Cour de cassation - Arrêt du 18 mars 2010 (Belgique)

Publication date :
18-03-2010
Language :
French - Dutch
Size :
13 pages
Section :
Case law
Source :
Justel 20100318-5
Role number :
C.08.0502.N

Summary

Le principe général du droit "fraus omnia corrumpit" empêche que le dol procure un avantage à l'auteur; lorsque le dol entraîne l'annulation de la convention, celui qui a commis un dol ne peut invoquer l'imprudence ou même la négligence grave et inexcusable du cocontractant et il reste tenu d'indemniser totalement le dommage, même si la victime du dol a commis une telle faute (1). (1) Voir rapport annuel de la Cour de cassation 2003, 126 et la jurisprudence citée de la Cour: Cass., 23 septembre 1977, Bull. et Pas., 1978, 100 et les conclusions de Monsieur l'avocat général Krings publiées à leur date dans A.C., (aussi dans R.C.J.B. 1980, (32) et la note signée J. Matthys, "Des effets de la négligence ou de l'imprudence de la victime du dol", 45); Cass., 29 mai 1980, Bull. et Pas., 1980, n° 612; Cass., 16 juin 1987, Pas., 1987, n° 627; Cass., 3 octobre 1997, Pas., 1997, n° 386 et Cass., 6 novembre 2002, RG P.01.1108.F, Pas., 2002, n° 584, et les conclusions de Monsieur l'avocat général Spreutels. Voir aussi Cass., 6 octobre 1977, Bull. et Pas., 1978, 157 et Cass., 9 octobre 2007, RG P.07.0604.N, Pas., 2007, n° 465 en ce qui concerne l'obligation de réparer de l'auteur d'un délit intentionnel; W. DE BONDT, "De invloed van de nalatigheid van de bedrogene op de vordering tot nietigverklaring en/of op de vordering tot schadeloostelling"; in T.P.R., 1986, 1183 et suivantes.

Arrêt

N° C.08.0502.N

CELIS INVEST, société anonyme,

Me Jean-Marie Nelissen Grade, avocat à la Cour de cassation,

contre

WEKLEMA INVEST, société anonyme,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 14 avril 2008 par le tribunal de commerce de Louvain, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Alain Smetryns a fait rapport.

L'avocat général Guy Dubrulle a conclu.

II. Les moyens de cassation

La demanderesse présente trois moyens libellés dans les termes suivants :

Premier moyen

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- articles 1109, 1116, 1117, 1382 et 1383 du Code civil ;

- principe général du droit « fraus omnia corrumpit ».

Décisions et motifs critiqués

Les juges d'appel décident que l'intégralité du dommage causé par le dol doit être réparée par la demanderesse et que la faute de la victime ne peut dispenser l'auteur du dommage de la réparation intégrale du dommage, sur la base des considérations suivantes :

« Effets de la nullité :

(La demanderesse) fait valoir que, même si le dol devait être déclaré établi, le tribunal serait tenu d'avoir égard au fait que (la défenderesse) a été négligente en ne vérifiant pas la situation de l'autorisation écologique du précédent locataire Fredimo qui lui a été présentée. Plus précisément, (la demanderesse) avance qu'une partie du dommage doit de ce fait être supportée par (la défenderesse).

Le dol affecte tout même si la victime du dol peut se voir reprocher une négligence ou une imprudence. Lorsqu'un dol a influé sur le consentement, la partie qui a commis le dol ne peut opposer l'imprudence ou la négligence de la partie adverse. L'imprudence ou la négligence ne peuvent excuser le dol et ne sauraient dispenser l'auteur du dommage de la réparation intégrale. (voir dans le même sens Cass., 23 septembre 1977, Bull. et Pas., 1978, 100 ; Cass., 29 mai 1980, Bull. et Pas., 1980, 1190). Il en va notamment ainsi parce que la faute de (la demanderesse) est intentionnelle alors que la faute éventuelle par imprudence ne l'est pas (voir également W. De Bondt, « De invloed van de nalatigheid van de bedrogene op de vordering tot nietigverklaring en/of op de vordering tot schadeloosstelling », T.P.R., 1986, 53).

