Tribunal de commerce: Jugement du 20 janvier 2004 (Verviers). RG A/03/00957

Rôle général n° A/03/00957 Folio Répertoire n°

JH 1/6

TRIBUNAL DE COMMERCE DE VERVIERS

Deuxième chambre

Jugement contradictoire provisionnel.

Audience publique du mardi 20 janvier 2004.

En cause :

La société anonyme INVESTISSEMENTS PLACE VERTE ,

dont le siège social est établi Avenue Louise 251 boîte 14 à 1050 BRUXELLES, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro 0452.474.613, partie appelante, comparaissant par Maître J. BOUGNIET loco Maître D. BOMMAERT, Avocat inscrit au Barreau de Bruxelles, dont l'étude est sise à 1170 BRUXELLES, chaussée de la Hulpe, 187, son mandataire verbal ;

Contre :

La société anonyme M & S MODE BELGIE - M & S MODE Belgique ,

Inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le n°

0446.634.223, dont le siège social est établi à Tellaan 107 A à 1932 SINT - STEVENS- WOLUWE, partie intimée, comparaissant par Maître Sandrine ALBERT loco Maître VAN DE KEERE , Avocat inscrit au Barreau de GAND, dont l'étude est sise à 9000 GAND, Oude Houtlei 129 B, son mandataire verbal ;

Dans le droit :

VU les pièces de la procédure, en particulier la requête d'appel déposée au greffe du Tribunal de céans le 29 août 2003, les conclusions principales de la partie appelante et les conclusions principales et additionnelles de la partie intimée ;

VU la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire ;

VU le Code Judiciaire ;

ENTENDU à l'audience publique du 16 décembre 2003 Maîtres J.

BOUGNIET et S. ALBERT, en leurs explications en langue française ;

OBJET DE L' ACTION :

La SA INVESTISSEMENTS Place Verte poursuit la réformation du jugement rendu le 27 juin 2003 pour Monsieur Le Juge de Paix du second Canton de Verviers ;

Elle demande qu'il soit dit pour droit que le bail conclu avec la SA M & S MODE peut être renouvelé pour une troisième période de 9 ans prenant cours le 15 mars 2003 au loyer annuel de base de 89.241,67 euro , le loyer étant indexé ;

DONNEES DE LA CAUSE :

Le 05 mars 1985, la SA GB- INNO- BM a conclu avec la SA TOUPLAIT un contrat de bail commercial portant sur une surface commerciale de 280 m2 sise place Verte 28-29 à VERVIERS ;

La SA INVESTISSEMENTS Place Verte a succédé à la SA GB- INNO- BM et la SA M & S MODE a succédé à la SA TOUPLAIT.

Le bail est entré en vigueur le 14 mars 1985.

Il y a eu une première prolongation le 2 octobre 1992 ;

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En janvier 1996 un local contigu d'une superficie approximative de 26 m2 a également été donné en location pour le prix de 350.000.- BEF par an ;

Il était prévu que la location prendrait fin de plein droit au moment de l'expiration ou de la résiliation anticipative du bail principal ;

Le 24 octobre 2001, la SA M & S MODE envoie à la SA INVESTISSEMENTS Place Verte un courrier dans lequel elle demande le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans.

Cette lettre n'a pu, pour des motifs administratifs propres à la SA INVESTISSEMENTS Place Verte, être retirée ;

la SA INVESTISSEMENTS Place Verte a appris qu'il y avait eu une demande de renouvellement et dit avoir pris contact téléphoniquement avec la SA M & S MODE, ce que cette dernière conteste ;

Le 10 janvier 2002, la SA INVESTISSEMENTS Place Verte invite la SA M & S MODE, par recommandé, à lui faire parvenir une copie de sa demande de renouvellement.

Elle envoie également un fax et un courrier normal.

Dans cette lettre, la SA INVESTISSEMENTS Place Verte précisait que faute de réaction de la part de la SA M & S MODE, elle considérait qu'il n'y a pas eu de demande de renouvellement.

Il n'y a pas eu de réponse ;

Le 12 février 2002, la SA INVESTISSEMENTS Place Verte a signé un contrat de bail avec la SPRL RETAIL SHOP en formation. Le prix annuel convenu est de 89.241,67 euro . ;

Le 13 février 2002, la SA INVESTISSEMENTS Place Verte, se référant à son courrier du 10 janvier 2002 resté sans réponse, informe la SA M & S MODE qu'elle a considéré qu'il n'y avait pas eu de demande de renouvellement valable et qu'elle avait reçu l'offre d'un tiers.

