- Arrêt of November 18, 2013

18/11/2013 - C.12.0442.F

Case law

Summary

Sommaire 1
Conclusions de l’avocat général Genicot.

Arrêt - Integral text

N° C.12.0442.F

G. V.,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile,

contre

1. M. D.,

2. M. D.,

3. G. D.,

4. A. D.,

5. H. D.,

6. M. D.,

7. F. D.,

8. A. D.,

9. C. D.,

défendeurs en cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 17 janvier 2011 par le tribunal de première instance de Tournai, statuant en degré d'appel.

Le 8 octobre 2013, l'avocat général Jean Marie Genicot a déposé des conclusions au greffe.

Par ordonnance du 9 octobre 2013, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport et l'avocat général Jean Marie Genicot a été entendu en ses conclusions.

II. Les moyens de cassation

La demanderesse présente deux moyens libellés dans les termes suivants :

Premier moyen

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- articles 1738 et 1739 du Code civil ;

- article 5 des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, insérées dans la section 2 du livre III, titre VIII, chapitre II du Code civil par l'article 2 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyers ;

- article 14, §§ 1er et 2, de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyers.

Décision et motifs critiqués

Après avoir constaté les faits suivants, notamment par référence aux constatations du premier juge : les défendeurs ont donné en location à la demanderesse une maison d'habitation sise à E. pour un loyer mensuel de 6.000 francs indexé semestriellement, outre le paiement du précompte immobilier, par un contrat de bail conclu le 7 juillet 1987 pour une durée de neuf ans à compter du 15 juillet 1987, le contrat prévoyant qu'au terme de cette période, le bail prendrait fin de plein droit et sans tacite reconduction ; à l'expiration de ce terme de neuf ans, la demanderesse resta dans les lieux loués avec l'assentiment des défendeurs ; le 11 avril 1999, les défendeurs adressèrent une lettre de congé à la demanderesse ; celle-ci continua néanmoins à occuper les lieux jusqu'au 31 mars 2005, après avoir notifié aux défendeurs le 23 décembre 2004 un préavis de trois mois ; la demanderesse appela les défendeurs en conciliation à l'audience du juge de paix du second canton de Tournai du 19 mai 2005, au sujet d'une demande de récupération des précomptes immobiliers payés entre 1991 et 2005 et de vérification des indexations de loyers ; un procès-verbal de non-conciliation fut signé à cette audience ; par requête déposée au greffe de ladite juridiction le 31 mars 2006, la demanderesse postula le remboursement de certaines sommes payées à titre de précompte immobilier et à titre d'indexations ou d'augmentations de loyers indûment perçues ; par voie de conclusions, la demanderesse réduisit ces demandes aux sommes versées dans les cinq années qui ont précédé l'audience de conciliation du 19 mai 2005,

Le jugement attaqué, par confirmation du jugement du premier juge, dit la demande portant sur les précomptes immobiliers recevable mais non fondée et condamne la demanderesse aux dépens.

Le jugement attaqué fonde sa décision sur la motivation suivante du premier juge que le tribunal de première instance fait sienne :

« Il est acquis aux débats que le bail initialement conclu entre les parties était un bail écrit à durée déterminée et qu'il fut bien prorogé à compter du 15 juillet 1996. Or, en vertu de l'article 14, § 2, de la loi du 20 février 1991, les dispositions de la section insérée dans le Code civil par l'article 2 de cette même loi ne s'appliquent aux baux écrits à durée déterminée déjà conclus qu'à partir de leur renouvellement ou de leur reconduction intervenus après l'entrée en vigueur de la loi ; la demanderesse s'appuie sur cette disposition pour affirmer qu'à partir du 15 juillet 1996, le précompte immobilier ne pouvait plus lui être réclamé et ce, en vertu de l'article 5 de la section 2 précitée. Il nous paraît toutefois que le paragraphe 2 de l'article 14 ne peut être lu en faisant abstraction du paragraphe 1er, lequel dispose expressément que l'article 5 ne s'appliquera pas aux contrats conclus avant l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991 ; l'on voit en effet mal ce qui pourrait justifier une telle différence de traitement entre les baux écrits à durée déterminée et les autres formes de baux ».

