Arrêt de la Cour d'appel de Gand dd. 15.09.1994

Properties

Document type : Belgian justice
Title : Arrêt de la Cour d'appel de Gand dd. 15.09.1994
Tax year : 2005
Document date : 15/09/1994
Document language : FR
Name : G 94/12
Version : 1
Court : appeal

ARRET G 94/12

Arrêt de la Cour d'appel de Gand dd. 15.09.1994

Catégorie revenus - Revenus professionnels - Gestion normale patrimoine privé - Opérations immobilières

    Des opérations d'achats et de ventes d'immeubles menées de manière intensive pendant 10 ans confèrent un caractère professionnel à l'activité et les revenus qui découlent de celle-ci doivent être taxés comme revenus professionnels. Il ne peut dans ce cas être question de gestion normale d'un patrimoine privé. En outre, pour apprécier l'activité exercée, il ne faut pas se limiter à une période imposable, il faut au contraire prendre en compte l'entièreté de la période au cours de laquelle il est notoire que le commerce de biens immeubles a été exercé.

 

Gent

11e Kamer

V-W

Voorzitter: mevrouw Van Isterdael
Raadsheren: mevrouw Van Eygen, de heer De Meue
Advocaat: mr. Van Oosterwijck
Partijen: V.W., tegen de Belgische Staat

Overwegende dat de eiser tijdig en regelmatig een voorziening heeft ingediend van de beslissing van de directeur der directe belastingen te Brugge van 13 mei 1974, waarbij het bezwaar tegen de op zijn naam gevestigde aanslag in de personenbelasting en aanvullende gemeentebelasting voor het aanslagjaar 1967 (kohierartikel 926 528) werd afgewezen en een aanvullende aanslag werd gevestigd (kohierartikel 425 891);

Overwegende dat de eiser voor het aanslagjaar 1967 een aangifte heeft ingediend met een gezamenlijk belastbaar inkomen van 658.927 F.

Overwegende dat bij bericht van wijziging van 19 mei 1969 aan de eiser werd medegedeeld dat zijn belastbaar inkomen zou worden bepaald op 1.678.469 F; dat daarin tevens de gegevens werden vermeld op grond waarvan de belasting zou worden gevestigd; dat onder meer werd gesteld dat de verwezenlijkte winst, bekomen bij de verkoop gedaan op 25 oktober 1966 van een landhuis met grond, gelegen te Jabbeke, zou worden beschouwd als handelswinst en belast overeenkomstig artikel 20, 1° van het Wetboek van Inkomstenbelastingen;

Overwegende dat de eiser liet weten dat hij daarmede niet kon akkoord gaan, voorhoudend dat de verkoop van het landhuis met grond te Jabbeke een daad was van het normaal beheer van zijn privaat patrimonium;

Overwegende dat, na onderzoek, werd vastgesteld dat geen rekening werd gehouden met een bedrag van 57.673 F interesten van 2.000 F verzekeringen, zodat het netto globaal belastbaar inkomen werd verminderd tot 1.620.796 F;

Overwegende dat ondanks het niet-akkoord van de eiser, hij toch op dit verminderd bedrag werd belast;

Overwegende dat het ingediend bezwaar van de eiser bij de directoriale beslissing werd afgewezen om reden dat de Administratie had vastgesteld dat de eiser in de periode van 1960 tot en met 1972, intensief bezig was met het uitvoeren van belangrijke en renderende onroerende verrichtingen zodat deze als beroepsmatig gestelde handelsdaden moesten worden aanzien; dat de aanen verkoop van het landhuis te Jabbeke zich situeerde in deze ononderbroken reeks van meerdere onroerende verrichtingen zodat de belastbaarheid van de opbrengst ervan moet worden beoordeeld in het raam van het geheel van al deze verrichtingen en niet op grond van die operatie in het bijzonder; dat de door de eiser aangevoerde gronden om de aan- en verkoop van bewust onroerend goed te verantwoorden, voor de Administratie twijfelachtig voorkwamen en niet afdoende waren om de bewering dat het ging om een verrichting vallend binnen het kader van een normaal beheer van een privaat patrimonium, te verantwoorden.

Overwegende dat uit de stukken van het dossier blijkt dat de eiser op 24 december 1965 een landhuis met grond 1 ha 3 a 46 ca, gelegen te Jabbeke, van de N.V. Gebr. V. heeft gekocht aan de prijs van 675.000 F en dat hij dit landhuis met enkel 6.457 m2 op 25 oktober 1966, zijnde tien maanden nadien, terug heeft verkocht mits de prijs van 1.550.000 F;

Overwegende dat de Administratie de door de eiser aldus gerealiseerde winst op dit onroerend goed als handelswinst heeft beschouwd niet alleen omdat het in een korte tijdspanne werd verkocht maar ook omdat het niet om een alleenstaande verrichting in verhandeling van onroerende goederen ging en het goed ook werd verkocht door de N.V. Gebr. V., waarin de eiser, als beheerder, een leidende functie heeft; dat de eiser dan ook om deze redenen op deze winst werd belast overeenkomstig artikel 20, 1° van het Wetboek van Inkomstenbelastingen;

