Vonnis van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent dd. 19.01.2005

Properties

Document type : Belgian justice
Title : Vonnis van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent dd. 19.01.2005
Tax year : 0
Document date : 19/01/2005
Keywords : Bescheiden woning / Begrip "woning" / Keuze van stelsel / Interesten op terug te geven sommen (EE/99.680 en EE/99.681)
Document language : NL
Modification date : 04/05/2005 11:27:49
Name : G1 05/1
Version : 1

ARREST G1 05/1

Vonnis van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent dd. 19.01.2005

Bescheiden woning - Begrip "woning" - Keuze van stelsel - Interesten op terug te geven sommen (EE/99.680 en EE/99.681)

    Een voormalig nijverheidsgebouw werd samen met andere kopers aangekocht met het oog op  verbouwing tot drie woningen. Bij gebrek aan afzonderlijk kadastraal inkomen voor het door iedere koper aangekocht gedeelte werd in de aankoopakte artikel 57 W.Reg. ingeroepen.

    Bij voorlegging van het kadastraal uittreksel voor het aangekochte deel weigert de Administratie de teruggave omdat het niet om een woning gaat. Slechts na de verbouwing van het nijverheidsgebouw tot woning kan eventueel teruggave bekomen worden op basis van het nieuwe kadastraal inkomen. (art. 57 W.Reg). Het kadastraal inkomen na de verbouwing gaat het toegelaten maximum te boven en de teruggave op basis van art. 57 W.Reg. wordt geweigerd.

    De rechtbank is van oordeel dat de definitie woning zoals vermeld in artikel 53, 2° W.Reg; zeer ruim is en enkel stelt dat het onroerend goed in de toekomst moet dienen tot huisvesting. De kopers konden van bij de aanvang toepassing maken van artikel 53, 2° W.Reg.. Er blijkt uit het dossier ten overvloede dat kopers van bij de aankoop de vaste intentie hadden om van het onroerend goed hun woning te maken. Vermeldingen op het kadastraal uittreksel ( over de aard van het goed) kunnen niet dienen als argument, evenmin als de vermelding van de verkeerde wetsbepaling (art. 57 i.p.v. art. 53, 2° W.Reg) van het Wetboek  in de akte : de realiteit en niets anders dient in ogenschouw genomen te worden, zodat de kopers voldoen om het verlaagd tarief te bekomen.

    Moratoire interesten op terug te geven sommen zijn verschuldigd vanaf de aanmaning daartoe. Een aangetekend schrijven kan aanzien worden als "een met aanmaning gelijkgestelde akte" in de zin van artikel 1139 B.W. Volgens de rechtbank maken kopers terecht aanspraak op moratoire interesten vanaf de datum van dit schrijven.

    Merk op : De administratie heeft tegen dit vonnis beroep ingesteld wegens te ruime interpretatie van het begrip woning.

 

Rechtbank eerste aanleg Gent (zesde kamer) dd 19 januari 2005

Nr. A.R. 03/975/A en 03/976/A

In de zaak van :

De heer J. D. en mevrouw B. H., architecten, samenwonende te ...,

EISERS,

raadsman : meester P. V. B., advocaat te ...,

Tegen :

De BELGISCHE STAAT, Minister van Financiën, FOD Financiën, Administratie van de BTW, registratie en domeinen, met kantoren te 9000 Gent, Savaanstraat 11/5,

VERWEERDER,

raadsman : meester M. P., advocaat te ...,

vonnist de rechtbank als volgt :

1. PROCEDURE

1.1. Partijen werden gehoord in hun middelen en conclusies op de openbare terechtzitting van deze rechtbank en kamer van 22 december 2004; Het debat werd gesloten en de zaak werd in beraad genomen ;

1.2. Het dossier van de rechtspleging en de overtuigingsstukken werden ingezien, in het bijzonder het gedinginleidend verzoekschrift, de onderscheiden conclusies van partijen evenals de onderscheiden dossiers van partijen ;

2. DE VORDERING

Eisers verhalen zich tegen de directoriale beslissing van de Gewestelijke Directeur van de administratie van het kadaster, de registratie en de domeinen te Gent dd. 23 september 2002 ;

