’un lotissement, l’acheteur doit, à titre de condition spéciale de la vente, payer, à côté du prix, au nom de la commune, la partie des travaux d’infrastructure relatifs au lot vendu, à l’exécutant de ces travaux. Le lotisseur a concédé à une société un droit de superficie sur le tracé du réseau routier, comme déterminé dans le permis de lotir. Les travaux d’infrastructure ont été vendus par cette société, exécutante des travaux, à la commune. Le prix de la vente des travaux d’infrastructure est satisfait par l’acheteur de chaque lot individuel. Cette somme payée par l’acheteur de chaque lot individuel pour les travaux d’infrastructure n’est pas une charge à ajouter à la base de perception pour le droit de vente. La clause dans le contrat de vente en matière de coût des travaux d’infrastructure induit bien un désavantage pour l’acheteur de lot individuel ; néanmoins cela n’est pas suffisant pour créer un avantage dans le chef du vendeur du lot. C’est la commune qui à l’égard de l’exécutant des travaux d’infrastructures est débitrice du prix et non pas le vendeur du lot. L’acheteur ne prend donc pas à sa charge une obligation du vendeur. (Décision 8 février 2007, n° E.E./101.804.) ---------- JANVIER 2010 – ERRATUM - 194/6
Numéro E 45/03-17 03. - Charges- Frais de mesurage et de bornage en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir dans un lotissement. 17. - Lorsque l'acte de vente d'un terrain à bâtir faisant partie d'un lotissement porte que l'acquéreur devra acquitter les frais de mesurage et de bornage, ce qui est le cas en l'espèce, il faut considérer qu'il s'agit de frais relatifs à la délivrance, qui sont légalement à charge du vendeur (art. 1608 C. Civ.). Il y a a fortiori charge à ajouter au prix si l'acte de vente mettait à charge de l'acheteur une quotepart dans les frais d'un plan dressé antérieurement à la vente à la requête du vendeur. Le principe « non bis idem » signifie qu'un même impôt ne peut pas frapper deux fois le même fait générateur intervenu entre les mêmes parties. Loin d'ériger en principe général l'interdiction de la double imposition d'un même revenu à charge d'un même contribuable, la loi consacre dans certains cas formellement la double imposition d'un même revenu (Cass., 30 nov. 1950, Pas., 1951, I, p. 191 et la note 7). Rien n'empêche donc que les frais de plan de lotissement soient soumis à la TVA et au droit d'enregistrement. (Arrêt de la Cour d'appel de Mons du 29 juin 2007 , infirmant le jugement du Tribunal de première instance de Mons, du 25 novembre 2004, - dr n° E.E./98.073.) ---------- AVRIL 2008 - 194/7
Numéro E 45/04-01 04. - Echange. 01. - La base imposable du droit d'enregistrement exigible sur l'acte d'échange par lequel le propriétaire d'une parcelle de terrain, qui a construit par erreur sur la parcelle contiguë, acquiert cette dernière, peut être déterminée sans tenir compte de la valeur des constructions qu'il a érigées. (Déc. du 28 janvier 1956, n° E.E./73.142.) ---------- JANVIER 1980 - 195
Numéro E 45/04-02 04. - Echange. Valeur conventionnelle et valeur vénale. 02. - Tout écart constaté par l'administration, dans un échange avec soulte, entre la valeur conventionnelle du moindre lot, exprimée dans l'acte, et la valeur vénale du même lot n'a pas automatiquement pour conséquence de majorer d'autant la valeur conventionnelle, également exprimée dans l'acte, du lot le plus important, cette dernière valeur conventionnelle étant supposée, au surplus, correspondre à la valeur vénale. Valeur conventionnelle et valeur vénale sont, en effet, deux notions juridiquement et économiquement différentes; l'une est subjective, l'autre objective. Et si l'on doit présumer dans un contrat commutatif que la valeur conventionnelle d'une prestation est égale à la valeur conventionnelle de l'autre, et si l'on peut même aller jusqu'à dire que cette valeur conventionnelle correspond à la valeur réelle, encore cette dernière présomption peut-elle être démentie par les stipulations des parties. Celles-ci (ou l'une d'elles) peuvent s'être trompées sur la valeur vénale de l'un des biens échangés ou tout simplement avoir attribué à ce bien une valeur