Concluant dès lors que, « postérieurement au 15 juillet 1996, (la demanderesse) reste bien tenue au paiement du précompte immobilier dès lors qu'il n'est pas question d'un bail conclu à partir du 28 février 1991 mais d'un bail prorogé », le jugement attaqué ajoute « les précisions concrètes de M. Louveaux lesquelles rencontrent le cas d'espèce : ‘Par dérogation au régime général de droit transitoire - selon lequel la loi s'applique immédiatement, sauf pour les contrats à durée déterminée -, l'interdiction de mettre le précompte immobilier à charge du preneur n'est d'application que pour les contrats conclus à partir du 28 février 1991. Cependant, cette interdiction existe en réalité depuis le 30 décembre 1989. Le régime de droit transitoire est donc le suivant : pour les baux antérieurs au 30 décembre 1989, la clause mettant le précompte immobilier à charge du preneur reste valable tant que le bail subsiste : le précompte peut donc rester à charge du preneur, même en cas de renouvellement ou de reconduction du bail après le 28 février 1991 ; pour les baux conclus à partir du 30 décembre 1989, le précompte ne peut plus être mis à charge du locataire' ».

Griefs

Première branche

Dans ses conclusions d'appel de synthèse, la demanderesse avait fait valoir que « si, par impossible, le tribunal de céans devait estimer, comme le premier juge, qu'il n'y a pas eu de nouveau contrat de bail soumis à la nouvelle loi en date du 15 juillet 1996, il y a en tout état de cause lieu de tenir compte du congé notifié à la (demanderesse) par les (défendeurs) en date du 11 avril 1999 ; par l'envoi de ce préavis, les (défendeurs) ont clairement émis leur intention de mettre un terme au contrat de bail qui liait les parties ; (...) le congé étant un acte irrévocable, force est de constater que les (défendeurs) ont mis un terme au contrat de bail conclu entre les parties en date du 7 juillet 1987 et que, la (demanderesse) restant dans les lieux sans objection des (défendeurs), un nouveau contrat de bail a ainsi vu le jour entre les parties, bail verbal cette fois-ci ; ce nouveau contrat de bail est quant à lui entièrement soumis à la loi du 20 février 1991 et plus particulièrement à son article 5, interdisant aux (défendeurs) de mettre à charge de la (demanderesse) le paiement du précompte immobilier ».

Le jugement attaqué constate qu'en degré d'appel, la demanderesse a versé aux débats « la copie de la lettre de congé qui lui a été adressée, datée du 11 avril 1999 », ainsi que la copie de sa propre lettre de congé du 23 décembre 2004, mais il estime que « (la demanderesse) ne fournit guère de renseignements quant aux circonstances de l'envoi de ces deux lettres de congé précitées ni d'ailleurs sur les rapports qu'elle a entretenus avec ses propriétaires bailleurs bien qu'elle ait occupé les lieux loués pendant près de dix-huit années ».

Le jugement attaqué laisse ainsi sans réponse le moyen précité des conclusions de la demanderesse quant à la portée et aux conséquences du congé qui lui fut donné le 11 avril 1999. Le jugement n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

Seconde branche

En vertu de l'article 5 des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, insérées dans la section 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil par l'article 2 de la loi précitée du 20 février 1991, entrée en vigueur le 28 février 1991, « le précompte immobilier afférent à l'immeuble loué ne peut être mis à charge du preneur ». L'article 14, paragraphe 1er, de la loi précitée dispose : « À l'exception des articles 5 et 10 de la section insérée dans le Code civil par l'article 2 (...), la présente loi s'applique également aux baux conclus avant son entrée en vigueur ». Selon le paragraphe 2, alinéa 1er, dudit article 14, « les dispositions de la même section ne s'appliquent cependant aux baux écrits à durée déterminée déjà conclus qu'à partir de leur renouvellement ou de leur reconduction intervenus après l'entrée en vigueur de la présente loi ». Il ressort de ces dispositions que, dans le cas de contrats de bail à durée indéterminée conclus avant le 28 février 1991, le précompte immobilier peut rester à la charge du preneur même après que ces baux ont été renouvelés ou reconduits, dès lors que le bail initial subsiste, mais seulement dans ce cas.