De vordering zoals laatst gelibelleerd in besluiten, luidt meerbepaald als volgt :

"…

de vordering toelaatbaar en gegrond te verklaren,

de bestreden beslissing van de Gewestelijk directeur van de Administratie van het kadaster, de registratie en de domeinen van 23 september 2002 te vernietigen,

verweerder te veroordelen tot :

‑ teruggaaf van 3.351,52 EUR boven het verlaagd tarief geheven registratierecht ;

- betaling van de op het terug te geven bedrag verschuldigde moratoire intresten aan 7 % per jaar van 15 maart 2002 en met de gerechtelijke intresten vanaf heden tot de dag van terugbetaling ;

‑ kapitalisatie van de sedert minstens een jaar vervallen intresten ;

- betaling van de gedingkosten, …"

 3. FEITEN EN GESCHIL

3.1. de feiten

3.1.1. Bij akte, verleden op 28 december1999 voor notarissen W. V. B. en J. D. G., kochten eisers een gedeelte van een voormalig industrieel complex, bestaande uit "werkhuizen op en met grond en oprit, staande en gelegen te ..., kadastraal bekend onder Gent, vijftiende afdeling, sectie F, deel van nummer 1593 G 2", om het te verbouwen tot woning voor hun gezin ;

Dit voormalig industrieel complex was door de verkoper onderworpen aan het stelsel van gedwongen medeëigendom en gesplitst in privatieve kavels en delen in medeëigendom, bij akte op 28 december 1999 verleden voor notaris J. D. G.;

3.1.2. In de aankoopakte behielden eisers zich het recht voor om teruggaaf te vragen van hetgeen boven het verlaagd tarief van 6 % als registratierecht werd geheven, aangezien ingevolge de splitsing van de eigendom nog geen afzonderlijk kadastraal inkomen werd vastgesteld voor de door hen aangekochte kavel ;

3.1.3. In dezelfde akte werden tevens, overeenkomstig artikel 57 registratiewetboek, de bij artikel 55, 2° registratiewetboek vereiste vermeldingen opgenomen ;

3.1.4. Het kadastraal inkomen van de door eisers aangekochte private kavel werd, na bezwaar, op 31 augustus 2000 vastgesteld op 29.200 BEF; de aanhorigheden omvatten één derde van de gemeenschappelijke delen van de onder gedwongen medeëigendom gestelde eigendom, waarvan het kadastraal inkomen werd vastgesteld op 1.800 BEF, zodat het aandeel van eisers 600 BEF bedroeg ;

3.1.5. op 8 februari 2000 vroegen eisers een bouwvergunning aan om het voormalige industrieel pand gedeeltelijk te slopen en te verbouwen tot een eengezinswoning ;

De bouwvergunning werd door het College van burgemeester en schepenen van de Stad Gent verleend bij beslissing van 6 april 2000 ;

De werken vingen aan op 2 mei 2000 en in februari 2001 namen eisers hun intrek in de nieuwe woning ;

3.1.6. Op 3 juni 2002 werd een nieuw kadastraal inkomen betekend aan eisers voor hun privatieve kavel, ingevolge de uitgevoerde bouwwerken : het KI werd vastgesteld op 1.204,76 EUR (48.600 BEF) ;

3.2. het geschil

3.2.1. Aangezien het kadastraal inkomen bij aankoop nog moest worden vastgesteld, werd de aankoopakte tegen het gewoon recht geregistreerd ;

3.2.2. Na vaststelling van het kadastraal inkomen vroegen eisers bij aangetekende brief van 4 juli 2001 (stuk 3 eisers) om teruggaaf van hetgeen bij de aankoop boven het verlaagd registratierecht werd geheven, omdat, enerzijds, zij van oordeel waren te hebben voldaan aan de voorwaarden van artikelen 54 en 55 Registratiewetboek, anderzijds, het totale kadastrale inkomen van het aangekochte goed (29.200 BEF voor de privatieve delen en 600 BEF voor de aanhorigheden) de in toepassing van artikel 53 Registratiewetboek vastgestelde grens van 30.000 BEF niet overschreed;