inférieure à sa valeur vénale et ce pour des raisons purement subjectives. Soit un échange entre A et B. A cède à B une maison évaluée à 350 000 F; B cède à A une maison évaluée à 100 000 F et paie à A une soulte de 250 000 F. L'administration établit que la valeur vénale de l'immeuble cédé par B à A s'élève à 200 000 F; alors que celle de l'immeuble cédé par A à B est de 350 000 F. Dans le cas ici envisagé, les énonciations de l'acte relatives à la valeur conventionnelle des biens, ainsi que la constatation, en ce qui concerne le lot le plus important, que cette valeur conventionnelle correspond à la valeur vénale, ne permettent pas à l'administration, dans les circonstances exposées ci-avant, de contester les valeurs conventionnelles exprimées. (Déc. du 25 mai 1960, n° E.E./76.247.) ---------- JANVIER 1982 - ERRATUM 196 JANVIER 1980 - 197
Numéro E 45/04-03 04. – Echange de bâtiments. 03. - Lorsqu'un immeuble est cédé en échange d'un autre bien et que la transmission du premier n'est pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, tandis que la cession du second bien est passible de cette taxe, le droit d'enregistrement est dû pour la transmission du premier bien et la taxe sur la valeur ajoutée est due sur l'autre. Exemple : échange entre A et B; A cède une quotité indivise d'un terrain sur lequel B a érigé un immeuble à appartements, - qui lui appartient en vertu d'une autorisation de construire donnée par A qui a renoncé au droit d'accession -, moyennant la cession par B des constructions de l'un de ces appartements; si la cession de ces constructions rentre dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée, le droit d'enregistrement doit être perçu du chef de la quotité indivise du terrain, cédée par A. Lorsqu'une partie seulement du ou des biens compris dans l'un des lots échangés tombe sous l'application de la taxe sur la valeur ajoutée et que les biens formant l'autre lot échangé échappent également en tout ou en partie à ladite taxe, le droit d'enregistrement est perçu en considérant uniquement les parties échangées pour lesquelles la taxe sur la valeur ajoutée n'est pas due. Exemple. 1. Echange entre A et B; A cède un terrain à B, moyennant la cession par ce dernier d'un appartement comprenant les constructions et les quotités indivises du terrain y afférentes; si la taxe sur la valeur ajoutée est exigible du chef de la cession des constructions de l'appartement, l'opération sera à considérer, pour la perception du droit d'enregistrement, comme un échange d'un terrain contre des quotités indivises d'un autre terrain et ce droit d'enregistrement sera liquidé, conformément àl'article 45, sur la plus élevée des deux valeurs suivantes : d'une part la valeur du terrain divis et, d'autre part, la valeur des quotités indivises de l'autre terrain. 2. Echange entre A et B; A cède un appartement, y compris les quotités indivises du terrain y afférentes, moyennant la cession par B d'un appartement dans un autre immeuble, y compris également les quotités indivises du terrain y afférentes; si la cession des constructions des deux appartements donne lieu à la taxe sur la valeur ajoutée, l'opération sera à considérer, pour la perception du droit d'enregistrement, comme un échange de quotités indivises de terrains et ce droit sera liquidé sur les quotités indivises ayant la valeur la plus élevée. (Circ. du 16 novembre 1970, n° 76.) ---------- JANVIER 1980 – 198 et 199
Numéro E 45/04-04 04. - Echange. 04. - Lorsque le contrat n'indique pas, en argent, la valeur conventionnelle des biens échangés, la valeur conventionnelle de la prestation la plus élevée est égale à la valeur de la contrepartie stipulée par l'acquéreur de cette prestation. Elle est par conséquent égale à la valeur vénale de ce qui est reçu en échange du lot le plus important, augmenté des prestations fournies à titre de soulte. En échange de quotités indivises de terrains cédées par A à B, A reçoit de B des quotités indivises dans d'autres terrains et des parties privatives dans un bâtiment à usage de bureaux et commerces encore à ériger (T.V.A. incluse). L'acte n'exprime pas, en argent, la valeur conventionnelle des biens compris dans l'échange. La valeur conventionnelle des quotités du terrain cédées par A est égale à la somme de la valeur vénale des contreparties stipulées à charge de B, pour cette cession dans l'échange (la valeur des quotités de terrain cédées par B augmentée de la valeur des constructions des parties privatives dans l'immeuble à usage de bureaux et de commerces, y compris la T.V.A.). (Jugement du tribunal de première instance d'Anvers, du 11 octobre 1993, confirmé par un arrêt de la Cour d'appel d'Anvers du 13 mai 1996, - n° E.E./92.453.) ---------- OCTOBRE 1996 - 199/2
