- Arrêt of March 5, 2013

05/03/2013 - 2010AR1009

Case law

Summary

Samenvatting 1

Bodemattest. Geen voorlegging van een bodemattest in de zin als bedoeld in de overenkomst tussen partijen. Rechtsgevolgen.


Arrêt - Integral text

ARREST

Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit :

Rep. Nr. 2013/

A.R. nr. 2010/AR/1009

INZAKE VAN :

1) De heer Emiel C., wonende

2) De heer Michaël C., wonende

3) Mevrouw Els C., wonende

4) De B.V.B.A. CORBAU,

appellanten tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven van 16 maart 2010,

vertegenwoordigd door Meester VAN DEUREN loco Meester Philippe DE CLIPPEL, advocaat te 1050 BURSSEL, Louizalaan 475 bus 18,

1ste kamer

TEGEN :

De naamloze vennootschap JOANCA, Waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te 3980 TESSENDERLO, Solveld 2, Ingeschreven in het register der kruispuntbank der ondernemingen onder het nummer 455.374.814, in faillissement, vertegenwoordigd door de heer Patrick BERBEN, advocaat te 3910 NEERPELT, Boseind 33, in zijn hoedanigheid als curator,

geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Julie LEUS loco Meester Tom DE MEESTER, advocaat te 2000 ANTWERPEN, Frankrijklei 107,

1 De procedure

In dit arrest oordeelt het hof over het hoger beroep tegen een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Leuven van 16 maart 2010.

De bepalingen van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken, waaronder artikel 24, zijn nageleefd.

Het arrest wordt gewezen na tegenspraak.

Partijen verklaren dat het vonnis niet werd betekend. Het hoger beroep is tijdig en regelmatig naar vorm ingesteld.

2 De feiten

De eerste rechter heeft de relevante feiten correct en volledig weergegeven als volgt:

"2.1. Op 20 december 2007 hebben Emiel C., Caroline R. en de bvba Corbau als verkopers (verder samen de verkoper) en Joanca nv (verder de koper) een onderhandse verkoopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop van een onroerend goed gelegen te ...

In de overeenkomst werd het volgende bepaald:

`. . . BODEMSANERINGSDECREET Opschortende voorwaarden:

1. De verkoper verklaart dat er op de grond voorwerp van onderhavige overeenkomst bij zijn weten een inrichting gevestigd was (tankstation) die opgenomen is in de lijst van inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken zoals bedoeld in artikel 361 van het Bodemsaneringsdecreet.

2. Zoals hoger bepaald gaat de eigendom van het verkochte goed pas over van de verkoper op de koper bij het verlijden van de notariële akte. Deze akte kan niet worden verleden voordat de koper op de hoogte is gebracht van de inhoud van voormeld bodemattest en voor zover dit bodemattest voldoet aan de bepaalde voorwaarden.

Indien de inhoud van dit attest aan de gestelde voorwaarden voldoet, zal hij geacht worden deel uit te maken van onderhavige verkoopovereenkomst en zal letterlijk worden overgenomen in de notariële akte waarbij de overdracht van eigendom plaats heeft, in welk geval de koper zich uitdrukkelijk verbindt te verzaken aan de nietigheidsvordering die hij zou kunnen instellen krachtens artikel 36§4 van het bodemsaneringsdecreet.

Indien de inhoud van dit attest niet aan de gestelde eisen voldoet zal onderhavige verkoop geacht worden nooit te zijn verleend en zal de verkoper eventueel voorschot binnen de week aan de koper overmaken...'

De koper betaalde 10% van de koopsom of 65.000 euro als voorschot aan notaris Goovaerts te Mechelen.

De notariële akte zou worden verleden uiterlijk op 20 april 2008.

In de verkoopovereenkomst werd ook voorzien dat zij van rechtswege ontbonden is bij een niet-naleving door een van de partijen van haar verbintenissen en na ingebrekestelling bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot. In dit geval zal een som ten bedrage van 10% van de verkoopprijs aan de benadeelde partij verschuldigd zijn als schadevergoeding.

2.2. De door elk van de partijen aangestelde notarissen bereidden de notariële akte voor.

Op 25 februari 2008 stuurde notaris G kopie van de bodemattesten van 16 mei 2007 aan notaris V..

Notaris V. schreef op 12 maart 2008 Ovam aan en ontving antwoord per e-mail op 16 april 2008.

Uit de bodemattesten en de brief van Ovam van 12 maart 2008 blijkt

- dat uit een oriënterend bodemonderzoek door bodemsaneringsdeskundige Tauw nv van 16 april 2007 historische verontreiniging met minerale olie en BTEXN in de bodem en het grondwater werd vastgesteld

- dat de verkoper vrijgesteld is van saneringsplicht omdat hij het statuut van onschuldige bezitter kreeg bij beslissing van 26 juni 2002 nu hij de verontreiniging niet zelf heeft veroorzaakt

- dat de vrijstelling van saneringsplicht van rechtswege zal overgaan op de verwerver maar vervalt wanneer de aanwezige bodemverontreiniging opnieuw risico oplevert.

