Circulaire nr. 8/2004 (Dos. E.E./97.387) dd. 13.05.2004

Properties

Document type : Circular letters
Title : Circulaire nr. 8/2004 (Dos. E.E./97.387) dd. 13.05.2004
Tax year : 2005
Document date : 13/05/2004
Keywords : opstalrecht
Document language : NL
Name : 13.05.04/1
Version : 1

CIRC 13.05.04/1

Circulaire nr. 8/2004 (Dos. E.E./97.387) dd. 13.05.2004

   Vestiging van een recht van opstal op een perceel grond waarop er zich nog geen gebouwen, beplantingen en werken bevinden
   Heffingsregels

Voorwerp van de circulaire :

    Onderhavige circulaire heeft tot doel een aantal heffingsregels, die betrekking hebben op de vestiging van een recht van opstal op een perceel grond waarop er zich nog geen gebouwen, beplantingen en werken bevinden, in herinnering te brengen. Ze is het resultaat van het onderzoek van door verscheidene registratiekantoren aan de Centrale Administratie voorgelegde problemen.

    Het is niet de bedoeling de materie op een systematische manier uiteen te zetten maar eerder een aantal punten of gevallen op de voorgrond te stellen zodat de ter registratie aangeboden akten op een gelijkvormige manier behandeld worden.

    Zullen inzonderheid besproken worden :

    1.- een overeenkomst houdende de vestiging van een recht van opstal zonder een (jaarlijkse) opstalvergoeding of met een "symbolische" (jaarlijkse) opstalvergoeding en met de bepaling dat de door de opstalhouder op te richten opstallen op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs op de grondeigenaar zullen overgaan;

    2.- een overeenkomst houdende de vestiging van een recht van opstal zonder een (jaarlijkse) opstalvergoeding of met een "symbolische" (jaarlijkse) opstalvergoeding en met de bepaling dat de door de opstalhouder op te richten opstallen op het einde van het recht van opstal tegen de betaling van een normale vergoeding op de grondeigenaar zullen overgaan of zonder enige bepaling wat de latere vergoedingsregeling van de op te richten opstallen betreft (ingevolge artikel 6 van de Opstalwet van 10 januari 1824 is de grondeigenaar-opstalgever in dit geval gehouden om aan de opstalhouder een vergoeding voor de opgerichte opstallen te betalen op het einde van het recht van opstal);

    3.- een overeenkomst houdende de vestiging van een recht van opstal met een "normale" (jaarlijkse) opstalvergoeding en met de bepaling dat de door de opstalhouder op te richten opstallen op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs op de grondeigenaar zullen overgaan.

A. Beknopte weergave van een aantal algemene basisheffingsregels :

    In tegenstelling tot een huurovereenkomst kan de overeenkomst houdende de vestiging van een zelfstandig opstalrecht zowel kosteloos als onder bezwarende titel worden afgesloten.

    De overeenkomst houdende de vestiging van een zelfstandig opstalrecht wordt voor de heffing gelijkgesteld met een huurcontract, althans wanneer de vestiging van dit opstalrecht onder bezwarende titel plaatsvindt. Het evenredig recht van 0,20% is in dit geval verschuldigd op het samengevoegd bedrag van de jaarlijkse opstalvergoedingen en de aan de opstalhouder opgelegde lasten (artikelen 83, lid 2, en 84, lid 1, W.Reg.) [Let wel : artikel 83, lid 2, W.Reg. stelt enkel contracten tot vestiging van een opstalrecht gelijk met huurcontracten. Een eenzijdige verzaking aan het recht van natrekking met toekenning van een verlof tot bouwen is slechts aan het algemeen vast recht onderworpen en is niet verplicht te registreren (beslissing van 28 januari 2000, nr. E.E./97.712, Rep. RJ, R 19, 23.01 en 83, 16.01, Rec. Gén., nr. 25.156).].

    De overeenkomst houdende de vestiging van een zelfstandig opstalrecht wordt daarentegen voor de heffing gelijkgesteld met een schenking van het opstalrecht zelf wanneer de vestiging van dit opstalrecht onder kosteloze titel plaatsvindt én met begiftigingsinzicht vanwege de grondeigenaar-opstalgever. Het evenredig schenkingsrecht is in dit geval verschuldigd op de te schatten waarde van het opstalrecht.

    Tenslotte geeft de overeenkomst houdende de vestiging van een zelfstandig opstalrecht enkel aanleiding tot de heffing van het algemeen vast recht indien de vestiging van dit opstalrecht onder kosteloze titel plaatsvindt doch zonder begiftigingsinzicht vanwege de grondeigenaar-opstalgever [ bijvoorbeeld met het oog op de valorisatie van de grond bij een verkoop - hetgeen in de praktijk veelvuldig voorkomt bij de oprichting van een appartementsgebouw - of wanneer het opstalcontract als draagvlak dient voor een onroerende leasing (beslissing van 16 november 2000, nr. E.E./96.481, Rep. RJ , R 84, 09.01 en 131, 14.02)] .

