- Arrêt du 24 février 2011

24/02/2011 - C.09.0553.F

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
L'article 89, §1er, alinéa 1er, du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine en vertu duquel nul ne peut, sans un permis préalable, écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins, lotir un terrain, y compris la promotion ou la publicité y afférente, est une disposition d'ordre public (1). (1) Article 89, §1er, alinéa 1er, du C.W.A.T.U.P., dans sa rédaction résultant du décret du 18 juillet 2002 et avant sa modification par le décret du 3 février 2005.

Arrêt - Texte intégral

N° C.09.0553.F

1. F. D.,

2. F. C.,

demandeurs en cassation,

représentés par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile,

contre

T. M.,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître François T'Kint, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Charleroi, rue de l'Athénée, 9, où il est fait élection de domicile.

La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 12 mai 2009 par la cour d'appel de Liège.

Le conseiller Didier Batselé a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

Les moyens de cassation

Les demandeurs présentent deux moyens libellés dans les termes suivants :

Premier moyen

Dispositions légales violées

- article 89 du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme, du patrimoine et de l'énergie, dans sa rédaction résultant du décret du 18 juillet 2002 et avant sa modification par le décret du 3 février 2005 ;

- articles 93, 94 et 95 du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme, du patrimoine et de l'énergie, dans leur rédaction résultant du décret du 18 juillet 2002 et avant leur modification par le décret du 30 avril 2009 ;

- articles 1134, 1168 et 1181 du Code civil.

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt décide que le compromis litigieux est nul et, par voie de conséquence, dit l'appel fondé, réforme le jugement dont appel, dit non fondée la demande originaire, en déboute les demandeurs et décharge la défenderesse de toutes les condamnations portées contre elle.

Cette décision s'appuie sur les considérations

« Que le Code wallon de l'aménagement du territoire tel qu'il était en vigueur au moment de la conclusion du compromis litigieux commandait qu'une division de terrain pour la construction fasse l'objet d'un permis de bâtir [lire : lotir]et interdisait la vente d'une parcelle pour laquelle un permis de lotir n'avait pas été obtenu préalablement ;

Que le décret wallon du 3 février 2005, entré en vigueur le 11 mars 2005, dispense de cette obligation du permis de lotir préalable ‘les divisions de biens [...] pour autant que chaque lot résultant de la division soit situé à front d'une voirie suffisamment équipée en eau, électricité, pourvue d'un revêtement solide et d'une largeur suffisante' ;

Que cette dispense de permis de lotir a pour champ d'application la vente d'une parcelle à rue répondant à toutes les conditions d'un terrain à bâtir et notamment une façade à rue accessible sans création de voirie ;

Qu'au jour de la conclusion du compromis litigieux, la vente de la parcelle était subordonnée à l'obtention d'un permis de lotir préalable ;

Que toute vente d'une parcelle soumise à permis de lotir, conclue avant la délivrance du permis de lotir, est nulle ;

Que cette nullité est d'ordre public ;

Que la nullité d'un contrat s'apprécie à la date de sa conclusion ;

Qu'un contrat nul est un contrat qui est réputé n'avoir jamais existé ;

Que l'adjonction d'une clause suspensive de réalisation postérieure de l'obligation d'obtention d'un permis de lotir ne peut rendre valide un contrat de vente nul à défaut de délivrance d'un permis de bâtir [lire : lotir] préalable à la conclusion du contrat de vente ;

Que le législateur a expressément voulu interdire toute commercialisation d'un bien avant que celle-ci ne soit déclarée conforme à l'intérêt général par la délivrance d'un permis de lotir ;

Qu'une modification légale ultérieure entraînant une suppression de la cause de nullité ne s'applique immédiatement qu'aux contrats qui se concluent à compter de sa date d'entrée en vigueur ;

Qu'elle (...) ne peut avoir d'effet rétroactif ; qu'une modification législative postérieure ne régit pas les accords convenus à des dates antérieures et ne peut ‘faire renaître' un contrat nul et inexistant ;

Que les parties au contrat nul en raison des dispositions légales en vigueur qui le régissaient au jour de sa conclusion ne peuvent donner effet et application aux dispositions nouvelles que par la conclusion d'un nouveau contrat conforme aux - et régis par les - dispositions modifiées ;

Que cette nullité du compromis sur pied duquel les (demandeurs) agissent rend sans objet l'examen de l'imputabilité de la non-réalisation de la condition suspensive ».

Griefs

Les dispositions du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme, du patrimoine et de l'énergie, dans leur rédaction applicable à l'époque de la rédaction du compromis litigieux, relatives à l'obtention d'un permis de lotir en cas de division d'une parcelle, sont les articles 89 et 93 à 95.

Aux termes de l'article 89, § 1er, figurant dans la section « Des actes soumis à permis de lotir » :

« Nul ne peut, sans un permis préalable, écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins, lotir un terrain, y compris la promotion ou la publicité y afférente.