Overeenkomstig artikel 58 Registratiewetboek voegden zij een uittreksel uit de kadastrale legger toe waaruit het nieuwe kadastrale inkomen bleek ;

3.2.3. Bij brief van 14 januari 2002 (stuk 4 eisers) antwoordde de administratie :

" …

Het kadastraal inkomen voor een "woning" werd reeds betekend op 5 juli 2000 terwijl het goed pas op 15 mei 2001 als woning in gebruik werd genomen. Bovendien is de code op het kadastraal uittreksel "4F", wat overeenstemt met de kadastrale aanduiding "gebouwd‑nijverheid". Bijgevolg kan dit KI geen betrekking hebben op een woning.

Indien U een nieuw kadastraal uittreksel voorlegt, dat betrekking heeft op een tot bewoning bestemd goed, dan zal het dossier opnieuw worden onderzocht.

… "

3.2.4. Bij brief dd. 15 maart 2002 (stuk 5 eisers) antwoordden eisers

" …

Na telefonisch onderhoud met het Kadaster, met het Registratiekantoor en met U menen we een aantal gegevens te kunnen toevoegen aan ons dossier om alsnog een teruggave van registratierechten te bekomen :

1. Het voormalig nijverheidsgebouw werd aangekocht met het oog op een verbouwing tot 3 woningen. Met deze intentie is ons niet enkel de splitsing van het kadastraal inkomen toegestaan, maar ook de vermindering ervan (tot op het niveau van een comfortloze woning). De administratie van het kadaster heeft vanaf de datum van verkoop, en op basis van de door ons voorgelegde notariële basisakte (die ons de functiewijziging tot woningen oplegt) de gebouwen als toekomstige woningen beschouwt. Vandaar ook de vermelding "deel van een appartementsgebouw" op de kadastrale legger.

2. op 14/10/1999 werd een bodemattest afgeleverd door OVAM dat toelaat de panden voor bewoning te gebruiken. Deze laatste voorwaarde werd door ons bedongen van de verkopende partij door middel van opschortende voorwaarde, vermeld in de compromis.

Voorafgaand aan dit attest werden de nodige onderzoeken gevoerd en een grondsanering uitgevoerd. Deze sanering was slechts vereist indien de gronden geschikt moesten gemaakt worden voor woongelegenheden. Deze sanering was niet vereist indien terug nijverheid op de gronden zou worden uitgevoerd.

3. Op 8/2/2000 (één maand na de aankoop van het pand) werd door ons een bouwvergunning aangevraagd voor het verbouwen van het pand tot 3 woongelegenheden. Op 6 april 2000 werd ons de bouwtoelating afgeleverd en op 2 mei 2000 werden de ruwbouwwerken aangevat. Er is van onze zijde nooit twijfel geweest om de herbestemming al dan niet door te voeren.

Wij menen met bovenstaande opsomming te kunnen aantonen dat wij het pand niet als nijverheidsgebouw hebben aangekocht, maar als woning.

Graag hadden wij dat U het dossier op basis van deze brief en zij toevoegingen opnieuw onderzocht en ons vooralsnog de teruggave van de door ons betaalde registratierechten boven de 6 % op de koopsom toekent.

(….)

bijlagen :

1. uittreksel uit de basisakte dd. 28/12/1999 ;

2. bouwvergunning voor het "gedeeltelijk slopen van een industrieel pand en het verbouwen tot 3 eengezinswoningen" ;

3. bodemattest dd. 8/8/2000 ;

4. uittreksel van de 3 kadastrale leggers ;

… "

3.2.5. Hierop antwoordt de administratie bij schrijven dd. 15 april 2002 (stuk 6 eisers) :

" …

Het probleem is dat, als het pand geen nijverheidsgebouw meer is, maar wel is omgevormd tot drie woningen/appartementen in de zin van art. 53, 2° van het wetboek der registratierechten, het kadastraal uittreksel dienovereenkomstig moet zijn opgesteld.

