- Arrêt of October 18, 2012

18/10/2012 - C.10.0575.F

Case law

Summary

Sommaire 1
Il ne résulte de l’article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux, modifié par la loi du 29 juin 1955, ni que le commerce similaire doit être exercé par une des personnes visées à l’article 25, alinéa 1er, 2° et 5°, ou 26 de la loi du 30 avril 1951 ni que son ouverture doit avoir été celée frauduleusement au preneur sortant lors de la notification du refus de renouvellement du bail (1). (1) Voir les conclusions du M.P.

Arrêt - Integral text

N° C.10.0575.F

G. N.,

demandeur en cassation,

représenté par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile,

contre

ALLOR, société privée à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Uccle, rue du Doyenné, 112,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 480, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le

13 novembre 2009 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel.

Le 21 septembre 2012, l'avocat général André Henkes a déposé des conclusions au greffe.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport et l'avocat général André Henkes a été entendu en ses conclusions.

II. Le moyen de cassation

Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 12, 16, I, 1° et 3°, 21 à 23, 25, alinéa 1er, 1°, 2°, 5° et 6°, et 26 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, formant la section IIbis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, ledit article 25, alinéa 1, 6°, tel qu'il a été modifié par la loi du 29 juin 1955 ;

- principe général du droit « fraus omnia corrumpit ».

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué « dit l'appel de la [défenderesse] [...] fondé ; en conséquence, met à néant le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de sa demande originaire en intervention et, statuant par voie de dispositions nouvelles quant à ce, dit cette demande originaire en intervention de la [défenderesse] recevable et fondée dans la mesure ci-après ; dit pour droit que le congé donné par [le demandeur] à la [défenderesse] ouvre un droit à une indemnité d'éviction dans le chef de cette dernière, sur la base de l'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi sur les baux commerciaux ; ordonne la réouverture des débats aux fins de permettre aux parties de s'expliquer sur le montant de cette indemnité d'éviction et fixe la cause à l'audience du 28 janvier 2010 (en date relais), afin de permettre aux parties de mettre l'affaire en état et, le cas échéant, de prévoir un calendrier d'échange de conclusions ».

Il fonde ces décisions sur ce que

« 4. Quant à l'exercice d'un commerce similaire dans les lieux loués.

4.1. Il résulte des pièces produites et des débats d'audience que le nouveau locataire exerce un commerce de fleuriste dans les lieux litigieux.

Il s'agit d'un commerce rigoureusement identique à celui qu'y exploitait la [défenderesse] avant les travaux.

Partant, la question de l'indemnité d'éviction se pose.

4.2. À cet égard, [le demandeur] soutient que l'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi, prévoyant une indemnité-sanction pour l'exercice d'un commerce similaire à celui du locataire évincé, ne s'applique pas dans l'hypothèse où le bailleur a notifié un congé sur la base de l'article 16, 1, 3°, et qu'il a réalisé le motif du congé.

[Le demandeur] estime encore que l'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi ne concerne que le ‘locataire privilégié' (à savoir : l'enchérisseur ou l'une des personnes pour lesquelles un congé pour occupation personnelle aurait été donné), à l'exclusion de tout autre nouveau locataire.

4.3. Le tribunal ne peut suivre ces thèses.

En effet, la loi a érigé en principe le droit du locataire au renouvellement de son bail. Le but de cette loi est de protéger le fonds de commerce et de donner, avant tout, un statut stable aux baux commerciaux (travaux parlementaires relatifs à la loi sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce, Pasin., p. 385, n° 401 ; p. 352, n° 176).

Toutefois, le droit de propriété visé à l'article 544 du Code civil reste fondamental.

La loi a donc prévu, en son article 16, une série d'exceptions au droit au renouvellement du bail qu'elle a créé dans le chef du locataire, permettant au propriétaire de ‘reprendre' son bien moyennant, le cas échéant, diverses conditions et paiement d'indemnités.

Dans ce contexte, la question de ces indemnités d'éviction a, à l'évidence, suscité de nombreux débats et controverses. Son fondement même réside dans l'objectif de stabilité des baux commerciaux et de protection du fonds de commerce visé par la loi, dans la plus-value résultant de l'activité intelligente et prolongée du preneur dans les lieux loués (Pasin., p. 389,

n° 435) et dans le principe de l'enrichissement injustifié au détriment d'autrui (Pasin., p. 395, n° 479), dont l'exercice d'un commerce similaire par le nouveau locataire (ou par le bailleur lui-même) au détriment du locataire sortant constitue une application manifeste.

Dans un souci d'équité et d'équilibre entre des intérêts contraires mais légitimes, les montants de ces indemnités ont été fixés forfaitairement et ont été respectivement liés au motif de congé ou de refus de renouvellement par le bailleur.

Cependant, le fait qu'un bailleur invoque de bonne foi et réalise un des motifs prévus à l'article 16 ne fait pas disparaître les obligations que la loi fait peser sur lui, dont notamment celles qui sont liées à l'exercice d'un commerce similaire dans les lieux loués endéans un délai de deux ans.

