Voorafgaande beslissing nr. 900.455 dd. 23.02.2010

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Document type : Prior agreements L 24.12.2002
Title : Voorafgaande beslissing nr. 900.455 dd. 23.02.2010
Document date : 23/02/2010
Document language : NL
Name : Voorafgaande beslissing nr. 900.455 dd. 23.02.2010
Version : 1

Voorafgaande beslissing nr. 900.455 dd. 23.02.2010

Registratierechten

Vestiging erfpachtrecht

Verkoop tréfonds

Herkwalificatie

Samenvatting

De akte van vestiging van een erfpachtrecht door een vennootschap X ten gunste van een vennootschap A zal worden onderworpen aan het registratierecht van 0,2 % overeenkomstig artikel 83 van het W. Reg. en de akte van verkoop van de ondergrond (tréfonds) van hetzelfde (met erfpacht bezwaarde) onroerend goed, door dezelfde vennootschap X aan de vennootschap B, zal worden onderworpen aan het registratierecht van 10 % overeenkomstig artikel 44 van het W Reg. (Vlaams Gewest).

Artikel 18, § 2, van het W. Reg. Is niet van toepassing op deze verrichtingen op voorwaarde dat de juridische kenmerken eigen aan de erfpacht in concreto uitwerking hebben.

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend.

I. Objet de la demande

La demande porte sur les questions suivantes :

1. La constitution par la S.A. A d'un droit d'emphytéose au profit de la S.A. B sur un immeuble sera soumise au droit d'enregistrement de 0,2 % en vertu de l'article 83 du C. enreg. fédéral.

2. La vente des droits résiduaires dudit immeuble par la S.A. A à la S.P.R.L. C sera soumise au droit de 10 % en vertu de l'article 44 du C. enreg. flamand.

3. L'ensemble de ces opérations ne sera pas requalifié en vente de biens immobiliers en vertu de l'article 18 § 2 du C. enreg. fédéral.

II. Description des faits

A. Description des parties concernées

4. La S.A. A est une société de droit belge et est plein propriétaire de l'immeuble faisant l'objet de l'opération.

5. La S.A. B est une société de droit belge qui aura la qualité d'emphytéote.

6. La S.P.R.L. C est une société de droit belge qui aura la qualité de tréfoncier (titulaire des droits résiduaires de propriété).

B. Opération projetée

7. Dans un premier temps, la S.A. A constituera au profit de la S.A. B un droit d'emphytéose sur l'immeuble susmentionné pour une durée de 99 ans.

8. En rémunération de ce droit d'emphytéose, la S.A. B paiera au moment de la passation de l'acte authentique un canon unique d'un montant de 9.500.000 EUR. En outre, cette même société s'engagera également à payer une redevance annuelle recognitive de propriété d'un montant de 2.500 EUR.

9. Dans un second temps, au moins 15 jours après la constitution du droit d'emphytéose, la S.A. A va céder ses droits résiduaires sur le même immeuble à la S.P.R.L. C.

10. En contrepartie de cette cession de droits résiduaires, cette dernière société paiera un prix d'acquisition de 500.000 EUR.

III. Motivation de la demande

11. Le demandeur base sa demande sur la position du SDA au sujet de la problématique " emphytéose / tréfonds ". Selon le demandeur, les conditions sont remplies pour que ladite note soit d'application.

12. Les sociétés emphytéote et tréfoncière s'engagent expressément vis-à-vis du SDA à ne reconstituer d'aucune manière la pleine propriété de l'ensemble immobilier faisant l'objet de la présente demande pendant la durée du droit d'emphytéose, et à mentionner cet engagement dans les actes notariés relatifs à ces opérations, à l'exception toutefois du cas où la reconstitution se ferait dans le chef d'une personne ou entité autre qu'une des sociétés détentrices des droits réels démembrés et pourvu qu'à l'occasion de cette reconstitution l'acquéreur paie des droits d'enregistrement sur la valeur du bien en pleine propriété conformément à l'article 44 du C. enreg. En outre, les sociétés emphytéote et tréfoncière s'engagent à ne pas fusionner.

