- Arrêt du 3 février 2011

03/02/2011 - C090039F-C090443F

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
Lorsque des constructions ont été faites sur le fonds d'autrui par un tiers qui n'est pas un possesseur de bonne foi, le propriétaire du fonds dispose, en règle, de l'option, soit d'obliger le tiers à enlever les constructions à ses frais, soit de conserver les constructions en remboursant la valeur des matériaux et le prix de la main d'œuvre.

Arrêt - Texte intégral

N° C.09.0039.F

IMMO ALPHA 80, société privée à responsabilité limitée en liquidation, dont le siège social est établi à Erquelinnes, rue Albert 1er, 265, représentée par son liquidateur,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître François T'Kint, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Charleroi, rue de l'Athénée, 9, où il est fait élection de domicile,

contre

B.P. BELGIUM, société anonyme dont le siège social est établi à Anvers (Berchem), Uitbreidingstraat, 60-62,

défenderesse en cassation.

N° C.09.0443.F

ALDI, société anonyme dont le siège social est établi à Gembloux, Parc Crealys,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Watermael-Boitsfort, boulevard du Souverain, 36, où il est fait élection de domicile,

contre

1. IMMO ALPHA 80, société privée à responsabilité limitée en liquidation, dont le siège social est établi à Erquelinnes, rue Albert 1er, 265, représentée par son liquidateur

défenderesse en cassation,

représentée par Maître François T'Kint, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Charleroi, rue de l'Athénée, 9, où il est fait élection de domicile,

2. B.P. BELGIUM, société anonyme dont le siège social est établi à Anvers (Berchem), Uitbreidingstraat, 60-62,

défenderesse en cassation.

I. La procédure devant la Cour

Les pourvois en cassation sont dirigés contre les arrêts rendus les 8 janvier et 10 septembre 2008 par la cour d'appel de Mons.

Le conseiller Albert Fettweis a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

II. Les moyens de cassation

À l'appui du pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.09.0039.F, la demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 555, 861, 862, 1134, 1135, 1165 à 1167, 1235, 1375 à 1377, 1381, 1583, 1599, 1634, 1635 et 1673 du Code civil ;

- articles 5, 17, 18, 19 et 1138, spécialement 3°, du Code judiciaire ;

- article 103 de la loi du 18 avril 1851, dite loi hypothécaire ;

- principe général du droit relatif aux impenses, consacré notamment par les articles 861, 862, 1375, 1381, 1634, 1635, 1673 du Code civil et 103 de la loi hypothécaire ;

- principe général du droit aux termes duquel nul ne peut s'enrichir sans cause au détriment d'autrui, consacré notamment par les articles 1235, 1376 et 1377 du Code civil.

Décisions et motifs critiqués

Après avoir relevé, par les motifs de l'arrêt interlocutoire du 4 décembre 2001 :

a) que, par acte sous seing privé du 6 mai 1991, la défenderesse a vendu à la demanderesse, au prix de 2.850.000 francs, un terrain d'une contenance de 4.705 m2 sis à ..., le transfert de propriété du bien vendu étant différé jusqu'à la signature de l'acte authentique, lequel n'a cependant jamais été reçu,

b) que la demanderesse a construit un immeuble commercial sur ce terrain, les travaux étant réalisés par la Société mosane de construction (en abrégé S.M.C.), société anonyme, pour un coût de 15.541.812 francs, à la suite desquels la S.M.C. a tiré plusieurs factures sur la demanderesse, jusqu'à concurrence de ce montant, lesquelles sont demeurées impayées et ont été l'objet de jugements de condamnation provisionnelle de la demanderesse par le tribunal de commerce de Charleroi,

c) que, par le jugement dont appel, le tribunal de commerce de Charleroi a prononcé la résolution du compromis de vente du 6 mai 1991 aux torts et griefs de la demanderesse,

d) que, « le 8 septembre 1998, (Aldi Gembloux, société anonyme, la S.M.C. et la défenderesse) ont conclu une transaction en vertu de laquelle la société Aldi Gembloux s'est engagée à acheter le terrain litigieux et l'immeuble érigé sur celui-ci à la (défenderesse), à charge pour cette dernière d'indemniser la Société mosane de construction pour les travaux réalisés par celle-ci » et que, « par acte authentique passé le 30 décembre 1999, (Aldi Gembloux) a effectivement acheté à la (défenderesse) le terrain litigieux et l'immeuble érigé sur celui-ci pour le prix de 15.234.876 francs »,

e) que l'arrêt interlocutoire du 4 décembre 2001 a notamment confirmé la décision du premier juge de prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente du 6 mai 1991, mais aux torts réciproques des parties,

le second arrêt attaqué, statuant sur la demande nouvelle formée par la demanderesse notamment contre la défenderesse par conclusions déposées devant la cour d'appel le 8 février 2001, demande nouvelle que l'arrêt interlocutoire du 4 décembre 2001 avait dite recevable, en condamnation de la défenderesse au paiement de la somme en principal de 15.541.812 francs (385.271,46 euros), étant le montant des factures tirées sur la demanderesse par la S.M.C., sur le fondement de l'article 555 du Code civil et, subsidiairement, des théories des impenses et de l'enrichissement sans cause, déboute la demanderesse de cette demande par les motifs suivants :

« Discussion

A. Quant à la demande nouvelle de la (demanderesse) dirigée contre la (défenderesse) et relative à l'indemnisation des constructions érigées sur le terrain litigieux

Par son arrêt du 8 janvier 2008, la cour [d'appel] s'est posée la question de savoir si la (demanderesse) pouvait encore introduire sa demande d'indemnisation à l'encontre de la (défenderesse) pour les constructions érigées sur le terrain vendu, alors que cette dernière n'était plus propriétaire de ce terrain au moment de l'introduction de cette demande ;

Pour rappel, la demande de la (demanderesse) dirigée contre la (défenderesse) est fondée successivement sur l'article 555 in fine du Code civil, sur l'article 555 initio, sur la théorie des impenses et sur la théorie de l'enrichissement sans cause ;

1. Quant à l'application de l'article 555 du Code civil

Jacques Hansenne indique, à juste titre, à ce sujet, que : ‘Si le fonds principal fait l'objet d'une transmission avant que ne soient réglées les indemnités dues au constructeur, à qui incombe le paiement de celles-ci ? ... Pour Laurent, c'est sans doute l'ancien propriétaire, dont la chose a été améliorée, qui doit en définitive payer l'indemnité. Cela ne suffirait cependant pas pour conclure que c'est contre lui que la demande doit nécessairement être formée. Cette distinction entre l'obligation et la contribution à la dette nous paraît judicieuse. La philosophie de l'article 555 semble en effet impliquer que le constructeur puisse en tous cas s'adresser de façon directe à celui qui est propriétaire du sol au moment où éclate le conflit né de l'accession. On ne voit point qu'il doive tenir compte du fait qu'entre l'époque de la construction et le moment de la naissance du litige, le bien principal ait fait l'objet d'une ou de plusieurs mutations successives auxquelles il est étranger. Telle est la position de notre Cour suprême, dans l'hypothèse où les travaux ont été édifiés, avant la cession du fonds, par un locataire. Selon elle (Cass., 23 avril 1965, R.C.J.B., 1966, 51, et note R. Kruythof), « en cas de vente du bien loué pendant le cours du bail, et même si l'acte de vente ne contient, à cet égard, aucune stipulation au profit du preneur, c'est en tout cas l'acquéreur et non le bailleur originaire qui est tenu de l'indemnité du chef des plantations, constructions et ouvrages faits par le preneur antérieurement à la vente, s'il désire les conserver, et ce parce que tant le droit d'accession réglé par l'article 555 du Code civil que l'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne peuvent être exercés qu'à l'expiration du bail et que c'est l'acquéreur qui est à ce moment aux droits du bailleur originaire ». L'acquéreur, ajoute la Cour de cassation, a cependant un recours contre le vendeur, si celui-ci ne lui a pas révélé, au moment de l'aliénation, que les constructions et plantations n'étaient pas la propriété du vendeur et si, dans cette ignorance, l'acquéreur n'a pas usé des droits que lui confèrent la loi ou le bail. Cette solution nous paraît pouvoir être étendue à tous les cas où la transmission du bien a précédé la naissance du litige relatif à l'indemnisation du constructeur, quelle que soit la qualité de celui-ci' (J. Hansenne, Les biens, tome II, n° 750 ; dans le même sens, R. Derine, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Deel I, B, 1042, et F. Van Neste, Natrekking, Onroerend Goed in de Praktijk, 1996, I, G.3-10, 1966) ;

Il est vrai que l'enseignement de la Cour de cassation concerne des travaux réalisés par un locataire, qui ne peuvent faire l'objet d'une accession qu'à l'expiration du bail, ce qui justifie que la demande d'indemnisation ne peut être introduite que contre le propriétaire du bien loué au moment de l'expiration du bail ;