Par ‘lotir', on entend le fait de diviser un bien en créant au moins deux lots, dès que, sur l'un des lots procédant de la division, il n'y a pas :

1° soit de construction érigée régulièrement pouvant être utilisée pour l'habitation ;

2° soit une installation fixe placée régulièrement, pouvant être utilisée pour l'habitation.

(...) La division n'est visée que lorsque au moins un des lots issus de la division est destiné à la construction d'une habitation ou au placement d'une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l'habitation ».

Les articles 93 à 95, figurant dans la section « Des effets du permis de lotir », disposent :

Article 93. « Préalablement à tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d'un droit réel (...) portant sur un lot visé par un permis de lotir, il doit être dressé acte devant notaire, à la requête du ou des propriétaires des terrains, de la division de ces terrains et des charges du lotissement.

Le permis de lotir et le plan de division sont annexés à cet acte pour être transcrits avec lui, à la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés, à la diligence du notaire qui a reçu l'acte, dans les deux mois de la réception de cet acte (...) ».

Article 94. « Le notaire donne connaissance aux parties de l'acte de division, du cahier des charges du lotissement, des dispositions du permis de lotir ainsi que des dispositions modificatives. Il en fait mention dans l'acte, lequel précise également la date du permis.

Le notaire mentionne aussi dans l'acte l'information :

1° qu'il n'existe aucune possibilité d'effectuer sur le bien aucun des travaux et actes visés à l'article 84, §§ 1er et 2, à défaut d'avoir obtenu un permis d'urbanisme ;

2° qu'il existe des règles relatives à la péremption des permis d'urbanisme ;

3° que l'existence d'un certificat d'urbanisme ne dispense pas de demander et d'obtenir le permis d'urbanisme.

Les actes sous seing privé ainsi que les actes authentiques qui constatent ces opérations contiennent les mêmes mentions ».

Article 95. « Nul ne peut procéder à la division autorisée par le permis de lotir ou une phase de celui-ci impliquant des charges d'urbanisme ou l'ouverture de nouvelles voies de communication, la modification du tracé de voies de communication communales existantes, l'élargissement ou la suppression de celles-ci, avant que le titulaire du permis ait, soit exécuté les travaux et charges imposés, soit fourni les garanties financières nécessaires à leur exécution.

L'accomplissement de cette formalité est constaté dans un certificat délivré par le collège des bourgmestre et échevins (...).

(...) Le cas échéant, le permis de lotir détermine ceux des lots visés à l'article 89, § 3, alinéa 1er, qui peuvent être cédés sans que le titulaire ait exécuté les travaux et charges imposés ou fourni les garanties financières nécessaires à leur exécution ».

Il s'en déduit qu'il était interdit de diviser un bien en créant deux lots et d'en transférer la propriété sans un permis de lotir préalable et sans que les mentions et informations énumérées à l'article 94 soient contenues dans l'acte translatif de propriété.

Il ne se déduit toutefois ni des dispositions précitées ni d'aucune autre disposition du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine et de l'énergie, dans sa version applicable au litige, que la convention sous seing privé conclue avant la délivrance du permis de lotir, par laquelle une partie s'engage à vendre l'un des deux lots obtenus par la division de son bien, sous la condition suspensive d'obtention du permis de lotir requis, serait entachée de nullité, dès lors qu'en vertu des articles 1168 et 1181 du Code civil, le transfert de propriété est subordonné à la réalisation de cette condition et, partant, au respect de la loi.

L'arrêt, qui décide - sans se référer précisément à aucune disposition du code précité - « que toute vente d'une parcelle soumise à permis de lotir, conclue avant la délivrance du permis de lotir, est nulle », « que cette nullité est d'ordre public » et « que l'adjonction d'une clause suspensive de réalisation postérieure de l'obligation d'obtention d'un permis de lotir ne peut rendre valide un contrat de vente nul à défaut de délivrance d'un permis de bâtir (lire : lotir) préalable à la conclusion du contrat de vente », viole, partant, les articles 89, 93, 94 et 95 du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme, du patrimoine et de l'énergie, dans leur rédaction résultant du décret du 18 juillet 2002, de même que les articles 1134, 1168 et 1181 du Code civil, dès lors qu'il refuse de donner effet à la convention liant les parties.

Second moyen

Dispositions légales violées

- article 1138, 2°, du Code judiciaire et principe général du droit dit principe dispositif consacré par cette disposition ;

- principe général du droit relatif au respect des droits de la défense.

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt décide « que la convention litigieuse, si elle n'avait pas été entachée d'une cause de nullité, était caduque » et, par voie de conséquence, dit l'appel fondé, réforme le jugement dont appel, dit non fondée la demande originaire, en déboute les demandeurs et décharge la défenderesse de toutes les condamnations portées contre elle.

