Voorafgaande beslissing nr. 700.411 dd. 30.10.2007

700.411

Voorafgaande beslissing nr. 700.411 dd. 30.10.2007

   Vennootschapsbelasting
   Vrijgestelde winst
   Voorziening
   Voorziening voor risico's en kosten

Samenvatting

Een voorziening voor de verhuurgarantie die opgenomen wordt in een verkoopcontract voor de verkoop van een kantoorgebouw kan aangelegd worden met een fiscale vrijstelling overeenkomstig artikel 48, WIB 92.

I. Voorwerp van de aanvraag
De aanvrager wenst met betrekking tot de verhuurgarantie die opgenomen wordt in een verkoopcontract voor de verkoop van een kantoorgebouw een voorziening te boeken die fiscaal vrijgesteld is overeenkomstig artikel 48, WIB 92.

II. Beslissing

Gelet op de onderstaande overwegingen beslist het College van de DVB dat voor de verhuurgarantie die opgenomen wordt in het verkoopcontract voor de verkoop van een kantoorgebouw een voorziening kan aangelegd worden ten name van de NV X die fiscaal vrijgesteld is overeenkomstig artikel 48, WIB 92.

1. Krachtens artikel 48, WIB 92 en artikel 24 en volgende KB/WIB 92 zijn voorzieningen voor risico's en kosten fiscaal aftrekbaar van de winst van een belastbaar tijdperk indien:

• de kosten ter bestrijding waarvan de voorzieningen bestemd zijn aftrekbaar zijn als beroepskosten;
• de kosten geacht worden normaal op de uitslagen van dat tijdperk te drukken;
• de kosten scherp omschreven zijn;
• de kosten volgens de aan de gang zijnde gebeurtenissen waarschijnlijk zijn.

2. De voorzieningen zijn bestemd ter dekking van de kosten ingevolge de terugbetaling van een deel van de verkoopprijs in naleving van de verhuurgarantie die bedongen is in de verkoopovereenkomst. Dergelijke terugbetaling is te beschouwen als een terugbetaling ingevolge een prijsherzieningsclausule. De kosten die daarmee gepaard gaan zijn aftrekbaar als beroepskost op basis van het algemene principe van artikel 49, WIB 92.

3. De toekomstige terugbetaling van een deel van de verkoopprijs vindt zijn oorsprong in het afsluiten van de verkoopovereenkomst gedurende het lopende belastbare tijdperk en is dus een kost van dit boekjaar. Dit wordt tevens bevestigd in Com.IB 92 nr. 48/20 waar gesteld wordt dat "de gebeurtenissen die de kosten waarschijnlijk maken, de verkopen zijn waarvan de contracten gesloten worden over de ganse duur van het jaar en die met een contractuele verplichting tot waarborg gepaard gaan".

4. De overeenkomst bepaalt zeer precies welk deel van de verkoopprijs dient terugbetaald te worden, namelijk de niet verhuurde ruimtes aan een bepaalde prijs per vierkante meter.

5. In de verkoopovereenkomst wordt voorzien in een verhuurgarantie voor een duurtijd van 2 jaar bij de verkoop van het gebouw.

6. In casu zijn meer dan één jaar na de afwerking van het gebouw slechts twee verdiepingen van het gebouw verhuurd.

7. Bij een eerste huurovereenkomst zijn belangrijke concessies gedaan aan de huurder, met name:

•  een tussenkomst in bijkomende werken voor een bedrag ten belope van ongeveer x maanden huur;
• een gratis huurperiode van y maanden.

8. Bij een tweede huurovereenkomst is de eerste huur pas verschuldigd vanaf een datum die neerkomt op z maanden gratis huur.

9. Ondanks het feit dat mogelijke huurders kunnen gevonden worden, is het erg waarschijnlijk dat de huurgarantie effectief zal dienen betaald te worden, gezien er belangrijke concessies aan de huurders dienen verleend te worden, welke ten laste komen van de verkoper. Daarenboven brengt het zoeken van mogelijke huurders ook aanzienlijke kosten met zich mee, welke zoals aangegeven, verschuldigd zijn door de verkoper. De aanvrager heeft meegedeeld dat de leegstandsgraad in de kantoren in de betrokken buurt momenteel n % bedraagt en dat te verwachten is dat deze leegstand in de loop van de twee volgende jaren niet zal verbeteren, gelet op de concrete elementen die de aanvrager terzake heeft verstrekt.

10. Om voormelde redenen vormt de betreffende verhuurgarantie geen algemeen risico maar een reëel risico dat op balansdatum waarschijnlijk is en waarvan het bedrag geraamd kan worden.

11. Op balansdatum zal de aanvrager een waarheidsgetrouwe inschatting maken van de totale waarschijnlijke kosten met betrekking tot de huurgarantie, op basis van de op dat ogenblik gekende gegevens.

12. De aanvraag strekt er niet toe een uitspraak te bekomen over het uiteindelijk bedrag van de fiscaal aanvaarde voorziening, en met name over de feitelijke gegevens waarop deze gesteund is.