Cour d'appel: Arrêt du 13 septembre 2006 (Liège). RG 2005RG650
- Section :
- Jurisprudence
- Source :
- Justel F-20060913-3
- Numéro de rôle :
- 2005RG650
Résumé :
Sommaire 1
Arrêt :
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pour commencer à l'annoter.
Les faits de la cause et l'objet de la demande ont été correctement énoncés par le premier juge à l'exposé duquel la cour se réfère.
Pour apprécier les manquements éventuels du notaire par rapport à son devoir de conseil il convient d'analyser les actes litigieux avenus entre commerçants exerçant la même profession de boulanger-pâtissier.
Par acte sous seing privé avenu le 4 novembre 1993 les époux G-C cèdent leur fonds de commerce à usage de boulangerie-pâtisserie exploitée dans un immeuble sis à ANS, rue de la et vendent cet immeuble aux demandeurs par acte notarié avenu devant le défendeur le 30 décembre 1993.
La cession du fonds de commerce intervenait pour le prix de 2 000 000 francs payable, en capital et intérêts, à raison de 180 mensualités de 25 000 francs payables à partir du 15 novembre1993 ; quant à l'immeuble il était vendu pour le prix de 6 000 000 francs payable , en capital et intérêts, à raison de 180 mensualités de 75 000 francs payables à partir du 15 novembre 1993.
La convention de cession du fonds de commerce stipulait notamment :
" B. En ce qui concerne le CEDANT:
1. Le CEDANT s'interdit expressément de créer, faire valoir, favoriser ou exercer un commerce similaire que celui cédé comme aussi d'être intéressé, même à titre de commanditaire, dans un commerce de même nature dans un rayon de dix kilomètres de l'endroit où il est actuellement exploité et ce pour une durée de dix années, prenant cours ce jour, sous peine de devoir payer au cessionnaire une indemnité de DEUX CENT MILLE FRANCS par mois de non observance de cette obligation, nonobstant le droit pour le cessionnaire de faire cesser convention.
Il sera versé par le CESSIONNAIRE en capital et intérêts, au moyen de cent quatre-vingt mensualités de VINGT-CINQ MILLE FRANCS BELGES au CEDANT, ...
La mensualité est stipulée payable le quinze de chaque mois
Il sera dû de plein droit et sans mise en demeure sur toute somme due non payée à son échéance, un intérêt de douze pour cent l'an depuis l'exigibilité jusqu'au paiement.
En cas d'aliénation quelconque (en ce compris la mise en société) du fonds de commerce cédé par les présentes, tout ce qui resterait dû sur le prix de la cession qui précède deviendra immédiatement et de plein droit exigible.
Le transfert de propriété du fonds de commerce ne sera parfait qu'après apurement de la totalité du montant dû pour la cession.
Le CEDANT aura le droit d'exiger le paiement immédiat du solde restant dû sur le prix de la cession, ou de rompre la présente convention, moyennant un préavis de huit jours donné par lettre recommandée à la poste et de rentrer en possession de son fonds de commerce si une des mensualités dues n'était pas payée à l'échéance convenue.
En cas de résiliation, le CEDANT aura le droit de conserver toutes les sommes versées sur le prix de la cession, à titre d'indemnités forfaitaires et irréductibles.
L'acte de vente de l'immeuble stipulait notamment, quant à lui :
Toute mensualité non acquittée endéans les quinze jours de son échéance produira de plein droit et sans mise en demeure, intérêt au taux de dix pour cent l'an, depuis le jour de son échéance jusqu'à celui du complet paiement.
Il est en outre stipulé qu' à défaut de paiement d'une seule mensualité, à son échéance et trente jours après un commandement de payer resté infructueux, la présente vente sera résolue de plein droit, s'il plaît au vendeur.
Auquel cas celui-ci pourra, tout en obtenant judiciairement d'être remis en possession des biens vendus, conserver à titre de dommages-intérêts forfaitaires et irréductibles les mensualités à lui versées.
Les vendeurs pourront également s'ils le préfèrent, poursuivre l'exécution de la convention, et en ce cas faire vendre l'immeuble objet des présentes, sur saisie immobilière, afin d'être colloqués sur le prix du capital nécessaire pour le complet paiement.
Les défendeurs affirment que les conventions ont été rédigées de manière ambiguë et déséquilibrée.
