- Arrêt du 7 mars 2013

07/03/2013 - C.12.0129.F

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
Dès lors que le texte de la clause du document joint à la requête en cassation, est identique à celui reproduit dans les conclusions d'appel des parties, qu'il ressort des pièces auxquelles on peut avoir égard que les parties n'ont pas invoqué l'existence de plusieurs versions de ce compromis et qu'il est dès lors établi que le texte cité au moyen est bien celui du document produit devant la cour d'appel, la mention certifiant la conformité de la pièce jointe à la requête en cassation à la pièce produite devant la cour d'appel n'est pas indispensable (1). (1) Voir les concl. contr. du M.P.

Arrêt - Texte intégral

N° C.12.0129.F

J. L.,

demandeur en cassation,

représenté par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Watermael-Boitsfort, boulevard du Souverain, 36, où il est fait élection de domicile,

contre

J.-N. B., avocat, agissant en qualité de curateur à la faillite de la société anonyme Omega Print,

défendeur en cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 13 octobre 2011 par la cour d'appel de Bruxelles.

Le 15 janvier 2013, l'avocat général Jean Marie Genicot a déposé des conclusions au greffe.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport et l'avocat général Jean Marie Genicot a été entendu en ses conclusions.

II. Le moyen de cassation

Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

Articles 1134, 1168, 1175, 1177, 1181, 1319, 1320 et 1322 du Code civil

Décisions et motifs critiqués

Après avoir rappelé en ces termes le libellé de l'article 9.8 du compromis de vente, relatif à l'assainissement des sols pollués :

« Les parties déclarent avoir été informées des prescriptions du décret wallon du 1er avril 2004 relatif à l'assainissement des sols pollués et aux sites d'activités économiques à réhabiliter, paru au Moniteur belge du 7 juin 2004, et plus particulièrement des obligations en matière d'environnement concernant un terrain identifié comme pollué ou pour lequel existent de fortes présomptions de pollution ou sur un terrain sur lequel s'est exercé ou s'exerce une activité à risque nécessitant une reconnaissance de l'état [du sol], le cas échéant, une étude de risque, avec pour conséquence éventuelle la prise de mesures conservatoires, de contrôle, de garantie et de traitement ou de mesures d'assainissement. En application du décret wallon, le vendeur

déclare : (...).

Néanmoins, les parties conviennent qu'une étude du sol sera effectuée par et aux frais du vendeur auprès de la société Ageco ; en cas de découverte de pollution sur le bien vendu, toute pollution ayant trait à l'activité d'imprimerie sera assainie par et aux frais des vendeurs pour autant que les frais d'assainissement ne dépassent pas une somme totale de 10.000 euros hors frais d'étude. La présente vente est en outre faite sous la condition suspensive de la découverte de tous autres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que de l'absence d'une pollution engendrant un coût d'assainissement supérieur à 10.000 euros »,

L'arrêt réforme le jugement du premier juge et dit pour droit qu'à la date du 9 octobre 2008, le compromis intervenu entre la société anonyme Omega Print et le demandeur n'était pas frappé de caducité et que le compromis est résolu aux torts de ce dernier qui a fautivement refusé de passer l'acte authentique de vente, et condamne le demandeur à payer au défendeur la somme de 50.000 euros, augmentée des intérêts aux taux légaux successifs depuis le 17 octobre 2008 et des dépens, par tous ses motifs réputés intégralement reproduits, et notamment par les motifs suivants :

« Comme l'a justement relevé le premier juge, le litige porte sur la question de savoir si la condition suspensive que les parties ont incluse dans le compromis de vente litigieux s'est ou non réalisée.

Pour apprécier cette question, il convient de se situer à la date du

9 octobre 2008, date à laquelle, par lettre de son conseil, (le demandeur) faisait valoir que le compromis de vente était caduc et marquait implicitement mais certainement sa volonté de ne pas passer l'acte authentique de vente.