2.3. Op 22 april 2008 maande de advocaat van de verkoper de koper aan om zijn intenties kenbaar te maken, nu de termijn voor het verlijden van de notariële akte verstreken was. De koper lief weten dat hij de brief protesteerde en vroeg de advocaat van de verkoper zich te richten tot zijn advocaat.

Op 14 mei 2008 schreef notaris Goovaerts aan notaris Vertessen dat zij behoudens tegenbericht ten laatste op 20 mei 2008 het voorschot van 65.000 euro aan de verkoper zou storten. Notaris Vertessen schreef op 18 mei 2008 dat de onderhandelingen met de bank niet rond waren en vroeg even geduld.

2.4. Er kwam geen reactie meer en de verkoper ging op 2 juni 2008 over tot dagvaarding.

2.5. Fortis laat op 17 juni 2008 weten dat `omwille van de onduidelijkheid omtrent clean bodemattest, wij op heden geen antwoord over uw kredietaanvraag kunnen verlenen.'

Adcon bvba, kredietmakelaar, laat op 24 juni 2008 weten dat hij bij geen enkele gecontacteerde bank een positieve beslissing bekomen heeft en zij niet konden of wensten te financieren, vooral omdat er geen onvoorwaardelijk Ovam-attest kan voorgelegd worden.

2.6. Bij tussenvonnis van deze rechtbank van 25 september 2008 werd het akkoord tussen partijen geacteerd dat de verkoper aan derden kon verkopen.

3 Het onderwerp van de vordering

3.1

Voor de eerste rechter vorderden de heer Emiel C. en mevrouw Caroline R. en de BVBA CORBAU de ontbinding vast te stellen van de overeenkomst van verkoop in het nadeel van de koper, en geïntimeerde te veroordelen tot de betaling van 65.000,00 EUR plus de verwijlinteresten en de kosten, en hen te machtigen om het bij de notaris geconsigneerde voorschot vrij te maken.

Tijdens de procedure voor de eerste rechter is mevrouw Caroline R. overleden; de heer Michael C. en mevrouw Els C. hebben het geding hervat.

Geïntimeerde vroeg alvorens recht te spreken de eisers te bevelen het verslag van het oriënterend bodemonderzoek van de NV Tauw van 16 april 2007 bij het dossier van rechtspleging te voegen. Zij vorderde de nietigheid uit te spreken van de overeenkomst van 20 december 2007 en te zeggen voor recht dat het voorschot van 65.000,00 EUR plus de wettelijke intresten vanaf 25 februari 2008 aan haar moet worden terugbetaald, binnen een week na betekening van het vonnis.

Ondergeschikt vroeg zij te zeggen voor recht dat de opschortende voorwaarde niet vervuld is en dat de overeenkomst niet tot stand is gekomen, en dat het voorschot moet worden terugbetaald.

3.2

De eerste rechter verklaarde de vordering van appellanten ontvankelijk maar ongegrond. Hij verklaarde de tegenvordering van geïntimeerde ontvankelijk en gegrond als volgt:

"De verkoopovereenkomst van 20 december 2007 met betrekking tot het onroerend goed gelegen te H. is teniet gegaan.

Het door de bvba Joanca betaalde voorschot ten bedrage van 65.000 euro, zoals geconsigneerd bij notaris G. met standplaats te Mechelen, meer interesten, moet worden vrijgegeven aan Joanca bvba binnen een week na de betekening van dit vonnis."

Hij veroordeelde appellanten tot betaling van de kosten.

3.3

In hoger beroep vragen appellanten

"Voor recht vast te stellen dat de op 20 december 2007 gesloten onderhandse verkoopovereenkomst met betrekking tot de verkoop van het onroerend goed, gestaan en gelegen te H., in het nadeel van de gefailleerde n.v. Joanca gerechtelijk is ontbonden.

Uit hoofde van de vastgestelde wanprestatie aan appellanten de conventioneel vastgestelde schadevergoeding van 65.000,00 euro in hoofdsom toe te kennen wegens de gerechtelijke ontbinding van deze verkoopovereenkomst, te vermeerderen met de contractueel vastgestelde verwijlinteresten op deze som aan een jaarlijkse rentevoet van 12% vanaf 20 april 2008 tot en met de datum van de integrale betaling.

Het in handen van notaris G. met standplaats te ... geconsigneerde voorschot van 65.000,00 euro , meer de ondertussen vervallen interesten, in het voordeel van appellanten n vrij te maken met de verplichting aan de curator deze som aan appellanten te betalen.

Het na de vrijgave van de geconsigneerde gelden vastgestelde verschil aan interesten tussen de op de geconsigneerde gelden verworven interesten en de conventionele interesten op te nemen in het gewoon passief.

"

Na de inleiding van het hoger beroep is de NV JOANCA failliet verklaard; geïntimeerde heeft het geding hervat.

Geïntimeerde concludeert tot de ongegrondheid van het hoger beroep. Hij herneemt ondergeschikt het oorspronkelijk verweer. Geheel ondergeschikt vraagt hij voor zover het hof beslist tot ontbinding met schadevergoeding aan appellanten, toch te zeggen dat het voorschot moet vrijgegeven worden aan geïntimeerde als curator en dat de schuldvordering van appellanten desgevallend moet opgenomen worden in het passief van JOANCA.

