Hof van Cassatie: Arrest van 7 December 1995 (België). RG C930175N
Summary :
Het is in strijd met de dwingende bepalingen van art. 4 Pachtwet in de pachtovereenkomst te bedingen dat, bij ontstentenis van een geldige opzegging tegen het einde van de bedongen gebruiksperiode van achttien jaar, een derde pachtperiode ingaat of dat de eerste gebruiksperiode van achttien jaar de eerste en tweede gebruiksperioden omvat.
Arrêt :
Add the document to a folder
()
to start annotating it.
HET HOF,
Gelet op het bestreden vonnis, op 17 december 1992 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Kortrijk;
Over het middel, gesteld als volgt : schending van artikel 1134, 1317, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek en van de artikelen 4 en 8, alinéa 1, van de Pachtwet, dit is de Wet van 4 november 1969 betreffende de pacht in het bijzonder (welke afdeling III vormt van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek), zoals gewijzigd, wat artikel 8, alinéa 1, betreft, bij de wet van 7 november 1988,
doordat het bestreden vonnis, het vonnis van de eerste rechter vernietigend, de oorspronkelijke vordering van huidige eisers toelaatbaar doch ongegrond verklaart, derhalve de litigieuze opzeg dd. 17 oktober 1991 m.b.t. de ten processe bedoelde verpachte gronden (opzeg welke werd gegeven door eisers tegen 25 december 1994, teneinde de exploitatie van het verpachte goed over te dragen aan de zoon van eisers) ongeldig verklaart op grond van de volgende motivering : "Artikel 4 van de pachtwet bepaalt een minimum en geen maximum; de eerste pachtperiode mag niet korter zijn dan negen jaar; wanneer deze eerste periode vastgesteld werd op achttien jaar, mag men deze periode niet beschouwen als twee opeenvolgende periodes van negen jaar (Cass. 7 september 1978, Pas. 1979, I, 20, concl. Adv.-Gen. Colard, J.T., 1979, 334, noot Hambye J., Closon H. en Renier V. in Rec. Gén. Enr. Not. 1979, 325, noot A.C.); de eerste periode van achttien jaar moet beschouwd worden als de eerste periode en niet als de eerste en de tweede : de woorden 'eerste gebruiksperiode' die voorkomen in art. 4 van de pachtwet betekenen ingebruikneming krachtens een eerste pachtcontract (Cass. 28 november 1979, Pas. 1980, I, 404, noot en J.T., 1980, 442); er dient dus besloten te worden dat na de eerste periode tussen partijen terzake bepaald op achttien jaar er een tweede is gevolgd in toepassing van art. 4 van de pachtwet voor een termijn van negen jaar, en dat in toepassing van art. 8 van voornoemde wet gedurende deze periode, zijnde de tweede, opzegging voor eigen gebruik niet opgaat; Vermits de mogelijkheid van opzeg aan de eigenaar niet openstond, is het uiteraard niet dienend een verder onderzoek te doen naar de geldigheid van de redenen door de eigenaar aangehaald, noch naar de duur die voor de opzeg was voorgeschreven; (...) terzake kunnen de beweerde nieuwe stukken of feiten door (eisers) niet beschouwd worden als zijnde van overwegend belang, vermits door de Rechtbank wordt aanvaard dat de betwiste opzeg voortijdig is wegens tegenstrijd tussen art. 3 van de notariële pachtovereenkomst dd. 10 juni 1969 en art. 4 en 8 van de pachtwet anderzijds" ,
terwijl, eerste onderdeel, wat de duur van de ten processe bedoelde pachtovereenkomst betreft, de overeenkomst, zoals neergeschreven in de authentieke akte verleden voor notaris Frank Denys te Zwevegem dd. 10 juni 1969 (...) stipuleerde : "2. - De verpachting en pacht alhier werd gesloten voor een termijn van achttien naeenvolgende jaren, zulks als hierna nader bepaald en geteld vanaf en met Kerstavond negentien honderd negen en zestig. 3. - De voorbepaalde duur van achttien jaar is, wederzijds uitdrukkelijk aangezien als bevattende de door de wet onderscheidenlijk voorziene eerste en tweede pachtperiode ieder van negen jaar, zodanig, dat na het verstrijken van de termijn van achttien jaar, de tweede periode van ingebruiktreding van negen jaar - als voorgemeld - tegelijk verstreken is,