13. Les sociétés emphytéote et tréfoncière sont des sociétés immobilières ayant en propriété un large portefeuille de biens immobiliers. En d'autres termes, ces sociétés ne détiendront pas uniquement les droits réels visés à la présente demande. Par conséquent, lesdites sociétés n'ont pas à prendre l'engagement de ne pas faire l'objet d'un changement de contrôle pendant 5 ans à compter du jour de l'enregistrement des actes de constitution du droit d'emphytéose et de cession des droits résiduels.

14. Les demandeurs s'engagent à ne procéder à la passation de l'acte notarié relatif à la vente des droits résiduaires qu'au moins 15 jours après la signature de l'acte notarié relatif à la concession du droit d'emphytéose.

15. Les demandeurs ont demandé à un expert indépendant de procéder à la valorisation des droits résiduaires ainsi grevés d'un droit d'emphytéose de 99 ans.

16. Les sociétés emphytéote et tréfoncière prennent l'engagement que le (ou les mêmes administrateurs des 2 sociétés) seul ou ensemble ne constituera/constitueront pas la majorité du conseil d'administration et ne pourra/pourront s'engager vis-à-vis des tiers. Cet engagement valant pour toute la durée de l'emphytéose.

IV. Décision

Il. ressort de l'examen approfondi auquel s'est livré le SDA que :

17. Quant à la possibilité de requalification, les éléments qui suivent ont été pris en considération.

18. Le tréfonds est acquis par la S.P.R.L. C, tandis que l'emphytéose est constituée au profit de la S.A. B.

19. Il résulte de l'examen effectué et des projets d'actes que les parties ont effectivement constitué un droit d'emphytéose et ont transmis les droits grevés d'emphytéose.

20. La vente du tréfonds suivra de 15 jours la constitution du droit d'emphytéose.

21. Les sociétés emphytéote et tréfoncière s'engagent à maintenir la disparité dans la composition de leurs conseils d'administration pendant toute la durée de l'emphytéose. Par conséquent, conformément à l'avis du Collège, le ou les mêmes administrateurs des deux sociétés ne pourront seul ou ensemble, pendant toute la durée de l'emphytéose constituer la majorité du conseil d'administration et s'engager vis-à-vis des tiers.

Les parties ont demandé à un expert indépendant de procéder à la valorisation des droits résiduels ainsi grevés d'un droit d'emphytéose de 99 ans. Dans son rapport, ce dernier conclut à une répartition des valeurs à concurrence de 96 % pour l'emphytéose et de 4 % pour le tréfonds. Conformément à l'avis du SDA, les parties ont alors décidé de retenir comme valeur conventionnelle de cession du tréfonds un montant de 500.000 EUR qui correspond à 5 % de la valeur en pleine propriété de l'ensemble immobilier.

L'emphytéote et le propriétaire de l'immeuble grevé d'emphytéose se sont engagés vis-à-vis du SDA à ne pas reconstituer la pleine propriété de l'ensemble immobilier faisant l'objet de la demande pendant toute la durée du droit d'emphytéose.

Les sociétés emphytéote et tréfoncière ont déjà en propriété un large portefeuille de biens immobiliers. Cela implique qu'elles ne détiendront pas uniquement les droits réels visés par la demande. Par conséquent, l'engagement relatif au changement de contrôle n'a aucune raison d'être.

***

Eu égard à ce qui précède, le Collège du SDA décide que :

La constitution par la S.A. A d'un droit d'emphytéose au profit de la S.A. B sur ledit immeuble sera soumise au droit d'enregistrement de 0,2 % en vertu de l'article 83 du C. enreg. fédéral.

La vente des droits résiduaires par la S.A. A au profit de la S.P.R.L. C sera soumise au droit de 10 % en vertu de l'article 44 du C. enreg. flamand.

27. L'ensemble des opérations n'est pas susceptible de requalification en vertu de l'article 18 § 2, du C. enreg., à condition que les caractéristiques juridiques propres à l'emphytéose produisent leurs effets in concreto.