M.a.w. uit het kadastraal uittreksel moet blijken dat het gaat om drie tot bewoning bestemde goederen waarvoor de code 2F wordt gebruikt (en niet code 4F) en die niet gekwalificeerd zijn als werkplaats.

U gelieve derhalve aan de administratie van het kadaster een nieuw kadastraal uittreksel te vragen dat "geschikt is om te worden gevoegd bij de aanvraag tot het bekomen van het verlaagd registratierecht en waarbij het kadastraal inkomen in overeenstemming is met de staat van het onroerend goed op datum van de afgifte van het kadastraal uittreksel".

Dit uittreksel dient de datum van betekening en van het definitief worden van het kadastraal inkomen te vermelden.

… "

3.2.6. Na herschatting van het kadastraal inkomen ingevolge de uitgevoerde bouwwerken, deelden eisers bij brief van 6 september 2002 aan de administratie een uittreksel uit de kadastrale legger mee waarop code "2F" was vermeld (hetgeen betekent "gebouwd gewoon"), zoals gevraagd door de administratie ;

3.2.7. Bij brief van 23 september 2002 deelde de Gewestelijke Directeur diens definitieve beslissing tot weigering teruggaaf mee, met de volgende motivering :

" …

In antwoord op uw brief van 6 september 11. moet ik U tot mijn spijt mededelen dat er, wat betreft uw aankoop van 28 december 1999, geen teruggaaf kan toegestaan worden.

De kadastrale inkomens van de desbetreffende percelen bedroegen immers, op het ogenblik dat zij definitief werden, meer dan het wettelijk maximum.

Hiervan kan geenszins worden afgeweken zonder afbreuk te doen aan de gelijkberechtiging van alle belastingplichtigen.

… "

4. BESPREKING

4.1. de vordering tot teruggave van 3.351,52 EUR boven het verlaagd tarief geheven registratierecht.

4.1.1. Krachtens artikel 53, 2° wetboek registratierechten wordt het bij artikel 44 van hetzelfde wetboek vastgesteld recht van 12,5 procent verlaagd tot 6 procent voor de verkopen van de eigendom van woningen, waarvan het gebouwd of ongebouwd kadastraal inkomen een bij koninklijk besluit vast te stellen maximum niet overschrijdt; Dit maximum was ten tijde van de aankoop door het artikel 4 van het koninklijk besluit van 11 januari 1940, gewijzigd bij het koninklijk besluit van 22 augustus 1980, vastgesteld op 30.000 BEF (= 743,68 EUR) voor een gebouwd onroerend goed ;

4.1.2. In de aankoopakte behielden eisers zich reeds het recht voor teruggaaf te vragen van hetgeen boven het verlaagd tarief van 6% als registratierecht werd geheven, aangezien ingevolge de splitsing van de eigendom nog geen afzonderlijk kadastraal inkomen werd vastgesteld voor de door hen aangekochte kavel (weliswaar met vermelding van het verkeerde wetsartikel, nl. art. 57 i.p.v. art. 53, 2° W. Reg., zie stuk 2 p. 13 eisers) ;

Na vaststelling van het kadastraal inkomen vroegen eisers bij aangetekende brief van 4 juli 2001 (stuk 3 eisers) om teruggaaf van hetgeen bij de aankoop boven het verlaagd registratierecht werd geheven; Zij voegen in bijlage het toegekende KI aan het door hen gekochte goed dat 29.200 BEF voor de privatieve delen en 600 BEF voor de aanhorigheden bedraagt (ook in deze brief vermelden eisers verkeerdelijk het art. 57 i.p.v. art. 53, 2° W. Reg., zie stuk 3 eisers) ;

4.1.3. Verweerder van zijn kant stelt dat eisers zich niet kunnen beroepen op artikel 53, 2° W. Reg. vooreerst omdat zij de toepassing hiervan (aanvankelijk) niet hebben gevraagd, vervolgens omdat artikel 53, 2° W. Reg. veronderstelt dat het gekochte onroerend goed tot bewoning moet kunnen dienen in de staat waarin het bij de aankoop verkeert; Vermits eisers in wezen een deel van een industrieel complex hebben gekocht, kan er in casu (nog) geen sprake zijn van een woning ;