Ainsi, en cas de cession du bien en cours de bail, la demande d'indemnisation du locataire, fondée sur l'article 555 du Code civil, ne peut être exercée que contre cet acquéreur ;

Il faut ensuite se demander si la situation des autres constructeurs doit être appréhendée de la même manière que celle du locataire, eu égard au fait que l'accession de leurs travaux n'est pas spécialement instantanée ;

À ce stade, il convient de distinguer la situation du possesseur de bonne foi (article 555 in fine du Code civil), qui ne peut se voir imposer la démolition de ses travaux, et celle de tous les autres constructeurs, notamment le possesseur de mauvaise foi, qui sont subordonnés au choix du propriétaire du terrain, sur lequel ont été érigées les constructions, qui peut, soit retenir ces constructions moyennant une indemnisation, soit obliger le tiers constructeur à les enlever (article 555 initio du Code civil) ;

En effet, l'accession n'est instantanée dès l'incorporation des matériaux que dans l'hypothèse où le constructeur est de bonne foi, ce qui signifie que, pour le constructeur de mauvaise foi, cette accession est différée jusqu'au moment où le propriétaire aura levé son option ;

Ainsi, Jacques Hansenne précise à ce sujet : ‘Il reste cependant à mentionner l'opinion de De Page et Dekkers, dont l'influence reste importante sur les juristes, théoriciens et praticiens, de notre pays. Selon ces éminents auteurs, l'accession s'opère en droit dès le moment où elle se réalise en fait. En d'autres termes, l'accession est en principe instantanée : elle joue dès le moment de l'incorporation. Cependant, toujours selon ces auteurs, la règle ne vaut pleinement que dans trois hypothèses : [...] c) l'accession artificielle résultant d'ouvrages faits sur le fonds d'autrui par le possesseur de bonne foi, ouvrages dont le propriétaire du fonds ne peut demander la suppression (article 555 in fine) et qui lui sont par conséquent acquis d'office. Au contraire, l'accession n'est pas instantanée : a) en cas d'accession artificielle résultant d'ouvrages faits sur le fonds d'autrui par tout autre qu'un possesseur de bonne foi car, en pareil cas, le propriétaire du sol a une option : l'accession ne jouera qu'au moment où le propriétaire décide de conserver les ouvrages. On ne voit pas en effet pourquoi cette décision aurait un effet rétroactif' (J. Hansenne, Les biens, tome I, n° 512) ;

Il faut en conclure que ce n'est que dans l'hypothèse où la demanderesse peut se targuer d'être un constructeur de bonne foi que l'accession a lieu instantanément, contrairement au cas visé par la Cour de cassation ;

À défaut, c'est-à-dire si la demanderesse est un constructeur de mauvaise foi, l'accession n'a pas été automatique, comme dans le cas visé par la Cour de cassation, et son enseignement doit s'appliquer tel que cela sera précisé ci-après ;

Il reste donc, en l'espèce, à déterminer si la demanderesse peut ou non se targuer d'être un constructeur de bonne foi ;

Pour Jacques Hansenne, le possesseur de bonne foi est ‘celui qui possède en vertu d'un titre translatif dont il ignore les vices' (J. Hansenne, Les biens, tome II, n° 706) ;

À supposer que le compromis de vente conclu entre la demanderesse et la défenderesse doive être considéré comme un acte translatif, nonobstant la clause différant le transfert de propriété à la date de la passation de l'acte authentique (article 6), il reste à déterminer si la demanderesse peut être considérée comme étant on non de bonne foi ;

‘Pour être de bonne foi, le possesseur doit ignorer les vices de son titre, c'est-à-dire la raison pour laquelle il n'est pas le propriétaire du fonds sur lequel se réalisent les ouvrages' (J. Hansenne, Les biens, tome II, n° 707) ;

En l'espèce, la demanderesse ne peut pas soutenir qu'elle se croyait propriétaire du fonds sur lequel elle a effectué ses travaux puisque l'acte authentique n'était pas passé et que le transfert de propriété n'avait pas eu lieu ;

Il importe peu de savoir que c'est la résolution judiciaire, qui a suivi la réalisation des travaux, qui serait à l'origine du non-transfert définitif de propriété ;

Cette évidence n'empêche pas qu'au moment des travaux, il existait une autre cause ayant fait obstacle provisoirement au transfert de propriété, étant la clause de réserve de propriété, connue de la demanderesse et reprise à l'article 6 du compromis de vente ;

Ainsi, il est établi que la demanderesse, au moment où elle a effectué ses travaux, n'ignorait pas qu'elle n'était pas propriétaire du fonds sur lequel elle a érigé ses constructions, de telle sorte qu'elle ne peut, en aucun cas, prétendre avoir été un constructeur de bonne foi et invoquer l'application de l'article 555 in fine du Code civil ;

Il reste à analyser la question de savoir contre qui le constructeur de mauvaise foi doit agir, sur la base de l'article 555 initio du Code civil, pour réclamer une indemnisation ;

À cet égard, l'article 555 initio précise que c'est le propriétaire du fonds sur lequel les constructions ont été érigées qui dispose d'une option consistant à pouvoir retenir les travaux en les indemnisant ou obliger le tiers constructeur à les enlever ;

Il ne se conçoit pas, en cas de procédure en indemnisation introduite par un constructeur de mauvaise foi, que le vendeur du fonds comprenant les constructions, qui n'est plus propriétaire de celui-ci, puisse encore bénéficier de cette option au détriment de l'acquéreur qui, lui, ne pourrait plus bénéficier de ladite option ;

Cette option constitue, à n'en point douter, un accessoire de la chose vendue qui, conformément à l'article 1615 du Code civil, est cédé, lors de la vente, avec la chose vendue ;

‘Les accessoires visés par l'article 1615 sont donc les éléments matériels ou juridiques qu'il faut considérer comme indivisibles ou inséparables de la chose' (De Page, tome IV, 3e édition, n° 99, 3°). ‘Sont de tels accessoires [...], l'action en garantie d'éviction, en garantie des vices cachés ou en garantie décennale appartenant au vendeur contre son propre vendeur ou le constructeur' (L. Simont, J. De Gavre et P.-A. Foriers, ‘Examen de jurisprudence. Les contrats spéciaux (1981-1991)', R.C.J.B., 1995, n° 35, p. 168) ;

Au même titre que les droits de créance précités, il convient de considérer, pour respecter l'article 555 du Code civil, que le vendeur a également cédé son droit d'option visé par cet article en ce qui concerne les constructions érigées, par un tiers, sur le bien vendu ;

Si l'option n'a pas été levée par le vendeur, antérieurement à la vente, il importe peu que le tiers soit ou non un locataire puisque, dans les deux cas, au moment de l'action du tiers constructeur, le propriétaire dispose encore de son droit d'option ;

Dans l'hypothèse d'un locataire, le vendeur n'a pas pu lever l'option si la vente a eu lieu avant l'expiration du bail, alors que, dans le cas d'espèce, la solution est la même uniquement s'il est avéré que le vendeur n'a pas levé cette option, ce qu'il aurait pu faire ;

Ainsi, il a été dit, en matière de garantie décennale, que ‘la Cour de cassation, qui, dans son arrêt du 5 décembre 1980 (Pas., 1981, I, 398), rattachait expressément la solution à l'article 1615 du Code civil, a, à propos de la transmission d'une action en garantie décennale à l'occasion de la vente d'un immeuble, apporté une nuance intéressante à sa doctrine en précisant que, si la vente intervenait alors que le vendeur avait déjà intenté l'action en garantie, cette action reste dans son patrimoine à moins que les conditions de la vente ou un acte distinct ne prévoient la cession de cette action à l'acheteur (Cass., 15 septembre 1989, Pas., 1990, I, 65, et la note Herbots)' (L. Simont, J. De Gavre et P.-A. Foriers, ‘Examen de jurisprudence. Les contrats spéciaux (1981-1991)', R.C.J.B., 1995, n° 57, p. 207) ;

En l'espèce, il faut donc apprécier si (la défenderesse) a levé cette option antérieurement à la vente de son terrain à la société Aldi ;

Comme le dit le professeur Hansenne, ‘d'abord, il paraît évident que celui qui a manifesté clairement sa « préférence » pour le maintien des constructions et ouvrages ne peut, ultérieurement, revenir sur sa décision ; ensuite, ce choix en faveur de l'indemnisation peut résulter d'une renonciation tacite (pour autant qu'elle soit certaine) au droit d'exiger la démolition' (J. Hansenne, Les biens, tome II, n° 745) ;

Ce n'est pas parce que la (défenderesse) a vendu le terrain et les constructions litigieuses à la société Aldi en précisant que celles-ci lui appartenaient par accession qu'elle aurait forcément levé l'option en renonçant à exiger la démolition desdites constructions ;