Si le manquement au devoir d'information est à l'origine d'un vice du consentement entachant la validité du contrat, l'obligation d'indemniser le dommage jouera un rôle complémentaire à la sanction de la nullité du contrat. (voir également S. Stijns, Verbintenissenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, 181 et 191).

Le premier juge a dès lors décidé à bon droit que le fait qu'en tant que société spécialisée, la locataire a conclu le contrat sans examen ni condition suspensive ou résolutoire est sans effet sur la nullité du contrat ou sur l'obligation de réparer le dommage. L'intégralité du dommage causé par le dol doit dès lors être réparée par (la demanderesse) de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement a quo dans son ensemble ».

Griefs

Conformément à l'article 1109 du Code civil, il n'y a point de consentement valable, si le consentement a été surpris par dol. Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté (article 1116 du Code civil).

Une convention contractée par dol n'est pas nulle de plein droit; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du titre III du Code civil (article 1117 du Code civil).

L'utilisation par l'une des parties de manœuvres, qui sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté, constitue une faute précontractuelle qui donne droit à la victime de la faute à la réparation du dommage résultant de cette faute.

Les articles 1382 et 1383 du Code civil disposent que, lorsque le dommage est causé par des fautes concurrentes de la victime et de l'auteur, ce dernier ne peut, en règle, être condamné à la réparation intégrale du dommage.

Toutefois, le principe général du droit ‘fraus omnia corrumpit', qui interdit de recourir au dol ou à la déloyauté pour causer un dommage ou obtenir un avantage, exclut que, dans le cas où le dol a déterminé le consentement, l'auteur du dol puisse bénéficier d'une réduction des indemnités dues à la victime du dol, en raison des imprudences ou négligences que celle-ci aurait commises.

Cependant, dans le cas où la victime s'est rendue coupable d'une faute grave, le principe général du droit précité ne peut être appliqué tel quel et l'auteur du dol ne peut être condamné à la réparation intégrale du dommage. Dans le cas d'une faute grave de la victime, la règle précitée consacrée aux articles 1382 et 1383 du Code civil doit être à nouveau appliquée.

En l'espèce, les juges d'appel ont décidé que la demanderesse s'est rendue coupable de dol et que, sur cette base, elle doit réparer tout le dommage subi par la défenderesse. La demanderesse a toutefois soutenu dans ses conclusions que la défenderesse était un spécialiste du secteur et était en outre assistée par des experts, de sorte qu'elle savait, ou du moins devait savoir, que l'obligation de détenir une autorisation écologique repose sur l'exploitant de fait (p. 21, (a) et (b) des conclusions de synthèse de la demanderesse déposées au greffe du tribunal de commerce de Louvain le 10 janvier 2008). La demanderesse a encore soutenu que la défenderesse avait effectué de gros investissements sans se préoccuper des autorisations écologiques requises et sans avoir obtenu le consentement de la demanderesse requis au contrat (pp.21-22, (b) et (c) et p.23, n° 2 des conclusions de synthèse de la demanderesse déposées au greffe du tribunal de commerce de Louvain le 10 janvier 2008).

La demanderesse avançait que le comportement de la défenderesse témoignait d'une imprudence grave (p.21, (b), alinéa 4 des conclusions de synthèse déposées au greffe du tribunal de commerce de Louvain le 10 janvier 2008) et que la défenderesse devait par conséquent supporter elle-même une partie de son dommage (p. 23, alinéa 1er, des conclusions de synthèse de la demanderesse déposées au greffe du tribunal de commerce de Louvain le 10 janvier 2008).

En négligeant de répondre à ce moyen de défense, les juges d'appel ont violé l'article 149 de la Constitution.

En condamnant ensuite la demanderesse à réparer le dommage intégral et en décidant que l'imprudence de la défenderesse ne peut dispenser la demanderesse qui, par son dol, a causé le dommage, de l'obligation de réparer intégralement le dommage, sans vérifier si la faute commise par la défenderesse est ou non une faute grave, les juges d'appel ont violé les articles 1109, 1116, 1117, 1382 et 1383 du Code civil et le principe général de droit ‘fraus omnia corrumpit', suivant lequel la victime d'un dol doit supporter personnellement une partie de son dommage dans le cas où elle a commis une faute grave qui a contribué au dommage.

