Jugement du Tribunal de Première Instance de Hasselt dd. 23.02.2005

Properties

Document type : Belgian justice
Title : Jugement du Tribunal de Première Instance de Hasselt dd. 23.02.2005
Tax year : 0
Document date : 23/02/2005
Document language : FR
Modification date : 22/02/2006 11:33:03
Name : H1 05/1
Version : 1

ARRET H1 05/1

Jugement du Tribunal de Première Instance de Hasselt dd. 23.02.2005

Qualification des revenus de la location de chambres d'étudiants

    Au vu des circonstances réelles concrètes dans lesquelles les demandeurs ont transformé un de leurs biens immeubles en un bien prêt à être loué, on peut établir que les demandeurs, de par les opérations qu'ils ont accomplies, se trouvent en dehors de la gestion normale d'un patrimoine privé, de telle sorte que les revenus de location qu'ils ont perçu pour la location de chambres sont imposables comme revenus divers en vertu de l'article 90 ,1° CIR92.

    Dans les faits, le caractère imposable à titre de revenus divers ressort des opérations immobilières posées par les demandeurs, consistant en la rénovation d'un bâtiment, en l'aménagement et la location de chambres d'étudiant, du nombre, de la nature et du montant des opérations immobilières.

    Les demandeurs louent au total 10 chambres d'étudiant. Cette location dépasse la location d'un nombre de chambres d'étudiant qui peut être considéré pour un ménage ordinaire comme accomplie dans le cadre de la gestion normale d'un patrimoine privé. De plus, il doit être également tenu compte du fait que le bâtiment dans lequel se trouvent les chambres d'étudiant, est distinct de l'habitation familiale des demandeurs et a été spécialement aménagé pour cela.

    Les demandeurs ont contracté un crédit, visé spécifiquement à la préparation d'un bâtiment utile à la location d'un nombre considérable de chambres d'étudiant. Le crédit, à la lumière de l'importance des autres revenus nets des demandeurs indique leur volonté de développer une activité en dehors de la gestion normale de patrimoine privé, imposable en vertu de l'art. 90, 1° CIR 92.

    L'ampleur des activités liées à l'exploitation et à la location d'un bâtiment avec 10 chambres d'étudiant (gestion, entretien général et journalier, administration de l'enlèvement des déchets ménagers, suivi des contrats de location, suivi des paiements) confirme ce qui précède.

    L'administration a par conséquent considéré à juste titre que les revenus de location des demandeurs provenant de la location de 10 chambres d'étudiant sont en principe imposables comme un revenu divers dans le chef des demandeurs.

    Voir aussi :

-	Jugement du Tribunal de première instance de Hasselt dd. 03.09.2003 (FJF 2003 / 285)
-	Arrêt de la Cour d'appel d'Anvers dd. 26.03.1991

DE BURGERLIJKE RECHTBANK VAN EERSTE AANLEG, ZITTING
HOUDENDE TE HASSELT, ELFDE KAMER, HEEFT HET VOLGENDE
VONNIS UITGESPROKEN:

IN ZAKE A.R. nr. 01.0242.A

H.L., algemeen bestuurder, en zijn echtgenote,
W.G., zonder beroep,
samenwonende te …

Eisers, de eerste in persoon verschijnend bijgestaan door Mr. B. loco Mr. V., advocaat te … die tevens tweede eiseres vertegenwoordigt.

tegen

ADMINISTRATIE DER DIRECTE BELASTINGEN, in de persoon van de gewestelijk directeur, met burelen gevestigd te 3500 Hasselt, Voorstraat 43.

DE BELGISCHE STAAT, FEDERALE OVERHEIDSDIENST FINANCIËN, Kabinet van de Minister van Financiën, 1000 Brussel, Wetstraat 12.

verweerder, vertegenwoordigd door Mr. V.G. loco Mr. B.J., advocaat te …

VOLGT HET VONNIS:

Gelet op:

• het verzoekschrift in fiscale zaken neergelegd ter griffie op 5.2.2001 waarbij fiscaal verhaal wordt aangetekend tegen de directorale beslissing van 17.1.2001;

• de conclusies en stukken van partijen.