Numéro E 45/04-05 04. – Echange d'appartements dans un immeuble soumis au régime de la copropriété. 05. - Constitue une pure fiction et ne correspond pas à la réalité, lors d'un échange d'appartements dans un même immeuble, le prétendu échange d'une quotité dans le sol contre une autre quotité dans le même sol. En effet, les quotités accessoires des appartements ne portent pas, pour chaque appartement, sur une portion déterminée et localisée du terrain ou sur un emplacement déterminé du sol mais sur l'ensemble du terrain. La perception du droit d'enregistrement sur les quotités indivises ayant la valeur la plus élevée et non uniquement sur l'accroissement des quotités méconnaît la règle "non bis in idem". (Arrêt de la cour d'appel de Bruxelles, du 4 novembre 1991. - Rec. gén., n° 24.125. - dr n° E.E./87.274.) ---------- JANVIER 1994 - 199/3
Numéro E 45/04-06 04. - Echange. 06. - En échange d'un terrain avec bâtiment industriel cédé par A à B, A reçoit de B un terrain ainsi qu'un bâtiment neuf encore à ériger. B opte pour aliéner le bâtiment neuf sous le régime TVA. L'acte ne contient pas la valeur en argent des biens immobiliers compris dans l'échange. La valeur convenue de la chose la plus chère équivaut dans ce cas à la valeur vénale du bien qui est reçu en échange du lot le plus important, éventuellement augmenté de la soulte. La valeur convenue du terrain avec bâtiment industriel échangé par A est égale à la valeur vénale du terrain cédé par B plus la valeur de construction du bâtiment neuf à ériger, éventuellement augmentée de la T.V.A. si celle-ci a été prise en charge par B. En ce qui concerne le terrain cédé par B, la valeur vénale doit être prise en considération en tant que base imposable pour le droit d'enregistrement étant donné que le transfert du bâtiment à ériger avec terrain a lieu pour un prix unique (application de l'art. 159, 8° CE). Lorsque la valeur vénale du terrain cédé par B est plus basse que ce qui a été calculé comme base imposable pour la cession par A, alors cette dernière cession rend le droit le plus élevé exigible et le droit de vente est en conséquence perçu sur la valeur convenue pour la cession par A. Le bâtiment neuf à ériger reste soumis à la T.V.A. Il est donc dû tant le droit d'enregistrement que la T.V.A. (Décision du 15 mai 2007, n° E.E./102.030.) ---------- OCTOBRE 2007 - 199/4
Numéro E 45/05-01 05. - Frais de quittance. 01. - Les pourcentages indiqués dans les tableaux figurant sous E 45, n° 02.02 (frais légaux en matière de ventes de meubles ou d'immeubles) comprennent uniquement les frais de l'acte d'acquisition et les autres frais accessoires que l'article 1593 du Code civil met à charge de l'acquéreur, à l'exclusion des frais relatifs au paiement du prix de vente resté dû, lesquels sont également à charge de l'acquéreur, en vertu de l'article 1248 du Code civil. Lorsque l'adjudicataire d'un immeuble doit payer, outre le prix d'adjudication, un certain pourcentage de celui-ci destiné à couvrir les frais de la vente ET LES FRAIS DE L'ACTE DE QUITTANCE DU PRIX qui ne fut pas payé immédiatement après l'adjudication, ces frais de quittance sont donc à déduire du pourcentage stipulé. (Déc. du 15 mars 1958, n° E.E./74.517.) ---------- JANVIER 1980 - 200