Dans la mesure enfin où les juges d'appel décident que l'auteur du dol est tenu de réparer le dommage intégral de la victime, même si celle-ci a commis une faute grave qui a contribué à causer le dommage, les juges d'appel violent également les articles 1109, 1116, 1117, 1382 et 1383 du Code civil et le principe général du droit ‘fraus omnia corrumpit', suivant lequel la victime d'un dol doit supporter personnellement une partie de son dommage dans le cas où elle a commis une faute grave qui a contribué au dommage.

Deuxième moyen

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- articles 1109, 1116, 1117, 1184, 1235, 1304, 1376, 1377 et 1741 du Code civil ;

- principe général du droit selon lequel nul ne peut s'enrichir sans cause au détriment d'autrui.

Décision et motifs critiqués

Les juges d'appel confirment le jugement du premier juge dans son ensemble et condamnent dès lors la demanderesse au remboursement du loyer qui lui a été payé par la défenderesse, sur la base des considérations suivantes :

« Effets de la nullité :

(La demanderesse) fait valoir que, même si le dol devait être déclaré établi, le tribunal serait tenu d'avoir égard au fait que (la défenderesse) a été négligente en ne vérifiant pas l'état de l'autorisation écologique du précédent locataire Fredimo qui lui a été présentée. Plus précisément, (la demanderesse) avance qu'une partie du dommage doit de ce fait être supportée par (la défenderesse).

Le dol affecte tout même si la victime du dol peut se voir reprocher une négligence ou une imprudence. Lorsqu'un dol a influé sur le consentement, la partie qui a commis le dol ne peut opposer l'imprudence ou la négligence de la partie adverse. L'imprudence ou la négligence ne peuvent excuser le dol et ne sauraient dispenser l'auteur du dommage de la réparation intégrale. (voir dans le même sens Cass., 23 septembre 1977, Bull. et Pas., 1978, 100 ; Cass., 29 mai 1980, Bull. et Pas., 1980, 1190). Il en va notamment ainsi parce que la faute de (la demanderesse) est intentionnelle et que la faute éventuelle par imprudence ne l'est pas (voir également W. De Bondt, « De invloed van de nalatigheid van de bedrogene op de vordering tot nietigverklaring en/of op de vordering tot schadeloosstelling », T.P.R., 1986, 53).

Si le manquement au devoir d'information est à l'origine d'un vice du consentement entachant la validité du contrat, l'obligation d'indemniser le dommage jouera un rôle complémentaire à la sanction de la nullité du contrat.

Le premier juge a dès lors décidé à bon droit que le fait qu'en tant que société spécialisée, la locataire a conclu le contrat sans examen ni condition suspensive ou résolutoire est sans effet sur la nullité du contrat ou sur l'obligation de réparer le dommage. L'intégralité du dommage causé par le dol doit dès lors être réparée par (la demanderesse) de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement a quo dans son ensemble ».

Le juge de paix avait considéré à cet égard :

« Entre les parties, l'annulation doit donner lieu à une remise des choses en pristin état, c'est-à-dire en l'état où elles se seraient trouvées à défaut d'annulation. Bref, la ‘restitutio in integrum' doit avoir lieu. Le législateur n'a pas spécifiquement légiféré en ce qui concerne la remise des choses en leur pristin état. Les théories de l'acte illicite, du paiement indu et de l'actio de in rem verso offrent une solution.

Le bailleur est tenu de libérer la garantie locative au profit du locataire et de rembourser les loyers payés, un expert est chargé du calcul de la remise des choses en leur pristin état. Une somme provisionnelle de 75.000,00 euros est octroyée. L'exécution par provision est justifiée étant donné que les parties sont des commerçants, que le glissement de patrimoine est considérable, que, la partie qui procède à l'exécution supporte le risque de l'exécution et qu'en outre, le bailleur lui-même a demandé l'exécution en ce qui concerne la demande reconventionnelle. Le cantonnement est envisageable si le bailleur l'estime opportun ».