Feiten en voorgaanden

    De betwisting heeft betrekking op de volgende aanslagen gevestigd in hoofde van eisers in de personenbelasting:

artikel nr. 779327731, supplement aan artikel nr. 760326589, gemeente Diepenbeek, aanslagjaar 1995, inkomsten 1994, dd. 4.12.1997, voor een te betalen bedrag van 230.274 BEF (5.708,34 €); artikel nr. 779494680, supplement aan artikel nr. 774940291, gemeente Diepenbeek, aanslagjaar 1996, inkomsten 1995, dd. 11.12.1997, voor een te betalen bedrag van 251.884 BEF (6.244,04€).

    Het geschil tussen partijen handelt over de kwalificatie van de inkomsten uit de verhuring door eisers van 10 studentenkamers te…. Het betreft een gebouw dat in het vermogen van eisers kwam door een schenking van de ouders van tweede verweerster. Het betrof destijds een lemen boerderij, die door eisers in gereedheid werd gebracht voor verhuring als studentenkamers.

    Bij bericht van wijziging van 16.6.1997 wijzigde verweerder de tijdige aangiften van eisers voor de aanslagjaren 1995 en 1996, voorhoudend dat de huurinkomsten van eisers uit de verhuring van de studentenkamers als beroepsinkomsten belastbaar waren. Na het niet-akkoord van eisers met deze wijziging werden de bestreden aanslagen gevestigd overeenkomstig de gewijzigde gegevens zoals aangeduid in de berichten van wijziging.

    Eisers dienden een bezwaarschrift in tegen deze aanslagen. Het bezwaarschrift werd deels ingewilligd door de directorale beslissing van 17.1.2001. De directorale beslissing behield weliswaar de taxatie, doch onthief de aanslagen in de mate dat de inkomsten uit de verhuring van 10 studentenkamers niet als divers inkomen, maar als beroepsinkomsten werden belast. Met andere woorden herkwalificeerde de directorale beslissing de huurinkomsten als diverse inkomsten in de zin van artikel 90, 1° W. I.B.92.

    Eisers legden op 5.2.2001 een verzoekschrift op tegenspraak neer houdende beroep tegen deze directorale beslissing, dat huidig geding bij de rechtbank aanhangig maakte.

Beoordelinq

Ontvankelijkheid en bevoegdheid

    Verweerder voert aan dat het middel aangaande de al dan niet regelmatigheid van vaststellingen gedaan ter plaatse waar de door eisers verhuurde studentenkamers zich aangezien dit middel "nieuw" zou zijn, meer bepaald niet zou berusten op een feit of akte aangevoerd in de gedinginleidende akte en dit krachtens artikel 807 Ger. W.. Hij voert aan dat zulks tevens geldt voor het middel waarbij, in geval zou komen vast te staan dat de verhuring van studentenkamers door eisers als divers inkomen belastbaar is, zij de rechtbank verzoeken in de beoordeling van de bestreden aanslagen rekening te willen houden met een aantal werkelijke uitgaven die eisers maakten om de door hen behaalde inkomsten te verwerven en te behouden.

    Op grond van artikel 807 Ger. W. kan een vordering die voor een rechter aanhangig is, uitgebreid of gewijzigd worden indien de nieuwe, op tegenspraak genomen conclusies, berusten op een feit of een akte in de dagvaarding aangevoerd, zelfs indien hun juridische omschrijving verschillend is.

    Het gedinginleidend verzoekschrift betreft voormelde, betwiste, aanslagen.

    Het middel van eisers aangaande de al dan niet regelmatigheid van door opsporingsambtenaren van verweerder gedane vaststellingen, betreft vaststellingen die in beginsel onder meer de gegrondheid van de betwiste aanslagen zouden kunnen betreffen. Aangezien deze aanslagen aktes betreffen, aangehaald in het gedinginleidend verzoekschrift, berust de vordering met betrekking tot de al dan niet regelmatigheid van vaststellingen die deze aanslagen moeten schragen, op een akte aangehaald in het gedinginleidend verzoekschrift.