Le seul fait que le compromis de vente fait état de ce que les constructions appartiennent à la (défenderesse) par droit d'accession ne veut pas dire qu'il y a eu automatiquement levée de l'option mais peut-être simplement que celle-ci était encore maître, jusqu'à la vente, du sort à réserver à ces constructions construites sur son terrain (accession virtuelle transmise à l'acquéreur) ;

Il est, par ailleurs, intéressant de relever qu'à l'article 2 de l'acte authentique de vente du 30 décembre 1999, la (défenderesse) a déclaré vendre le terrain sous toutes les garanties ordinaires et les constructions sans aucune garantie ;

La convention transactionnelle du 8 septembre 1998, conclue entre la (défenderesse), la société Aldi et la société S.M.C., aux termes de laquelle la (défenderesse) a payé les factures de l'entrepreneur de ces constructions, ne prouve pas une quelconque position de celle-ci par rapport à l'option de l'article 555 du Code civil mais a eu uniquement pour finalité de débloquer la situation en permettant l'achat du bien par la société Aldi, sans blocage de l'entrepreneur, la société S.M.C. ;

Par ailleurs, c'est à tort que la (demanderesse) précise que la société Aldi ne serait pas la bénéficiaire de ses constructions puisque, au contraire, c'est elle qui a repris la propriété du terrain où sont érigées lesdites constructions et qu'elle est susceptible, le cas échéant, de réclamer à son vendeur les éventuelles indemnités qu'elle aurait dû verser ;

Il résulte de ce qui précède que c'est à tort que la (demanderesse) a diligenté sa demande à l'encontre de (la défenderesse) ;

La cour [d'appel] considère ainsi que le constructeur de mauvaise foi ayant construit sur le bien d'autrui ne peut agir que contre le propriétaire de ce bien au moment où il intente son action, sauf à démontrer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que le vendeur aurait préalablement à la vente levé l'option visée à l'article 555 initio du Code civil ;

2. Quant aux théories des impenses et de l'enrichissement sans cause

La même solution doit prévaloir également dans l'hypothèse où il faudrait appliquer la théorie des impenses ou celle de l'enrichissement sans cause puisque c'est le patrimoine de la société Aldi qui s'est enrichi de la valeur des constructions ;

Il n'est d'ailleurs pas possible de faire droit à la théorie de l'enrichissement sans cause compte tenu de son caractère subsidiaire et du fait que la cour [d'appel] n'a pas analysé sur le fond les moyens invoqués par la (demanderesse) sur la base de l'article 555 initio du Code civil, cette action n'étant pas dirigée contre l'acquéreur, la société Aldi ;

Partant, la cour [d'appel] considère comme non fondée la demande nouvelle de la (demanderesse) dirigée contre la (défenderesse) et relative à l'indemnisation des constructions érigées sur le terrain litigieux, tout en disant, d'ores et déjà, que la (demanderesse) doit être déclarée constructeur de mauvaise foi ».

En substance, ces motifs peuvent être résumés comme suit :

a) Retenant l'enseignement de l'arrêt de la Cour du 23 avril 1965, l'arrêt relève que, lorsque des constructions ont été érigées sans droit par un locataire et que le bien a été ultérieurement vendu par le propriétaire, l'action en défraiement du locataire, fondée sur l'article 555 du Code civil, doit être intentée contre l'acquéreur, propriétaire du bien loué et aux droits et obligations du vendeur, bailleur originaire ;

b) Sans doute, relève l'arrêt, en est-il ainsi au motif que l'acquisition par le bailleur des constructions érigées par voie d'accession n'est réalisée qu'à l'expiration du bail (entre-temps, le locataire est en droit d'enlever les constructions). Il s'en déduit que le locataire n'était pas reçu à agir antérieurement. Il ne peut agir qu'à l'expiration du bail et, par voie de conséquence, à l'encontre du propriétaire du bien à ce moment ;

c) L'arrêt estime qu'il peut transposer la solution à la situation de tout tiers de mauvaise foi qui a construit sur le terrain d'autrui. Dans ce cas en effet (et dans ce cas seulement : si le tiers est de bonne foi, le propriétaire ne peut exiger l'enlèvement des constructions), une option est ouverte au propriétaire : il défraie le tiers en conservant les constructions ou, au contraire, exige leur enlèvement. Il s'ensuit que l'action en défraiement du tiers de mauvaise foi ne peut être intentée tant que le propriétaire n'a pas exercé son choix. Et lorsqu'elle l'est, elle doit l'être contre le propriétaire du fonds à la date de l'intentement ;

d) La demanderesse était-elle, in casu, de mauvaise foi ? La réponse est affirmative, décide l'arrêt : la demanderesse « ne peut pas soutenir qu'elle se croyait propriétaire du fonds sur lequel elle a effectué ses travaux puisque l'acte authentique n'était pas passé et que le transfert de propriété n'avait pas eu lieu ». La circonstance que la résolution judiciaire du compromis de vente ait été ultérieurement prononcée est, à cet égard, sans incidence ;

e) L'option ouverte au propriétaire lorsque le tiers constructeur est de mauvaise foi est cédée, comme accessoire du fonds, lorsque celui-ci est vendu. L'option est désormais ouverte à l'acquéreur qui est en droit de l'exercer comme il l'entend. Par corollaire, c'est à l'acquéreur que le tiers constructeur doit s'adresser pour obtenir défraiement en cas de maintien demandé des constructions ;

f) L'arrêt relève par ailleurs que les règles qui précèdent concernent l'obligation à la dette de défraiement. Au plan de la contribution, en règle, l'acquéreur, tenu à défraiement à l'égard du tiers constructeur, est en droit de demander couverture de ses débours au vendeur ;

g) La solution serait différente si le vendeur avait, antérieurement à la cession du fonds, exercé son option. S'il a fait le choix de conserver les constructions, il est tenu au défraiement et l'action du tiers constructeur devrait alors être dirigée contre lui ;

h) Mais, en l'espèce, la défenderesse n'a pas exercé cette option, même tacitement. Il ne saurait se déduire de la cession du fonds et des constructions que l'acquéreur aurait été privé de cette option par le vendeur ou que celle-ci aurait été, nécessairement, levée par celui-ci du fait de la vente ;

i) La convention, qualifiée de transaction, intervenue le 8 septembre 1998 entre la défenderesse, Aldi Gembloux et la S.M.C., aux termes de laquelle la défenderesse s'obligeait à acquitter les factures tirées par la S.M.C. sur la demanderesse au reçu du prix de vente du bien n'implique pas, pour la cour d'appel, que la défenderesse aurait, antérieurement à la vente ou au moment de celle-ci, exercé l'option visée à l'article 555 du Code civil ;

j) La même solution s'impose sur le fondement des théories des impenses et de l'enrichissement sans cause, Aldi Gembloux s'étant « enrichie de la valeur des constructions », l'arrêt, de surcroît, n'étant pas à même « de faire droit à la théorie de l'enrichissement sans cause » dès lors qu'il ne se prononce pas « sur le fond » de l'application de l'article 555 du Code civil.

Le premier arrêt attaqué avait en effet ordonné la réouverture des débats sur la demande nouvelle de la demanderesse par les motifs suivants :

« Or, il apparaît des pièces de procédure que cette demande nouvelle de la (demanderesse) a été introduite, pour la première fois, le 8 février 2001, soit postérieurement à la date de la vente par la (défenderesse) du terrain sis à ... sur lequel ont été érigées les constructions effectuées par la société S.M.C. à la demande de la (demanderesse) ;

En effet, cette vente de la (défenderesse) à la société Aldi a fait l'objet d'un compromis de vente du 8 septembre 1998 et d'un acte authentique le 30 décembre 1999 ;

La question fondamentale qui se pose est de savoir si la (demanderesse) pouvait encore introduire sa demande d'indemnisation fondée notamment sur l'article 555 du Code civil à l'encontre de la (défenderesse), alors que cette dernière n'était plus propriétaire du fonds sur lequel étai(en)t érigé(es) les constructions au moment de l'introduction de la demande ;

En d'autres termes, il faut se demander si la demande devait être introduite à l'encontre de la (défenderesse) ou plutôt contre le propriétaire du sol au moment de l'introduction de la demande, la société Aldi ».

Griefs

Première branche

Le juge qui déboute une partie de la demande qu'elle a formée contre une autre partie au motif que la partie demanderesse est sans droit contre la partie défenderesse, dès lors que la demande aurait dû être dirigée contre une autre partie ou un tiers, statue sur la recevabilité et non sur le fondement de la demande.

Le juge décide en effet, par le débouté de la partie défenderesse, que celle-ci n'a ni qualité ni intérêt pour se défendre à l'encontre de la demande.

La qualité et l'intérêt, tant dans le chef de la partie demanderesse que de la partie défenderesse, sont des conditions de recevabilité de la demande, étrangères en règle au fondement de celle-ci.

Est définitive la décision du juge qui statue sur la recevabilité d'une demande, à tout le moins lorsque la recevabilité de la demande a été débattue devant lui et, de ce fait, était litigieuse.