Griefs

Première branche

La demanderesse a soutenu dans ses conclusions qu'elle ne pouvait être tenue au remboursement intégral des loyers payés par la défenderesse, étant donné que la défenderesse a eu la jouissance de l'immeuble loué jusqu'à la date du jugement rendu par le juge de paix.

La demanderesse a fait valoir ce moyen de défense dans les termes suivants :

« 4. En ce qui concerne ‘les loyers payés pour la période de juillet 2003 à avril 2004', (la défenderesse) ne peut justifier suffisamment sa demande de remboursement desdits loyers par le motif qu'en cas d'annulation, la victime est remise dans la situation où elle se serait trouvée s'il n'y avait pas eu de faute précontractuelle.

Le premier juge a accueilli cette demande, sans avoir égard au fait que (la défenderesse) a eu la jouissance de l'immeuble loué non seulement pendant toute la période pour laquelle les loyers réclamés ont été payés, mais aussi jusqu'à la date du jugement attaqué. Le paiement du loyer convenu à (la demanderesse) constitue incontestablement la contrepartie de la jouissance du bien loué par (la défenderesse).

Si (la défenderesse) souhaite se voir remise dans l'état où elle se serait trouvée sans ladite faute contractuelle de (la demanderesse), il faut faire abstraction non seulement de la jouissance locative dont (la défenderesse) a pu bénéficier du début du bail commercial jusqu'à la date du jugement, mais également des loyers payés à titre de compensation.

Il ne saurait dès lors être question d'une indemnisation consistant dans le remboursement par (la demanderesse) des loyers payés à l'époque par la défenderesse (p. 24, n° 4 des conclusions de synthèse de la demanderesse déposées au greffe du tribunal de commerce de Louvain le 10 janvier 2008).

Les juges d'appel confirment la décision du premier juge suivant laquelle la demanderesse est tenue de rembourser les loyers qu'elle a reçus de la défenderesse, sans répondre au moyen de défense selon lequel la demanderesse ne pouvait être tenue au remboursement intégral des loyers payés par la défenderesse, étant donné que la défenderesse a eu la jouissance de l'immeuble loué jusqu'à la date du jugement rendu par le juge de paix, et violent dès lors l'article 149 de la Constitution.

Seconde branche

Conformément à l'article 1109 du Code civil, il n'y a point de consentement valable, si le consentement a été surpris par dol. Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté (article 1116 du Code civil).

Une convention contractée par dol n'est pas nulle de plein droit; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du titre III du Code civil (article 1117 du Code civil). L'action en nullité est formée conformément à l'article 1304 du Code civil.

La nullité d'une convention produit ses effets ex tunc et oblige en règle chacune des parties à restituer les prestations reçues en vertu de la convention annulée.

Cette obligation de restitution des prestations en raison de la nullité de la convention découle de la nullité de la convention et, par conséquent, des articles 1117 et 1304 du Code civil et, pour autant que de besoin, de l'obligation, consacrée aux articles 1235, 1376 et 1377 du Code civil, de rembourser l'indu, du principe général du droit en vertu duquel nul ne peut s'enrichir sans cause au détriment d'autrui, confirmé aux articles 1235, 1376 et 1377 du Code civil, et des articles 1184 et 1741 du Code civil dont il découle que la résolution judiciaire, ainsi que la nullité de la convention qui a pour objet des prestations continues, rétroagit, en ce qui concerne ses effets, au moment de l'introduction de l'action en justice, sauf si les prestations exécutées après ce moment ne sont pas susceptibles de restitution.

Au cas où l'une des prestations qui ont été effectuées en exécution de la convention synallagmatique annulée n'est pas susceptible de restitution en nature, le principe en vertu duquel la nullité agit ex tunc ne peut sortir son plein effet.

La nullité ne peut en effet donner lieu à la nullité des prestations réciproques qui ont été exécutées en vertu de l'accord, lorsqu'elles ne peuvent être restituées.

Par conséquent, en cas de nullité du bail, le juge ne peut condamner le bailleur au remboursement intégral des loyers reçus, que dans la mesure où le locataire n'a pas eu la jouissance du bien loué.