en dat de periode die vervolgens wordt ingetreden, wel deze zal zijn - onder voorbehoud van opzegging - van verlenging van onbepaalde duur waarvan spraak in de landpachtwet van juli negentien honderd een en vijftig"; deze clausules derhalve ondubbelzinnig bepalen dat partijen de periode van achttien jaren te rekenen vanaf Kerstavond 1969 aanzagen als twee pachtperiodes vormend van telkens negen jaar, te weten een eerste periode van negen jaar en een tweede periode van weerom negen jaar, en men dus na verloop van achttien jaar te rekenen vanaf Kerstavond 1969 in de derde gebruiksperiode of pachtperiode trad, zoals bedoeld in de artikelen 4 en 8, alinéa 1, van de Pachtwet (zoals gewijzigd);
zodat het bestreden vonnis nu het minstens impliciet doch zeker in de geciteerde consideransen stelt dat de achttien jaren vanaf Kerstavond 1969 in casu slechts de eerste pachtperiode uitmaken en derhalve 25 december 1994 (datum waartegen de litigieuze opzeg werd gegeven) te situeren is in de tweede pachtperiode (en niet in de derde), aan de bedoelde clausules een betekenis toeschrijft die onverenigbaar is met de bewoordingen ervan, derhalve de aan deze authentieke akte toekomende bewijskracht miskent (schending van de artikelen 1317, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek) en, nu het aldus weigert aan de bedoelde overeenkomst de gevolgen toe te kennen die ze tussen partijen heeft, de verbindende kracht ervan miskent (schending van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek);
en terwijl, tweede onderdeel, de artikelen 4 en 8, alinéa 1, van de Pachtwet (zoals gewijzigd) geenszins verbieden dat partijen bij het sluiten van een pachtovereenkomst kunnen overeenkomen dat de eerste achttien jaren dienen te worden beschouwd als de eerste en de tweede pachtperiode of gebruiksperiode vormend (in de zin van de artikelen 4 en 8, alinéa 1, van de Pachtwet) van telkens negen jaren;
zodat het bestreden vonnis, nu het in de geciteerde consideransen aanneemt dat de artikelen 4 en 8, alinéa 1, van de Pachtwet (zoals gewijzigd) impliceren dat partijen niet kunnen overeenkomen dat een periode van achttien jaren te aanzien is als twee periodes van negen jaren vormend (welke dus te aanzien zijn als de eerste en de tweede pachtperiode of gebruiksperiode in de zin van genoemde artikelen) deze artikelen van de Pachtwet (zoals gewijzigd) schendt :
Wat het eerste onderdeel betreft :
Overwegende dat het vonnis met de in het middel weergegeven redenen vaststelt dat de eerste gebruiksperiode van de pacht achttien jaar was en dat tussen de partijen overeengekomen werd dat die achttien jaar de eerste en de tweede gebruiksperiode zou omvatten; dat het echter oordeelt dat die pachttijd van achttien jaar niet een eerste en een tweede gebruiksperiode omvatte, niet op grond van een uitlegging van het in het onderdeel weergegeven beding van de pachtovereenkomst, maar op grond van de dwingende bepaling van artikel 4 van de Pachtwet;
Dat het onderdeel feitelijke grondslag mist :
Wat het tweede onderdeel betreft :
Overwegende dat artikel 8, alinéa 1, van de Pachtwet van 4 november 1969, zoals gewijzigd bij de wet van 7 november 1988, bepaalt : "Gedurende elk van de opeenvolgende pachtperiodes, met uitsluiting van de eerste en de tweede, kan de verpachter, in afwijking van artikel 4, een einde maken aan de pacht om zelf het verpachte goed geheel te exploiteren of de exploitatie ervan geheel over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen";