Overwegende dat de eiser daarmede niet akkoord kan gaan daar, volgens hem, de ver- en aankoop van bedoeld onroerend goed een daad is van beheer van zijn patrimonium daar het werd aangekocht om te beschikken over een te lande gelegen woning voor zijn echtgenote aan wie de dokter een verblijf in de bossen had aangeraden en er slechts tot de verkoop daarvan werd besloten wanneer diezelfde dokter naderhand de zeelucht meer bevorderlijk achtte voor haar gezondheid; dat tevens wordt ingeroepen dat vóór de periode van 8 mei 1968 hij geen verrichtingen in onroerende goederen heeft verricht, zodat de opbrengst voortkomend van de verkoop van het landhuis te Jabbeke geen handelswinst is en derhalve niet kan worden belast;

Overwegende dat ter zake moet worden onderzocht of de verwezenlijkte winst bekomen bij de verkoop van het landhuis gelegen te Jabbeke met grond, groot 6.457 m2 moet worden aanzien als een handelswinst in hoofde van de eiser dan wel of deze voortvloeit uit een verrichting, behorend tot het normaal beheer van zijn patrimonium;

Overwegende dat uit de gegevens van het dossier blijkt dat de eiser tussen 15 oktober 1960 en 31 december 1972 niet minder dan 51 verrichtingen van aan- en verkoop heeft gesloten voor meerdere miljoenen; dat hiervan een opsomming werd gegeven in de directoriale beslissing en dat deze opsomming alhier als herhaald wordt beschouwd;

Overwegende dat de eiser dit niet betwist; dat hij enkel stelt dat hij pas vanaf 8 mei 1968, zijnde na de aan- en verkoop van het goed te Jabbeke, aktief handelaar is geweest in onroerende goederen; dat de verrichtingen die zich vóór deze datum situeren daden waren van normaal beheer van zijn privépatrimonium;

Overwegende dat het hof de eiser daarin niet kan volgen; dat, indien de aankoop van het stuk bouwgrond, groot 41 a 87 ca, gelegen te Loppem in de Heidelbergstraat (nr. 2 van de in de directoriale beslissing voorkomende tabel) en de aankoop van het appartement in de residentie Acropolis te Oostduinkerke (nr. 8 van dezelfde tabel) als behorend tot het privépatrimonium van de eiser kan worden aanzien, dit geenszins het geval is voor de andere verrichtingen daterend van vóór 8 mei 1968;

Overwegende dat vaststaat dat de eiser op 15 oktober 1960 48 a 19 ca bosgrond te Loppem heeft gekocht voor de prijs van 216.858 F (nr. 1 van de tabel); dat deze grond, na verkaveling in twee gelijke stukken, werd verkocht respectievelijk op 23 mei 1964 voor 265.943 F en op 26 mei 1964 voor 265.110 F (nrs. 5 en 6 van de tabel); dat de eiser geenszins aantoont dat dit onroerend goed werd aangekocht met de enige bedoeling aldaar een privé-woning op te bouwen; dat zijn bewering niet wordt gestaafd door objectieve bewijselementen; dat de verklaring van de Gebr. V. dit evenmin aantonen (stuk 55) en dat het feit dat de fiscus de winsten van deze verhandeling destijds niet als bedrijfswinsten zou hebben belast, geenszins het bewijs inhoudt dat deze verhandelingen een privé-karakter zouden hebben;

Overwegende dat de eiser verder niet betwist dat hij akkoord is geweest om de winst, bekomen bij de aan- en verkoop van een fabriek te Sint-Ghislain, respectievelijk op 11 april 1964 en 9 mei 1964 (nrs. 3 en 4 van de tabel) aan te geven in de post «diverse inkomsten» van zijn belastbaar inkomen; dat derhalve voor deze verrichting ook geen sprake kan zijn van een daad behorend tot het normaal beheer van zijn privaat patrimonium;

Overwegende dat ten deze ook vaststaat dat de eiser het landhuis met grond (voorwerp van onderhavig geschil) groot 1 ha 3 a 46 ca, gelegen te Jabbeke van de N.V. Gebr. V. heeft gekocht op 24 december 1965 voor de prijs van 675.000 F en hij deze, met een gedeelte van de grond, namelijk 6.457 m2, amper na verloop van 10 maanden en wel op 25 oktober 1966 terug heeft verkocht voor de prijs van 1.550.000 F (nrs. 7 en 9 van de tabel); dat hij alzo een winst heeft geboekt;

Overwegende dat ook hier de eiser ten onrechte voorhoudt dat deze verrichting een daad van normaal beheer van zijn privé-patrimonium zou zijn;