Numéro E 45/06-01 06. – Prix consistant ou converti en une rente viagère. 01. - Lorsqu'un immeuble est vendu moyennant un capital converti en une rente viagère, la base imposable est déterminée par le montant de ce capital, augmenté des charges. Par contre, lorsque le prix est constitué par une rente viagère, le droit doit être liquidé sur la valeur de la rente à estimer par les parties ou, en leur nom, par l'officier public instrumentant, conformément à l'article 168. Il va de soi que, dans les deux cas, la base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale de l'immeuble vendu. (Déc. du 6 janvier 1959, n° E.E./74.888.) ---------- JANVIER 1980 - 201
Numéro E 45/06-02 06. – Prix consistant en une rente viagère. 02. - En cas de vente moyennant une rente viagère, le droit est dû, sans préjudice de l'article 46, sur le montant du capital représentatif de cette rente au jour de la convention, à estimer par les parties (v. GENIN, Commentaire du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, n° 600; Algemene Praktische Rechtsverzameling, v° Registratierechten, n° 688; Répertoire Notarial, t. VII, 1. VII, n° 73; Recueil général de l'enregistrement et du notariat, n° 19.903/45). Pour l'estimation de ce montant, il n'y a aucune obligation légale de s'en tenir aux dispositions de l'article 47 qui sont d'ailleurs hors de cause en l'espèce. L'évaluation doit être faite conformément aux règles du droit commun applicables en la matière (comp. Code civil, art. 745sexies, § 3). (Déc. du 22 avril 1982, n° E.E./87.698.) ---------- JUILLET 1982 - 201/2
Numéro E 45/07-01 07. - Dissimulation de prix. 01. - La perception du droit de mutation immobilière ne peut être limitée au prix de 2 025 000 francs obtenu lors de l'adjudication publique d'un hôtel à la requête de majeurs et de mineurs d'âge, lorsque : 1° il est établi que l'acquéreur s'était engagé, dès avant l'adjudication, envers les vendeurs majeurs, à payer un prix de 3 000 000 de francs pour l'hôtel et qu'ultérieurement, il a effectivement versé ce prix; 2° l'affirmation par l'acquéreur que la différence (975 000 F) constituerait le prix payé pour la reprise du fonds de commerce est en contradiction avec les déclarations faites antérieurement à l'administration des contributions directes par les vendeurs et par l'acquéreur et est, au surplus, inconciliable avec la circonstance qu'au moment de l'adjudication le fonds de commerce était pratiquement sans valeur. Le droit établi pour les ventes est dû sur les 3 000 000 de francs, indépendamment des amendes encourues pour dissimulation de prix. (Jugement du tribunal de première instance de Bruges, du 4 février 1960, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Gand, du 1er décembre 1961, Rec. gén., n° 20.535. - de n° E.E./72.916.) ---------- JANVIER 1980 - 202
Numéro E 45/07-02 07. - Dissimulation de prix. Frais de voirie. 02. - Peut être condamné à une peine correctionnelle du chef de dissimulation de prix frauduleuse, le propriétaire d'un terrain qui, ayant loti celui-ci et acquitté les frais de voirie, a énoncé dans les actes de vente de lots de ce terrain un prix inférieur à la réalité, sous le prétexte que le surplus de ce prix représente la contribution des acheteurs dans la mise en valeur du terrain et que ce surplus a été payé par le vendeur à la commune à la décharge des acheteurs. (Jugement du tribunal correctionnel de Courtrai, du 29 avril 1964, et arrêt de la cour d'appel de Gand, du 23 décembre 1964, Rec. gén., n° 20.926.) ---------- JANVIER 1980 - 203
Numéro E 45/07-03 07. - Dissimulation de prix. 03. - Les énonciations que le notaire ne fait que relater dans un acte authentique mais qui émanent des parties elles-mêmes ne font foi que jusqu'à preuve du contraire; elles ne sont pas protégées par la force probante propre à l'acte authentique. L'Administration peut dès lors apporter la preuve contraire, par toutes voies de droit, que le prix mentionné dans l'acte authentique ne correspond pas réellement au prix payé et ainsi justifier une dissimulation de prix. (Jugement du tribunal de première instance d'Arlon, du 22 janvier 1992, Rec. gén., n° 24.124. - dr n° E.E./88.578.) ---------- JANVIER 2004 - 203/2