Il s'ensuit que le juge qui a dit une demande recevable, à tout le moins lorsque la recevabilité de cette demande a été débattue devant lui, ne peut, par un jugement ultérieur rendu en prosécution de cause, dire la même demande non recevable.

En conséquence, en déboutant la demanderesse de la demande nouvelle qu'elle a formée, sur le fondement de l'article 555 du Code civil, par conclusions déposées devant la cour d'appel le 8 février 2001, en condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 15.541.812 francs (385.271,46 euros), étant le montant des factures tirées par la S.M.C. sur la demanderesse, représentant le coût des constructions érigées par la demanderesse sur le terrain de la défenderesse, au motif que la défenderesse avait, antérieurement à cette demande, vendu le fonds et les constructions y érigées à Aldi Gembloux, avec cette conséquence que la demande eût dû être dirigée non contre la demanderesse, qui n'était plus propriétaire du fonds, mais contre l'acquéreur de celui-ci, le second arrêt attaqué statue, non sur le fondement de la demande de la demanderesse, mais sur sa recevabilité, contrairement à ce qu'énonce le dispositif de l'arrêt.

Il s'ensuit qu'en disant non fondée la demande nouvelle de la demanderesse dès lors qu'il se déduit des motifs critiqués que cette demande eût dû être dite non recevable, le second arrêt attaqué ne justifie pas légalement sa décision car il méconnaît les notions de qualité et d'intérêt requis des parties demanderesse et défenderesse comme conditions d'une demande (violation des articles 17 et 18 du Code judiciaire).

Le second arrêt attaqué reconnaît au demeurant qu'il en est ainsi dans un des motifs critiqués, en contradiction avec les termes de son dispositif, en rejetant un des moyens subsidiaires invoqués par la demanderesse à l'appui de cette même demande - l'enrichissement sans cause de la défenderesse : « Il n'est d'ailleurs pas possible de faire droit à la théorie de l'enrichissement sans cause compte tenu de son caractère subsidiaire et du fait que la cour [d'appel] n'a pas analysé sur le fond les moyens invoqués par la (demanderesse), sur la base de l'article 555 initio du Code civil, cette action n'étant pas dirigée contre l'acquéreur », cette contradiction impliquant en tant que telle violation des mêmes dispositions légales.

L'arrêt du 4 décembre 2001 avait dit recevable la demande nouvelle formée par la demanderesse contre la défenderesse, après que la recevabilité de cette demande eut été contestée par la défenderesse et débattue devant la cour d'appel.

La cour d'appel avait donc, par cet arrêt antérieur, statué définitivement sur la recevabilité de la demande nouvelle de la demanderesse.

En décidant, par les motifs critiqués, que cette demande n'était pas recevable (le débouté de la demanderesse, comme dit ci-avant, est justifié par l'irrecevabilité et non par l'absence de fondement de la demande, contrairement à ce qu'énonce l'arrêt), le second arrêt attaqué méconnaît ce que la cour d'appel a précédemment jugé, statuant à nouveau et en sens contraire sur la recevabilité de la demande nouvelle de la demanderesse, et viole en conséquence l'article 19 du Code judiciaire.

Le premier arrêt attaqué, qui décide que reste ouverte la question de savoir si la demanderesse « pouvait encore introduire sa demande d'indemnisation (...) contre la (défenderesse) alors que celle-ci n'était plus propriétaire du fonds sur lequel étaient érigées les constructions au moment de l'introduction de la demande », méconnaît, pour les mêmes raisons, les mêmes dispositions légales, l'arrêt interlocutoire du 4 décembre 2001, en disant cette demande recevable, ayant statué définitivement à cet égard.

Deuxième branche

Aux termes de l'article 555 du Code civil, le propriétaire du fonds sur lequel un tiers a érigé des constructions, avec ses matériaux, est en droit de les retenir ou de contraindre le tiers à les enlever, étant entendu que, dans la première hypothèse, le propriétaire doit remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main d'œuvre.

Mais, si le tiers est de bonne foi, c'est-à-dire s'il ignorait qu'il construisait sur le fonds d'autrui, l'option est refusée au propriétaire, qui ne peut demander l'enlèvement des constructions.

La cession du fonds par le propriétaire sur lequel les constructions ont été érigées par un tiers ne prive pas celui-ci, en règle, du droit que lui reconnaît, a contrario, ce texte légal d'interpeller le propriétaire cédant, c'est-à-dire celui qui était propriétaire du fonds lorsque les constructions y ont été érigées, pour obtenir défraiement et ce, même si le tiers qui a érigé les constructions n'est pas de bonne foi, c'est-à-dire s'il savait que les constructions étaient érigées sur fonds d'autrui, l'option reconnue au propriétaire par le texte (retenir les constructions ou contraindre le tiers à les enlever) lui ayant été ouverte.

Ainsi, en cas de vente par le propriétaire du fonds et des constructions, la cession des constructions érigées implique, en règle, renonciation par le propriétaire cédant à exiger leur enlèvement et, en conséquence, levée de l'option.

Il se déduit en effet de la vente des constructions que le propriétaire du fonds considère qu'il a acquis celles-ci par accession, antérieurement à cette vente, et en est devenu propriétaire. La vente d'un bien suppose en effet que le vendeur est propriétaire du bien vendu dont il transfère la propriété à l'acheteur.

Cette levée d'option a pour conséquence que le propriétaire a renoncé définitivement à exiger l'enlèvement des constructions et est donc devenu débiteur du remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre à l'égard du tiers qui a érigé les constructions. Son droit d'option s'est éteint.

Sans doute pourrait-il être décidé qu'il en est différemment lorsque le tiers qui a érigé les constructions est preneur du fonds et qu'à l'expiration du bail, le propriétaire a cédé ce fonds, auquel cas l'option ouverte par le texte ne peut être levée par le propriétaire qu'à l'expiration du bail. Si, à cette date, le fonds a été cédé, l'option appartient à l'acquéreur, aux droits et obligations du cédant, avec cette conséquence que le preneur, qui a érigé les constructions sur fonds d'autrui, pourrait être contraint d'interpeller ce dernier, et non le propriétaire initial, pour obtenir défraiement. Mais cette exception ne saurait être étendue, sauf à méconnaître le texte légal, à tout tiers, quel qu'il soit, qui construit sur le fonds d'autrui en connaissance de cause et qui ne peut donc se prévaloir de sa bonne foi, tenu en conséquence de respecter le droit d'option reconnu par le texte.

C'est dire que, par les motifs critiqués, desquels l'arrêt conclut [...] que « le constructeur de mauvaise foi ayant construit sur le bien d'autrui ne peut agir que contre le propriétaire de ce bien, au moment où il intente son action, sauf à démontrer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que le vendeur aurait préalablement à la vente levé l'option visée à l'article 555 initio du Code civil », le second arrêt attaqué ne justifie pas légalement sa décision (violation de l'article 555 du Code civil).

L'arrêt du 4 décembre 2001 avait en outre relevé que Aldi Gembloux, acquéreur du fonds, s'était, aux termes de la convention du 8 septembre 1998, « obligée à acheter le terrain litigieux et l'immeuble érigé sur celui-ci à la (défenderesse), à charge pour cette dernière d'indemniser la (S.M.C.) pour les travaux réalisés par celle-ci », cette vente étant concrétisée par l'acte authentique du 30 décembre 1999.

La cour d'appel a reconnu, de surcroît, que « la (défenderesse) a vendu le terrain et les constructions litigieuses à la société Aldi en précisant que celles-ci lui appartenaient par accession ».

Il se déduit de ces considérations que la défenderesse a définitivement renoncé, au plus tard lors de la vente du fonds et des constructions y érigées, à exercer l'option que lui reconnaît l'article 555 du Code civil et à exiger l'enlèvement des constructions, reconnaissant ainsi que ces constructions étaient devenues sa propriété par accession.

La preuve est donc apportée de la levée de l'option par la défenderesse antérieurement à la vente du terrain et des constructions.

Il s'ensuit que l'option n'a pu être cédée par la défenderesse à Aldi Gembloux, le droit d'option étant éteint. La défenderesse s'est trouvée débitrice du défraiement dû à la demanderesse, sans que la vente du fonds et des constructions ait pu l'affranchir de cette dette.

En décidant le contraire, l'arrêt, en sus de la violation de l'article 555 du Code civil déjà dénoncée, méconnaît la force obligatoire entre les parties de la convention conclue entre la défenderesse, Aldi Gembloux et la Société mosane de construction le 8 septembre 1998 et de l'acte authentique du 30 décembre 1999 (violation des articles 1134 et 1135 du Code civil), les dispositions légales aux termes desquelles le vendeur doit être propriétaire du bien dont il transfère la propriété à l'acheteur (articles 1583 et 1599 du Code civil) ainsi que les effets de cette convention et de cet acte à l'égard des tiers (violation des articles 1165 à 1167 du Code civil).

