Cour d'appel: Arrêt du 3 février 2011 (Liège). RG 2010/RG/62

Vu la requête déposée le 13 janvier 2010 par laquelle la sa Pierre et Confort interjette appel du jugement prononcé le 19 octobre 2009 par le tribunal de première instance de Huy et intime Y. B. et S. P..

Vu l'appel incident introduit par les intimés dans leurs conclusions déposées le 3 mai 2010.

Vu les dossiers et conclusions déposés par les parties.

I. Objet du litige et antécédents de la cause.

Les faits de la cause ont été exactement énoncés par le premier juge à l'exposé duquel la cour se réfère. Il suffit de rappeler que les époux B. ont acheté un terrain à bâtir à la sa Pierre et Confort et qu'ils poursuivent, sur base de l'article 1645 du code civil, la résolution de la vente intervenue le 26 janvier 2007 et la restitution du prix ainsi que les dommages et intérêts engendrés par la présence d'un vice caché. Le vice invoqué consiste en la présence d'une nappe artésienne souterraine.

Le premier juge a fait droit à leur demande, a résolu la vente et a condamné l'appelante à leur payer 46.730 euros à titre de remboursement du prix d'achat et des droits, 6.050 euros à titre de remboursement des frais et honoraires de leur architecte, 500 euros à titre de frais de conseil technique et 1.000 euros de dommages et intérêts, ces différents montants étant à majorer des intérêts.

L'appelante fait grief au jugement entrepris d'avoir considéré que les intimés n'étaient pas des acheteurs professionnels, que l'humidité du terrain était un vice caché alors qu'elle était tout à fait apparente et que Pierre et Confort ne prouvait pas l'ignorance invincible du vice alors qu'il s'agit d'un vendeur professionnel.

II. Discussion

1.

Le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus (art. 1641 du code civil). Si l'existence d'un vice est démontrée, le vendeur spécialisé est tenu à la réparation du dommage subi par l'acheteur, sauf s'il démontre que ce vice était indécelable. La clause d'exonération de garantie du chef de vices cachés , au profit du vendeur, est valable si celui-ci a informé l'acheteur, soit explicitement, soit implicitement de la possibilité de l'existence d'un vice .

2.

Il convient tout d'abord de déterminer la nature du vice en cause, caché ou apparent.

Le terrain qui a été vendu est incontestablement affecté de vices ainsi que le démontrent les photos prises en 2010 par le constat de l'huissier Bernard Rixhon (pièce 5 du dossier de l'appelante). Il est situé en fond de cuvette, présente des petites mares, un fossé rempli d'eau et de la végétation spécifique des zones humides. Cette humidité importante est donc parfaitement apparente.

L'acte sous seing privé et l'acte authentique de vente font expressément état de la présence d'un tuyau d'écoulement d'eau souterrain et de plusieurs souches d'arbres enfouies dans le terrain.

Le vice invoqué par les intimés, qui a été décelé lors des sondages effectués postérieurement à la vente par l'Université de Liège, fait état de la présence d'une couche meuble non portante de 5 mètres de profondeur et d'une nappe artésienne. Si l'acheteur a pu se convaincre de l'humidité du terrain, de la présence d'une canalisation d'eau et de souches d'arbres, la non portance du terrain associée à la présence d'une nappe artésienne n'ont pu être découvertes après la vente qu'à la suite d'investigations approfondies, et constituent incontestablement des vices cachés.

3.

L'appelante est une agence immobilière. Elle a acquis ce terrain en 2005 pour le prix de 7.000 euros et le revend aux intimés en 2007 pour le prix de 40.000 euros. Elle accomplit par là un acte commercial d'agent immobilier en sa qualité de vendeur professionnel et spécialisé. Elle possède donc une aptitude à la connaissance du vice .

Les intimés exercent la profession de plafonneur et agent bancaire. Ils ont antérieurement réalisé une opération de promotion immobilière en association avec un architecte et comptent dans le cadre de la présente vente recommencer pareille opération en faisant construire quatre habitations sur le terrain litigieux. La circonstance qu'ils aient auparavant déjà mené une opération immobilière est insuffisante pour leur conférer la qualité d' acheteurs professionnels ou de spécialistes de la promotion immobilière. L'activité s'apparente plus à un placement immobilier qu'à une occupation habituelle de constructeurs. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

4.