Bij arrest van 28 juni 2010 heeft het hof de vraag van geïntimeerde om de voorlopige tenuitvoerlegging toe te staan van het bestreden vonnis ongegrond verklaard.

4 De gronden van de beslissing en het antwoord op de middelen van de partijen

4.1 De grond van het hoger beroep

De eerste rechter oordeelde dat appellanten niet aantonen dat zij een bodemattest hebben kunnen voorleggen dat voldeed aan "de gestelde voorwaarden" zodat de opschortende voorwaarde niet is vervuld.

De partijen hebben het voorwerp van hun wilsovereenstemming vastgelegd in een overeenkomst die hen bindt. Beide partijen moeten de gevolgen dragen van wat zij overeenkomen en van de wijze waarop zij dit hebben vastgelegd. Dit is ook het geval voor de opschortende voorwaarde bestaande uit de kennisgeving door de verkoper aan de koper van de inhoud van een "voormeld bodemattest" en voor het voldoen van dit attest "aan de bepaalde voorwaarden". De eerste rechter merkt terecht op dat het niet duidelijk is wat partijen precies hebben bedoeld met een attest dat aan de gestelde voorwaarden voldoet. De overeenkomst bepaalt niet wat dat voormeld attest is (het wordt ook niet eerder "voormeld" in de tekst), noch wat de voorwaarden zijn die gesteld of bepaald zijn. De toepassing van de regels met betrekking tot de uitlegging van overeenkomsten laten niet toe de gestelde voorwaarden a posteriori in te vullen. Geen van de partijen kan in deze bijvoorbeeld beschouwd worden als de partij die zich heeft verbonden of als de partij die heeft bedongen.

Vast staat wel dat appellanten, die de uitvoering vorderen van deze overeenkomst en die zich beroepen op het vervuld zijn van de opschortende voorwaarde, daarvan het bewijs moeten leveren (artikel 1315 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 870 van het Gerechtelijk Wetboek). Appellanten leveren evenwel niet het bewijs dat het bodemattest dat zij ter kennis hebben gebracht aan geïntimeerde voldeed aan de gestelde voorwaarden die partijen waren overeengekomen.

Uit de uiteenzettingen van partijen blijkt dat appellanten het goed eerder hadden verkocht aan mevrouw P., de zaakvoerder van geïntimeerde, en dat de overeenkomst van die verkoop van 12 april 2007 dezelfde clausule bevatte. Die overeenkomst is bij akkoordvonnis van 1 februari 2008 van de rechtbank van eerste aanleg te Leuven ontbonden in het nadeel van mevrouw P., die veroordeeld werd tot betaling van een schadevergoeding van 25.836,16 EUR. Appellanten stellen dat mevrouw P. de attesten van OVAM van 16 mei 2007 had ontvangen, zodat geïntimeerde nu niet kan voorhouden dat ze geen kennis had van de bodemattesten. Appellanten leveren echter niet het bewijs dat die bodemattesten zijn overgemaakt aan mevrouw P., zodat het zonder belang is te oordelen of de kennis in hoofde van de zaakvoerster van geïntimeerde de verkopers vrijstelde van een kennisgeving van de inhoud van een bodemattest aan geïntimeerde.

De eerste rechter heeft dus terecht geoordeeld dat de opschortende voorwaarde niet is vervuld. Nu appellanten hebben verkocht aan een derde en de voorwaarde niet meer zal vervuld worden (artikel 1176 van het Burgerlijk Wetboek), moet aangenomen worden dat conform wat de partijen zijn overeengekomen de overeenkomst "geacht moet worden nooit te zijn verleend". De eerste rechter heeft dit terecht beschouwd als een teniet gaan.

Gelet op het bovenstaande is de tegenvordering van geïntimeerde met betrekking tot de nietigheid van de overeenkomst zonder belang.

5 De kosten

Er is geen reden om voor de rechtsplegingsvergoeding af te wijken van de toepassing van het basisbedrag. Met toepassing van het koninklijk besluit van 26 oktober 2007 bedraagt dat basisbedrag gelet op de waarde van de vordering (geïndexeerd) 3.300,00 EUR.

OM DEZE REDENEN,

HET HOF,

Rechtdoende op tegenspraak,

Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 betreffende het gebruik der talen in gerechtszaken;

Verklaart het hoger beroep van appellanten ontvankelijk maar ongegrond.

Veroordeelt appellanten tot de betaling van de kosten van het hoger beroep, tot op heden begroot

- in hoofde van henzelf op euro 3.486 ( 186 rolrecht + 3.300 rechtsplegingsvergoeding), en

- in hoofde van geïntimeerde op euro 3.300 rechtsplegingsvergoeding.

Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op

05/03/2013

waar aanwezig waren en zitting hielden :

Marc DEBAERE, Raadsheer,

bijgestaan door Viviane DE VIS, Griffier.

V. DE VIS M. DEBAERE

Free keywords

  • Vlaams Gewest. Bodemattest. Impact op de uitvoering van een compromis.