B. Meer in het bijzonder :

    1.- Een overeenkomst houdende de vestiging van een recht van opstal zonder een (jaarlijkse) opstalvergoeding of met een "symbolische" (jaarlijkse) opstalvergoeding en met de bepaling dat de door de opstalhouder op te richten opstallen op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs op de grondeigenaar zullen overgaan :

Algemeen uitgangsprincipe :

    Als algemeen uitgangsprincipe wordt vooropgesteld dat de opstalvergoeding in dit geval bestaat uit de kosteloze verwerving of de verwerving tegen een verminderde prijs door de grondeigenaar van de door de opstalhouder opgerichte opstallen op het einde van het contract samen met in voorkomend geval het samengevoegd bedrag van de symbolische (jaarlijkse) opstalvergoedingen.

    De toekenning van een gratis opstalrecht of van een opstalrecht tegen een symbolische prijs wordt daarbij in de regel niet met een begiftigingsinzicht vanwege de grondeigenaar-opstalgever gedaan omdat het gecompenseerd wordt door het feit dat de grondeigenaar-opstalgever op termijn de door de opstalhouder opgerichte opstallen in eigendom verwerft zonder daarvoor de residuwaarde te moeten vergoeden. Indien het opstalrecht ten kosteloze titel of tegen een symbolische prijs toegestaan wordt, wordt de verkrijging van de opstallen bij het verstrijken van het contract beschouwd als zijnde het ware doel van het contract (zie in dit verband: CARTON de TOURNAI, R., en MERTENS de WILMARS, A., Rép.Not., T. II, Les biens, 6. Emphytéose, superficie et leasing immobilier, Brussel, Larcier, 1980, nr.129).

Heffing :

    Het evenredig recht van 0,20% is in beginsel verschuldigd op de waarde van de aldus overeengekomen opstalvergoeding.

    In dergelijke gevallen is het aangewezen dat de ontvanger aan de instrumenterende notaris of aan de partijen bij de overeenkomst bijkomend een (ernstige) schatting pro fisco vraagt van de waarde van de op te richten opstallen, dit bij toepassing van artikel 168 W.Reg..

    De schatting dient theoretisch gelijk te zijn aan de waarde van de opgerichte opstallen op het einde van de overeenkomst, verminderd met de eventuele (verminderde) prijs die de opstalgever zal moeten betalen, en ook verminderd met een zeker disconto, aangezien de opgerichte opstallen pas op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs op de grondeigenaar zullen overgaan. Verder kan er ook rekening gehouden worden met de ouderdom van de opgerichte opstallen op het einde van het opstalrecht, de mogelijkheid dat er niet gebouwd wordt (enkel indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst voorzien is), dat in welbepaalde materialen gebouwd wordt, enz...

Uitzondering :

    Dergelijke overeenkomst kan desgevallend naargelang de specifieke omstandigheden van de zaak, in de werkelijke bedoeling van de partijen, ontleed worden als een (onrechtstreekse) schenking van de op te richten opstallen door de opstalhouder in het voordeel van de grondeigenaar-opstalgever (beslissing van 16 mei 2001, nr. E.E./97.387, Rep. RJ, R 131, 14.01).

    Ook in dit geval is het aangewezen dat de ontvanger aan de instrumenterende notaris of aan de partijen bij de overeenkomst bijkomend een schatting pro fisco vraagt van de waarde van de op te richten opstallen, dit bij toepassing van artikel 168 W.Reg. (zie hiervoor).

    2.- Een overeenkomst houdende de vestiging van een recht van opstal zonder een (jaarlijkse) opstalvergoeding of met een "symbolische" (jaarlijkse) opstalvergoeding en met de bepaling dat de door de opstalhouder op te richten opstallen op het einde van het recht van opstal tegen de betaling van een normale vergoeding op de grondeigenaar zullen overgaan of zonder enige bepaling wat de latere vergoedingsregeling van de op te richten opstallen betreft (ingevolge artikel 6 van de Opstalwet van 10 januari 1824 is de grondeigenaar-opstalgever in dit geval gehouden om aan de opstalhouder een vergoeding voor de opgerichte opstallen te betalen op het einde van het recht van opstal) :

    Dergelijke overeenkomst geeft in principe enkel aanleiding tot de heffing van het algemeen vast recht of tot de heffing van het evenredig recht van 0,20% op het samengevoegd bedrag van de overeengekomen "symbolische" (jaarlijkse) opstalvergoedingen en de aan de opstalhouder opgelegde lasten tenzij volgens de omstandigheden, in de bedoeling van de grondeigenaar-opstalgever, er een begiftigingsinzicht bestaat. Het evenredig schenkingsrecht is in dit geval verschuldigd op de te schatten waarde van het recht van opstal.