Aux termes de l'article 1738 du Code civil, « si à l'expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée ». Aux termes de l'article 1739 du même code, « lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction ». Il ressort de ces dispositions que le bail initial ne subsiste pas lorsque le bailleur a donné congé au preneur. Si, après ce congé, le preneur reste dans les lieux avec l'accord du bailleur qui continue à percevoir les loyers et les charges, ce n'est pas en vertu du bail initial qui serait renouvelé ou reconduit mais en vertu d'un nouveau bail. Si celui-ci a été conclu après le 28 février 1991, le précompte immobilier ne peut être mis à charge du preneur en application de l'article 5 des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur et de l'article 14, §§ 1er et 2, de la loi précitée du 20 février 1991.

Sans avoir égard au congé qui fut donné par les défendeurs à la demanderesse le 11 avril 1999, le jugement attaqué considère que le précompte immobilier pouvait être mis à charge de la demanderesse pour toute la période postérieure au 28 février 1991, date de l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991, car il ne s'agissait pas d'un bail conclu à partir du 28 février 1991, mais d'un bail prorogé ou renouvelé ou reconduit après cette date.

Pourtant, dès lors que les défendeurs avaient donné congé à la demanderesse le 11 avril 1999, ce que le jugement attaqué ne dénie pas, la demanderesse ne pouvait être restée dans les lieux jusqu'au 31 mars 2005 qu'en vertu d'un nouveau bail soumis à toutes les règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, y compris l'article 5 de ces règles, par application de l'article 14, §§ 1er et 2, de la loi précitée du 20 février 1991 et non en vertu du bail originaire prorogé, renouvelé ou reconduit.

En refusant dès lors le remboursement des précomptes immobiliers sollicité par la demanderesse, le jugement attaqué viole toutes les dispositions légales citées en tête du moyen, à l'exception de l'article 149 de la Constitution.

À tout le moins, le jugement attaqué, qui n'a pas égard au congé donné à la demanderesse le 11 avril 1999 parce que celle-ci ne fournit pas de renseignements quant aux circonstances de son envoi et quant aux rapports qu'elle a entretenus avec les défendeurs, met la Cour dans l'impossibilité de vérifier la légalité de sa décision quant à la débition du précompte immobilier par la demanderesse après le 11 avril 1999, au regard des articles 1738 et 1739 du Code civil, 5 des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, précitées, et 14, §§ 1er et 2, de la loi précitée du 20 février 1991. Le jugement attaqué n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

Second moyen

Dispositions légales violées

- articles 1377, alinéa 1er, 1728quater et 2273 du Code civil ;

- article 7, § 1er, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur insérées dans la section 2 du livre III, titre VIII, chapitre II du Code civil, par l'article 2 de loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyers ;

- principe général du droit selon lequel la renonciation à un droit est de stricte interprétation et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d'une autre interprétation.

Décision et motifs critiqués

Après avoir fait les constatations exposées au premier moyen,

et après avoir décidé que, « concernant (la demande) se rapportant aux indexations ou augmentations de loyers, il y a lieu de retenir qu'il ne peut s'agir que d'augmentations de loyers » et avoir admis que « les majorations de loyers quasi-annuelles entre 1991 et 2003 ont effectivement été réalisées au mépris de l'article 7 de la loi du 20 février 1991 »,

le jugement attaqué, par confirmation du jugement du premier juge, dit la demande de la demanderesse se rapportant aux majorations de loyers non recevable et condamne la demanderesse aux dépens.

Le jugement attaqué fonde cette décision sur les motifs suivants :

« (La demanderesse) prend appui sur l'article 1728quater du Code civil pour prétendre à répétition d'indu. Cette disposition édicte : - le respect de formalités : à savoir une demande adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste ; - la courte prescription d'un an à compter de l'envoi de la demande par lettre recommandée ; - l'exigibilité limitée aux montants échus et payés au cours des cinq ans qui précèdent cette demande. Le juge de paix a déclaré cette réclamation irrecevable en raison de l'absence d'envoi recommandé ; (...) il n'a pas admis que l'appel en conciliation et la comparution devant lui le 19 mai 2005 pouvaient être assimilés à la formalité de l'envoi recommandé. (...) (La demanderesse) n'établit pas que l'appel en conciliation est susceptible de suppléer la formalité légale de la lettre recommandée, même si l'on peut admettre que le but poursuivi, qui consiste à informer le bailleur de ses prétentions, serait atteint. Le tribunal ne dispose d'ailleurs pas de l'appel en conciliation ni du procès-verbal de

