Voorafgaande beslissing nr. 600.094 dd. 08.08.2006

Properties

Document type : Prior agreements L 24.12.2002
Title : Voorafgaande beslissing nr. 600.094 dd. 08.08.2006
Tax year : 0
Document date : 08/08/2006
Keywords : Gebouw
Document language : NL
Name : 600.094

600.094

Voorafgaande beslissing nr. 600.094 dd. 08.08.2006

   Gebouw
   Nieuw gebouw
   Verkoop van een nieuw gebouw

Samenvatting

Een vennootschap heeft een oud industrieel gebouw aangekocht dat zij zal omvormen tot kantoren en appartementen en vervolgens onder bezwarende titel zal vervreemden.

De verkopen van de appartementen dienen te worden aangemerkt als verkopen van nieuwe gebouwen, en kunnen bijgevolg met 21% BTW worden overgedragen omdat de in het oude gebouw uitgevoerde werken dermate omvangrijk zijn dat deze een ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van het gebouw teweeg brengen, met name in de aard, structuur en in de bestemming van het gebouw. Het gebouw dient voor BTW-doeleinden te worden beschouwd als een "nieuw gebouw".

I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvraag strekt ertoe te vernemen of:

1. de verkopen van de appartementen dienen te worden aangemerkt als verkopen van nieuwe gebouwen, en bijgevolg dienen gepaard te gaan met toepassing van het BTW-tarief van 21%;

2. het standpunt van de DVB inzake de toepasbaarheid van de 21%-regel inzake BTW zou wijzigen indien zou blijken dat nadat de renovatiekosten zijn betaald en de appartementen werden verkocht, de kostprijs, exclusief BTW, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minder dan 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten.

II. Omschrijving van de verrichtingen

3. Een vennootschap heeft een oud industrieel gebouw aangekocht dat zij omvormt tot kantoren en appartementen om deze vervolgens onder bezwarende titel te vervreemden.

4. Er werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor de omvormingswerken.

5. Gelet op de nieuwe bestemming van het gebouw, zal dit gepaard gaan met structurele veranderingen.

III. Beslissing

6. Bij uitzondering op de vrijstelling bedoeld in artikel 44, § 3, 1°, a) en b), van het Wetboek BTW, zijn de leveringen van gebouwen, alsook de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten, andere dan het eigendomsrecht, die slaan op dergelijke gebouwen, belastbaar met BTW wanneer betreffende overeenkomsten worden gesloten uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat gebouw en voor zover is voldaan aan de voorwaarde van belastingplicht in hoofde van de persoon die de handeling verricht.

7. Onder gebouw wordt verstaan elk gebouwd onroerend goed uit zijn aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend (gewone huizen en villa's, flats, nijverheids-, handels- of landbouwgebouwen, scheidingsmuren, enz.).

8. Een gebouw wordt, voor de toepassing van de BTW, als nieuw aangemerkt tot op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat gebouw.

9. In de geest van de tekst van artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek BTW, dient evenwel niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze werd verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.

10. De Administratie heeft beslist (1) dat het ontegensprekelijk gaat over een nieuw gebouw wanneer de in het oude gebouw uitgevoerde werken een ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van het oude gebouw heeft veroorzaakt, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming.

[(1) Beslissing nr. E.T.19.497 van 20.02.1976 en 29.04.1976, eerste geval.]

11. De Administratie heeft bovendien bepaald (2) dat wanneer de uitgevoerde werken die een belangrijke wijziging aan het gebouw met zich brengen, doch waarbij het niettemin moeilijk is te bepalen of het gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, er kan worden aanvaard dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief BTW, van de door de eigenaar zelf of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten.

[(2) Beslissing nr. E.T. 19.497 van 20.02.1976 en 29.04.1976, derde geval.]

12. Als aan de voorwaarden van nr. 10 voldaan is, heeft het evenwel geen belang wat de werken hebben gekost in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór de werken.

13. Opdat de overdracht onder bezwarende titel van het verbouwde gebouw tot de werkingssfeer van de BTW kan behoren is er daarenboven nog vereist (3):

[(3) Beslissing nr. E.T.19.497 van 20.02.1976 en 29.04.1976.]

13.1. dat de uitgevoerde verbouwing de aanleiding geeft tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken;

13.2. dat de overdracht onder bezwarende titel plaatsheeft uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van het gebouw (zie nr. 7) na voltooiing van de werken;

13.3. dat de overdrager ten opzichte van de administratie het belang van de uitgevoerde werken aantoont. Teneinde eventuele moeilijkheden bij de bewijsvoering te voorkomen, is het in dit opzicht raadzaam de vergunning waarbij de gemeentelijke overheid de toelating tot het uitvoeren van de bedoelde werken heeft verleend, voor te leggen, wanneer het afleveren van zulke vergunning ingevolge de van kracht zijnde stedenbouwkundige reglementering verplicht is.

14. Op basis van de feitelijke gegevens zoals die blijken uit de aanvraag, de toegestuurde plannen en stedenbouwkundige vergunning kan worden besloten dat:

14.1. de aard en de bestemming van het gebouw wijzigen. Het gebouw was een oud industrieel complex dat door omvangrijke renovatiewerken zal worden omgevormd tot kantoorruimte en woonruimte.

14.2. de omvangrijke werken gepaard zullen gaan met structurele wijzigingen.

15. Gelet op de wijziging van de aard en de structuur van het gebouw alsook de verandering in zijn bestemming, dient het gebouw zoals het zich na uitvoering van de werken zal bevinden als nieuw voor de toepassing van de BTW te worden beschouwd.

16. Aangezien het belang van de uitgevoerde werken werd aangetoond door de afgeleverde stedenbouwkundige vergunning zal de overdracht onder bezwarende titel van het verbouwde gebouw met toepassing van de BTW plaats vinden voor zover (zie nr. 13)

16.1. de uitgevoerde verbouwing de aanleiding is tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken;

16.2. de overdracht onder bezwarende titel plaats heeft uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat gebouw na voltooiing van de werken.

17. De beslissing zal niet wijzigen indien zou blijken dat, nadat de renovatiekosten zijn betaald en de appartementen werden verkocht, de kostprijs, exclusief BTW, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minder dan 60% bereikt van de verkoopprijs van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (percentage dat thans door de aanvrager evenwel hoger dan 60% wordt geschat), aangezien de omvangrijke verbouwing (zie nr. 14) een ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van het oude gebouw heeft veroorzaakt (aard, structuur en bestemming).