Troisième branche

Le tiers qui a érigé des constructions sur le fonds d'autrui peut être en droit d'exiger du propriétaire du fonds défraiement à concurrence du coût des constructions ou, à tout le moins, de la plus-value apportée au fonds et ce, sur le fondement de la théorie des impenses.

Dans la même hypothèse, le tiers qui a érigé les constructions peut être en droit d'exiger défraiement du propriétaire, jusqu'à concurrence du coût de celles-ci ou, à tout le moins, de l'enrichissement du propriétaire du fonds, sur le fondement de la théorie de l'enrichissement sans cause.

Le tiers qui a érigé les constructions sera en droit d'exiger défraiement de celui qui est propriétaire du fonds à la date à laquelle les constructions ont été érigées, les impenses et l'enrichissement ayant fait profit à ce propriétaire, et ce, même si le fonds a été ultérieurement cédé par le propriétaire : la dette de défraiement naît à la date à laquelle les constructions ont été érigées et la vente ultérieure du fonds et de celles-ci ne saurait en affranchir le propriétaire cédant.

La demande de défraiement de la demanderesse contre la défenderesse était fondée, à titre subsidiaire, sur les théories des impenses et de l'enrichissement sans cause.

En déboutant la demanderesse de sa demande par les motifs reproduits, c'est-à-dire en substance parce que la défenderesse avait cédé le fonds et n'était plus propriétaire de celui-ci à la date de l'intentement de l'action, le second arrêt attaqué ne justifie donc pas légalement sa décision (violation du principe général du droit relatif aux impenses, consacré notamment par les articles 861, 862, 1375, 1381, 1634, 1635, 1673 du Code civil et 103 de la loi du 16 décembre 1851, dite loi hypothécaire, et, pour autant que de besoin, de ces articles eux-mêmes, s'agissant de la théorie des impenses ; du principe général du droit aux termes duquel nul ne peut s'enrichir sans cause au détriment d'autrui, consacré notamment par les articles 1235, 1376 et 1377 du Code civil et, pour autant que de besoin, de ces articles eux-mêmes, s'agissant de la théorie de l'enrichissement sans cause).

Quatrième branche

Le tiers qui a érigé des constructions sur le fonds d'autrui peut être en droit d'exiger défraiement du propriétaire, jusqu'à concurrence de celles-ci ou, à tout le moins, de l'enrichissement du propriétaire, sur le fondement de la théorie de l'enrichissement sans cause.

Le juge est tenu de statuer sur toute chose demandée. Il commet un déni de justice s'il refuse de statuer.

Or, le second arrêt attaqué déboute la demanderesse de sa demande, fondée subsidiairement sur la théorie de l'enrichissement sans cause, en défraiement des constructions qu'elle a érigées sur le fonds de la défenderesse aux motifs qu'« il n'est pas possible de faire droit à la théorie de l'enrichissement sans cause compte tenu de son caractère subsidiaire et du fait que la cour [d'appel] n'a pas analysé sur le fond les moyens invoqués par la (demanderesse) sur la base de l'article 555 initio du Code civil, cette action n'étant pas dirigée contre l'acquéreur ».

Mais ni le caractère subsidiaire du fondement - l'enrichissement sans cause - invoqué par la demanderesse à l'appui de sa demande ni la circonstance que la cour d'appel n'a pu examiner le fondement principal - la théorie de l'accession - invoquée par la demanderesse à l'appui de celle-ci ne justifient que le droit à défraiement de la demanderesse lui soit refusé : il incombait à la cour d'appel de vérifier si les conditions d'application de la théorie de l'enrichissement sans cause étaient ou non réunies, étant notamment l'appauvrissement du tiers constructeur, l'enrichissement du propriétaire du fonds et l'absence de cause à cet enrichissement. À défaut de ce faire et en déboutant la demanderesse par les motifs critiqués, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision (violation du principe général du droit aux termes duquel nul ne peut s'enrichir sans cause au détriment d'autrui, consacré notamment par les articles 1235, 1376 et 1377 du Code civil et, pour autant que de besoin, de ces articles eux-mêmes).

Et s'il faut considérer que, par ces motifs, la cour d'appel a refusé de statuer sur la demande de défraiement de la demanderesse en tant qu'elle est fondée sur la théorie de l'enrichissement sans cause, le second arrêt attaqué méconnaît l'obligation du juge de statuer sur toute chose demandée (violation de l'article 1138, 3°, du Code civil) et commet un déni de justice (violation de l'article 5 du Code judiciaire).

À l'appui du pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.09.0443.F, la demanderesse présente quatre moyens dont les premier, deuxième et quatrième sont libellés dans les termes suivants :

Premier moyen

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- articles 17, 18 et 19 du Code judiciaire.

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt attaqué du 8 janvier 2008 décide que reste ouverte la question de savoir si la demande nouvelle formée par la société Immo Alpha 80 pouvait être dirigée contre la société B.P. Belgium.

Il justifie cette décision par tous ses motifs, réputés ici intégralement reproduits, et notamment par les motifs suivants :

« La cour d'appel relève que la demande la plus importante, soit la demande nouvelle de la société Immo Alpha 80, en liquidation, n'est actuellement dirigée que contre la société B.P. Belgium ;

Or, il apparaît des pièces de la procédure que cette demande nouvelle [...] a été introduite, pour la première fois, le 8 février 2001, soit postérieurement à la date de la vente par la société B.P. Belgium du terrain sis à ... sur lequel ont été érigées les constructions effectuées par la Société mosane de construction à la demande de la société Immo Alpha 80 ;

[...] La question fondamentale qui se pose est de savoir si la société Immo Alpha 80, en liquidation, pouvait encore introduire sa demande d'indemnisation fondée notamment sur l'article 555 du Code civil à l'encontre de la société B.P. Belgium, alors que cette dernière n'était plus propriétaire du fonds sur lequel étaient érigées les constructions au moment de l'introduction de la demande ».

L'arrêt attaqué du 10 septembre 2008 décide que la demande nouvelle formée par la société Immo Alpha 80 n'est pas fondée dès lors qu'elle est dirigée contre la société B.P. Belgium.

Il justifie cette décision par tous ses motifs, réputés ici intégralement reproduits, et notamment par les motifs suivants :

« A. Quant à la demande nouvelle de la société Immo Alpha 80 dirigée contre la société B.P. Belgium et relative à l'indemnisation des constructions érigées sur le terrain litigieux

Par son arrêt du 8 janvier 2008, la cour [d'appel] s'est posé la question de savoir si la société Immo Alpha 80 pouvait encore introduire sa demande d'indemnisation à l'encontre de la société B.P. Belgium pour les constructions érigées sur le terrain vendu, alors que cette dernière n'était plus propriétaire de ce terrain au moment de l'introduction de cette demande ;

Pour rappel, la demande de la société Immo Alpha 80, dirigée contre la société B.P. Belgium, est fondée successivement sur l'article 555 in fine du Code civil, sur l'article 555 initio, sur la théorie des impenses et sur la théorie de l'enrichissement sans cause ;

1. Quant à l'application de l'article 555 du Code civil

[...] Ainsi, il est établi que la société Immo Alpha 80, au moment où elle a effectué ses travaux, n'ignorait pas qu'elle n'était pas propriétaire du fonds sur lequel elle a érigé ses constructions, de telle sorte qu'elle ne peut, en aucun cas, prétendre avoir été un constructeur de bonne foi et invoquer l'application de l'article 555 in fine du Code civil ;

Il reste à analyser la question de savoir contre qui le constructeur de mauvaise foi doit agir, sur la base de l'article 555 initio du Code civil, pour réclamer une indemnisation ;

À cet égard, l'article 555 initio précise que c'est le propriétaire du fonds sur lequel les constructions ont été érigées qui dispose d'une option consistant à pouvoir retenir les travaux en les indemnisant ou obliger le tiers constructeur à les enlever ;

Il ne se conçoit pas, en cas de procédure en indemnisation introduite par un constructeur de mauvaise foi, que le vendeur du fonds comprenant les constructions, qui n'est plus propriétaire de celui-ci, puisse encore bénéficier de cette option au détriment de l'acquéreur qui, lui, ne pourrait plus bénéficier de ladite option ;

Cette option constitue, à n'en point douter, un accessoire de la chose vendue qui, conformément à l'article 1615 du Code civil, est cédé, lors de la vente, avec la chose vendue ;

(...) Au même titre que les droits de créance précités, il convient de considérer, pour respecter l'article 555 du Code civil, que le vendeur a également cédé son droit d'option visé par cet article en ce qui concerne les constructions érigées, par un tiers, sur le bien vendu ;

Si l'option n'a pas été levée par le vendeur, antérieurement à la vente, il importe peu que le tiers soit ou non un locataire puisque, dans les deux cas, au moment de l'action du tiers constructeur, le propriétaire dispose encore de son droit d'option ;