Ils prétendent qu'étant donné que la convention prévoyait la possibilité pour les vendeurs d'exiger le paiement du solde du prix de vente en cas de défaillance dans leur chef pour verser les mensualités , ils ne pouvaient imaginer que la possibilité d'un remboursement anticipatif leur était refusée d'autant que le paiement échelonné était une faveur pour eux.
Ce raisonnement est inexact : en effet, la faculté réservée aux vendeurs d'exiger le solde du prix est une sanction d'une inexécution éventuelle dans le chef des acheteurs, qui ne peut être exercée que dans ce cas précis et dans ce cas seulement. Les vendeurs voyaient également leurs obligations faire l'objet de sanctions conventionnelles importantes en cas de violation
de celles-ci dans leur chef. voy. la sanction de la clause de non-concurrence imposée aux vendeurs-.
Ces sanctions d'obligations conventionnelles sont équilibrées les unes par rapport aux autres, étant précisé que la mise à disposition de l'immeuble et la prise de possession du fonds de commerce se réalisent instantanément alors que les paiements doivent être faits 180 fois .
Le paiement échelonné n'était pas une faveur destinée aux seuls acheteurs : en fixant le paiement du prix et de l'intérêt conventionnel et en étalant le remboursement sur quinze ans les vendeurs s'assuraient d'un revenu fixe pendant cette période et les acheteurs avaient la certitude d'un remboursement invariable.
Les défendeurs soulignent eux-mêmes dans leurs conclusions du 16 novembre 2005 , p.15, que lors de la conclusion du contrat le taux d'intérêt était de 9,5 % alors que l'intérêt conventionnel était de près de 13 % . On n'aperçoit pas la raison pour laquelle à ce moment les acheteurs acceptent le taux de l'intérêt conventionnel alors que celui du marché est inférieur et que trois années plus tard ils entendent profiter du taux du marché, en invoquant qu'ils pensaient pouvoir le faire en vertu des conventions.
En voulant payer anticipativement le solde du prix de vente, les acheteurs, contrairement à ce qu'ils allèguent, remettaient en cause le prix de vente qui avait été fixé initialement en prévoyant un paiement échelonné et un intérêt au taux invariable de sorte que les vendeurs avaient la certitude de percevoir des mensualités de 100 000 francs pendant quinze ans pour autant que les acheteurs respectent leurs engagements.
Si les acheteurs avaient eu la possibilité de se libérer de leurs obligations trois ans après le début de l'exécution de la convention, les vendeurs n'avaient plus la certitude de percevoir 100 000 francs par mois, n'étant plus certains que le capital perçu anticipativement et placé leur aurait permis de percevoir pareille somme chaque mois.
Les demandeurs reprochent au notaire de ne pas avoir veillé à respecter le juste équilibre entre les parties ; or la formule imaginée du paiement mensuel de 100 000 francs garantissait un montant fixe tant aux vendeurs qu'aux acheteurs mis ainsi à l'abri d'une baisse, pour les premiers, et d'une hausse, pour les seconds, éventuelles du taux de l'intérêt et le juste équilibre doit s'apprécier dans le cadre de la vente : l'immeuble et le fonds de commerce valaient-ils le prix exigé par les vendeurs selon les modalités prévues ? Les acheteurs n'en disent mot. Ce moyen n'est donc pas fondé.
L'interdiction de cession du fonds de commerce faite aux acheteurs sous peine de rendre exigible le solde du prix doit se lire en combinaison avec la clause sanctionnant le défaut de paiement d'une mensualité étant donné que le fonds de commerce garantissait la bonne fin de l'exécution de la convention de cession.
Il n'y a pas de déséquilibre entre les intérêts en présence par l'insertion de pareille clause qui est une garantie pour les vendeurs .
Il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir attiré l'attention des acheteurs sur l'impossibilité de rembourser anticipativement, ce que la seule lecture de l'acte permettait de comprendre puisque cette possibilité n'est pas mentionnée.
Aucun manquement au principe de bonne foi et d'égalité entre les parties n'étant démontré, il en résulte que le notaire n'a pas failli à son devoir de conseil .
PAR CES MOTIFS,
Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935,
La cour, statuant contradictoirement,
Reçoit les appels ;
Dit l'appel principal fondé
Dit la demande de René F et Josiane C non fondée
Condamne René F et Josiane C solidairement aux dépens des deux instances liquidés par Patrick P à la somme de 1 078,42 EUR.