Numéro E 45/08-01 08. - Aliénation moyennant un prix unique d'un immeuble comportant un terrain et des bâtiments qui sont cédés avec application de la T.V.A. - Base de perception. 01. - Lorsque la cession porte sur un terrain et un bâtiment achevé, le contrôle de la base d'imposition à la T.V.A. est effectué en même temps que le contrôle de la valeur imposable au droit d'enregistrement parle receveur compétent de l'enregistrement. La base d'imposition à la T.V.A. du bâtiment est obtenue en déduisant la valeur vénale du terrain, estimée au moment de la cession mais en tenant compte de l'état du terrain avant le commencement des travaux, du prix stipulé, augmenté des charges, pour le bien immobilier tout entier (Code de la T.V.A., art. 30). La base d'imposition tant du terrain que du bâtiment ne peut cependant être inférieure à la valeur vénale - ou normale - de chacun de ces biens (C. T.V.A., art. 36, § 1er, a. et C. Enr., art. 45 et 46), étant toutefois entendu que la valeur cumulée de ces bases d'imposition ne peut excéder la valeur vénale de l'immeuble dans son ensemble. La circonstance selon laquelle la cession s'opère moyennant un prix unique qui correspond à la valeur vénale de l'ensemble ou qui plus généralement ne donne pas lieu au constat d'une insuffisance, n'empêche cependant pas que la valeur déclarée pro fisco (C. T.V.A., art. 30; C. Enr., art. 159, 8° et 168) du terrain et du bâtiment pour la perception du droit d'enregistrement et de la T.V.A., et nonobstant le fait que le cessionnaire a la qualité d'assujetti à la T.V.A. avec ou sans droit à déduction et va utiliser le bâtiment dans le cadre de son activité économique, doit en tout état de cause faire l'objet d'une adaptation réciproque lorsqu'une insuffisance est constatée sur le terrain ou sur le bâtiment, qui dépasse d'1/8 la valeur déclarée pro fisco dudit terrain ou bâtiment. L'adaptation réciproque de la valeur déclarée pro fisco du terrain et du bâtiment donnera bien entendu lieu à une majoration ou à une restitution des droits d'enregistrement ou de la T.V.A. perçue selon qu'une insuffisance est constatée sur le terrain ou sur le bâtiment. La restitution du droit d'enregistrement ne peut avoir lieu que pour autant que la prescription de cette restitution ne soit pas acquise. Le délai de prescription est de deux ans à compter de l'enregistrement de l'acte. Ce délai peut être suspendu par la signification de l'expertise de contrôle dans les deux ans qui suivent l'enregistrement de l'acte. En matière de T.V.A., le délai de prescription de l'action en restitution de la T.V.A., des intérêts et des amendes administratives est de cinq ans à compter du jour où elle est née (C. T.V.A., art. 82). Cette action prend naissance à la date où survient la cause de restitution (art. 3, alinéa 1er, de l'arrêté royal n° 4, du 29 décembre 1969). Il s'agit, en l'espèce, du moment auquel la T.V.A. devient exigible sur la totalité ou sur le solde du prix, soit au plus tard à la livraison de l'immeuble (C. T.V.A., art. 17, § 1er, alinéa 1er) dans le cas d'un assujetti visé à l'article 12, § 2, du Code de la T.V.A., ou au moment auquel la taxe devient exigible sur la totalité de la base d'imposition dans le cas d'un assujetti visé à l'article 44, § 3, 1°, a, deuxième et troisième tirets, du même Code (art. 2, alinéa 2, de l'arrêté royal n° 14 du 3 juin 1970). Cependant, sur la base de l'article 3 de l'arrêté royal n° 4, du 29 décembre 1969, l'action en restitution naît dans le chef d'un constructeur professionnel (C. T.V.A., art. 12, § 2) à l'expiration du délai fixé pour le dépôt de la déclaration visée à l'article 53, alinéa 1er, 3°, du Code de la T.V.A. qui se rapporte à la période au cours de laquelle la T.V.A. est devenue exigible comme indiqué à l'alinéa précédent. Dans le chef d'un cédant occasionnel (C. T.V.A., art. 44, § 3, 1°, a, deuxième et troisième tirets), l'action en restitution naît, par analogie avec ce qui est établi à l'alinéa précédent, à l'expiration du délai fixé pour le dépôt de la déclaration que le cédant occasionnel est tenu de déposer, c'est-à-dire dans le mois qui suit le moment auquel la taxe est devenue exigible sur la totalité de la base d'imposition (art. 2, alinéa 2, de l'arrêté royal n° 14, du 3 juin 1970. (Déc. du 2 septembre 1997, n° E.E./95.720 et n° E.T. 87.901). ---------- JANVIER 2004 - 203/2-2 et 203/3
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