La demanderesse a avancé à cet égard dans ses conclusions que la défenderesse avait eu la jouissance du bien loué, de sorte qu'en raison de la nullité de la convention, la demanderesse ne pouvait être condamnée au remboursement intégral des loyers payés (p. 24, n° 4 des conclusions de synthèse de la demanderesse déposées au greffe du tribunal de commerce de Louvain le 10 janvier 2008).

Les juges d'appel ont condamné la demanderesse au remboursement intégral des loyers reçus, sans vérifier si la défenderesse avait eu la jouissance du bien loué et si cette prestation pouvait ou non être restituée.

En condamnant ainsi la demanderesse au remboursement intégral des loyers reçus, sans tenir compte du fait qu'en échange du paiement des loyers, la défenderesse a reçu une contrepartie étant notamment la jouissance du bien loué, et que la prestation de la demanderesse n'était pas susceptible d'une restitution, les juges d'appel ne justifient pas légalement leur décision et violent les articles 1109, 1116, 1117 et 1304 du Code civil.

En statuant en ce sens, les juges d'appel violent, pour autant que de besoin, les articles 1235, 1376 et 1377 du Code civil, en vertu desquels l'indu doit être remboursé. Les juges d'appel négligent en effet d'examiner si le paiement des loyers était véritablement indu et ne tiennent pas compte du fait que pendant toute la période durant laquelle elle a payé des loyers, la défenderesse a également eu la jouissance du bien loué. Les juges d'appel ne justifient dès lors pas légalement leur décision.

En statuant en ce sens, les juges d'appel violent aussi le principe général du droit en vertu duquel nul ne peut s'enrichir sans cause au détriment d'autrui, confirmé aux articles 1235, 1376 et 1377 du Code civil. Les juges d'appel ne pouvaient décider, sans violer le principe général du droit et les dispositions légales précitées, que la demanderesse s'est enrichie sans cause en percevant les loyers, sans avoir égard au fait que pendant toute la période durant laquelle elle a reçu des loyers, la demanderesse a également mis le bien loué à la disposition de la défenderesse. Les juges d'appel ne justifient dès lors pas légalement leur décision.

Enfin, en statuant ainsi, les juges d'appel violent les articles 1184 et 1741 du Code civil dont il découle que la résolution judiciaire, ainsi que la nullité de la convention qui a pour objet des prestations continues, rétroagit, en ce qui concerne ses effets, au moment de l'introduction de l'action en justice, sauf si les prestations exécutées après ce moment ne sont pas susceptibles de restitution. Les juges d'appel ne pouvaient en effet, sans violer ces dispositions, condamner la demanderesse à la restitution intégrale des loyers payés sans examiner si la demanderesse avait effectivement mis l'immeuble loué à la disposition de la défenderesse et sans constater à cet égard que cette prestation fournie par la demanderesse était susceptible de restitution.

Troisième moyen

Disposition légale violée

Article 149 de la Constitution

Décision et motifs critiqués

Les juges d'appel décident que l'intégralité du dommage causé par le dol doit être réparée par la demanderesse et que la faute de la victime ne peut dispenser l'auteur du dommage de la réparation intégrale du dommage, sur la base des considérations suivantes :

« Effets de la nullité :

(La demanderesse) fait valoir que, même si le dol devait être déclaré établi, le tribunal serait tenu d'avoir égard au fait que (la défenderesse) a été négligente en ne vérifiant pas l'état de l'autorisation écologique du précédent locataire Fredimo qui lui a été présentée. Plus précisément, (la demanderesse) avance qu'une partie du dommage doit de ce fait être supportée par (la défenderesse).

Le dol affecte tout même si la victime du dol peut se voir reprocher une négligence ou une imprudence. Lorsqu'un dol a influé sur le consentement, la partie qui a commis le dol ne peut opposer l'imprudence ou la négligence de la partie adverse. L'imprudence ou la négligence ne peuvent excuser le dol et ne sauraient dispenser l'auteur du dommage de la réparation intégrale (voir dans ce sens Cass. 23 septembre 1977, Bull. et Pas., 1978, 100 ; Cass., 29 mai 1980, Bull. et Pas., 1980, 1190). Il en va notamment ainsi parce que la faute de (la demanderesse) est intentionnelle alors que la faute éventuelle par imprudence ne l'est pas (voir également W. De Bondt, « De invloed van de nalatigheid van de bedrogene op de vordering tot nietigverklaring en/of op de vordering tot schadeloosstelling », T.P.R., 1986, 53).