    Het middel van eisers met betrekking tot de door hen gedane werkelijke uitgaven om de huurinkomsten te verwerven of te behouden, betreft eveneens aktes aangehaald in het gedinginleidend verzoekschrift, met name de bestreden aanslagen en de wijze waarop zij begroot moeten worden.

    Verweerder houdt derhalve ten onrechte vol dat de vorderingen van eisers op deze punten, niet ontvankelijk zouden zijn.

    Er worden voor het overige geen middelen van niet-ontvankelijkheid opgeworpen en de rechtbank bemerkt geen ambtshalve op te werpen excepties met betrekking tot haar bevoegdheid en de ontvankelijkheid van de vordering.

    De vordering is dan ook in haar geheel ontvankelijk.

Ten gronde

a. De vaststellingen van verweerder door ondervraging van huurders van eisers

    Leden van een opsporingssectie van verweerder voerden in de loop van 1997 een onderzoek naar de huurtoestand van individuele studenten in de studentenkamers verhuurd door eisers (stukken 86 en volgende van verweerder).

    In concreto vermelden de stukken van verweerder dat studenten "gecontacteerd" werden en dat zij een "verklaring" aflegden. Uit stuk 87 blijkt dat de leden van een opsporingssectie van verweerder ter plaatse van de verhuurde studentenkamers gingen, en blijkbaar, na geen huurders, studenten, te hebben aangetroffen, nogmaals ter plaatse gingen (meer bepaald op 20.3.1997 en op 30.5.1997) en wel huurders aantroffen.

    De stukken die op deze handelingen slaan, vermelden als hoofding "procesverbaal van vaststelling". Het gaat om de stukken 90 en 98, 91, 92, 93 van verweerder.

    Uit de inhoud van deze processen-verbaal kan worden besloten dat zij, enerzijds, vaststellingen bevatten nopens de inrichting van 4 individuele studentenkamers, verhuurd door eisers aan respectievelijk G.V.L., W.P, C.A. en P.V.D.. In concreto gaat het om vaststellingen betreffende de inrichting van de kamer, waaruit blijkt dat leden van de opsporingssectie van verweerder blijkbaar toegang verkregen tot de studentenkamers. Voorts bevatten deze processen-verbaal vermeldingen uit verklaringen van voormelde huurders, studenten. De processen-verbaal zijn mede-ondertekend door de hiervoor genoemde huurders, studenten.

    Eisers voeren aan dat deze processen-verbaal, om reden dat huurders gehoord werden bij het bezoek ter plaatse aan de verhuurde kamers op bovenvermelde data in 1997 door leden van de opsporingssectie van verweerder, kwalificeren als processen-verbaal van getuigenverhoren van voormelde huurders, die wegens niet naleving van de procedure der getuigenverhoor inzake inkomstenbelastingen zoals omschreven in de artikelen 325 en 326 W.I.B.92, als bewijsmiddel uit de debatten moeten worden geweerd.

    Verweerder stelt dat de in de bovenvermelde omschreven handelingen geen getuigenverhoren behelzen, doch slechts het "horen van derden" en het "inzamelen van inlichtingen" van natuurlijke personen als omschreven in artikel 322 W.I.B.92, zodat zij bij het stellen van de in hoger vermelde processen-verbaal omschreven handelingen, niet de procedure voor het getuigenverhoor zoals omschreven in artikel 325 en 326 W.I.B.92 moest naleven.

    De rechtbank kan dit argument bijtreden. Artikel 322 W.I.B.92 staat verweerder uitdrukkelijk toe "derden te horen" en van "natuurlijke personen" inlichtingen te vorderen.

    Dit betekent dat de wetgever, buiten de omstandigheid van het eigenlijk horen van een natuurlijke persoon als getuige, die daaraan voorafgaand de bij artikel 934 Ger. W. van het Gerechtelijk Wetboek voorgeschreven eed moet afleggen, ook derden kan horen en van hen inlichtingen kan inzamelen buiten de omstandigheid van het eigenlijk getuigenverhoor.