Dat artikel 4 van die wet, waarnaar artikel 8 verwijst, bepaalt : "De pachttijd wordt vastgesteld door de partijen; hij mag niet korter zijn dan negen jaar. Is een kortere tijd bedongen, dan wordt hij van rechtswege op negen jaar gebracht. Bij gebreke van geldige opzegging wordt de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode, zelfs indien de duur van de eerste gebruiksperiode langer is geweest dan negen jaar";
Overwegende dat uit het onderling verband van die wetsbepalingen volgt dat de opeenvolgende periodes waarvan sprake is in artikel 8, "de eerste gebruiksperiode" omvatten, zijnde de eerste periode van vestiging van de pachter op het verpachte goed;
Dat, anders dan was bepaald in artikel 1774, alinéa 2, van het Burgerlijk Wetboek, gewijzigd bij de wet van 17 juli 1951, de regel volgens welke de verpachter tijdens de eerste twee pachtperioden niet eenzijdig de pacht kan beëindigen met het in het artikel 8 van de Pachtwet bepaalde doel, onverminderd de te dezen niet toepasselijke bepalingen van het overgangsrecht, geen uitzondering kent wanneer de pacht tenminste achttien jaar bedraagt;
Dat, krachtens voormeld artikel 4, bij het ontbreken van een geldige opzegging tegen het einde van de eerste gebruiksperiode, zelfs al bedraagt die meer dan negen jaar, de pacht van rechtswege wordt verlengd voor een periode van negen jaar;
Overwegende dat het in strijd is met de dwingende bepalingen van artikel 4 van de Pachtwet in de pachtovereenkomst te bedingen dat, bij ontstentenis van een geldige opzegging tegen het einde van een bedongen gebruiksperiode van achttien jaar, een derde pachtperiode ingaat of dat de eerste gebruiksperiode van achttien jaar de eerste en de tweede gebruiksperiode omvat;
Dat het middel faalt naar recht;
OM DIE REDENEN,
Verwerpt de voorziening;
Veroordeelt de eisers in de kosten.
Gelet op het bestreden vonnis, op 17 december 1992 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Kortrijk;
Over het middel, gesteld als volgt : schending van artikel 1134, 1317, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek en van de artikelen 4 en 8, alinéa 1, van de Pachtwet, dit is de Wet van 4 november 1969 betreffende de pacht in het bijzonder (welke afdeling III vormt van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek), zoals gewijzigd, wat artikel 8, alinéa 1, betreft, bij de wet van 7 november 1988,
doordat het bestreden vonnis, het vonnis van de eerste rechter vernietigend, de oorspronkelijke vordering van huidige eisers toelaatbaar doch ongegrond verklaart, derhalve de litigieuze opzeg dd. 17 oktober 1991 m.b.t. de ten processe bedoelde verpachte gronden (opzeg welke werd gegeven door eisers tegen 25 december 1994, teneinde de exploitatie van het verpachte goed over te dragen aan de zoon van eisers) ongeldig verklaart op grond van de volgende motivering : "Artikel 4 van de pachtwet bepaalt een minimum en geen maximum; de eerste pachtperiode mag niet korter zijn dan negen jaar; wanneer deze eerste periode vastgesteld werd op achttien jaar, mag men deze periode niet beschouwen als twee opeenvolgende periodes van negen jaar (Cass. 7 september 1978, Pas. 1979, I, 20, concl. Adv.