    Ook in dit laatste geval is het aangewezen dat de ontvanger aan de instrumenterende notaris of aan de partijen bij de overeenkomst bijkomend een schatting pro fisco vraagt van de waarde van het opstalrecht, dit bij toepassing van artikel 168 W.Reg..

    3.- Een overeenkomst houdende de vestiging van een recht van opstal met een "normale" (jaarlijkse) opstalvergoeding en met de bepaling dat de door de opstalhouder op te richten opstallen op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs op de grondeigenaar zullen overgaan :

Algemeen uitgangsprincipe :

    Indien er een "normale" (jaarlijkse) opstalvergoeding bedongen is en er wordt overeengekomen dat de door de opstalhouder op te richten opstallen zonder vergoeding of tegen een verminderde prijs zullen overgaan op de grondeigenaar, kan niet gesteld worden dat deze overdracht zonder vergoeding of tegen een verminderde prijs bijkomend deel uitmaakt van de te betalen opstalvergoeding [ er is immers reeds een (jaarlijks) te betalen opstalvergoeding overeengekomen] of kan beschouwd worden als een bij de heffingsgrondslag te voegen fiscale last.

Heffing :

    Het evenredig recht van 0,20% is in beginsel verschuldigd op het samengevoegd bedrag van de door partijen overeengekomen (jaarlijkse) opstalvergoedingen, eventueel te vermeerderen met andere aan de opstalhouder opgelegde fiscale lasten.

Bijzonderheid : bouwverplichting

    De overdracht van de door de opstalhouder op te richten opstallen zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs moet altijd als een fiscale last beschouwd worden indien er expliciet of impliciet een bouwverplichting in de vestigingsakte werd opgenomen (*) . Dergelijke eigendomsoverdracht wordt dan beschouwd als een bijkomende fiscale last, die deel uitmaakt van de heffingsgrondslag en dit onafgezien van de hoegrootheid van het bedrag van de (jaarlijks) te betalen opstalvergoeding (zie naar analogie met een huurovereenkomst: WERDEFROY, F., Registratierechten , II, Kluwer, 2002-2003, nr. 865) (zie ook : VAN MUYLDER, A., en VERSTAPPEN, J., "Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal", Tijdschrift voor Notarissen, juli-augustus 1992, nr. 51, p. 307; Rec.Gén., nr. 24.226, p. 211).

[(*) De verplichting tot bouwen is daarentegen geen last in het geval dat onder punt B, 2 van de circulaire geschetst werd; de grondeigenaar moet alsdan immers de waarde van de gebouwen vergoeden.]

    Het evenredig recht van 0,20% is in dit geval verschuldigd op het samengevoegd bedrag van de door partijen overeengekomen (jaarlijkse) opstalvergoedingen, te vermeerderen met de fiscale last bestaande uit de overdracht van de door de opstalhouder op te richten opstallen zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs.

    Ook in dergelijk geval is het aangewezen dat de ontvanger aan de instrumenterende notaris of aan de partijen bij de overeenkomst bijkomend een schatting pro fisco vraagt van de waarde van de op te richten opstallen, dit bij toepassing van artikel 168 W.Reg. (zie hiervoor).

    Let wel op met het volgende : indien de opstalhouder de verbintenis op zich heeft genomen om op de grond van de opstalgever-grondeigenaar opstallen op te richten volgens de plannen en het bestek, welke door de grondeigenaar goedgekeurd werden, kan de overeenkomst desgevallend volgens de omstandigheden, in de bedoeling van partijen, ontleed worden als een verkoop van de op te richten opstallen met uitgestelde eigendomsoverdracht ten bate van de grondeigenaar. Dit zal ondermeer het geval zijn wanneer de afstand van het recht van natrekking enkel voor een korte termijn werd verleend, terwijl de akte de uitdrukkelijke verbintenis bevat vanwege de opstalhouder om op bedoelde grond opstallen op te richten volgens de plannen en het bestek goedgekeurd door de grondeigenaar, en verder in dezelfde akte de vergoeding bepaald werd die de eigenaar van de grond bij de verkrijging van het gebouw aan de opstalhouder verschuldigd is (zie: VAN MUYLDER, A., en VERSTAPPEN, J., op.cit., nr. 55, p. 310; Rec.Gén., nr. 24.226, p. 213).

C. Slotbedenking :

    In de praktijk kan het voorkomen dat een overeenkomst houdende de vestiging van een recht van opstal bepaalt dat de door de opstalhouder op te richten opstallen op het einde van het recht van opstal al dan niet tegen de betaling van een normale vergoeding op de grondeigenaar zullen overgaan.

    In dergelijke gevallen is het aangewezen dat de ontvanger aan de instrumenterende notaris of aan de partijen bij de overeenkomst bijkomend een verklaring pro fisco vraagt bij toepassing van artikel 168 W.Reg., waarbij een duidelijk standpunt ingenomen wordt wat de vergoedingsregeling bij het einde van het recht van opstal betreft.

    De Administrateur-generaal
    van de Patrimoniumdocumentatie,

    D. DE BRONE.