- Arrêt of January 30, 2014

30/01/2014 - C.12.0305.N

Case law

Summary

Sommaire 1
Un titre de reconnaissance au sens de l’article 695 du Code civil permet d’établir un droit d’user d’une cour sous la forme d’une servitude.

Arrêt - Integral text

N° C.12.0305.N

VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS VAN DE RESIDENTIE EGO,

Me Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation,

contre

IMMO AND INVEST DEWULF, s.a.

I. LA PROCÉDURE DEVANT LA COUR

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 15 février 2012 par le tribunal de première instance de Bruges, statuant en degré d'appel.

Le président de section Eric Dirix a fait rapport.

L'avocat général Christian Vandewal a conclu.

II. LE MOYEN DE CASSATION

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.

III. LA DÉCISION DE LA COUR

Quant à la première branche :

1. Le juge est tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit examiner la nature juridique des faits et actes invoqués par les parties et peut, quelle que soit la qualification juridique que les parties leur ont donnée, suppléer d'office aux motifs qu'elles ont invoqués, à la condition qu'il ne soulève pas de contestation dont les conclusions des parties excluaient l'existence, qu'il ne se fonde que sur des éléments qui lui ont été régulièrement soumis, qu'il ne modifie pas l'objet de la demande et qu'il ne viole pas, en outre, le droit de défense des parties.

2. Lorsque les parties invoquent les faits qui fondent leur demande, sans indiquer aucun fondement juridique, le juge qui applique un fondement juridique à ces faits sans permettre aux parties de le contredire ne viole pas leurs droits de défense.

3. Il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que :

- à l'appui de sa demande en annulation de la décision sur le point 610 de l'ordre du jour de l'assemblée générale de la résidence EGO, la défenderesse invoquait qu'elle disposait du droit d'user de la cour intérieure en vertu de l'acte de base ou du règlement de copropriété ou, à tout le moins, en vertu de la prescription acquisitive ; elle ne précisait toutefois pas en vertu de quel fondement juridique ou de quelle disposition légale elle avait acquis ce droit ;

- la demanderesse contestait que la défenderesse eût le droit d'user de la cour intérieure, sous réserve de l'espace requis pour manœuvrer et accéder aux garages, ce qui était devenu sans objet, puisqu'elle avait elle-même supprimé les garages ;

- la demanderesse faisait aussi valoir qu'il n'était pas prouvé que la défenderesse utilisait déjà depuis plus de vingt ans la cour intérieure comme emplacement de parking.

4. Les juges d'appel ont notamment constaté que le règlement de copropriété contient la clause suivante : « bien que la cour et l'espace pour les manœuvres des voitures, l'accès vers l'avenue Karel Janssens et les portes de garage elles-mêmes soient des parties communes afin de souligner et assurer au maximum l'homogénéité et l'uniformité architecturale du bâtiment, les frais d'entretien, de nettoyage, de réparation et de remplacement de ces parties communes, y compris l'éventuel recouvrement de la cour, seront exclusivement à la charge respectivement des quatre garages situés dans la cour (en ce qui concerne la cour et le passage avec ses accessoires et portes) ou du garage situé à l'avenue Karel Janssens (en ce qui concerne cette porte de garage) ».

5. Les juge d'appel ont considéré que :

- il ressort du règlement de copropriété qu'un droit conventionnel de recouvrement de la cour a été accordé à la défenderesse en tant que propriétaire de l'exploitation commerciale ;

- tous les copropriétaires de la résidence ont marqué leur accord, lors de la signature des contrats de vente et de l'acte de copropriété annexé, à l'autorisation accordée à la défenderesse de procéder, en tant que propriétaire de l'exploitation commerciale et des garages un à quatre, à l'adaptation des garages, de l'espace pour manœuvrer et de l'issue et au recouvrement de la cour ;

- la déclaration de volonté des copropriétaires a, conformément à l'article 693 du Code civil, accordé un droit d'usage de la cour intérieure à la défenderesse et que, conformément à l'article 695 du Code civil, il n'est actuellement pas question d'acquisition par prescription, mais d'établissement par reconnaissance.

6. Ainsi, les juges d'appel ont donné à connaître que le règlement de copropriété accorde un droit d'user de la cour intérieure à la défenderesse sous la forme d'une servitude.

En qualifiant ce droit de servitude et non d'usage au sens de l'article 625 du Code civil, les juges d'appel n'ont pas violé le principe général relatif au respect des droits de la défense.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Quant à la deuxième branche :

7. Contrairement à ce que fait valoir le moyen, en cette branche, les juges d'appel n'ont pas fondé leur décision sur la circonstance que la défenderesse use de la cour depuis plus de vingt ans.

Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, manque en fait.

8. En fondant le droit d'user de la cour sur le règlement de copropriété, dont la portée faisait l'objet du débat, les juges d'appel n'ont pas fondé leur décision sur des faits puisés dans leurs connaissances personnelles.

Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

9. L'article 695 du Code civil dispose que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.

Contrairement à ce qu'allègue le moyen, en cette branche, le droit d'user d'une cour intérieure peut être établi sous la forme d'une servitude conventionnelle.

Dans la mesure où le moyen, en cette branche, soutient qu'un titre de reconnaissance au sens de l'article 695 du Code civil empêche d'établir le droit d'user d'une cour sous la forme d'une servitude, il manque en droit.

(...)

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, le président de section Albert Fettweis, les conseillers Beatrijs Deconinck, Geert Jocqué et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du trente janvier deux mille quatorze par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.

Traduction établie sous le contrôle du président de section Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Le greffier, Le président de section,

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