Dans l'hypothèse d'un locataire, le vendeur n'a pas pu lever l'option si la vente a eu lieu avant l'expiration du bail, alors que, dans le cas d'espèce, la solution est la même uniquement s'il est avéré que le vendeur n'a pas levé cette option, ce qu'il aurait pu faire ;

(...) En l'espèce, il faut donc apprécier si la société B.P. Belgium a levé cette option antérieurement à la vente de son terrain à la société Aldi ;

(...) Ce n'est pas parce que la société B.P. Belgium a vendu le terrain et les constructions litigieuses à la société Aldi en précisant que celles-ci lui appartenaient par accession qu'elle aurait forcément levé l'option en renonçant à exiger la démolition desdites constructions ;

Le seul fait que le compromis de vente fait état de ce que les constructions appartiennent à la société B.P. Belgium par droit d'accession ne veut pas dire qu'il y a eu automatiquement levée de l'option mais peut-être simplement que celle-ci était encore maître, jusqu'à la vente, du sort à réserver à ces constructions construites sur son terrain (accession virtuelle transmise à l'acquéreur) ;

Il est, par ailleurs, intéressant de relever qu'à l'article 2 de l'acte authentique de vente du 30 décembre 1999, la société B.P. Belgium a déclaré vendre le terrain sous toutes les garanties ordinaires et les constructions sans aucune garantie ;

La convention transactionnelle du 8 septembre 1998, conclue entre la société B.P. Belgium, la société Aldi et la société S.M.C., aux termes de laquelle la société B.P. Belgium a payé les factures de l'entrepreneur de ces constructions, ne prouve pas une quelconque position de celle-ci par rapport à l'option de l'article 555 du Code civil mais a eu uniquement pour finalité de débloquer la situation en permettant l'achat du bien par la société Aldi, sans blocage de l'entrepreneur S.M.C. ;

Par ailleurs, c'est à tort que la société Immo Alpha 80 précise que la société Aldi ne serait pas la bénéficiaire de ses constructions puisque, au contraire, c'est elle qui a repris la propriété du terrain où sont érigées lesdites constructions et qu'elle est susceptible, le cas échéant, de réclamer à son vendeur les éventuelles indemnités qu'elle aurait dû verser ;

Il résulte de ce qui précède que c'est à tort que la société Immo Alpha 80 a diligenté sa demande à l'encontre de la société B.P. Belgium ;

La cour [d'appel] considère ainsi que le constructeur de mauvaise foi ayant construit sur le bien d'autrui ne peut agir que contre le propriétaire de ce bien, au moment où il intente son action, sauf à démontrer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que le vendeur aurait préalablement à la vente levé l'option visée à l'article 555 initio du Code civil ;

2. Quant aux théories des impenses et de l'enrichissement sans cause

La même solution doit prévaloir également dans l'hypothèse où il faudrait appliquer la théorie des impenses ou celle de l'enrichissement sans cause puisque c'est le patrimoine de la société Aldi qui s'est enrichi de la valeur des constructions ;

Il n'est d'ailleurs pas possible de faire droit à la théorie de l'enrichissement sans cause compte tenu de son caractère subsidiaire et du fait que la cour [d'appel] n'a pas analysé sur le fond les moyens invoqués par la société Immo Alpha 80 sur la base de l'article 555 initio du Code civil, cette action n'étant pas dirigée contre l'acquéreur, la société Aldi ;

Partant, la cour [d'appel] considère comme non fondée la demande nouvelle de la société Immo Alpha 80 dirigée contre la société B.P. Belgium relative à l'indemnisation des constructions érigées sur le terrain litigieux, tout en disant, d'ores et déjà, que la société Immo Alpha 80 doit être déclarée constructeur de mauvaise foi ».

Griefs

Première branche

L'article 17 du Code judiciaire dispose que l'action ne peut être admise si le demandeur n'a pas qualité et intérêt pour la former. L'article 18 du même code dispose notamment que l'intérêt doit être né et actuel.

Le juge qui déboute une partie de la demande qu'elle a formée contre une autre partie au motif que la partie demanderesse est sans droit contre la partie défenderesse, dès lors que la demande aurait dû être dirigée contre une autre partie ou un tiers, statue sur la recevabilité et non sur le fondement de la demande.

Le juge décide en effet, par le débouté de la partie demanderesse, que la partie défenderesse n'a ni qualité ni intérêt pour se défendre à l'encontre de la demande.

La qualité et l'intérêt, dans le chef tant de la partie demanderesse que de la partie défenderesse, sont des conditions de recevabilité de la demande, étrangères en règle au fondement de celle-ci.

Le second arrêt attaqué déboute la société Immo Alpha 80 de la demande nouvelle qu'elle a formée, sur le fondement de l'article 555 du Code civil, par les conclusions qu'elle avait déposées devant la cour d'appel le 8 février 2001, tendant à la condamnation de la société B.P. Belgium au paiement de la somme de 15.541.812 francs (385.271,46 euros), étant le montant des factures tirées par la Société mosane de construction sur la société Immo Alpha 80, représentant le coût des constructions érigées par la société Immo Alpha 80 sur le terrain de la société B.P. Belgium, au motif que la société B.P. Belgium avait, antérieurement à cette demande, vendu le fonds et les constructions y érigées à la société Aldi, avec cette conséquence que la demande eût dû être dirigée, non contre la société B.P. Belgium, qui n'était plus propriétaire du fonds, mais contre la société Aldi, acquéreur de celui-ci.

Ce faisant, le second arrêt attaqué statue, non sur le fondement de la demande de la société Immo Alpha 80, mais sur la recevabilité de cette demande, contrairement à ce qu'énonce son dispositif. Il conteste ainsi en réalité cette recevabilité. Il s'ensuit qu'en disant non fondée la demande nouvelle de la société Immo Alpha 80, en prétendant ainsi ne pas contester sa recevabilité, alors qu'il se déduit des motifs critiqués que ceux-ci impliquent le caractère non recevable de cette demande, le second arrêt attaqué ne justifie pas légalement sa décision car il méconnaît les notions de qualité et d'intérêt requis des parties demanderesse et défenderesse comme conditions d'une demande.

Il viole de la sorte les articles 17 et 18 du Code judiciaire.

Le second arrêt attaqué reconnaît au demeurant qu'il en est ainsi dans un des motifs critiqués, en contradiction avec les termes de son dispositif, en rejetant un des moyens subsidiaires invoqués par la société Immo Alpha 80 à l'appui de cette même demande, étant l'enrichissement sans cause de la société B.P. Belgium : « Il n'est d'ailleurs pas possible de faire droit à la théorie de l'enrichissement sans cause compte tenu de son caractère subsidiaire et du fait que la cour [d'appel] n'a pas analysé sur le fond les moyens invoqués par la (société Immo Alpha 80) sur la base de l'article 555 initio du Code civil, cette action n'étant pas dirigée contre l'acquéreur ».

Cette contradiction implique en tant que telle la violation des mêmes dispositions légales et, en outre, de l'article 149 de la Constitution.

Seconde branche

L'article 19 du Code judiciaire dispose notamment que le jugement est définitif dans la mesure où il épuise la juridiction du juge sur une question litigieuse, sauf les recours prévus par la loi.

Commet un excès de pouvoir, en violation de cet article, le juge qui statue sur une question litigieuse dont il n'est plus saisi, dès lors que celle-ci a été définitivement jugée dans la même cause et entre les mêmes parties.

Est définitive la décision du juge qui statue sur la recevabilité d'une demande, à tout le moins lorsque la recevabilité de la demande a été débattue devant lui et, de ce fait, était litigieuse.

Il s'ensuit que le juge saisi d'une demande qui a été déclarée recevable par un jugement antérieur, à tout le moins lorsque la recevabilité de cette demande a été débattue devant l'auteur du jugement antérieur, ne peut, par un jugement ultérieur rendu en prosécution de la même cause, dire la même demande non recevable.

Les deux arrêts attaqués violent cette disposition légale.

L'arrêt du 4 décembre 2001 avait en effet dit recevable la demande nouvelle formée par la société Immo Alpha 80 contre la société B.P. Belgium, après que la recevabilité de cette demande avait été contestée par la société B.P. Belgium et débattue devant la cour d'appel.

La cour [d'appel] a énoncé à cet égard, dans l'arrêt prononcé le 4 décembre 2001, que « les demandes nouvelles de la (société Immo Alpha 80) dirigées contre la société B.P. Belgium sont (...) recevables ».

La cour d'appel avait donc, par cet arrêt antérieur, statué définitivement sur la recevabilité de la demande nouvelle de la société Immo Alpha 80 dirigée contre la société B.P. Belgium.

Le premier arrêt attaqué, qui décide que reste ouverte la question de savoir si la société Immo Alpha 80 « pouvait encore introduire sa demande d'indemnisation (...) contre la (société B.P. Belgium), alors que celle-ci n'était plus propriétaire du fonds sur lequel étaient érigées les constructions au moment de l'introduction de la demande », méconnaît l'article 19 du Code judiciaire, dès lors que l'arrêt du 4 décembre 2001, en disant cette demande recevable, avait statué définitivement à cet égard.