De enige mogelijkheid voor eisers om desgevallend te kunnen genieten van het verlaagd tarief, was volgens verweerder via de effectieve toepassing van artikel 57 W. Reg., hetwelk bepaalt dat de koper van het tarief van 6 % kan genieten mits het inroepen van de procedure van teruggave voorzien in artikel 58 W. Reg., na opbouw of verbouwing van de aangekochte goederen ;

4.1.4. Het grote verschil ten aanzien van de regelgeving van artikel 53, 2° W. Reg. ligt echter hierin dat moet rekening gehouden worden met het kadastraal inkomen dat wordt toegekend aan de woning na de voltooiing van de werken : in casu bedraagt het nieuwe KI dat op 3 juni 2002 na de voltooiing van de werken werd vastgesteld 1.204,76 EUR (48.600 BEF), wat boven de wettelijk voorziene grens is om het verlaagd tarief te kunnen genieten ;

Voor de toepassing van artikel 53, 2° W. Reg. moet daarentegen het kadastraal inkomen in aanmerking worden genomen op de datum van de akte van verkrijging, rekening houdend met de staat van het onroerend goed op het tijdstip van de koop; Mogelijke verbouwingen of heropbouw die door de koper na de aankoop worden uitgevoerd en die aanleiding geven tot een verhoging van het kadastraal inkomen, ontnemen de verkrijger dus niet het voordeel van artikel 53, 2° W. Reg. ;

Daarom is het van groot belang te weten wat de draagwijdte is artikel 53, 2° W. Reg. ;

Het artikel 53, 2° W. Reg. bepaalt :

"Het bij artikel 44 vastgestelde recht wordt tot 6 procent verlaagd voor de verkopingen van de eigendom :

1° (…)

2° van woningen waarvan het gebouwd of ongebouwd kadastraal inkomen een bij koninklijk besluit vast te stellen maximum niet overschrijdt.

Als woning wordt aangemerkt het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw, dat dient of zal dienen tot huisvesting van een gezin of één persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen. De Koning stelt regels vast voor het bepalen van de aanhorigheden waarop deze bepaling van toepassing is."

De definitie van woning zoals bepaald in de hoger aangehaalde wettekst is zeer ruim, en stelt enkel dat het onroerend goed in de toekomst moet dienen tot huisvesting ;

Eisers kunnen dan ook principieel toepassing maken van hogervermelde wetsbepaling ;

Immers uit het dossier blijkt ten overvloede dat eisers reeds van bij de aankoop de vaste intentie hadden om van het kwestige onroerend goed hun woning te maken ;

De (verkeerde) vermeldingen op het eerste uittreksel van het kadaster ("4F" i.p.v. "2F") kan terzake niet dienen als argument, evenmin als de vermelding van de verkeerde wetsbepaling (art. 57 i.p.v. art 53, 2°) van het W. Reg. : de realiteit en niets anders dient in ogenschouw te worden genomen ;

Eisers voldoen aldus aan de voorwaarden (van artikel 53, 2° W. Reg.) om het verlaagde tarief te bekomen ;

Hun vordering tot teruggave van 3.351,52 EUR boven het verlaagd tarief geheven registratierecht is dan ook gegrond (zie ook : Rb. Brugge, 19 februari 2002, T.O.G.O.R., 2002, p. 101‑105, met noot Sabine LOGIER : "De verkoop van een bescheiden woning bewoningsvereiste ?" ;

4.2. de vordering tot betaling van de moratoire intresten.