non-conciliation, pièces qui ne sont pas versées aux débats. Dans l'hypothèse où il faudrait admettre que la formalité est remplie, le tribunal se rallie au moyen des (défendeurs) selon lequel la nullité relative attachée aux majorations de loyers a été couverte par (la demanderesse) par son exécution volontaire. En effet, si la partie protégée renonce à se prévaloir de la nullité, elle confirme l'acte et celui-ci, malgré la nullité qui aurait pu l'affecter, produira tous ses effets comme s'il avait été régulier dès l'origine (...). En l'espèce, il se déduit que l'attitude de (la demanderesse) ne peut s'expliquer que par la volonté de confirmer, à savoir : - elle demeure dans les lieux loués au-delà du terme fixé au 14 juillet 1996 bien qu'elle ait déjà subi des majorations de loyers en 1991, 1992, 1993, 1995 et 1996 ; - elle poursuit son occupation encore après notification de congé de bail qui lui a été adressé le 11 avril 1999, les loyers ayant toujours été augmentés annuellement de 1997 à 1999 ; - elle n'a formulé aucune contestation à propos des majorations (aucun courrier n'est produit) et ce, durant ses dix-huit années d'occupation consécutives ».

Griefs

Première branche

L'article 7 des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur insérées dans le Code civil par l'article 2 de la loi précitée du 20 février 1991 fixe la manière par laquelle des augmentations de loyers peuvent intervenir. Les augmentations de loyers réclamées et payées sans que ces règles soient respectées sont indues et sujettes à remboursement, en vertu de l'article 1377, alinéa 1er, du Code civil.

L'article 1728quater du Code civil dispose en son paragraphe premier : « Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles qui sont dues en application de la loi ou de la convention lui seront remboursées à sa demande. Celle-ci doit être adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste. La restitution n'est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des cinq années qui précèdent cette demande. L'action en recouvrement se prescrit dans le délai d'un an comme prévu à l'article 2273 du Code civil ». Selon l'article 2273, alinéa 2, du même code, « l'action des preneurs pour le recouvrement des sommes indûment payées se prescrit par un an à compter de l'envoi de la demande prévue à l'article 1728quater ».

Certes, l'article 1728quater, § 1er, du Code civil, en tant qu'il impose au preneur qui souhaite se voir rembourser des sommes indûment payées en cours de bail, d'adresser une lettre recommandée par la poste au bailleur, est une disposition impérative en faveur du bailleur, en ce sens que les parties à un contrat ne pourraient valablement dispenser le preneur de cette formalité, laquelle limite dans le temps le droit du preneur de réclamer le remboursement d'indu. Toutefois, cette formalité peut être remplacée par une autre qui présente les mêmes garanties pour le bailleur. L'appel du bailleur en conciliation devant le juge de paix au sujet d'une demande de remboursement de sommes indûment payées présente les mêmes garanties que l'envoi d'une lettre recommandée, spécialement lorsque le bailleur se rend à l'audience de conciliation à laquelle il est appelé et y signe un procès-verbal de

non-conciliation.

En l'espèce, en se référant à l'exposé des faits et de l'objet de la demande contenus dans le jugement du premier juge, le jugement attaqué constate que les défendeurs ont été appelés à l'audience de conciliation du juge de paix du 19 mai 2005, « à laquelle fût signé un procès-verbal de

non-conciliation portant sur une demande de récupération des précomptes immobiliers payés par la demanderesse entre les années 1991 et 2005, et la vérification des indexations ». Même s'il constate que l'appel en conciliation et le procès-verbal de non-conciliation n'ont pas été versés aux débats, le jugement attaqué admet « que le but poursuivi, qui consiste à informer le bailleur [des prétentions du preneur], serait atteint ».

Le jugement attaqué ne pouvait dès lors déclarer la demande de remboursement des augmentations de loyer indûment payées non recevable au motif que la demanderesse n'avait pas envoyé aux défendeurs la lettre recommandée visée à l'article 1728quater, § 1er, du Code civil dès lors que la demanderesse les avait appelés en conciliation pour les informer de ses prétentions.

Le jugement attaqué viole ainsi les articles 1377, alinéa 1er, 1728quater, § 1er, 2273 du Code civil et 7 des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur.