C'est donc au vendeur professionnel de démontrer qu'il s'est trouvé dans l'ignorance invincible du vice qu'il n'aurait pu déceler avant la vente. Cette preuve n'est pas rapportée en l'espèce.

En effet, l'acte d'achat du terrain en 2005 est nettement plus précis sur

l'état du terrain . A l'époque l'acheteuse était informée du mauvais état du bien et en particulier de l'humidité du sol, de la présence d'un petit ruisseau traversant le bien, la présence de nombreux buissons et souches et détritus. Le prix très modique fut négocié en fonction de cet état déplorable du terrain.

L'appelante semble avoir voulu améliorer la présentation de la parcelle en canalisant le ruisseau dans un tuyau en béton, lequel est renseigné à l'acte de vente passé avec les intimés. Un travail de débroussaillage et abattage d'arbres et arbustes a été effectué en août 2005 par une entreprise Espaces Verts Creton, selon l'attestation déposée par l'appelante à son dossier de pièces. Depuis lors, le terrain , situé en zone inondable, est , comme celui du voisin d'ailleurs, parsemé de mares ou fossé rempli d'eau.

L'appelante ne s'est pas davantage enquise de l'origine de l'humidité de la parcelle. Elle ne semble pas avoir pris d'initiatives pour faire analyser la portance du sol ou faire analyser le sous-sol. Ces analyses ont été effectuées après la vente par les intimés et il en résulte deux choses :

- une résistance très faible du sol sur environ 5 mètres d'épaisseur. Il pourrait s'agir de remblais déposés sous forme de boues. Cette situation ne permet pas l'utilisation de fondations ordinaires, mais des fondations spéciales seront certainement nécessaires. En outre, comme la nature des matériaux n'est pas connue, il faut s'interroger sur leur éventuelle agressivité vis-à-vis des matériaux de construction.

- La présence d'une nappe artésienne (eau sous pression dans le sol) entraîne une difficulté supplémentaire pour la construction de maisons car les problèmes d'eau risquent d'être délicats à maîtriser , tant durant la phase de construction qu'à plus long terme.

L'ignorance de ces vices n'était pas invincible pour le vendeur professionnel qui avait le devoir de vendre un terrain à bâtir conforme à sa destination.

Le vendeur professionnel a une aptitude à découvrir le vice, le caractère indécelable de celui-ci ne dépendant pas des moyens techniques dont il dispose. L'agent immobilier avait parfaite connaissance de l'humidité anormale du terrain dont il a pu se rendre compte deux ans durant, au gré des travaux qu'il a effectués. Il se devait de s'informer des causes, et un simple forage aurait fait apparaître l'existence de la nappe artésienne. Il doit donc être considéré qu'il connaissait les vices de la chose.

5.

La clause exonératoire de responsabilité existant dans l'acte de vente, selon laquelle le bien se vend sans garantie du sol ou du sous-sol est, en principe, valable dans un contrat de vente, sauf dol, faute lourde ou lorsque la clause fait disparaître l'objet même de la convention.

Si le vendeur ne connaissait pas le défaut existant, et qu'aucun indice extérieur ne permettait de supposer sa présence, il n'est pas prouvé qu'il aurait été de mauvaise foi lors de la conclusion de la vente.

En l'espèce, l'appelante doit être présumée de mauvaise foi dans la mesure où elle connaissait l'humidité anormale du terrain, cet indice étant suffisant pour l'obliger à se renseigner sur l'origine de ce mal.

Il peut en conséquence lui être reproché si pas un dol à tout le moins une faute lourde.

6.

Quant au dommage, les acheteurs ont opté pour l'action redhibitoire et sollicitent des dommages et intérêts complémentaires, le vendeur professionnel étant présumé avoir connu les vices affectant le terrain.

