- Arrêt of October 5, 2012

05/10/2012 - C.11.0502.N

Case law

Summary

Sommaire 1
Il ressort des dispositions de l'article 88, § 1er, alinéas 1er à 4 du Code Flamand du Logement que le bénéficiaire du droit de préemption reprend les droits du premier acheteur sur le bien à partir du moment où sa demande de subrogation est accueillie; la subrogation du bénéficiaire dans les droits de l'acheteur n'implique pas que ce dernier est considéré comme n'ayant jamais acquis le bien; lorsque le premier acheteur a vendu le bien et que l'acte de vente notarié y afférent est transcrit au bureau des hypothèques avant l'inscription de son action en subrogation, ce transfert de propriété est alors opposable au bénéficiaire du droit de préemption (1). (1) Voir à propos de la subrogation personnelle: J. MESTRE, La subrogation personnelle, Paris, LGDJ, 1979; voir aussi à propos de la subrogation du preneur en cas de violation de son droit de préemption: P. DELNOY, Droit de préemption en matière de biens ruraux, RPDB, Compl. V, 1977, 496, n° 323 et E. STASSIJNS, Pacht, dans APR, 556 et 559, n° 532 et 534.

Arrêt - Integral text

N° C.11.0502.N

GRONDIG sa,

Me Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation,

contre

EIGEN HAARD IS GOUD WAARD scrl,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation.

I. LA PROCÉDURE DEVANT LA COUR

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 10 février 2011 par la cour d'appel de Gand.

Le président de section Eric Stassijns a fait rapport.

L'avocat général délégué André Van Ingelgem a conclu.

II. LE MOYEN DE CASSATION

Dans une requête en cassation jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.

III. LA DÉCISION DE LA COUR

Sur le moyen :

1. L'article 88, § 1er, alinéa 1er, du décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement, (ci-après Code flamand du Logement) dispose qu'en cas de méconnaissance du droit de préemption, chaque bénéficiaire a le droit d'être subrogé à l'acheteur. L'action doit être intentée simultanément contre le vendeur et le premier acheteur.

En vertu de l'article 88, § 1er, alinéa 2, du Code flamand du Logement l'action n'est recevable qu'après inscription en marge de la transcription de l'acte litigieux et éventuellement en marge de la transcription du dernier titre transcrit.

En vertu de l'article 88, § 1er, alinéa 3, du Code flamand du Logement, le subrogé rembourse à l'acheteur le prix que ce dernier a payé. Le vendeur est tenu d'indemniser l'acheteur pour les frais de l'acte. Le subrogé n'est tenu aux obligations découlant, pour l'acheteur, de l'acte authentique de vente et aux charges que l'acheteur a acceptées que pour autant que ces charges soient inscrites ou transcrites avant l'inscription de son action.

L'article 88, § 1er, alinéa 4, du Code flamand du Logement dispose que si le juge reçoit l'action en subrogation, le jugement vaut titre. Tout jugement relatif à une demande de subrogation est inscrit après l'inscription de la demande.

2. Il ressort de ces dispositions que le bénéficiaire du droit de préemption reprend les droits du premier acheteur sur le bien à partir du moment où sa demande de subrogation est accueillie.

La subrogation du bénéficiaire dans les droits de l'acheteur n'implique pas que ce dernier est considéré comme n'ayant jamais acquis le bien.

Lorsque le premier acheteur a vendu le bien et que l'acte de vente notarié y afférent est transcrit au bureau des hypothèques avant l'inscription de sa demande de subrogation, ce transfert de propriété est alors opposable au bénéficiaire du droit de préemption.

3. Il ressort des constatations de l'arrêt et des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que :

- la société anonyme Terra Nostra était devenue propriétaire des parcelles par acte de licitation du 29 mars 2004;

- le transfert de propriété a eu lieu en violation du droit de préemption de la défenderesse;

- la demanderesse a acquis les parcelles litigieuses de bonne foi et sans violation d'un quelconque droit de préemption de Terra Nostra;

- l'acte de vente notarié y afférent du 24 août 2005 a été transcrit au bureau des hypothèques avant que la défenderesse ait cité en subrogation le 3 mars 2006.

4. Le juge d'appel a considéré que la subrogation subroge le bénéficiaire avec effet rétroactif dans les droits de l'acheteur initial, la société anonyme Terra Nostra, qui est censée n'avoir jamais acquis le bien, que cette subrogation rétroactive implique que la demanderesse a acquis de la part d'un acheteur incompétent et annule l'aliénation qu'il a autorisée, et que les aliénations ne relèvent pas de la notion de "charges". Il a confirmé, par ces motifs, la décision du premier juge suivant laquelle la défenderesse n'est pas liée par le droit de propriété subséquent de la demanderesse.

Le juge d'appel a ainsi violé l'article 88, § 1er, du Code flamand du Logement.

Le moyen est fondé.

PAR CES MOTIFS,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant la cour d'appel de Bruxelles.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, le président de section Eric Stassijns, les conseillers Beatrijs Deconinck, Koen Mestdagh et Geert Jocqué, et prononcé en audience publique du cinq octobre deux mille douze par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général délégué André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Fabienne Gobert.

Le greffier, Le conseiller,

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