Or - à supposer même que les parties aient, lors de la signature du compromis, entendu se référer à la réglementation à intervenir en exécution du décret wallon du 1er avril 2004 relatif à l'assainissement des sols pollués et aux sites d'activités économiques à réhabiliter, paru au Moniteur belge du

7 juin 2004 -, il est constant qu'à la date du 9 octobre 2008, aucun arrêté d'exécution n'avait été publié.

Il convient, dès lors, de rechercher quelle était exactement l'intention des parties à propos du problème de la pollution éventuelle du sol de l'immeuble litigieux lorsqu'elles ont signé le compromis du 10 mars 2008.

Les parties sont contraires à cet égard.

(Le demandeur) soutient en substance que le bien devait être absolument sain (et donc ne pas comprendre la moindre trace de pollution généralement quelconque) quitte à ce que la société Omega Print procède à son assainissement à concurrence de maximum 10.000 euros étant entendu que si tel n'était pas le cas, la vente était caduque.

En revanche, la société Omega Print - et maintenant (le défendeur) - soutient en substance que la vente ne devenait caduque que si, après qu'elle eut communiqué son rapport, la société Ageco concluait que le bien était pollué à un point tel que des travaux à concurrence de 10.000 euros ne permettaient pas de l'assainir à suffisance.

La thèse (du demandeur) ne peut être suivie.

En effet, s'il n'est pas douteux que (le demandeur) s'est montré soucieux de la question de la pollution du sol de l'immeuble dont il envisageait l'acquisition, la question ayant été discutée préalablement à la signature du compromis, (il) ne peut raisonnablement soutenir qu'il devait recevoir un bien dont le sol était exempt de toute pollution car, si tel avait été le cas, il aurait dénoncé la caducité du compromis dès qu'il a eu connaissance du rapport principal de la société Ageco, ce qu'il n'a pas fait. Au contraire, il a sollicité - ou pour le moins accepté - que la société Ageco procède à un complément d'analyse.

(Le demandeur) ne peut se prévaloir d'un prétendu ‘vide juridique' au motif que le décret wallon du 1er avril 2004 n'aurait pas été suivi d'arrêtés d'exécution car cette situation était connue au moment de la signature du compromis et, si les parties avaient voulu se référer aux critères qui viendraient à être définis par les arrêtés d'exécution, elles l'auraient formulé dans le cadre de la condition suspensive, ce qu'elles n'ont pas fait.

En outre, il ressort des conclusions de la société Ageco - société qui avait la confiance (du demandeur) ainsi qu'il ressort du fait qu'aux termes du compromis, c'est à cette société que les parties ont confié la mission d'analyser le terrain - que les éléments polluants qui ont été relevés ne proviennent pas de l'activité d'imprimerie qui a été exercée mais bien des terres de remblais trouvées dans le sol.

Enfin, la cour [d'appel] doit relever qu'en conclusion de son rapport et de son rapport complémentaire, la société Ageco a donné au candidat acquéreur toutes les garanties de ce qu'il ne serait pas inquiété en raison des traces de pollution relevées dans le sol du bien vendu, ce qui, en définitive, est la finalité recherchée par la condition litigieuse inscrite dans le compromis. Or, à cet égard, (le demandeur) n'apporte aucun élément de nature à démontrer - même en se situant au jour d'aujourd'hui - que la conclusion de la société Ageco est mal fondée.

Il découle des constatations et considérations qui précèdent que c'est à tort que (le demandeur) a fait valoir que le compromis était caduc en se prévalant de ce qu'une pollution du sol avait été constatée et, partant, qu'il a refusé de finaliser le transfert de propriété en ne signant pas l'acte authentique de vente.

Il s'en déduit que c'est à bon droit que la société Omega Print - et maintenant (le défendeur) - réclame le paiement de 50.000 euros, étant le montant de la pénalité prévue dans ce cas par l'article 11.1 du compromis et que, partant, (le demandeur) doit être condamné à payer ce montant augmenté des intérêts, ainsi qu'il est dit ci-après ».