En d'autres termes, ni l'existence d'un motif de congé ni sa réalisation ne peuvent constituer une sorte de ‘cause juridique propre' éteignant les obligations que la loi sur les baux commerciaux impose au bailleur.

Le tribunal en veut pour preuve que l'article 25, alinéa 1er, 1°, de la loi n'exclut ni la majoration de l'indemnité à deux ans de loyers si, après les travaux, un commerce similaire est exercé dans l'immeuble, ni la majoration de cette indemnité à trois ans de loyers si, dans cette même hypothèse, le bailleur n'a pas averti le locataire sortant de son intention d'exercer ou de laisser exercer un commerce similaire dans un délai de deux ans (en ce sens notamment : D. Janssen, ‘Les péripéties du renouvellement', in Le bail commercial, Bruxelles, La Charte, 2008, pp. 510 et 511).

L'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi, quant à lui, ‘a une portée générale et vise toutes les hypothèses dans lesquelles le bailleur ou un nouveau locataire a manifesté l'intention d'exercer un commerce différent et vient en réalité à exercer, dans les deux ans suivant l'éviction, un commerce similaire à celui qui y était exercé par le preneur évincé. Ce n'est que dans les deux hypothèses où l'exercice d'un commerce similaire ne donne droit à aucune indemnité que la sanction visée à l'article 25, alinéa 1er, 6°, ne trouvera pas à s'appliquer, à savoir l'hypothèse dans laquelle le preneur a été évincé en raison de ses manquements graves ou faits illicites, ou dans l'hypothèse dans laquelle le renouvellement de bail a été refusé pour cause d'absence d'intérêt légitime. En dehors de ces exceptions, le bailleur a l'obligation d'informer le preneur de l'exercice éventuel d'un commerce similaire, cette information devant se faire avant l'éviction' (D. Janssen, Les indemnités d'éviction en bail commercial, Kluwer, 2000, p. 74, n° 48).

L'une des raisons en est qu'en étant averti de l'intention ou de la possibilité d'exploitation d'un commerce similaire dans les lieux loués, le locataire évincé peut prendre toutes les mesures utiles ou nécessaires afin de préserver sa clientèle dans les meilleures conditions de publicité, s'il entend déplacer son commerce dans un autre lieu. Or, précisément, la loi sur les baux commerciaux a pour but la protection du fonds de commerce installé dans les lieux loués et l'indemnité d'éviction prévue par la loi est une disposition ‘prise en vue de la protection du fonds de commerce' (Cass., 8 février 1968, R.C.J.B., 1970, 368). Le paiement de l'indemnité est en effet justifié, non par la perte du droit au bail en tant que tel, mais par la perte de ce droit ‘en tant qu'instrument de stabilité du fonds de commerce que le législateur a entendu protéger' (D. Janssen, ‘Les indemnités d'éviction en bail commercial', collection Pratique du droit, Kluwer, 2000, cité par B. Louveaux, Le droit au bail commercial, p. 568, n° 559). À l'inverse, il n'y a pas d'indemnité d'éviction s'il n'y a pas perte de fonds de commerce (ibid., p. 570, n° 560).

Le législateur a d'ailleurs expressément répondu à la question visant le cas où le bailleur, après avoir effectué dans l'immeuble des transformations conformes, exercerait ou laisserait exercer un commerce similaire à celui du preneur évincé endéans le délai de deux ans : ‘ce propriétaire tombe sous l'application de l'article 25, 6°' (Pasin., p. 403, n° 519). La même réponse est formulée dans l'hypothèse où un nouvel occupant exerce un commerce similaire à celui de son prédécesseur endéans la période de deux années consacrée par la loi (Pasin., p. 396, n° 481 ; p. 390, n° 436 ; p. 344, n° 112).

À cet égard également, la Cour de cassation enseigne que l'indemnité d'éviction prévue à l'article 25, 2°, est portée à deux ans lorsque le bailleur, même après avoir effectué des travaux, exerce ou laisse exercer dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur évincé, sans préjudice de l'application de l'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi sur les baux commerciaux (Cass., 22 octobre 1953, Pas., 1954, I, p 138). La justification de cette mesure étant qu'en exerçant un commerce similaire dans les lieux loués, le bailleur tire profit de l'activité commerciale du preneur. Le tribunal estime que ce profit peut être direct (dans l'hypothèse où le bailleur exerce lui-même le commerce similaire) ou indirect (lorsque le bailleur laisse exercer un tel commerce par le locataire ayant remplacé le locataire évincé).

4.4. Surabondamment, le tribunal observe encore qu'en l'espèce, les travaux se sont étalés sur une durée particulièrement limitée et n'empêchaient apparemment pas l'occupation des lieux, puisque [le demandeur] avait conclu un bail avec la s.p.r.l. MJM, lequel prenait cours le lendemain de l'échéance du congé donné à la [défenderesse] et ce, alors même que des travaux devaient encore être effectués dans les lieux loués.