    De stukken 90 en 98, 91, 92, 93 van verweerder betreffen inlichtingen ingezameld door verweerder bij de huurders van eisers, die ten hunnen aanzien "derden" zijn. Hoewel de afwezigheid van naleving van de procedure van horen als getuige, van invloed kan zijn op de bewijswaardering van de door het horen van de derde verkregen inlichtingen, mede gelet op het feit dat de derde in die omstandigheid de eed niet aflegt, kan niet worden aangenomen dat de in stuk 90 en 98, 91, 92 en 93 verkregen inlichtingen, getuigenverhoren zijn zoals omschreven in artikel 325 en 326 W.I.B.92.

    Uit de voormelde stukken kan dan ook niet worden opgemaakt dat de daarin vermelde inlichtingen zouden zijn ingezameld, in strijd met de voorschriften van artikel 322 W.I.B.92 en dat zij uit de debatten geweerd zouden moeten worden.

Dit middel van eisers is niet gegrond

b. De kwalificatie van de huurinkomsten uit de studentenkamers, verhuurd door eisers

    In de directorale beslissing van 17.1.2001 werden de door eisers uit de verhuring van 10 studentenkamers verkregen inkomsten, in de bestreden aanslagen getaxeerd als beroepsinkomsten, geherkwalifceerd in diverse inkomsten als bedoeld in artikel 90, 1 ° W.I.B.92

    De directorale beslissing van 17.1.2001 steunt daarbij op de volgende overwegingen:

• het gaat om in totaal 10 studentenkamers;
• volgens de bijzondere voorwaarden van de huurovereenkomsten worden de gemeenschappelijke delen van het verhuurde gebouw door eisers onderhouden;
• drie huurders verhaalden, na te zijn gehoord door leden van een opsporingssectie van verweerder, dat tweede eiseres de gemeenschappelijke delen van het verhuurde gebouw onderhield, de vuilniszakken buiten zette en de post bedeelde; 
• een lening werd aangegaan bij een bankinstelling teneinde fondsen te verwerven voor het in gereedheid brengen van het gebouw voor verhuring als individuele studentenkamers; aangezien de kosten van verwarming, water en electriciteit inbegrepen zijn in de huurprijs, moet de verhuring aanzien worden als een verhuring waarbij dienstprestaties door de verhuurder inbegrepen zijn;
• de verhuringen hadden geen permanent karakter, hetgeen inhoudt dat de frequente wederverhuring van eisers specifieke prestaties vroeg (schoonmaak, opstellen en afhandelen afsluiting contracten, bezichtiging van kamers regelen bij wederinhuring).

    Op grond van deze overwegingen oordeelde de directorale beslissing dat de inrichting van het gebouw van eisers als studentenkamers en de verhuring ervan, de grenzen van het normaal beheer van een privé-vermogen oversteeg, zodat de huurinkomsten krachtens artikel 90, 1 ° W.I.B.92 als divers inkomen belastbaar zijn.

    Dienovereenkomstig stond de directorale beslissing een ontheffing van de bestreden aanslagen toe.

    Eisers houden thans voor dat hun verhuring van studentenkamers niet de grenzen van het normaal beheer van een privé-vermogen overschrijdt, zodat de door hen daaruit genoten inkomsten niet als inkomsten uit toevallige of occasionele prestaties, belastbaar zijn.

