Beslissing Btw, nr. E.T.124.513, dd. 23.12.2013

Properties

Document type : Decisions
Title : Beslissing Btw, nr. E.T.124.513, dd. 23.12.2013
Tax year : 2013
Document date : 23/12/2013
Keywords : terrein / levering van een terrein
Document language : NL
Name : Beslissing Btw, nr. E.T.124.513, dd. 23.12.2013
Version : 1

Beslissing Btw, nr. E.T.124.513, dd. 23.12.2013

 

 

Overdracht van een terrein. Problematiek inzake infrastructuurwerken

 

1. Inleiding

 

Overeenkomstig artikel 1, § 9, 2°, van het Btw-Wetboek dient onder bijhorend terrein te worden verstaan, het terrein waarvoor de toelating werd verkregen om er op te bouwen en dat door éénzelfde persoon wordt overgedragen tegelijk met het gebouw waartoe het behoort.

 

Die bepaling wordt toegelicht in de beslissing van 28 oktober 2010, nr. E.T.119.318.

 

Onderhavige commentaar actualiseert en verduidelijkt het standpunt van de administratie inzake de regeling van toepassing ten aanzien van :

-     de levering van een terrein (zie punt 2),

-     de levering van infrastructuurwerken aan de overheid (zie punt 3),

-     infrastructuurwerken met betrekking tot een winkelcentrum (zie punt 4).

 

2. Levering van een terrein

 

 

2.1. Definities

 

De levering onder bezwarende titel van een terrein (al dan niet bouwterrein) is vrijgesteld van de btw in België.

 

Overeenkomstig artikel 12, lid 3, van de richtlijn 2006/112/EG van de Raad van 28 november 2006 wordt als bouwterrein beschouwd, de door de lidstaten als zodanig omschreven al dan niet bouwrijp gemaakte terreinen.

 

Terreinen waarop voorafgaand aan de oprichting van een gebouw in de gebruikelijke betekenis van het woord (woningen,…), werken werden verricht zoals de opmeting van het terrein, de nivellering van de grond, de afbraak van oude gebouwen, de inlijving in de ondergrond van buizen, van kabels, van afvoerleidingen, van de leidingen voor de aansluiting van de kavel op het openbaar domein,… moeten worden aangemerkt als louter bouwrijp gemaakte terreinen.

 

Voortaan geldt dat standpunt en wordt, onder voorbehoud van hetgeen bepaald in punt 2.2 hierna, punt 48 van de circulaire 24/2002 opgeheven. Aangezien het begrip gebouw (bouwwerk dat vast met de grond is verbonden; zie artikel 1, § 9, 1°, van het Btw-Wetboek) ook de infrastructuurwerken omvat die tot gevolg hebben dat materialen onroerend uit hun aard worden (water-, gas- en elektriciteitsleidingen; wegeniswerken; riolering; enz…), moesten de belastingplichtige verkopers (verkavelaars) van gronden waarop dergelijke werken zijn uitgevoerd volgens dat punt 48 het gedeelte van de prijs en van de bedongen kosten met betrekking tot die werken aan de belasting onderwerpen.

 

Bijgevolg zijn de leveringen van louter bouwrijp gemaakt terreinen aan zelfbouwers, zoals privatieve kavels verkocht aan particulieren in het kader van een verkaveling, volledig vrijgesteld van de belasting op grond van artikel 44, § 3, 1°, a), van het Btw-Wetboek, net zoals de levering van niet bouwrijp gemaakte terreinen.

 

Er is hier dus geen sprake van een bijhorend terrein in de zin van artikel 1, § 9, 2°, van het Btw-Wetboek (vgl. punt 2.2, hierna).

 

De btw is uiteraard wel opeisbaar wanneer de infrastructuurwerken worden verricht door een andere, al dan niet met de verkoper van het terrein (verkavelaar,…) verbonden belastingplichtige die de werken rechtstreeks verstrekt en factureert aan zelfbouwers (particulieren, promotoren, …).

 

2.2. Onderscheid tussen een bouwrijp gemaakt terrein en een bijhorend terrein

 

Wanneer daarentegen de werken waarbij materialen onroerend uit hun aard worden, qua materiële omvang en materieel belang beduidend zijn ten opzichte van het terrein, dat slechts de ondergrond ervan vormt, heeft men te maken met bouwwerken die vast met de grond zijn verbonden, dat wil zeggen gebouwen (al dan niet overdekte parkings, wegeniswerken, kunstwerken, ...), ongeacht de waarde van de grond.

 

De levering onder bezwarende titel van die gebouwen en het bijhorend terrein door een belastingplichtige (tegelijk overgedragen door éénzelfde persoon) is dan volledig te belasten, wetende dat hier onder «bijhorend terrein» dus moet worden verstaan, de al dan niet bouwrijp gemaakte grond en ondergrond.

 

De privatieve aan toegangswegen grenzende terreinen (kavels) zijn geen «bijhorend terrein» van die wegen aangezien het hier om onderscheiden kadastrale percelen gaat.