Pour autant, [le demandeur] avait le droit de mettre fin à ce bail et d'en conclure un autre, avec un nouveau locataire, pour toute activité commerciale : la loi n'interdit pas l'exercice d'un commerce similaire mais impose de le dénoncer au preneur sortant pour qu'il puisse être indemnisé en fonction et qu'il puisse prendre les mesures qu'il estime nécessaires pour préserver son fonds de commerce. À défaut, l'indemnité est majorée.

4.5. Il s'ensuit que, sur cette base, la demande de la [défenderesse] est fondée ».

Griefs

Par les motifs reproduits au moyen, le jugement attaqué décide que le demandeur est tenu de payer à la défenderesse l'indemnité prévue par l'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi du 30 avril 1951 dès lors que le nouveau locataire occupant les lieux depuis le 1er septembre 2007 y exerce un commerce identique à celui du locataire évincé, ici défenderesse.

Cette décision est illégale.

L'indemnité due par le bailleur qui a donné congé pour reconstruire l'immeuble sur pied de l'article 16, I, 3°, de la loi est en principe de un an (article 25, alinéa 1er, 1°, de la loi).

L'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi prévoit une double sanction lorsque le nouveau preneur exerce, avant l'expiration d'un délai de deux ans, un commerce similaire, sans qu'il en ait été donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction : d'une part, l'indemnité est portée à trois ans et est éventuellement majorée, d'autre part, le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus de cette indemnité.

Cette double sanction est celle de la fraude commise par le bailleur ou l'acquéreur de l'immeuble (articles 12 et 26 de la loi), qui a celé le commerce similaire qui, après le refus de renouvellement, allait être exercé dans les lieux loués.

La fraude implique la volonté malicieuse, la tromperie intentionnelle, la déloyauté dans le but de nuire ou de réaliser un gain (principe général du droit visé au moyen).

Elle doit exister au moment où le congé est donné et ne peut dès lors se concevoir que si le commerce similaire à celui du locataire évincé est exercé soit par le bailleur ou ses proches (au sens de l'article 16, I, 1°, de la loi auquel se réfère l'article 25, alinéa 1er, 2°), soit par l'acquéreur (articles 12 et 26 de la loi), soit par le tiers enchérisseur (articles 21 à 25 et article 25, alinéa 1er, 5°, de la loi), privant ainsi le preneur de l'indemnité de deux ans à laquelle il aurait eu droit en vertu des articles 25, alinéa 1er, 2° et 5°, le cas échéant combinés avec l'article 26.

En revanche, le cel frauduleux du commerce similaire ne se conçoit pas lorsque ce commerce similaire est exercé par un nouveau locataire non encore identifié au moment du refus de renouvellement et qui de surcroît n'est ni un proche du bailleur ni un tiers enchérisseur ou toute autre personne visée par l'article 25, alinéa 1, 2° ou 5°, et l'article 26 de la loi.

Le jugement attaqué ne constate pas, et la défenderesse n'a d'ailleurs pas soutenu que le demandeur savait, lorsqu'il donna congé le 28 mars 2006, qu'il relouerait, après exécution des travaux, à un nouveau locataire exerçant un commerce similaire. Il ne constate par ailleurs pas que le nouveau locataire était un proche du bailleur au sens de l'article 25, alinéa 1er, 2°, de la loi ni a fortiori revêtirait la qualité prévue à l'article 25, alinéa 1er, 5°, ou à l'article 26.

Il suit de là qu'en condamnant le demandeur à payer l'indemnité d'éviction prévue par l'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi alors que, dans les circonstances constatées par le jugement attaqué, le demandeur n'avait pu commettre une fraude au sens du principe général du droit visé au moyen et en faisant application dudit article 25, alinéa 1er, 6°, alors que les conditions n'en étaient pas réunies, le commerce similaire ayant été exercé par une personne non visée à cet article, le jugement attaqué n'est pas légalement justifié (violation de toutes les dispositions visées au moyen et spécialement de l'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi du 30 avril 1951 et du principe général du droit « fraus omnia corrumpit »).

III. La décision de la Cour

En vertu de l'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux, modifié par la loi du 29 juin 1955, si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est égale à trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre, avant l'expiration d'un délai de deux ans, un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus.

Il ne résulte de cette disposition ni que le commerce similaire doit être exercé par une des personnes visées à l'article 25, alinéa 1er, 2° et 5°, ou 26 de la loi du 30 avril 1951 ni que son ouverture doit avoir été celée frauduleusement au preneur sortant lors de la notification du refus de renouvellement du bail.

Le moyen, qui soutient le contraire, manque en droit.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne le demandeur aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de quatre cent cinquante-six euros trente-sept centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent sept euros quarante-deux centimes envers la partie défenderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Albert Fettweis, les conseillers Martine Regout, Alain Simon, Mireille Delange et Michel Lemal, et prononcé en audience publique du dix-huit octobre deux mille douze par le président de section Albert Fettweis, en présence de l'avocat général André Henkes, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont M. Lemal M. Delange

A. Simon M. Regout A. Fettweis

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