Si le manquement au devoir d'information est à l'origine d'un vice du consentement entachant la validité du contrat, l'obligation d'indemniser le dommage jouera un rôle complémentaire à la sanction de la nullité du contrat (voyez aussi S. Stijns, Verbintenissenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, 181 en 191).

Le premier juge a dès lors décidé à bon droit que le fait qu'en tant que société spécialisée, la locataire a conclu le contrat sans examen ni condition suspensive ou résolutoire est sans effet sur la nullité du contrat ou sur l'obligation de réparer le dommage. L'intégralité du dommage causé par le dol doit dès lors être réparée par (la demanderesse) de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement a quo dans son ensemble ».

Les juges d'appel confirment la décision du premier juge qui, sur la base des motifs repris ci-dessous, a considéré qu'il doit y avoir ‘restitutio in integrum' :

« Entre les parties, l'annulation doit donner lieu à une remise des choses en pristin état, c'est-à-dire en l'état où elles se seraient trouvées à défaut d'annulation. Bref, la ‘restitutio in integrum' doit avoir lieu. Le législateur n'a pas spécifiquement légiféré en ce qui concerne la remise des choses en leur pristin état. Les théories de l'acte illicite, du paiement indu et de l'actio de in rem verso offrent une solution.

Le bailleur est tenu de libérer la garantie locative au profit du locataire et de rembourser les loyers payés, un expert est chargé du calcul de la remise des choses en leur pristin état. Une somme provisionnelle de 75.000,00 euros est octroyée. L'exécution par provision est justifiée étant donné que les parties sont des commerçants, que le glissement de patrimoine est considérable, que la partie qui procède à l'exécution supporte le risque de l'exécution et qu'en outre, le bailleur lui-même a demandé l'exécution en ce qui concerne la demande reconventionnelle. Le cantonnement est envisageable si le bailleur l'estime opportun ».

Griefs

Première branche

La demanderesse a soutenu dans ses conclusions que la défenderesse avait accepté l'immeuble dans l'état où il se trouvait, que les parties avaient convenu que des travaux ne pouvaient être effectués que moyennant l'accord du bailleur et sans frais pour celui-ci, et que les investissements entrepris par la défenderesse, parmi lesquels le déplacement de la station de lavage, ne pouvaient par conséquent pas nuire à la défenderesse.

La demanderesse a fait valoir ce moyen de défense dans les termes suivants :

« 2. L'essentiel est que, lors de la signature du bail commercial, l'immeuble litigieux a été accepté par (la défenderesse) dans l'état où il se trouvait et qu'il convenait sans aucun doute à l'exploitation d'un carwash (article 11 du bail commercial).

(La défenderesse) tente vainement de puiser dans l'article 12 du bail commercial conclu entre les parties un droit à la réparation de son dommage résultant de ses investissements architecturaux et du déplacement de la station de lavage.

Cet article est en effet libellé comme suit : « Tous travaux, installations, embellissements ou modifications du bien loué ne pourront être effectués qu'avec l'accord écrit du bailleur et sans frais pour celui-ci. Sauf convention contraire, qui doit figurer dans l'autorisation écrite, ils resteront acquis, sans compensation, au bailleur qui se réserve toutefois le droit d'exiger que les lieux soient remis en leur pristin état ou restaurés de commun accord (...).

Etant donné qu'en l'espèce, la ‘convention contraire, figurant dans l'autorisation écrite' fait défaut, l'article 12 du bail commercial ne saurait constituer le fondement de la demande de (la défenderesse) en récupération des frais d'investissements qu'elle a exposés.

Le poste ‘investissements architecturaux' retenu par (la défenderesse) comme élément du dommage ne peut dès lors être admis, ni davantage les frais d'embellissement du hall, etc. Cela vaut aussi pour les frais de déplacement de la station de lavage » (p. 23, n° 2, des conclusions de synthèse de la demanderesse déposées au greffe du tribunal de commerce de Louvain le 10 janvier 2008).