 

3. Levering van infrastructuurwerken (wegeniswerken,…) aan de overheid (gemeente,…) in het kader van een verkaveling

 

 

3.1. Afstand om niet

 

 

Wanneer de wegeniswerken gratis worden afgestaan aan de overheid in het kader van een verkaveling, dient volgend onderscheid te worden gemaakt.

 

Er wordt aanvaard dat verkavelaars-promotoren die gebouwen in de gebruikelijke betekenis van het woord (huizen, appartementen, magazijnen, …) verkopen met btw tegelijk met het bijhorende terrein, de voorbelasting geheven van de infrastructuurwerken in aftrek kunnen brengen voor zover de kosten van die werken begepen zijn in de prijs van de gebouwen (zie de beslissing van 15 maart 2006, nr. E.T.109.060, alsook punt 2 van het antwoord op de parlementaire vraag nr. 1258 van M. Wathelet van 2 mei 2006).

 

Wanneer de gratis aan de gemeente overgedragen wegeniswerken worden aangelegd door een promotor aan wie de verkavelaar een recht van opstal heeft verleend, kan de voorbelasting geheven van de kosten van de wegeniswerken door betreffende promotor worden afgetrokken in zoverre die wegeniswerken verband houden met de kavels waarop de promotor als opstalhouder gebouwen heeft opgericht of laten oprichten en op voorwaarde dat de kosten van de wegeniswerken begrepen zijn in de maatstaf van heffing van de btw van genoemde gebouwen die de promotor als opstalhouder verkoopt. Het betreft hier de verkoop aan de klant van de nieuwbouw door de promotor-opstalhouder samen met de verkoop aan die klant van de grond door de verkavelaar-opstalgever.

 

Gelet inzonderheid op voormeld artikel 12, lid 3, van de richtlijn geldt die regeling niet voor verkavelaars die de wegeniswerken aanleggen en die geen gebouwen in de gebruikelijke betekenis van het woord verkopen maar zich beperken tot de verkoop van bouwrijp gemaakte terreinen in de zin van punt 2.1 hiervoor.

 

In dat geval is er geen aftrek in hoofde van de verkavelaars die de wegen gratis afstaan aan de overheid.

 

3.2. Verkoop van onverdeelde aandelen in de wegeniswerken aan de kopers van een bouwterrein (zelfbouwers) met beding van gratis afstand van die aandelen door laatstgenoemden aan de gemeente

De situatie is anders wanneer zelfbouwers bij de aankoop van een bouwkavel tevens onverdeelde aandelen in de wegeniswerken aankopen met verplichting van gratis afstand van die aandelen aan de overheid daarna.

 

Gelet op de het feit dat de wegeniswerken worden aangemerkt als een nieuw gebouw, vormt de verkoop van onverdeelde aandelen van die werken door de verkavelaar of promotor-opstalhouder aan de zelfbouwers een te belasten levering die recht op aftrek verleent aan de verkoper.

 

3.3. Verkoop van de wegeniswerken aan de overheid waarbij de kopers van een bouwterrein (zelfbouwers) optreden als derdebetaler

Volgens een derde mogelijkheid tenslotte kunnen de overheid en de verkavelaar of de promotor-opstalhouder overeenkomen dat de wegeniswerken worden verkocht aan de overheid met gehele of gedeeltelijke betaling van de prijs door de kopers van een bouwterrein (derdebetalersregeling).

 

De wegeniswerken worden zodoende onder bezwarende titel met toepassing van de btw overgedragen aan de overheid waardoor de verkavelaar of de promotor-opstalhouder de voorbelasting in aftrek kan brengen (z. punt 1 en punt 3 van het antwoord op de parlementaire vraag nr. 1258 van M. Wathelet van 2 mei 2006).

 

4. Infrastructuurwerken met betrekking tot een winkelcentrum

 

 

Een laatste aspect heeft betrekking op de gratis afstand aan de overheid van infrastructuurwerken, meer bepaald van wegeniswerken, in het kader van de oprichting en de inrichting van een winkelcentrum en van de ruimte errond.

 

Rekening houdend met het arrest van het Hof van Cassatie van 26 februari 2010 (SA Les Grands Prés) wordt het principe van de aftrek aanvaard op het vlak van de kosten van infrastructuurwerken die volgens de toegekende stedenbouwkundige vergunning zonder tegenprestatie moeten worden afgestaan aan de overheid maar die verband houden met de exploitatie van het winkelcentrum.

 

Om ongelijkheid in de heffing van de belasting te vermijden is er evenwel geen aftrek voor wegenis- of andere infrastructuurwerken die niet of zeer weinig het winkelcentrum bedienen en uitsluitend of bijna uitsluitend worden gebruikt voor andere doeleinden. Het betreft hier uiteraard feitenkwesties.

 

Aangezien de exploitant van een winkelcentrum de hoedanigheid heeft van gemengde belastingplichtige en de aangelegde wegen in principe betrekking hebben op de volledige site, dient de aftrek bovendien te worden beperkt. Er wordt in dat verband verwezen naar punt 4.1.6 van de circulaire nr. AAFisc 34/2012 van 29 oktober 2012.

 

()