-Gen. Colard, J.T., 1979, 334, noot Hambye J., Closon H. en Renier V. in Rec. Gén. Enr. Not. 1979, 325, noot A.C.); de eerste periode van achttien jaar moet beschouwd worden als de eerste periode en niet als de eerste en de tweede : de woorden 'eerste gebruiksperiode' die voorkomen in art. 4 van de pachtwet betekenen ingebruikneming krachtens een eerste pachtcontract (Cass. 28 november 1979, Pas. 1980, I, 404, noot en J.T., 1980, 442); er dient dus besloten te worden dat na de eerste periode tussen partijen terzake bepaald op achttien jaar er een tweede is gevolgd in toepassing van art. 4 van de pachtwet voor een termijn van negen jaar, en dat in toepassing van art. 8 van voornoemde wet gedurende deze periode, zijnde de tweede, opzegging voor eigen gebruik niet opgaat; Vermits de mogelijkheid van opzeg aan de eigenaar niet openstond, is het uiteraard niet dienend een verder onderzoek te doen naar de geldigheid van de redenen door de eigenaar aangehaald, noch naar de duur die voor de opzeg was voorgeschreven; (...) terzake kunnen de beweerde nieuwe stukken of feiten door (eisers) niet beschouwd worden als zijnde van overwegend belang, vermits door de Rechtbank wordt aanvaard dat de betwiste opzeg voortijdig is wegens tegenstrijd tussen art. 3 van de notariële pachtovereenkomst dd. 10 juni 1969 en art. 4 en 8 van de pachtwet anderzijds" ,
terwijl, eerste onderdeel, wat de duur van de ten processe bedoelde pachtovereenkomst betreft, de overeenkomst, zoals neergeschreven in de authentieke akte verleden voor notaris Frank Denys te Zwevegem dd. 10 juni 1969 (...) stipuleerde : "2. - De verpachting en pacht alhier werd gesloten voor een termijn van achttien naeenvolgende jaren, zulks als hierna nader bepaald en geteld vanaf en met Kerstavond negentien honderd negen en zestig. 3. - De voorbepaalde duur van achttien jaar is, wederzijds uitdrukkelijk aangezien als bevattende de door de wet onderscheidenlijk voorziene eerste en tweede pachtperiode ieder van negen jaar, zodanig, dat na het verstrijken van de termijn van achttien jaar, de tweede periode van ingebruiktreding van negen jaar - als voorgemeld - tegelijk verstreken is,
en dat de periode die vervolgens wordt ingetreden, wel deze zal zijn - onder voorbehoud van opzegging - van verlenging van onbepaalde duur waarvan spraak in de landpachtwet van juli negentien honderd een en vijftig"; deze clausules derhalve ondubbelzinnig bepalen dat partijen de periode van achttien jaren te rekenen vanaf Kerstavond 1969 aanzagen als twee pachtperiodes vormend van telkens negen jaar, te weten een eerste periode van negen jaar en een tweede periode van weerom negen jaar, en men dus na verloop van achttien jaar te rekenen vanaf Kerstavond 1969 in de derde gebruiksperiode of pachtperiode trad, zoals bedoeld in de artikelen 4 en 8, alinéa 1, van de Pachtwet (zoals gewijzigd);
zodat het bestreden vonnis nu het minstens impliciet doch zeker in de geciteerde consideransen stelt dat de achttien jaren vanaf Kerstavond 1969 in casu slechts de eerste pachtperiode uitmaken en derhalve 25 december 1994 (datum waartegen de litigieuze opzeg werd gegeven) te situeren is in de tweede pachtperiode (en niet in de derde), aan de bedoelde clausules een betekenis toeschrijft die onverenigbaar is met de bewoordingen ervan, derhalve de aan deze authentieke akte toekomende bewijskracht miskent (schending van de artikelen 1317, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek) en, nu het aldus weigert aan de bedoelde overeenkomst de gevolgen toe te kennen die ze tussen partijen heeft, de verbindende kracht ervan miskent (schending van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek);