Ainsi prononcé, en langue française, à l'audience publique de la TROISIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, le 13 septembre 2006, où sont présents :
Bernadette PRIGNON, conseiller ff de président
Véronique ANCIA, conseiller,
Marie-Anne LANGE, conseiller,
Yvonne GERMAIN, greffier.
Pour apprécier les manquements éventuels du notaire par rapport à son devoir de conseil il convient d'analyser les actes litigieux avenus entre commerçants exerçant la même profession de boulanger-pâtissier.
Par acte sous seing privé avenu le 4 novembre 1993 les époux G-C cèdent leur fonds de commerce à usage de boulangerie-pâtisserie exploitée dans un immeuble sis à ANS, rue de la et vendent cet immeuble aux demandeurs par acte notarié avenu devant le défendeur le 30 décembre 1993.
La cession du fonds de commerce intervenait pour le prix de 2 000 000 francs payable, en capital et intérêts, à raison de 180 mensualités de 25 000 francs payables à partir du 15 novembre1993 ; quant à l'immeuble il était vendu pour le prix de 6 000 000 francs payable , en capital et intérêts, à raison de 180 mensualités de 75 000 francs payables à partir du 15 novembre 1993.
La convention de cession du fonds de commerce stipulait notamment :
" B. En ce qui concerne le CEDANT:
1. Le CEDANT s'interdit expressément de créer, faire valoir, favoriser ou exercer un commerce similaire que celui cédé comme aussi d'être intéressé, même à titre de commanditaire, dans un commerce de même nature dans un rayon de dix kilomètres de l'endroit où il est actuellement exploité et ce pour une durée de dix années, prenant cours ce jour, sous peine de devoir payer au cessionnaire une indemnité de DEUX CENT MILLE FRANCS par mois de non observance de cette obligation, nonobstant le droit pour le cessionnaire de faire cesser convention.
Il sera versé par le CESSIONNAIRE en capital et intérêts, au moyen de cent quatre-vingt mensualités de VINGT-CINQ MILLE FRANCS BELGES au CEDANT, ...
La mensualité est stipulée payable le quinze de chaque mois
Il sera dû de plein droit et sans mise en demeure sur toute somme due non payée à son échéance, un intérêt de douze pour cent l'an depuis l'exigibilité jusqu'au paiement.
En cas d'aliénation quelconque (en ce compris la mise en société) du fonds de commerce cédé par les présentes, tout ce qui resterait dû sur le prix de la cession qui précède deviendra immédiatement et de plein droit exigible.
Le transfert de propriété du fonds de commerce ne sera parfait qu'après apurement de la totalité du montant dû pour la cession.
Le CEDANT aura le droit d'exiger le paiement immédiat du solde restant dû sur le prix de la cession, ou de rompre la présente convention, moyennant un préavis de huit jours donné par lettre recommandée à la poste et de rentrer en possession de son fonds de commerce si une des mensualités dues n'était pas payée à l'échéance convenue.
En cas de résiliation, le CEDANT aura le droit de conserver toutes les sommes versées sur le prix de la cession, à titre d'indemnités forfaitaires et irréductibles.
L'acte de vente de l'immeuble stipulait notamment, quant à lui :
Toute mensualité non acquittée endéans les quinze jours de son échéance produira de plein droit et sans mise en demeure, intérêt au taux de dix pour cent l'an, depuis le jour de son échéance jusqu'à celui du complet paiement.
Il est en outre stipulé qu' à défaut de paiement d'une seule mensualité, à son échéance et trente jours après un commandement de payer resté infructueux, la présente vente sera résolue de plein droit, s'il plaît au vendeur.
Auquel cas celui-ci pourra, tout en obtenant judiciairement d'être remis en possession des biens vendus, conserver à titre de dommages-intérêts forfaitaires et irréductibles les mensualités à lui versées.
Les vendeurs pourront également s'ils le préfèrent, poursuivre l'exécution de la convention, et en ce cas faire vendre l'immeuble objet des présentes, sur saisie immobilière, afin d'être colloqués sur le prix du capital nécessaire pour le complet paiement.
Les défendeurs affirment que les conventions ont été rédigées de manière ambiguë et déséquilibrée.
Ils prétendent qu'étant donné que la convention prévoyait la possibilité pour les vendeurs d'exiger le paiement du solde du prix de vente en cas de défaillance dans leur chef pour verser les mensualités , ils ne pouvaient imaginer que la possibilité d'un remboursement anticipatif leur était refusée d'autant que le paiement échelonné était une faveur pour eux.