Elle rappelle à la SA M & S MODE qu'elle dispose de 30 jours pour faire une offre égale , le contrat de bail prenant fin, à défaut de réponse, à la date prévue ;

Le 5 mars 2002 le conseil de la SA M & S MODE se base sur l'absence de réponse à la demande de renouvellement pour considérer que le bail est renouvelé aux mêmes conditions ;

Monsieur le Juge de Paix a estimé que la SA M & S MODE n'avait commis aucune faute en ne répondant pas à la lettre du 10 janvier 2002 et que la SA INVESTISSEMENTS Place Verte pouvait répondre la demande de renouvellement même sans l'avoir reçue en mentionnant d'office les conditions auxquelles elle acceptait de renouveler le bail.

Il a par conséquent décidé que le contrat de bail était renouvelé pour une période de 9 ans aux mêmes conditions ;

DISCUSSION :

Attendu que la demande de renouvellement du bail a été envoyée dans les formes et les délais légaux ;

Qu'à ce stade, que la SA M & S MODE avait rempli les obligations que la loi lui impose en matière de renouvellement de bail ;

Qu'à partir du moment où ces prescriptions avaient été respectées le silence du bailleur constituait par application de l'article 14 de la loi sur le bail commercial, une présomption d'accord ;

Qu'il ne s'agit là que d'une présomption ;

Que la lettre du 10 janvier 2002 de la SA INVESTISSEMENTS Place Verte indique son absence d'accord ;

Que certes, la SA INVESTISSEMENTS Place Verte eut pu, comme le relève Monsieur Le Juge de Paix, même sans connaître le contenu de la demande de renouvellement, indiquer à quelles conditions elle était d'accord de renouveler le bail ;

Que cette réflexion se fait cependant, a posteriori , quand le délai prescrit est écoulé et que les implications fâcheuses de ce fait apparaissent ;

Qu'entre la lettre de demande de SA INVESTISSEMENTS Place Verte et celle où elle annonce l'offre d'un tiers, un mois seulement s'est écoulé ;

Qu'en janvier 2002, à l'époque où SA INVESTISSEMENTS Place Verte a envoyé sa lettre, elle ne pouvait connaître la date à laquelle la SA M & S MODE avait envoyé sa demande de renouvellement ;

Qu'elle a pu donc ne pas se rendre compte que le délai d'expiration pour un refus d'une demande de renouvellement expirait le 24 janvier 2002 ;

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Que les prescriptions relatives aux formes et aux délais de la demande de renouvellement sont protectrices du bailleur ( Cass. 19.06.1 992,Pas, 1992,I,p.928) ;

Qu'elles visent à éviter que le preneur puisse, par un comportement « unilatéral » rester dans les lieux malgré la volonté du bailleur ;

Que dans le cas d'espèce, l'attitude de la SA M & S MODE a consisté a camper sur la certitude qu'elle avait accompli l'obligation mise à sa charge par la loi ;

Qu'en s'abstenant de répondre à la SA INVESTISSEMENTS Place Verte, elle a permis au délai légal de réponse de s'écouler ;

Que cependant les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption d'accord de la SA INVESTISSEMENTS Place Verte ;

Qu'à partir du moment où cette présomption est renversée, la procédure normale en cas de désaccord doit être appliquée ;

Que l'offre du tiers invoquée dans le lettre du 13 février 2002 de la SA INVESTISSEMENTS Place Verte ne répond pas aux conditions prévues de l'article 21 ;

Que le prix mentionné ne peut donc être adopté tel quel ;

Que nous nous trouvons donc en finale dans l'hypothèse visée par l'article 18 ;

Que cet article 18 prévoit le recours au juge de Paix ;

Que certes là aussi les délais n'ont pas été respectés ;

Que cependant chacune des parties demande le renouvellement du bail ;

Qu'il s'impose donc d'évaluer le loyer normal de ce genre de surface commerciale comme le prévoit l'article 18 ;

Que le recours à une expertise pour ce faire est indispensable ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal

Statuant contradictoirement

Dit l'appel RECEVABLE et en principe FONDE.

REFORMANT le jugement dont appel.

Charge Maître B. SAGEHOMME, Notaire à 4821 DISON/Andrimont, rue des six cents Franchimontois, 10.

De déterminer la valeur locative des lieux loués par la SA M & S MODE.

Place pour le surplus la cause au rôle et réserve les dépens.

PRESENTS :Madame Bernadette DEROUAUX-SADZOT, Juge présidant la Chambre.

Monsieur Udo LINDEN, juge consulaire désigné par ordonnance présidentielle de ce jour en remplacement de Monsieur Jean-Claude PAULY, juge consulaire légitimement empêché d'assister à la prononciation du jugement au délibéré duquel il a participé et

Monsieur Philippe LAGASSE de LOCHT,

juge consulaire

Madame Jeannine HISSEL, greffier.