Griefs

Première branche

En vertu des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil, le juge est tenu de respecter la foi due aux actes. Il ne peut attribuer à un acte, pour justifier sa décision, une signification qui est inconciliable avec ses termes, en lui prêtant une énonciation ou une affirmation qu'il ne contient pas ou en lui déniant une énonciation ou une affirmation qu'il contient.

Le demandeur et la société anonyme Omega Print, en faillite, ont signé le 10 mars 2008 un compromis de vente portant sur un terrain industriel sis rue ... à Nivelles. Ils ont assorti ladite vente d'une condition suspensive libellée en ces termes (article 9.8) : « La présente vente est en outre faite sous la condition suspensive de l'absence de découverte de tous autres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que de l'absence d'une pollution d'imprimerie engendrant un coût d'assainissement supérieur à dix mille euros (10.000 euros) ».

Il s'ensuit que, pour que la condition se réalise et que les obligations des parties deviennent exigibles, il était nécessaire de démontrer l'absence de découverte de tous autres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que l'absence de pollution ayant trait à l'imprimerie engendrant un coût d'assainissement supérieur à 10.000 euros.

L'arrêt décide que la condition suspensive ne peut être interprétée comme exigeant que le bien vendu soit absolument sain et donc ne comprenne pas la moindre trace de pollution quelconque, quitte à ce que la société Omega Print procède à son assainissement jusqu'à concurrence de 10.000 euros maximum.

Implicitement mais certainement, l'arrêt décide que la découverte, sur le terrain vendu, d'une pollution qui ne provient pas de l'activité d'imprimerie, la provenance étant liée à la présence de terres de remblais trouvées dans le sol, n'empêche pas la condition suspensive précitée de s'être réalisée.

Ce faisant, l'arrêt donne de l'article 9.8 du compromis de vente une interprétation qui est inconciliable avec ses termes et, pour y parvenir, retranscrit de façon erronée le libellé de l'article 9.8 précité en lui déniant l'existence de mentions déterminantes qu'il contient, étant les mots « l'absence de » avant le mot « découverte » et le mot « imprimerie » entre les mots « pollution » et « engendrant ».

L'arrêt décide en effet que l'article 9.8 du compromis de vente est libellé en ces termes :

« La vente est en outre faite sous la condition suspensive de la découverte de tous autres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que de l'absence d'une pollution engendrant un coût d'assainissement supérieur à 10.000 euros »,

alors que le libellé exact de cette disposition est le suivant :

« La vente est en outre faite sous la condition suspensive de l'absence de découverte de toutes autres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que de l'absence d'une pollution imprimerie engendrant un coût d'assainissement supérieur à dix mille euros (10.000 euros) ».

L'arrêt viole, partant, la foi qui est due au compromis de vente et les articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil.

Seconde branche

Aux termes de l'article 1134, alinéa 1er, du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 1168 du Code civil dispose que l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrivera ou n'arrivera pas.

L'article 1181, alinéas 1er à 3, du même code dispose que l'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend, ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties, et que, dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement tandis que, dans le second cas, l'obligation a son effet du jour où elle a été contractée.

L'article 1175 du Code civil dispose que toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût.

En vertu de l'article 1177 du Code civil, si une obligation est contractée sous la condition qu'un événement n'arrivera pas, sans qu'un terme ait été déterminé, la condition n'est accomplie que lorsqu'il est certain que l'événement n'arrivera pas.

En l'espèce, le demandeur et la société Omega Print, en faillite, ont signé le 10 mars 2008 un compromis de vente portant sur un terrain industriel sis rue ... à Nivelles. Ils ont assorti ladite vente d'une condition suspensive libellée en ces termes (article 9.8) : « La présente vente est en outre faite sous la condition suspensive de l'absence de découverte de toutes autres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que de l'absence d'une pollution imprimerie engendrant un coût d'assainissement supérieur à dix mille euros (10.000 euros) ».