Eisers vorderen bovendien van verweerder de betaling van de op het terug te geven bedrag verschuldigde moratoire intresten aan 7 % per jaar vanaf 15 maart 2002 (zijnde vanaf het hoger aangehaalde schrijven dd. 15 maart 2002, stuk 5 eisers) en met de gerechtelijke intresten vanaf de inleiding van de procedure tot de dag van terugbetaling ;

Overeenkomstig artikel 223 W. Reg. "zijn moratoire intresten op de in te vorderen of terug te geven sommen verschuldigd naar de voet en de regelen in burgerlijke zaken vastgesteld" ;

De terug te geven registratierechten brengen dus niet van rechtswege moratoire intrest op ;

Overeenkomstig art. 1153 BW zijn de wettelijke intresten verschuldigd, te rekenen vanaf de dag der "aanmaning tot betaling", behalve ingeval de wet ze van rechtswege doet lopen (wat niet het geval is inzake registratierechten) ; Art. 1153 BW betreft de ingebrekestelling in verband met de niet‑tijdige uitvoering van een verbintenis tot betaling van een geldsom en de wettelijke intresten die hierover zijn verschuldigd (DE PAGE, H., Traité élémentaire de droit civil belge, III, Brussel, Bruylant, 1964, nr. 144); Art. 1153 BW is echter slechts een toepassing van art. 1139 BW (VAN CAUWENBERGH, J., "Intresten op terug te geven registratierechten ‑ Vorm van ingebrekestelling", noot onder Rb. Brugge, 7 februari 1983, T. Not., 1986, 36) : dit artikel bepaalt dat de schuldenaar in gebreke wordt gesteld, hetzij door een aanmaning of door een andere "daarmee gelijkgestelde akte", hetzij door de overeenkomst zelf (welk laatste niet van toepassing is inzake registratierechten) ;

Het voormelde schrijven dd. 15 maart 2002 (stuk 5 eisers) kan inderdaad aanzien worden als "een met een aanmaning gelijkgestelde akte" in de zin van art. 1139 BW : eisers hebben klaar en duidelijk hun wil te kennen gegeven dat de verbintenis van verweerder tot teruggaaf van de litigieuze registratierechten zou worden nagekomen (Ludo CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, p. 516-517, nrs. 408 en 409) ;

Eisers maken dan ook terecht aanspraak op moratoire intresten vanaf 15 maart 2002 (zie ook : Brussel, 27 april 2001, T.F.R., 2001, p. 862‑868, met noot I. VAN TONGERLOO : "Moratoire intresten bij teruggave van registratierechten : hof van beroep bevestigt afzwakking van vroegere formalisme" ;

4.3. de vordering tot kapitalisatie van de sedert minstens een jaar vervallen intresten.

Wat de toepassing van artikel 1154 BW betreft, kunnen slechts intresten op intresten worden toegekend ingevolge de aanmaning die plaatsvond door de neerlegging van de conclusies op 11 maart 2004, meer dan 1 jaar na de oorspronkelijke "aamaning" van 15 maart 2002, in welke conclusies de kapitalisatie van de vervallen intresten werd gevraagd (vermits de neerlegging van het gedinginleidend verzoekschrift dateert van 3 maart 2003, minder dan één jaar na de oorspronkelijke aanmaning, kan op dit moment nog niet worden gekapitaliseerd).

OP DIE GRONDEN,

DE RECHTBANK, rechtdoende OP TEGENSPRAAK

Gelet op de artikelen 2, 24, 34, 37 en 41 van de Wet van 15 juni 1935 op het gebruik van talen in gerechtszaken ;

Alle andersluidende conclusies van de hand wijzend ;

Verklaart de vordering van eisers ontvankelijk en gegrond in de hierna bepaalde mate ;

Hervormt de bestreden directoriale beslissing ;

Veroordeelt verweerder tot betaling aan eisers van het bedrag van 3.351,52 EUR, meer de moratoire intresten vanaf 15 maart 2002 en de gerechtelijke intresten ;

Zegt voor recht dat de intresten gekapitaliseerd worden op 11 maart 2004 ;

Veroordeelt verweerder tot de kosten ;

Wijst het anders en/of meer gevorderde af ;

Begroot de kosten :

‑ in hoofde van eisers op 349,53 EUR (14.100 BEF) rechtsplegingsvergoeding ;

‑ in hoofde van verweerder 349,53 EUR (14.100 BEF) rechtsplegingsvergoeding.

Aldus gewezen en uitgesproken door de zesde (fiscale) kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent in de openbare terechtzitting van woensdag 19 januari 2005, waar aanwezig waren :

-     alleenzetelend rechter M. V.D.B.,

-     griffier M. V.