Si le problème des fondations sur pieux exigées par l'absence de portance du terrain n'entraîne qu'un coût supplémentaire, il n'en est pas de même de la présence de la nappe artésienne susceptible de provoquer des problèmes à long terme et rendant fortement aléatoire l'intérêt de futurs acquéreurs de maisons à cet endroit. Le vice est donc suffisamment grave et la chose vendue est donc impropre à l'usage auquel on la destine et la vente doit être résolue sur base de la garantie des vices cachés que doit le vendeur à ses acquéreurs.

Le vendeur est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, à tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, en application de l'article 1645 du code civil.

7.

Point n'est besoin , compte tenu des motifs qui précèdent de s'attarder sur le manquement de l'appelante à son obligation d'information et de conseil en sa qualité de vendeur professionnel. On se contentera de rappeler que le vendeur a commis une faute lourde en n'informant pas l'acheteur sur les causes de l'humidité du terrain, causes qu'il lui appartenait de rechercher et dont il ne pouvait s'exonérer, sous peine

de vider l'objet de la vente de son contenu. Le vendeur, en vendant un terrain à bâtir à un prix au m² qui n'apparaît pas anormalement bas, ne pouvait en effet s'exonérer du fait qu'il serait éventuellement impossible de bâtir, sans vider le contrat de sa substance.

Les intimés postulent la restitution du prix d'achat et des droits afférents, soit 43.792,50 euro à majorer des intérêts depuis le 23 mai 2007. Il sera fait droit à ce chef de demande en suite de la résolution de la vente.

N'est pas davantage contesté le poste relatif aux frais de rapport d'expertise de l'Université de Liège, soit 500 euro à majorer des intérêts depuis le 30 octobre 2007.

Il ne sera pas fait droit aux frais et honoraires du bureau d'architecture dont il n'apparaît pas qu'ils aient été payés par les intimés. Au demeurant, cette note relative à un premier acompte d'honoraires pour la construction de quatre habitations n'a pas lieu d'être dès lors que l'architecte Schulpen a lui-même découragé toute implantation de construction sur le terrain, aucun travail n'étant prouvé quant à ce.

L'appelante conteste également à bon droit l'indemnité de 5.000 euros réclamée par les intimés, qui font appel incident sur ce point, en réparation du dommage résultant des démarches inutiles et heures passées sur le projet. Certes ils ont introduit le 25 juin 2007, un mois à peine après la signature de l'acte authentique de vente, une demande de permis d'urbanisme auprès de la commune de Braives pour un projet qui semblait préétabli et qui pourra resservir sur un autre terrain. Cette seule démarche justifie un dommage spécifique que la cour évalue à 500 euros.

Les intimés n'apportent la preuve d'aucun autre dommage.

8.

Les intimés interjettent appel incident sur le montant des dépens qui n'a pas été liquidé par le premier juge.

Ils seront mis à charge de l'appelante qui succombe dans la majeure partie de ses prétentions. La présente cause n'a pas revêtu de complexité particulière et il n'y a donc pas lieu de s'écarter du montant de base des indemnités de procédure, soit 2.500 euros par instance.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement,

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire,

Reçoit l'appel principal et le dit partiellement fondé ;

Reçoit l'appel incident et le le dit non fondé ;

Confirme la résolution du contrat de vente aux torts de l'appelante.

Emendant la décision entreprise, condamne l'appelante à payer aux intimés 44.792,50 euros à majorer des intérêts au taux légal sur 43.792,50 depuis le 23 mai 2007, sur 500 euros à dater du 30 octobre 2007 et sur 500 euros à dater du 25 juin 2007. Confirme le jugement pour le surplus.

Condamne l'appelante aux dépens d'instance et d'appel des intimés ramenés à 5.688,65 euros.

Arrêt prononcé, en langue française, à l'audience publique de la VINGTIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, le 3 février 2011, par Cécile DUMORTIER, conseiller f.f. président, assisté de Olivier TOUSSAINT, greffier, après signature par les magistrats qui ont pris part au délibéré, et par le greffier.

Cécile DUMORTIER

Evelyne DEHANT

Brigitte WAUTHY

Olivier TOUSSAINT