Seconde branche

L'article 7, § 1er, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur fixe la manière dont les augmentations de loyers peuvent être demandées ou imposées au preneur. L'article 1728quater, § 1er, du Code civil permet au preneur de se faire rembourser des sommes qu'il aurait payées au-delà de celles dues en vertu de la loi, moyennant une certaine procédure. Le preneur ne peut en cours de bail renoncer à la protection que lui donnent les deux dispositions précitées, qui sont impératives en sa faveur.

Lorsqu'un preneur paie, pour la location de sa résidence principale, des augmentations de loyers qui lui ont été demandées par le bailleur en dehors des conditions prévues par l'article 7, § 1er, des règles particulières précitées et ce, pendant toute la durée de son occupation des lieux loués, sans émettre de protestation ni de réserve, cela peut être pour le simple motif que le preneur ignorait la protection dont il bénéficiait.

La renonciation à un droit est de stricte interprétation et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d'une autre interprétation. La renonciation à invoquer la protection d'une disposition légale impérative ne peut avoir lieu qu'en connaissance de cette protection. De même, la renonciation à invoquer la nullité d'un acte ne peut avoir lieu qu'en connaissance du vice de nullité.

En l'espèce, il ne ressort pas des motifs du jugement attaqué que ce serait en connaissance de cause de ce que les augmentations de loyers, dont elle demande à présent le remboursement, lui avaient été réclamées par les défendeurs en méconnaissance de l'article 7, § 1er, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, pendant les dix-huit années qu'elle a occupé le bien loué.

En décidant que la demanderesse a renoncé à se prévaloir de « la nullité relative attachée aux majorations de loyers », cette nullité ayant été couverte par l'exécution volontaire que la demanderesse a donnée à ces demandes d'augmentations, le jugement attaqué viole le principe général du droit invoqué en tête du moyen.

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Quant à la première branche :

Par aucune considération, le jugement attaqué ne répond aux conclusions de la demanderesse faisant valoir que, dès lors que le congé notifié par les défendeurs le 11 avril 1999 avait mis un terme au bail initial et que la demanderesse s'était maintenue dans les lieux sans objection des défendeurs, un nouveau contrat de bail, soumis à la loi du 20 février 1991, était né.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Sur le second moyen :

Quant à la première branche :

En vertu des articles 1728quater, § 1er, et 2273, alinéa 2, du Code civil, le preneur qui entend obtenir le remboursement des sommes qu'il aurait payées au-delà de celles qui sont dues en application de la loi ou de la convention doit en effectuer la demande au bailleur par lettre recommandée à la poste, la restitution n'est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des cinq ans qui précèdent cette demande et l'action en recouvrement de ces sommes se prescrit dans le délai d'un an à compter de l'envoi de cette lettre recommandée.

Il suit de ces dispositions non seulement que l'envoi de la demande par lettre recommandée est destinée à informer le bailleur des prétentions du preneur mais également qu'elle fait courir la prescription de l'action en restitution d'indu.

S'agissant d'une formalité prescrite dans l'intérêt du bailleur, elle ne peut être remplacée par un acte ne produisant pas les mêmes effets, tel un appel en conciliation du bailleur devant le juge de paix compétent.

Le moyen qui, en cette branche, repose sur le soutènement contraire, manque en droit.

Quant à la seconde branche :

Les motifs du jugement attaqué, vainement critiqués par la première branche du moyen, qu'il n'a pas été satisfait à la formalité prescrite par l'article 1728quater, § 1er, du Code civil suffisent à justifier la décision que la demande de remboursement d'indexations indues n'est pas recevable.

Dirigé contre des considérations surabondantes, le moyen, en cette branche, est dénué d'intérêt, partant, irrecevable.

Sur les autre griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner la seconde branche du premier moyen, qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué en tant qu'il statue sur la demande de remboursement des précomptes immobiliers et sur les dépens ;

Rejette le pourvoi pour le surplus ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Condamne la demanderesse à la moitié des dépens, en réserve l'autre moitié pour qu'il soit statué sur celle-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Mons, siégeant en degré d'appel.

Les dépens taxés à la somme de neuf cent deux euros cinquante et un centimes en débet envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Alain Simon, Mireille Delange et Michel Lemal, et prononcé en audience publique du dix-huit novembre deux mille treize par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Jean Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Lutgarde Body.

L. Body M. Lemal M. Delange

A. Simon D. Batselé Chr. Storck

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