Overwegende dat de oorspronkelijke versie van de eiser, bij dewelke het onroerend goed werd gekocht als tweede verblijf om reden dat zijn echtgenote op doktersadvies diende te wonen in «boslucht» en dit kort nadien werd verkocht om reden dat diezelfde arts van mening veranderde en «zeelucht» voorschreef, terecht door de Administratie als niet-geloofwaardig werd verworpen; dat echter de streek van Loppem, alwaar de eiser met zijn echtgenote woonachtig is, evenveel in de bossen is gelegen als de streek van Jabbeke, gelegen op amper 5 km van Loppem; dat met het attest van dokter D. (stuk 42) trouwens geen rekening kan worden gehouden, nu het niet werd gedateerd en het pas aan de Administratie werd overgemaakt bij schrijven van 31 maart 1972 (stuk 41); dat trouwens het aangevoerde doktersattest op zichzelf niet volstaat om de verkoop van het landhuis zo kort na de aankoop (10 maanden) uit te leggen;

Overwegende dat de later gewijzigde versie van de eiser (na onderzoek van de fiscus), bij dewelke hij in feite het onroerend goed had gekocht om het te verbouwen in een restaurant en dit vervolgens te verhuren, door hem geenszins wordt bewezen; dat ter zake met de werkelijkheid rekening moet worden gehouden en vaststaat dat bewust onroerend goed met een deel van de grond amper 10 maanden na de aankoop en enkel na wat afbraakwerken te hebben uitgevoerd, met winst terug werd verkocht;

Overwegende dat derhalve ook hier de eiser niet kan stellen dat hij een daad heeft gesteld van een normaal beheer van zijn privé-patrimonium;

Overwegende dat bovendien de verkoop van het landhuis op 25 oktober 1966 niet noodzakelijk was om het appartement in de residentie Acropolis te Oostduinkerke te betalen vermits de aankoop van dit appartement de prijs van de grond en van het afgewerkte bouwwerk of 150.000 F werd gekweten bij het verlijden van de notariële akte op 26 september 1966, zijnde vóór de datum van verkoop van het landhuis;

Overwegende dat derhalve moet worden gesteld dat de door de eiser uitgevoerde verhandelingen in onroerende goederen, gekend onder de nrs. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 9 van de in de directoriale beslissing voorkomende tabel, niet onder het gewoon beheer van zijn privaat patrimonium kan worden ondergebracht;

Overwegende dat dan ook vaststaat dat de eiser vanaf 15 oktober 1960 tot en met 31 december 1972 intensief bezig is geweest met aan- en verkoop van onroerende goederen; dat hij derhalve daden heeft gesteld die door de wet als daden van koophandel worden beschouwd en hij door de regelmaat ervan er zijn beroep van heeft gemaakt, zelfs indien het om een aanvullend beroep gaat; dat weze opgemerkt dat een onmiddellijk verband bestaat tussen deze transacties en die uitgevoerd door de N.V. Gebr. V., waarin de eiser een leidende functie uitoefent, en die eveneens de activiteit van aan- en verkoop van onroerende goederen omvat; dat trouwens het onroerend goed te Jabbeke aan deze N.V. werd gekocht;

Overwegende dat in deze omstandigheden de door de eiser gevoerde verrichtingen in onroerende goederen van zowel vóór als na 8 mei 1968 een bedrijfskarakter hebben en dus behoren tot een werkelijk handelsbedrijf;

Overwegende dat de aan- en verkoop van het onroerend goed te Jabbeke moet worden ondergebracht in de reeks verrichtingen van onroerende goederen die de eiser begonnen is op 15 oktober 1960 en ononderbroken heeft verder gezet tot 31 december 1972; dat deze verrichting immers niet uit het geheel van de onroerende verhandelingen van de eiser kan worden gehaald te meer niet kan worden aangetoond dat het zou gaan om een daad gesteld in het kader van het beheer van zijn privaat vermogen;

Overwegende dat om de uitgeoefende activiteit van de belastingplichtige te beoordelen men zich niet kan beperken tot de belastbare periode waarvan de aanslag wordt betwist maar de volledige gekende periode waarin de verhandelingen van onroerende goederen plaatsgrepen moet worden in beschouwing genomen;

Overwegende dat nu sinds 15 oktober 1960 tot en met 31 december 1972 de eiser onafgebroken onroerende verhandelingen heeft verricht, hij belangrijke transacties heeft verwezenlijkt; dat derhalve moet worden geacht dat hij over een exploitatie en commerciële infrastructuur beschikte die dienstig was voor zijn bedrijf in onroerende goederen;

Overwegende dat de door de eiser gerealiseerde winst bij de verkoop van het landhuis te Jabbeke op 25 oktober 1966 dan ook een handelswinst is die door de Administratie terecht werd belast overeenkomstig artikel 20, 1 van het Wetboek van Inkomstenbelastingen;

Overwegende dat voor het overige alle andere beschouwingen ter zake niet diendend zijn; dat de motieven van de directoriale beslissing verder worden aangenomen en voor zoveel als nodig alhier als herhaald worden aanzien; Overwegende dat de voorziening dan ook ongegrond is;

OP DIE GRONDEN,

HET HOF,

Gelet op artikel 24bis van de Wet van 15 juni 1935.

Gehoord in openbare terechtzitting het verslag van raadsheer Gisèle Van Eygen en de partijen in hun middelen en conclusies.

Verklaart de voorziening ontvankelijk doch ongegrond;

Verwijst de eiser tot de kosten, begroot op 112 F.