en terwijl, tweede onderdeel, de artikelen 4 en 8, alinéa 1, van de Pachtwet (zoals gewijzigd) geenszins verbieden dat partijen bij het sluiten van een pachtovereenkomst kunnen overeenkomen dat de eerste achttien jaren dienen te worden beschouwd als de eerste en de tweede pachtperiode of gebruiksperiode vormend (in de zin van de artikelen 4 en 8, alinéa 1, van de Pachtwet) van telkens negen jaren;
zodat het bestreden vonnis, nu het in de geciteerde consideransen aanneemt dat de artikelen 4 en 8, alinéa 1, van de Pachtwet (zoals gewijzigd) impliceren dat partijen niet kunnen overeenkomen dat een periode van achttien jaren te aanzien is als twee periodes van negen jaren vormend (welke dus te aanzien zijn als de eerste en de tweede pachtperiode of gebruiksperiode in de zin van genoemde artikelen) deze artikelen van de Pachtwet (zoals gewijzigd) schendt :
Wat het eerste onderdeel betreft :
Overwegende dat het vonnis met de in het middel weergegeven redenen vaststelt dat de eerste gebruiksperiode van de pacht achttien jaar was en dat tussen de partijen overeengekomen werd dat die achttien jaar de eerste en de tweede gebruiksperiode zou omvatten; dat het echter oordeelt dat die pachttijd van achttien jaar niet een eerste en een tweede gebruiksperiode omvatte, niet op grond van een uitlegging van het in het onderdeel weergegeven beding van de pachtovereenkomst, maar op grond van de dwingende bepaling van artikel 4 van de Pachtwet;
Dat het onderdeel feitelijke grondslag mist :
Wat het tweede onderdeel betreft :
Overwegende dat artikel 8, alinéa 1, van de Pachtwet van 4 november 1969, zoals gewijzigd bij de wet van 7 november 1988, bepaalt : "Gedurende elk van de opeenvolgende pachtperiodes, met uitsluiting van de eerste en de tweede, kan de verpachter, in afwijking van artikel 4, een einde maken aan de pacht om zelf het verpachte goed geheel te exploiteren of de exploitatie ervan geheel over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen";
Dat artikel 4 van die wet, waarnaar artikel 8 verwijst, bepaalt : "De pachttijd wordt vastgesteld door de partijen; hij mag niet korter zijn dan negen jaar. Is een kortere tijd bedongen, dan wordt hij van rechtswege op negen jaar gebracht. Bij gebreke van geldige opzegging wordt de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode, zelfs indien de duur van de eerste gebruiksperiode langer is geweest dan negen jaar";
Overwegende dat uit het onderling verband van die wetsbepalingen volgt dat de opeenvolgende periodes waarvan sprake is in artikel 8, "de eerste gebruiksperiode" omvatten, zijnde de eerste periode van vestiging van de pachter op het verpachte goed;
Dat, anders dan was bepaald in artikel 1774, alinéa 2, van het Burgerlijk Wetboek, gewijzigd bij de wet van 17 juli 1951, de regel volgens welke de verpachter tijdens de eerste twee pachtperioden niet eenzijdig de pacht kan beëindigen met het in het artikel 8 van de Pachtwet bepaalde doel, onverminderd de te dezen niet toepasselijke bepalingen van het overgangsrecht, geen uitzondering kent wanneer de pacht tenminste achttien jaar bedraagt;
Dat, krachtens voormeld artikel 4, bij het ontbreken van een geldige opzegging tegen het einde van de eerste gebruiksperiode, zelfs al bedraagt die meer dan negen jaar, de pacht van rechtswege wordt verlengd voor een periode van negen jaar;
Overwegende dat het in strijd is met de dwingende bepalingen van artikel 4 van de Pachtwet in de pachtovereenkomst te bedingen dat, bij ontstentenis van een geldige opzegging tegen het einde van een bedongen gebruiksperiode van achttien jaar, een derde pachtperiode ingaat of dat de eerste gebruiksperiode van achttien jaar de eerste en de tweede gebruiksperiode omvat;
Dat het middel faalt naar recht;
OM DIE REDENEN,
Verwerpt de voorziening;
Veroordeelt de eisers in de kosten.