Il s'ensuit que, pour que la condition se réalise et que les obligations des parties deviennent exigibles, il était nécessaire de démontrer l'absence de découverte de tous autres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que l'absence de pollution ayant trait à l'imprimerie engendrant un coût d'assainissement supérieur à 10.000 euros.

La circonstance, relevée par l'arrêt, que la société Ageco a donné au demandeur toutes les garanties de ce qu'il ne serait pas inquiété en raison des traces de pollution relevées dans le sol du bien vendu ne permet en aucune manière de considérer que la condition suspensive serait accomplie.

L'arrêt énonce la décision que la condition suspensive s'est réalisée en l'espèce, en sorte que le demandeur ne pouvait se prévaloir, le 9 octobre 2008, de la caducité du compromis de vente et qu'en refusant de passer l'acte authentique de vente, il était à l'origine de la résolution de celui-ci, alors que des traces de pollution ont été découvertes sur le terrain vendu et que celles-ci ne proviennent pas de l'activité d'imprimerie. L'arrêt ne justifie ainsi pas légalement sa décision et viole l'ensemble des dispositions légales visées au moyen, à l'exception des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil.

III. La décision de la Cour

Quant à la première branche :

Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen, en cette branche, par le ministère public et déduite de ce que l'acte dont la foi aurait été violée est joint à la requête en cassation sans attestation de sa conformité à la pièce produite devant le juge du fond :

Le moyen, en cette branche, reproche à l'arrêt de violer la foi due à une clause de l'article 9.8 du compromis de vente litigieux, stipulant que la vente est conclue sous condition suspensive.

Le texte de la clause contenu dans la copie du compromis, jointe à la requête en cassation, est identique à celui reproduit dans les conclusions d'appel, tant par le demandeur que par la société Omega dont le défendeur est le curateur. Il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que les parties n'ont pas invoqué l'existence de plusieurs versions de ce compromis.

Il est dès lors établi que le texte cité au moyen est bien celui du compromis produit devant la cour d'appel.

Dans ces circonstances, la mention certifiant la conformité de la pièce jointe à la requête en cassation à la pièce produite devant la cour d'appel n'est pas indispensable.

La fin de non-recevoir ne peut être accueillie.

Sur le fondement du moyen, en cette branche :

L'arrêt constate que, par compromis de vente du 10 mars 2008, la société dont le défendeur est le curateur a vendu au demandeur un terrain industriel situé à Nivelles et que l'article 9.8 de ce compromis, relatif à l'assainissement des sols pollués, stipule que la vente « est en outre faite sous la condition suspensive de la découverte de tous autres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que de l'absence d'une pollution engendrant un coût d'assainissement supérieur à 10.000 euros ».

Il ressort du compromis du 10 mars 2008 que, selon la condition suspensive stipulée en son article 9.8, « la vente est en outre faite sous la condition suspensive de l'absence de découverte de tous autres types de pollution que la pollution ayant trait à l'imprimerie ainsi que de l'absence d'une pollution imprimerie engendrant un coût d'assainissement supérieur à 10.000 euros ».

L'arrêt retranscrit donc de façon erronée la clause précitée, en omettant les mots « l'absence de » avant le mot « découverte » et le mot « imprimerie » entre les mots « pollution » et « engendrant ».

L'arrêt, qui dénie ainsi à l'article 9.8 du compromis de vente une énonciation qu'il contient, viole la foi qui lui est due.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner la seconde branche du moyen, qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du

fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Liège.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Albert Fettweis, les conseillers Martine Regout, Michel Lemal, Marie-Claire Ernotte et Sabine Geubel, et prononcé en audience publique du sept mars deux mille treize par le président de section Albert Fettweis, en présence de l'avocat général Jean Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont S. Geubel M.-Cl. Ernotte

M. Lemal M. Regout A. Fettweis

Mots libres

  • Moyen pris de la violation de la foi due aux actes

  • Recevabilité

  • Pièce produite devant la cour d'appel

  • Conformité

  • Certification

  • Mentions