Le second arrêt attaqué, qui décide en réalité par les motifs critiqués que cette demande n'était pas recevable, le débouté de la société Immo Alpha 80 étant, comme il est démontré ci-avant par la première branche du moyen, justifié par l'irrecevabilité et non par l'absence de fondement de la demande, contrairement à ce qu'il énonce, et qui statue ainsi à nouveau et en sens contraire sur la recevabilité de la demande nouvelle de la société Immo Alpha 80, méconnaît également l'article 19 du Code judiciaire, dès lors que l'arrêt du 4 décembre 2001, en disant cette demande recevable, avait statué définitivement à cet égard.

Deuxième moyen (subsidiaire)

Dispositions légales violées

Articles 555, 1134, 1135, 1165 à 1167, 1319, 1320, 1322, 1583 et 1599 du Code civil

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt attaqué du 10 septembre 2008 décide que la demande nouvelle formée par la société Immo Alpha 80 est dirigée à tort contre la société B.P. Belgium, dès lors que c'est la société Aldi qui était propriétaire du terrain litigieux au moment où la demande fut formée.

Il justifie cette décision par tous ses motifs reproduits au moyen présenté à l'appui du pourvoi C.09.0039.F.

Griefs

L'article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 1135 du même code dispose que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature.

Il résulte de ces articles que les conventions légalement formées ont force obligatoire à l'égard des parties contractantes.

Les articles 1165 à 1167 du Code civil disposent que les conventions légalement formées n'ont qu'un effet relatif et que si leur existence peut être opposée aux tiers, qui doivent en tenir compte, elles n'ont d'effet obligatoire qu'entre les parties contractantes.

Il résulte des articles 1583 et 1599 du Code civil que l'on ne peut vendre la chose d'autrui et qu'en conséquence le vendeur doit être propriétaire du bien dont il transfère la propriété à l'acheteur.

Aux termes de l'article 555 du Code civil, le propriétaire du fonds sur lequel un tiers a érigé des constructions avec ses matériaux est en droit, soit de retenir ces constructions, soit de contraindre le tiers à les enlever, étant entendu que, dans la première hypothèse, le propriétaire doit remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre. Cependant, si le tiers est de bonne foi, c'est-à-dire s'il ignorait qu'il construisait sur le fonds d'autrui, l'option est refusée au propriétaire, qui ne peut demander l'enlèvement des constructions.

La cession du fonds sur lequel les constructions ont été érigées par un tiers ne prive pas celui-ci, en règle, du droit que lui reconnaît, a contrario, ce texte légal d'interpeller le propriétaire cédant, c'est-à-dire celui qui était propriétaire du fonds lorsque les constructions y ont été érigées, pour obtenir un défraiement, et ce, même si le tiers qui a érigé les constructions n'est pas de bonne foi, c'est-à-dire s'il savait que les constructions étaient érigées sur fonds d'autrui, l'option reconnue au propriétaire par cette disposition légale étant, soit de retenir les constructions, soit de contraindre le tiers à les enlever.

Ainsi, en cas de vente, par le propriétaire, du fonds et des constructions, la cession des constructions érigées implique, en règle, la renonciation par le propriétaire cédant d'exiger leur enlèvement et, en conséquence, la levée de l'option. Il se déduit en effet de la vente des constructions que le propriétaire du fonds considère qu'il a acquis celles-ci par accession, antérieurement à cette vente, et en est devenu propriétaire. La vente d'un bien suppose en effet que le vendeur est propriétaire du bien vendu dont il transfère la propriété à l'acheteur.

Cette levée d'option a pour conséquence que le propriétaire a renoncé définitivement à exiger l'enlèvement des constructions, qu'il est en conséquence devenu débiteur du remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main d'œuvre à l'égard du tiers qui a érigé les constructions et que son droit d'option s'est éteint.

Il ne pourrait être décidé qu'il en est différemment que lorsque celui qui a érigé les constructions est le preneur du fonds et qu'à l'expiration du bail, le propriétaire a cédé ce fonds à un tiers, auquel cas l'option ouverte par le texte ne peut être levée par le nouveau propriétaire qu'à l'expiration du bail. Si, à cette date, le fonds a été cédé, l'option appartient à l'acquéreur, titulaire des droits et obligations du cédant, avec la conséquence que le preneur qui a érigé les constructions sur fonds d'autrui pourrait être contraint d'interpeller ce dernier, et non le propriétaire initial, pour obtenir un défraiement. Cette exception ne peut cependant être étendue, sauf à méconnaître le texte légal, à tout tiers quel qu'il soit, qui construit sur le fonds d'autrui en connaissance de cause et qui ne peut donc se prévaloir de sa bonne foi, tenu en conséquence de respecter le droit d'option reconnu par le texte.

Par les motifs critiqués, suivant lesquels la cour d'appel a érigé en règle que « le constructeur de mauvaise foi ayant construit sur le bien d'autrui ne peut agir que contre le propriétaire de ce bien, au moment où il intente son action, sauf à démontrer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que le vendeur aurait préalablement à la vente levé l'option visée à l'article 555 initio du Code civil », le second arrêt attaqué viole en conséquence l'article 555 du Code civil et ne justifie pas légalement sa décision.

L'arrêt du 4 décembre 2001 avait en outre relevé que la société Aldi, acquéreur du fonds, s'était, aux termes de la convention du 8 septembre 1998, « obligée à acheter le terrain litigieux et l'immeuble érigé sur celui-ci à la (société B.P. Belgium), à charge pour cette dernière d'indemniser (la Société mosane de construction) pour les travaux réalisés par celle-ci », cette vente étant concrétisée par l'acte authentique du 30 décembre 1999. Cet arrêt considérait ensuite que « la Société mosane de construction a toutefois été indemnisée par la société B.P. Belgium ».

Le second arrêt attaqué reconnaît, de surcroît, que « la (société B.P. Belgium) a vendu le terrain et les constructions litigieuses à la société Aldi en précisant que celles-ci lui appartenaient par accession ».

Il se déduit de ces considérations que la société B.P. Belgium a définitivement renoncé, au plus tard lors de la vente du fonds et des constructions qui y étaient érigées, à exercer l'option que lui reconnaît l'article 555 du Code civil et à exiger l'enlèvement des constructions, reconnaissant ainsi que ces constructions étaient devenues sa propriété par accession.

La preuve étant apportée de la levée de l'option par la société B.P. Belgium antérieurement à la vente du terrain et des constructions, il en résulte que l'option n'a pu être cédée par la défenderesse à la société Aldi, le droit d'option étant éteint, et que la société B.P. Belgium s'est trouvée débitrice du défraiement dû à la société Immo Alpha 80, sans que la vente du fonds et des constructions ait pu l'affranchir de cette dette.

En décidant le contraire, pour en déduire que la demande dirigée contre la société B.P. Belgium par la société Immo Alpha 80 est non fondée, le second arrêt attaqué viole non seulement l'article 555 du Code civil mais méconnaît en outre la force obligatoire entre les parties de la convention conclue le 8 septembre 1998 entre la société B.P. Belgium, la société Aldi et la Société mosane de construction et de l'acte authentique du 30 décembre 1999 (violation des articles 1134 et 1135 du Code civil). Il viole ainsi les dispositions légales aux termes desquelles le vendeur doit être propriétaire du bien dont il transfère la propriété à l'acheteur (articles 1583 et 1599 du Code civil) ainsi que les effets de cette convention et de cet acte à l'égard des tiers (violation des articles 1165 à 1167 du Code civil).

À tout le moins, en considérant que

« Le seul fait que le compromis de vente fait état de ce que les constructions appartiennent à la société B.P. Belgium par droit d'accession ne veut pas dire qu'il y a eu automatiquement levée de l'option mais peut-être simplement que celle-ci était encore maître, jusqu'à la vente, du sort à réserver à ces constructions construites sur son terrain (accession virtuelle transmise à l'acquéreur) ;

Il est, par ailleurs, intéressant de relever qu'à l'article 2 de l'acte authentique de vente du 30 décembre 1999, la société B.P. Belgium a déclaré vendre le terrain sous toutes les garanties ordinaires et les constructions sans aucune garantie »,

le second arrêt attaqué viole les articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil, dès lors qu'il accorde à la convention transactionnelle du 8 septembre 1998, ainsi qu'à l'acte authentique de vente du 30 décembre 1999 une portée qu'ils ne contiennent manifestement pas, portée selon laquelle la société B.P. Belgium n'aurait pas nécessairement choisi de devenir propriétaire par accession du terrain et du bâtiment litigieux et d'indemniser le constructeur de ce bâtiment, alors que, notamment, l'acte authentique contient l'énonciation selon laquelle des constructions érigées sur ledit terrain appartiennent à B.P. Belgium par droit d'accession et que la convention du 8 septembre 1998 contient l'énonciation selon laquelle « B.P. reconnaît que la partie du prix correspondant au coût de la construction du bâtiment revient à la S.M.C. En conséquence, dès la signature de l'acte authentique de vente, B.P. s'engage à verser à la S.M.C. la somme de 13.000.000 francs ».

