Cour d'appel: Arrêt du 12 janvier 2004 (Bruxelles). RG 145;M;2002

Samenvatting :

La vente d'un appartement , à achever selon des critères conventionnels , pour un prix incluant le coût des travaux, tombe-t-elle dans le champ d'application de la loi Breyne (article 1), de sorte que l'acceptation par le vendeur, avant la passation de l'acte authentique, de paiements supérieurs à 5 % du prix total de la vente, compte tenu de l'acompte ou des arrhes versés (violation article 10), devrait être sanctionnée pénalement (article 14) ? Oui. La convention entre les parties est soumise à la loi Breyne, au regard de l'article 1er, alinéa 1er, de cette loi. Les éléments de fait essentiels retenus par la cour sont les suivants : - la construction litigieuse, objet d'une promotion immobilièr , est inachevée au jour de la convention ; - au jour du compromis de vente et compte tenu des parachèvements restant à réaliser dans le cadre de l'acquisition, l'appartement n'est pas habitable ; - l'appartement, est à destination d'habitation ; - un versement est à charge des acquéreurs avant l'achèvement de la construction ( paiement lors de la signature du compromis de vente, d'un acompte correspondant à 5 % du prix total de la vente, conformément au prescrit de l'article 10 de la loi Breyne, le prix incluant tous les travaux nécessaires à l'habitabilité normale, celle-ci devant être comprise en considération du standing recherché par les parties) ; - la référence, dans le corps du compromis de vente, à l'application de la loi Breyne est explicite et elle n'a pas souffert de discussion de la part des notaires instrumentants ; - la promotion porte sur un bien à achever et non sur un bien achevé et habitable assorti d'un contrat d'entreprise pour les parachèvements ou sur un bien à transformer . Les dispositions de la loi Breyne sont impératives et trouvent ici à s'appliquer jusqu'à l'achèvement des travaux convenus, l'exécution en deux phases demeurant sans incidence à cet égard, la loi n'autorisant plus de scinder des prestations stipulées à la convention. Le prévenu a perçu, complémentairement à l'acompte de 5 % versé lors de la signature du compromis, deux autres acomptes ; ces paiements ont été acceptés en violation du prescrit de l'article 10 de la loi du 9/7/1971, aucun dol spécial n'étant requis ; il importe peu que ce fût le cas échéant à la demande de l'acquéreur, la loi stipulant précisément que l'acceptation de tels paiements complémentaires ne peut dépasser 5 % du prix total ( cette circonstance étant toutefois retenue par la cour sur le plan de la sanction, la cour relevant à cet égard " qu'elle prendra une connotation atténuante ")

Arrest :

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