    Zij brengen tegen de overwegingen van de directorale beslissing in

• de lening ten bedrage van 500.000 BEF (12.394,67 E) heeft niet gediend tot het bouwen van het gebouw houdende studentenkamers, daar het in het bezit van eisers kwam door een schenking aan tweede eiseres door haar ouders; de lening diende enkel om meubelen te kopen voor de kamers;
• de verbouwing van het gebouw gebeurde kleinschalig, dit wil zeggen door eisers en met de aankoop van kleine hoeveelheden bouwmaterialen;
• er is geen individueel onderhoud van de studentenkamers en het globaal onderhoud van de gebouwen, de verrichtingen bij het verhuren en de wederinhuring, zoals het opstellen van contracten, gaat het normaal beheer van het privé-patrimonium niet te buiten; hetzelfde geldt voor de doorverkoop van water en elektriciteit aan de studenten; eisers stellen dat er geen gasleiding ligt, zodat geen doorverkoop van gas mogelijk is;
• het aantal kamers, in casu 10, kan niet wijzen op het overstijgen van het louter beheer van een privé-vermogen nu per jaar niet alle huurders vertrekken, één huurder al langere tijd dan een jaar huurde van eisers en verrichtingen bij wederinhuring jaarlijks slechts voor een beperkt aantal kamers noodzakelijk zijn en de huurcontracten gebaseerd zijn op modellen verstrekt door de universitaire campus te Diepenbeek.

    Om al deze redenen zou het huurklaar maken, de inrichting en, daaropvolgend, de verhuring van de studentenkamers louter gelegen zijn binnen het beheer van het privé-patrimonium.

    De rechtbank kan deze stelling van eisers evenwel niet bijtreden

    Belastbaar krachtens artikel 90, 1 ° W.I.B.92 zijn de winst of baten, hoe ook genaamd, die zelfs occasioneel of toevallig, buiten het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, voortkomen uit enige prestatie, verrichting of speculatie of uit diensten bewezen aan derden, daaronder niet begrepen normale verrichtingen van beheer van een privé-vermogen bestaande uit onroerende goederen, portefeuillewaarden en roerende voorwerpen.

    Gelet op de concrete feitelijke omstandigheden waarin eisers overgingen tot het huurklaar maken van één van hun onroerende goederen, moet worden vastgesteld dat eisers in de daartoe door hen gestelde verrichtingen het normaal beheer van een privé-vermogen te buiten zijn gegaan, zodat de door hen behaalde huurinkomsten uit de verhuur van de kamers als divers inkomen krachtens artikel 90, 1 ° W.l.B.92 belastbaar zijn.

    In concreto blijkt het als divers inkomen belastbaar karakter van de eisers gestelde onroerende verrichtingen, bestaande in de renovatie van een gebouw, inrichting en verhuring van de studentenkamers, uit het aantal, de aard en het bedrag van de onroerende verrichtingen.

    In totaal verhuren eisers 10 studentenkamers. Deze verhuring overstijgt de verhuring van een hoeveelheid studentenkamers die voor een doorsnee huishouden aanzien kan worden als geschiedend binnen het kader van het normaal beheer van een privé-vermogen. Daarbij moet mede rekening gehouden worden met het feit dat het gebouw waarin de verhuurde studentenkamers gelegen zijn, onderscheiden is van de gezinswoning van eisers en speciaal daartoe werd ingericht.

    Eisers gingen een krediet aan, specifiek gericht op het in gereedheid brengen van een gebouw dienstig tot verhuring van een aanzienlijk aantal studentenkamers. Het krediet, gezien in het licht van de omvang van de overige netto-inkomsten van eisers, wijst op hun wil tot het ontwikkelen van een activiteit buiten het normaal beheer van het privé-vermogen, belastbaar krachtens artikel 90, 1° W.I.B.92.

    De omvang van de werkzaamheden gepaard gaande met de uitbating en verhuring van een gebouw met 10 studentenkamers (beheer, globaal en dagelijks onderhoud, beheer vuilnisverwijdering, opvolging huurcontracten, opvolging betalingen), wijst op dezelfde vaststelling.

    De directorale beslissing van 17.1.2001 heeft derhalve terecht geoordeeld dat de huurinkomsten van eisers uit de verhuring van 10 studentenkamers, in beginsel als een divers inkomen belastbaar zijn in hoofde van eisers.

c Nettobedrag van de door eisers genoten diverse inkomsten

    De krachtens artikel 90, 1 ° W.I.B.92 belastbare diverse inkomsten worden naar het netto-bedrag ervan in aanmerking genomen, dit is het brutobedrag verminderd met de kosten waarvan de belastingplichtige het bewijs levert dat zij tijdens het belastbaar tijdperk zijn gedaan of gedragen om de diverse inkomsten te verkrijgen of te behouden (art. 97 W.I.B.92).