Quatrième moyen

Disposition légale violée

Article 149 de la Constitution

Décisions et motifs critiqués

Le second arrêt attaqué décide que la société Immo Alpha 80 est un constructeur de mauvaise foi pour, en conséquence, lui appliquer l'article 555 initio du Code civil.

Il considère notamment :

« Il est établi que la société Immo Alpha 80, au moment où elle a effectué ses travaux, n'ignorait pas qu'elle n'était pas propriétaire du fonds sur lequel elle a érigé ses constructions, de telle sorte qu'elle ne peut, en aucun cas, prétendre avoir été un constructeur de bonne foi et invoquer l'application de l'article 555 in fine du Code civil ;

Il reste à analyser la question de savoir contre qui le constructeur de mauvaise foi doit agir, sur la base de l'article 555 initio du Code civil, pour réclamer une indemnisation ;

La cour [d'appel] considère ainsi que le constructeur de mauvaise foi ayant construit sur le bien d'autrui ne peut agir que contre le propriétaire de ce bien au moment où il intente son action, sauf à démontrer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que le vendeur aurait préalablement à la vente levé l'option visée à l'article 555 initio du Code civil ».

Griefs

Dans ses conclusions, la demanderesse énonçait :

« [La société Immo Alpha 80] ne remplit pas les conditions d'application de l'article 555 in fine du Code civil ;

En effet, le champ d'application de l'article 555 in fine du Code civil suppose que deux conditions soient remplies ;

a) Être possesseur

Monsieur Hansenne souligne que l'article 555 in fine du Code civil renvoie manifestement aux articles 549 et 550 du Code civil. Dans ce contexte, cet auteur estime que, ‘de ce renvoi, il résulte que la solution légale de l'article 555 in fine du Code civil ne peut s'appliquer qu'à celui qui possède le fonds à titre de propriétaire. Cette condition est indispensable' ;

Or, en l'espèce, l'article 6 du compromis de vente du 6 mai 1991 stipule clairement que ‘l'acquéreur sera propriétaire du bien vendu et en aura la jouissance à partir de la date de la passation de l'acte authentique' ;

L'acte authentique n'ayant jamais été passé, [la société Immo Alpha 80] ne possédait pas le fonds à titre de propriétaire, en manière telle qu'elle n'est pas en droit de se prévaloir de l'article 555 in fine du Code civil (...) ;

b) Être de bonne foi ».

Par ce moyen, la demanderesse ne fait pas grief au second arrêt attaqué de considérer que la société Immo Alpha 80 est un constructeur de mauvaise foi.

Elle fait grief au second arrêt attaqué d'accorder au constructeur de mauvaise foi le bénéfice du dédommagement que prévoit, a contrario, l'article 555 initio du Code civil, sans constater que ce constructeur était également possesseur au moment où il a procédé aux constructions litigieuses, alors que la demanderesse affirmait, dans ses conclusions, que le constructeur de mauvaise foi, s'il n'est pas également possesseur, ne peut bénéficier du remboursement du prix des constructions tel qu'il est prévu, a contrario, par l'article 555 initio.

Cette décision n'est justifiée par aucun motif.

À tout le moins, le second arrêt attaqué ne répond-il pas à un moyen régulièrement soulevé par la demanderesse, qui contestait la qualité de possesseur dans le chef de la société Immo Alpha 80 et considérait en outre que cette qualité était une condition nécessaire pour bénéficier de l'option prévue à l'article 555 initio du Code civil.

Ce faisant, le second arrêt attaqué viole l'article 149 de la Constitution.

III. La décision de la Cour

Les pourvois inscrits au rôle général sous les numéros C.09.0039.F et C.09.0443.F sont dirigés contre les mêmes arrêts. Il y a lieu de les joindre.

Sur le pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.09.0039.F :

En tant que le pourvoi est dirigé contre l'arrêt du 8 janvier 2008 :

Sur le moyen :

Quant à la première branche :

L'arrêt attaqué du 8 janvier 2008 considère que « la question fondamentale qui se pose est de savoir si la [demanderesse] pouvait encore introduire sa demande d'indemnisation, fondée notamment sur l'article 555 du Code civil, à l'encontre de B.P. Belgium, [la défenderesse], alors que cette dernière n'était plus propriétaire du fonds sur lequel étaient érigées les constructions au moment de l'introduction de la demande ».

Cet arrêt décide dès lors, avant dire droit, d'ordonner la réouverture des débats afin que les parties puissent s'expliquer sur la question de savoir si la demande de la demanderesse devait être introduite contre B.P. Belgium ou plutôt contre la propriétaire du sol au moment de l'introduction de la demande, la société Aldi.

Le moyen qui, en cette branche, considère que l'arrêt attaqué du 8 janvier 2008 statue sur une question litigieuse, ne peut être accueilli.

En tant que le pourvoi est dirigé contre l'arrêt du 10 septembre 2008 :

Sur le moyen :

Quant à la deuxième branche :

En vertu de l'article 555 initio du Code civil, lorsque des constructions ont été faites sur le fonds d'autrui par un tiers qui n'est pas un possesseur de bonne foi, le propriétaire du fonds dispose, en règle, de l'option, soit d'obliger le tiers à enlever les constructions à ses frais, soit de conserver les constructions en remboursant la valeur des matériaux et le prix de la main-d'œuvre.

L'obligation de rembourser naît à charge du propriétaire du fonds au moment où il manifeste son choix de maintenir les constructions et d'exercer par conséquent son droit d'accession.

L'arrêt attaqué du 10 septembre 2008 énonce que :

- la demanderesse a fait ériger des constructions sur un terrain appartenant à la défenderesse sans être un possesseur de bonne foi ;

- B.P. Belgium a ensuite « vendu le terrain et les constructions litigieuses à la société anonyme Aldi en précisant [dans le compromis de vente] que celles-ci lui appartenaient par accession » ;

- dans l'acte authentique de vente du 30 décembre 1999, B.P. Belgium « a déclaré vendre le terrain sous toutes les garanties ordinaires et les constructions sans aucune garantie ».

Sur la base des éléments ainsi relevés, cet arrêt n'a pu considérer légalement que B.P. Belgium n'avait pas opté antérieurement à la vente pour le maintien des constructions litigieuses et décider par conséquent que « c'est à tort que [la demanderesse] a diligenté sa demande [sur la base de l'article 555 du Code civil] à l'encontre de [B.P. Belgium] ».

Il viole, dès lors, l'article 555 du Code civil.

Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du moyen, qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue.

Sur le pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.09.0443.F :

En tant que le pourvoi est dirigé contre l'arrêt du 8 janvier 2008 :

Sur le premier moyen :

Quant à la seconde branche :

Pour les motifs énoncés en réponse à la première branche, similaire, du moyen invoqué à l'appui du pourvoi C.09.0039.F, le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

En tant que le pourvoi est dirigé contre l'arrêt du 10 septembre 2008 :

Sur le deuxième moyen :

Pour les motifs énoncés en réponse à la deuxième branche, similaire, du moyen invoqué à l'appui du pourvoi C.09.0039.F, le moyen est fondé.

Sur le quatrième moyen :

L'arrêt attaqué du 10 septembre 2008 considère qu'« il convient de distinguer la situation du possesseur de bonne foi (article 555 in fine du Code civil), qui ne peut se voir imposer la démolition de ses travaux, et celle de tous les autres constructeurs, notamment du possesseur de mauvaise foi, qui sont subordonnés au choix du propriétaire du terrain sur lequel ont été érigées les constructions, qui peut soit retenir ces constructions moyennant une indemnisation, soit obliger le tiers constructeur à les enlever (article 555 initio du Code civil) ».

Ainsi l'arrêt répond, en les contredisant, aux conclusions de la demanderesse visées au moyen et motive régulièrement sa décision que l'article 555 initio du Code civil est applicable au constructeur sur le bien d'autrui qui n'est pas un possesseur de bonne foi.

Le moyen manque en fait.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner le surplus du premier et le troisième moyens, qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue.

Par ces motifs,

La Cour

Joint les pourvois inscrits au rôle général sous les numéros C.09.0039.F et C.09.0443.F ;

Casse l'arrêt attaqué du 10 septembre 2008 en tant qu'il déclare non fondée la demande nouvelle d'Immo Alpha 80 contre B.P. Belgium relative à l'indemnisation des constructions érigées sur le terrain litigieux ;

Rejette les pourvois pour le surplus ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Liège.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Alain Simon et Mireille Delange, et prononcé en audience publique du trois février deux mille onze par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Mots libres

  • Constructions sur le fonds d'autrui par un tiers non-possesseur de bonne foi

  • Options du propriétaire