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Document type : Parliamentary questions
Title : Question parlementaire n° 1403 de Madame Pieters du 08.09.2006
Document date : 08/09/2006
Keywords : estimation / valeur vénale / liquidation des droits / règle de perception / déclaration complétive
Document language : FR
Version : 1
Question asked by : Pieters

Question parlementaire n° 1403 de Madame Pieters du 08.09.2006

Questions et Réponses, Chambre, 2006-2007, n° 145, p. 28228-282231

Valorisation fiscale et comptable de terrains bâtis et de terrains non bâtis - Actes notariés et contrats de vente

 

QUESTION

Lors de l'achat d'un bien immobilier bâti, le prix du terrain et des constructions proprement dites ne font que rarement, voire jamais, l'objet d'une convention distincte.

Pour permettre une comptabilisation correcte de cette transaction immobilière dans les comptes annuels des sociétés, il convient toutefois de ventiler ce prix d'acquisition global de manière prudente, honnête, raisonnable et de bonne foi.

Dans la pratique fiscale, les receveurs de l'enregistrement et/ou les géomètres-experts au service de l'A.C.E.D. (l'Administration du cadastre, de l'enregistrement et des domaines) déterminent encore dans la majorité des cas la valeur du terrain en fonction des prix des terrains à bâtir (euro/m²) et déterminent ensuite la valeur amortissable des constructions en en soustrayant purement et simplement la valeur du terrain.

Or, il a été établi en droit et en fait que la détermination de la valeur d'un terrain bâti est clairement différente de la détermination de la valeur d'un terrain non bâti. Il apparaît en effet à l'évidence qu'un terrain bâti perd la qualité de terrain à bâtir pur et simple.

Dans la pratique, les questions générales pertinentes suivantes se posent en la matière du point de vue juridique, comptable et fiscal.

1. Selon quelle méthode générale et non arbitraire convient-il de déterminer ou d'estimer distinctement la valeur de chacune de ces deux composantes, tant en matière de contributions directes que dans le domaine des droits d'enregistrement ?

2. Le notaire peut ou doit-il procéder d'emblée à une ventilation entre le terrain et la construction dans le contrat de vente et par la suite dans l'acte notarié à passer ?

3.

a) Sur quels rapports ou pourcentages « forfaitaires » les agents immobiliers, les experts-comptables, les réviseurs d'entreprises et les fonctionnaires fiscaux peuvent ou doivent-ils se baser en vue d'une ventilation terrain/construction la plus objective, impartiale et non arbitraire possible ?

b) Les administrations concernées peuvent-elles admettre que les sociétés et les agents immobiliers concernés estiment forfaitairement la valeur d'un terrain bâti à 30 ou 50 % de la valeur du même terrain non encore bâti ? Dans la négative, quelles recommandations générales neutres sont-elles tenues d'observer ?

4. Un terrain non bâti peut ou doit-il faire l'objet d'une moins-value fiscalement déductible dès lors que ce terrain est bâti ?

5. De quelle manière et quand ces dépréciations ou moins-values durables éventuelles, réductions de valeur et plus-values de réévaluation devront-elles le cas échéant ultérieurement être reprises du point de vue fiscal et comptable ?

6. Pourriez-vous exposer point par point votre conception et votre méthode générales, notamment à la lumière des dispositions des articles 49; 52, 6; 61 et 62 du Code des impôts sur les revenus 1992, du Code de l'enregistrement, des articles 64, § 2; 49 et 100 de l'arrêté royal/Codes des sociétés, ainsi que de la loi sur la comptabilité du 17 juillet 1975, des dispositions réglementaires en la matière, des avis de la Commission des normes comptables et des normes IAS (International Accounting Standards) ?

 

REPONSE (ministre des Finances, 27.11.2006)

Les questions de l'honorable membre ont trait notamment à l'évaluation de la valeur entre, d'une part, le terrain et, d'autre part, la construction proprement dite lors de l'achat, d'un immeuble bâti existant. A ce sujet l'honorable membre trouvera les réponses ci-après.