    De directorale beslissing heeft de door eisers gedragen uitgaven met betrekking tot de stookoliekosten, water en elektriciteitsverbruik, verzekeringskosten, brandblusserskosten en gemeentebelastingen bij het bepalen van het nettobedrag van de in hoofde van eisers belastbare diverse inkomsten, in rekening gebracht.

    Bijkomend stellen eisers nog dat de voor aanslagjaar 1995, respectievelijk aanslagjaar 1996 betaalde onroerende voorheffing in aftrek gebracht zou moeten worden, evenals afschrijvingen.

    Verweerder gaat akkoord met de aftrek van de betaalde onroerende voorheffing, op voorwaarde dat eisers terzake bewijsstukken zouden voortbrengen.

    Eisers doen zulks slechts voor aanslagjaar 1995. Ten aanzien van de bestreden aanslag voor aanslagjaar 1995 kan derhalve een bijkomend bedrag aan uitgaven inzake onroerende voorheffing van 28.222 BEF (699,05€) van de bruto belastbare diverse inkomsten in mindering gebracht worden.

    Eisers verzoeken om het in mindering brengen van afschrijvingen, berekend aan 118.090 BEF (2.927,37 E) voor de bestreden aanslag voor aanslagjaar 1995 en 114.910 BEF (2.848,54 €) voor aanslagjaar 1996. Gelet op de thans door eisers voorgelegde bewijsstukken met betrekking tot de echtheid en het bedrag van de oorspronkelijke investeringen die tot deze afschrijvingen aanleiding geven, komt het verzoek tot het in mindering brengen van deze afschrijvingen de rechtbank, redelijk en gegrond voor.

    In deze mate kan dit middel van eisers aanvaard worden,

    De voorschriften van de artikelen 2-30 tot 37 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken werden nageleefd.

 

OM DEZE REDENEN,

     DE RECHTBANK, statuerende op tegenspraak

    Verklaart de vordering van eiser ontvankelijk en deels gegrond,

    Ontheft de aanslagen gevestigd in hoofde van eisers in de personenbelasting voor de gemeente Diepenbeek

onder artikel nr. 779327731, supplement aan artikel nr. 760326589, gemeente Diepenbeek, aanslagjaar 1995, inkomsten 1994, dd. 4.12.1997, in de mate hierin met de aftrekbaarheid van uitgaven voor een bedrag van 146.312 BEF (3.626,97 E) gedaan of gedragen tot het behalen van een divers inkomen, geen rekening is gehouden;

onder artikel nr. 779494680, supplement aan artikel nr. 774940291, gemeente Diepenbeek, aanslagjaar 1996, inkomsten 1995, dd. 11.12.1997, in de mate hierin met de aftrekbaarheid van uitgaven voor een bedrag van 114.910 BEF (2.848,54 €) gedaan of gedragen tot het behalen van een divers inkomen, geen rekening is gehouden,

    en dit bovenop de ontheffing van deze twee aanslagen reeds verleend in de directorale beslissing van 17.1.2001,

    Beveelt in die mate de herberekening van deze aanslagen met artikel nr. 779327731 en artikel nr. 779494680 en veroordeelt verweerder tot terugbetaling aan eisers van alle bedragen die wederrechtelijk op grond van deze aanslagen werden geïnd, verhoogd met de moratoriumintresten berekend overeenkomstig artikel 418 W1B92

    Veroordeelt eisers en verweerder ieder tot de helft van de kosten van het geding, en begroot deze in hoofde van elk van de partijen in totaal op € 174,76 rechtsplegingsvergoeding.

    Aldus gedaan en uitgesproken in openbare zitting van de elfde kamer op het gerechtshof te Hasselt op 23.02.2005 alwaar aanwezig waren.

    Mevrouw C.V., rechter, en,
    De heer Ph. N., griffier.