Cette décision s'appuie sur les considérations

« Que (la) nullité du compromis sur pied duquel les [demandeurs] agissent rend sans objet l'examen de l'imputabilité de la non-réalisation de la condition suspensive ;

Qu'il est donc superflu mais relevant de constater que toute condition suspensive comprend implicitement un délai raisonnable d'exécution et une collaboration des parties ;

Qu'en la présente espèce, [la défenderesse], venderesse, a sollicité un permis de lotir conforme aux stipulations du compromis sans le moindre retard et a suivi la procédure jusqu'à la décision de refus, irrévocable quant au mode d'accès édicté par le compromis ;

Qu'elle a ainsi parfaitement exécuté ce qui lui apparaissait comme ses obligations contractuelles ;

Que les [demandeurs] - qui s'étaient abstenus de toute collaboration en ne faisant pas réalis(er) la mesure de contenance - n'ont pas invité [la défenderesse] à interjeter un recours contre un refus irrévocable, sauf modification de leur projet de construction spécifié au compromis ;

Que les [demandeurs], par un silence d'un an à compter du refus du permis de lotir, n'ont ni contesté ni imputé à faute à [la défenderesse] l'absence de réalisation de la condition suspensive ;

Que l'absence de réalisation d'une condition suspensive dans un délai raisonnable, sans faute de celui qui en devait réalisation, rend la vente caduque ;

Que les pourparlers et tentatives ultérieurs sont irrelevants ;

Que la convention litigieuse, si elle n'avait pas été entachée d'une cause de nullité, était caduque ».

Griefs

Dans ses conclusions prises devant la cour d'appel, la défenderesse faisait valoir qu'elle avait « fait tout ce qui était en son pouvoir pour tenter de parvenir à la réalisation de la condition suspensive », que, « démontrant son souhait de faire tout ce qui était en son pouvoir pour que la vente puisse intervenir mais étant manifestement prise au piège par la condition suspensive qui lui était imputée, (elle) va continuer à insister pour un dénouement rapide (...) de la situation » et que, « ne pouvant que constater que, malgré ses tentatives, le dossier d'obtention d'un permis de lotir ne pouvait manifestement valablement aboutir, (elle) va faire part de ses récriminations à Monsieur le géomètre-expert C. (...) », mais que les acquéreurs « sont rest(és) dans l'inertie totale ». La défenderesse articulait encore qu'elle « était toujours disposée à envisager une vente du terrain dont question mais était confrontée à l'absence de réaction des [demandeurs] ».

La défenderesse n'articulait pas qu'elle était libérée de ses engagements au motif que la condition suspensive ne se serait pas réalisée et que, partant, le compromis serait caduc.

Les demandeurs ne reprochaient pas à la défenderesse d'avoir fautivement empêché la réalisation de la condition suspensive, le demandeur articulant qu'il résultait du dossier de la défenderesse « qu'à de nombreuses reprises, par elle-même ou par l'intermédiaire de son conseil ou de son géomètre G. C., elle a cherché à obtenir le permis de lotir » et qu'« après s'être vu notifier une décision de refus de permis de lotir, plutôt que de dénoncer la non-réalisation de cette convention et, partant, la caducité de la vente, il ressort au contraire du courrier de son conseil (du 18 juillet 2004) qu'elle recherchait des solutions pour obtenir le permis de lotir le plus rapidement possible ».

La caducité de la convention du fait de la non-réalisation, sans faute, de la condition suspensive n'était ainsi soutenue par aucune des parties.

L'arrêt, qui soulève d'office ce moyen sans rouvrir les débats afin de le soumettre à la contradiction des parties, méconnaît, partant, le principe général du droit imposant le respect des droits de la défense, ainsi que le principe dispositif et l'article 1138, 2°, du Code judiciaire qui le consacre.

La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Aux termes de l'article 89, § 1er, alinéa 1er, du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine, dans sa version applicable au litige, nul ne peut, sans un permis préalable, écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins, lotir un terrain, y compris la promotion ou la publicité y afférente.

Il suit de cette disposition d'ordre public que la vente de l'un des lots qui seront issus de la division d'un terrain est nulle si elle est conclue, fût-ce sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de lotir, avant la délivrance de ce permis.

Le moyen, qui soutient le contraire, manque en droit.

Sur le second moyen :

Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen par la défenderesse et déduite du défaut d'intérêt :

Dès lors que, ainsi qu'il résulte de la réponse au premier moyen, l'arrêt décide légalement que la vente est nulle pour avoir été conclue avant la délivrance du permis de lotir, le moyen, qui est dirigé contre des considérations surabondantes, ne saurait entraîner la cassation et est, partant, dénué d'intérêt.

La fin de non-recevoir est fondée.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne les demandeurs aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de quatre cent quarante-neuf euros vingt et un centimes envers les parties demanderesses et à la somme de cent cinquante-sept euros quarante-trois centimes envers la partie défenderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Alain Simon et Mireille Delange, et prononcé en audience publique du vingt-quatre février deux mille onze par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Mots libres

  • Interdiction de lotir sans permis préalable

  • Disposition légale

  • Nature