1 et 3. En matière de contributions directes

Comme je l'ai déjà répondu à la question parlementaire n° 1848 du 25 janvier 2002 de Mme Vanlerberghe ( Questions et Réponses, Sénat, 2002-2003, n° 2-70, p. 3921), pour déterminer la valeur amortissable d'un bien immobilier bâti, il y a lieu, selon une jurisprudence constante, de procéder à une ventilation entre la valeur du terrain et la valeur du bâtiment à la lumière d'une évaluation dans laquelle sont déterminées à la fois la valeur du terrain et celle du bâtiment.

En matière de droit d'enregistrement

Lors de la fixation de la valeur d'un bien immobilier, soit terrain et bâtiment ensemble, soit séparément, l'expertise est faite de la façon la plus sincère, correcte et bona fide, en tenant compte de tous les éléments et facteurs relevants (par exemple à proximité d'une usine polluante ou d'une école, les dimensions de la parcelle, etc.) pouvant sensiblement influencer la valeur du bien concerné.

Si la valeur du terrain et celle du bâtiment doivent être évaluées séparément, la valeur du terrain doit être déterminée en fonction du bâtiment existant. Dans ce cas, la valeur du terrain ne correspond pas à celle d'un terrain non bâti et constructible. En effet, la valeur du terrain est grevée de la construction qui s'y trouve.

Il y a donc lieu, en fonction du type, de l'état et de la fonctionnalité du bâtiment, de la superficie non bâtie disponible et utilisable, de l'utilité immédiate ou future du terrain, etc., d'appliquer un taux de réduction sur la valeur du terrain non bâti.

Afin de connaître la valeur du bâtiment l'on peut dès lors déduire de la valeur totale du bien la valeur du terrain ainsi obtenue.

Si le bâtiment n'a manifestement aucune valeur et n'est bon qu'à être démoli, pour connaître la valeur réelle du terrain, il y a lieu de déduire de la valeur du terrain non bâti, les frais de démolition et de dégagement.

Cette méthode de scission de la valeur du terrain et du bâtiment ne vise pas la vente d'un nouveau bâtiment ou d'un bâtiment à construire en application du régime TVA pour les constructions et les droits d'enregistrement pour le terrain, par exemple pour les ventes de maisons dites clé sur porte et d'appartements nouvellement construits.

2. En ce qui concerne les droits d'enregistrement, il suffit, en principe, lors de la vente par un seul vendeur à un seul acquéreur de différents biens immeubles dans un seul acte notarié, de mentionner un prix unique dans l'acte (voir également la question de Mme Simonne Creyf du 12 mai 1998 sur « Droits d'enregistrement - Acquisition de plusieurs biens immobiliers dans un seul acte notarié » - Questions et Réponses, Chambre, 1997-1998, p. 19302).

A fortiori, il suffit également lors de la vente d'un bien immeuble (terrain et bâtiments) par un seul vendeur à un seul acquéreur, imposé à un tarif d'enregistrement identique, de mentionner un seul prix dans l'acte.

S'il s'agit de la vente d'un terrain et d'un bâtiment pour un prix non ventilé, par laquelle le bâtiment est aliéné sous le régime de la TVA, la valeur vénale du terrain doit alors être reprise dans une déclaration complémentaire (article 168 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe).

4 et 5. Je tiens tout d'abord à signaler à l'honorable membre que la législation comptable s'applique également en matière fiscale, sauf dérogation explicite.

A cet égard, je renvoie l'honorable membre à la réponse donnée par mon collègue de l'Economie, de l'Energie, du Commerce extérieur et de la Politique scientifique (Question n° 496 du 8 septembre 2006, Questions et Réponses, Chambre, 2006-2007, n° 140, p. 27454).