Les juges d'appel confirment la décision du premier juge suivant laquelle il doit y avoir restitutio in integrum et décident que la demanderesse est tenue d'indemniser l'intégralité du dommage, sans répondre au moyen de défense de la demanderesse selon lequel les frais d'investissement de la défenderesse ne constituent pas un dommage indemnisable. Les juges d'appel violent dès lors l'article 149 de la Constitution.

Deuxième branche

La demanderesse a soulevé dans ses conclusions qu'en ce qui concerne les ‘frais indirects', plus spécialement les frais d'avocat et de comptabilité, tout lien causal direct avec la prétendue faute de la demanderesse faisait défaut, de sorte que la demanderesse ne pouvait être condamnée à l'indemnisation de ce dommage.

La demanderesse a fait valoir ce moyen de défense dans les termes suivants :

« 3. En ce qui concerne les ‘frais indirects', plus spécialement les frais d'avocat et de comptabilité, tout lien causal direct fait défaut avec la prétendue faute de (la demanderesse).

(La défenderesse) prétend certes le contraire, mais ne parvient nullement à en apporter la preuve.

A tout le moins, (la défenderesse) ne parvient pas à démontrer, à la lumière de l'arrêt de la Cour de cassation du 2 septembre 2004, que lesdits frais d'avocat et de comptabilité ont été la ‘conséquence nécessaire' dudit dol dans le chef de (la demanderesse). L'on ne saurait en effet perdre de vue que la condition de la ‘conséquence nécessaire' ne revient pas simplement à la ‘conditio sine qua non', mais implique que les frais d'avocat et de comptabilité soient raisonnablement nécessaires et indispensables (B. De Temmerman, « De verhaalbaarheid van kosten van juridische en technische bijstand na het arrest van het Hof van Cassatie van 2 september 2004 », in X., Recht in beweging, Antwerpen, Maklu, 2005, 264) (pp.23-24, n° 3 des conclusions de synthèse de la demanderesse déposées au greffe du tribunal de commerce de Louvain le 10 janvier 2008).

Les juges d'appel ont confirmé la décision du premier juge suivant laquelle il doit y avoir restitutio in integrum et décidé que la demanderesse est tenue d'indemniser le dommage intégral, sans répondre au moyen de défense de la demanderesse selon lequel elle ne pouvait être condamnée à l'indemnisation des ‘frais indirects', au motif que tout lien causal avec la prétendue faute de la demanderesse faisait défaut. Les juges d'appel violent dès lors l'article 149 de la Constitution.

Troisième branche

La demanderesse a soutenu dans ses conclusions qu'elle n'était pas tenue de payer une indemnité pour ‘la perte du gain' que la défenderesse pouvait escompter, dès lors que, sans la faute de la demanderesse, la défenderesse n'aurait pas contracté.

La demanderesse a fait valoir ce moyen de défense dans les termes suivants :

« 5. Finalement, en ce qui concerne l'indemnisation de la ‘perte du gain' qu'elle pouvait escompter de la convention annulée et qui est estimée par (la défenderesse) à un euro provisionnel, la victime ne pourra en principe pas la récupérer.

En effet, si elle avait connu la cause de la nullité, la personne préjudiciée n'aurait pas contracté (W. De Bondt, Precontractuele aansprakelijkheid, R.G.D.C., 1993, pt.37) ; il ne saurait dès lors y avoir une quelconque perte du gain dans le cadre du bail commercial prétendument entaché d'un vice du consentement.

A tout le moins, le ‘lucrum cessans' ne peut entrer en ligne de compte pour une indemnisation qu'à la condition que (la défenderesse) ait respecté l'obligation de limiter le dommage. En l'espèce, aucun commencement de preuve n'est apporté à cet égard ».

En tant qu'ils condamnent la demanderesse au paiement d'une indemnité pour la ‘perte du gain' que la défenderesse pouvait escompter, les juges d'appel négligent de répondre au moyen de défense précité selon lequel la défenderesse ne pouvait prétendre à une indemnité pour la perte du gain, dès lors que, sans le dol de la demanderesse, elle n'aurait pas contracté, et violent l'article 149 de la Constitution.