Ce raisonnement est inexact : en effet, la faculté réservée aux vendeurs d'exiger le solde du prix est une sanction d'une inexécution éventuelle dans le chef des acheteurs, qui ne peut être exercée que dans ce cas précis et dans ce cas seulement. Les vendeurs voyaient également leurs obligations faire l'objet de sanctions conventionnelles importantes en cas de violation
de celles-ci dans leur chef. voy. la sanction de la clause de non-concurrence imposée aux vendeurs-.
Ces sanctions d'obligations conventionnelles sont équilibrées les unes par rapport aux autres, étant précisé que la mise à disposition de l'immeuble et la prise de possession du fonds de commerce se réalisent instantanément alors que les paiements doivent être faits 180 fois .
Le paiement échelonné n'était pas une faveur destinée aux seuls acheteurs : en fixant le paiement du prix et de l'intérêt conventionnel et en étalant le remboursement sur quinze ans les vendeurs s'assuraient d'un revenu fixe pendant cette période et les acheteurs avaient la certitude d'un remboursement invariable.
Les défendeurs soulignent eux-mêmes dans leurs conclusions du 16 novembre 2005 , p.15, que lors de la conclusion du contrat le taux d'intérêt était de 9,5 % alors que l'intérêt conventionnel était de près de 13 % . On n'aperçoit pas la raison pour laquelle à ce moment les acheteurs acceptent le taux de l'intérêt conventionnel alors que celui du marché est inférieur et que trois années plus tard ils entendent profiter du taux du marché, en invoquant qu'ils pensaient pouvoir le faire en vertu des conventions.
En voulant payer anticipativement le solde du prix de vente, les acheteurs, contrairement à ce qu'ils allèguent, remettaient en cause le prix de vente qui avait été fixé initialement en prévoyant un paiement échelonné et un intérêt au taux invariable de sorte que les vendeurs avaient la certitude de percevoir des mensualités de 100 000 francs pendant quinze ans pour autant que les acheteurs respectent leurs engagements.
Si les acheteurs avaient eu la possibilité de se libérer de leurs obligations trois ans après le début de l'exécution de la convention, les vendeurs n'avaient plus la certitude de percevoir 100 000 francs par mois, n'étant plus certains que le capital perçu anticipativement et placé leur aurait permis de percevoir pareille somme chaque mois.
Les demandeurs reprochent au notaire de ne pas avoir veillé à respecter le juste équilibre entre les parties ; or la formule imaginée du paiement mensuel de 100 000 francs garantissait un montant fixe tant aux vendeurs qu'aux acheteurs mis ainsi à l'abri d'une baisse, pour les premiers, et d'une hausse, pour les seconds, éventuelles du taux de l'intérêt et le juste équilibre doit s'apprécier dans le cadre de la vente : l'immeuble et le fonds de commerce valaient-ils le prix exigé par les vendeurs selon les modalités prévues ? Les acheteurs n'en disent mot. Ce moyen n'est donc pas fondé.
L'interdiction de cession du fonds de commerce faite aux acheteurs sous peine de rendre exigible le solde du prix doit se lire en combinaison avec la clause sanctionnant le défaut de paiement d'une mensualité étant donné que le fonds de commerce garantissait la bonne fin de l'exécution de la convention de cession.
Il n'y a pas de déséquilibre entre les intérêts en présence par l'insertion de pareille clause qui est une garantie pour les vendeurs .
Il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir attiré l'attention des acheteurs sur l'impossibilité de rembourser anticipativement, ce que la seule lecture de l'acte permettait de comprendre puisque cette possibilité n'est pas mentionnée.
Aucun manquement au principe de bonne foi et d'égalité entre les parties n'étant démontré, il en résulte que le notaire n'a pas failli à son devoir de conseil .
PAR CES MOTIFS,
Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935,
La cour, statuant contradictoirement,
Reçoit les appels ;
Dit l'appel principal fondé
Dit la demande de René F et Josiane C non fondée
Condamne René F et Josiane C solidairement aux dépens des deux instances liquidés par Patrick P à la somme de 1 078,42 EUR.
Ainsi prononcé, en langue française, à l'audience publique de la TROISIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, le 13 septembre 2006, où sont présents :
Bernadette PRIGNON, conseiller ff de président
Véronique ANCIA, conseiller,
Marie-Anne LANGE, conseiller,
Yvonne GERMAIN, greffier.