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

1. Les juges d'appel décident non seulement que :

- le dol affecte tout même si l'on peut imputer une négligence ou une imprudence à la victime du dol ;

- l'imprudence ou la négligence ne peuvent excuser le dol et ne peuvent dispenser l'auteur du dommage de la réparation intégrale.

Ils considèrent également que le fait que la locataire, qui est une société spécialisée, a conclu le contrat sans examen ni condition suspensive ou résolutoire est sans effet sur la nullité du contrat ou sur l'obligation de réparer le dommage.

2. Les juges d'appel ont ainsi rejeté et répondu à la défense visée au moyen.

Dans cette mesure, le moyen manque en fait.

3. En tant qu'il soutient que les juges d'appel n'ont pas examiné si la défenderesse avait commis une faute grave, le moyen est entièrement déduit du défaut de motivation vainement invoqué et est, dès lors, irrecevable.

4. Le principe général du droit « fraus omnia corrumpit » fait obstacle à ce que le dol procure un avantage à son auteur.

Lorsque le dol donne lieu à l'annulation de la convention, l'auteur du dol ne peut invoquer l'imprudence ou la négligence même grave et inexcusable du cocontractant et reste tenu d'indemniser totalement le dommage, même si la victime du dol a commis semblable faute.

5. En tant qu'il se fonde sur une conception juridique contraire, le moyen manque en droit.

Sur le deuxième moyen :

Quant à la première branche :

6. Les juges d'appel considèrent, en se référant notamment à la décision du premier juge, que :

- si le manquement au devoir d'information est à l'origine d'un vice du consentement entachant la validité du contrat, l'obligation d'indemniser le dommage joue un rôle complémentaire à la sanction de la nullité du contrat ;

- les condamnations prononcées à charge de la demanderesse se fondent non seulement sur les théories du paiement indu et de l'« actio de in rem verso », mais également sur celle de l'acte illicite.

7. En statuant ainsi, les juges d'appel répondent au moyen de défense visé au moyen, en cette branche, selon lequel, si la défenderesse a eu la jouissance de l'immeuble jusqu'à la date du jugement du juge de paix, la demanderesse ne peut être tenue au remboursement intégral des loyers payés, et le rejettent.

Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Quant à la seconde branche :

8. Ainsi qu'il est mentionné au considérant 6, les juges d'appel appuient les condamnations prononcées à charge de la demanderesse non seulement sur les théories du paiement indu et de l'« actio de in rem verso », mais également sur celle de l'acte illicite. Ce dernier motif distinct non critiqué suffit à justifier la décision attaquée.

Le moyen, en cette branche, ne saurait entraîner la cassation et est, dès lors, irrecevable.

Sur le troisième moyen :

Quant aux première, deuxième et troisième branches réunies :

9. Les juges d'appel confirment intégralement le jugement rendu par le premier juge, qui a considéré que l'annulation doit donner lieu à une remise des choses en leur pristin état mais n'a pas chargé un expert judiciaire d'« évaluer séparément tous les éléments du dommage afin de remettre les parties dans l'état patrimonial où elles se seraient trouvées si le bail du 20 juin 2003 n'avait pas été conclu », sans se prononcer sur les éléments spécifiques qui devaient être mis à charge de la demanderesse.

10. A défaut de conclusions contestant l'étendue de la mission de l'expert judiciaire, les juges d'appel n'étaient pas tenus, au moment où ils confirmaient le jugement du premier juge et la mesure d'instruction ordonnée par ce dernier, de répondre au moyen de défense de la demanderesse, mentionné dans le moyen, en ces trois branches, tendant à faire rejeter comme non fondés les éléments du dommage « investissements d'architecture », « déplacement de la station de lavage », « frais indirects » et « perte de gain ». Le moyen, en ces branches, ne peut être accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Ivan Verougstraete, le président de section Robert Boes, les conseillers Albert Fettweis, Alain Smetryns et Geert Jocqué, et prononcé en audience publique du dix-huit mars deux mille dix par le président Ivan Verougstraete, en présence de l'avocat général Guy Dubrulle, avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Martine Regout et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le conseiller,