- Arrêt du 28 juin 2013

28/06/2013 - C.12.0439.N

Jurisprudence

Résumé

Sommaire 1
Lorsqu'un des copropriétaires conclut un contrat de location avec un tiers relativement à un bien indivis, ce contrat est valable mais il ne peut tout simplement pas être opposé aux autres copropriétaires; lorsque plusieurs copropriétaires concluent séparément un contrat de location relativement à un bien indivis, ces différents contrats de location sont valables et le preneur est, en principe, tenu de respecter chacun de ces contrats; la nature indivise du contrat de location ne s'y oppose pas; elle implique uniquement que lorsqu'un contrat de location est conclu par un ou plusieurs preneurs ou bailleurs, les droits indivis résultant de ce contrat de location doivent être exercés ensemble par ces preneurs ou ces bailleurs à peine de non validité de l'acte accompli (1). (1) Voir les conclusions du M.P. publiées à leur date dans A.C.

Arrêt - Texte intégral

N° C.12.0439.N

JC DECAUX BILLBOARD, s.a.,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. 'T SEREEN BOSCH, s.a.,

Me Martin Lebbe, avocat à la Cour de cassation,

2. B. V.,

en présence de

1. J. V. H.,

2. G. M.

3. G. I.

I. LA PROCÉDURE DEVANT LA COUR

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 6 avril 2002 par le tribunal de première instance de Gand, statuant en degré d'appel.

L'avocat général André Van Ingelgem a déposé des conclusions écrites le 14 mai 2013.

Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.

L'avocat général André Van Ingelgem a conclu.

II. LE MOYEN DE CASSATION

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.

III. LES FAITS

Il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que :

- les époux V.H. - M. ont vendu à la défenderesse, par acte notarié du 23 mars 1998, la moitié indivise du mur de séparation faisant partie de l'immeuble situé Sint-Lievenslaan 4 à Gand ;

- les époux V.H.-M. ont vendu au défendeur, par acte notarié du 20 mai 1998, l'habitation située Sint-Lievenslaan 4 à Gand ;

- le 17 juillet 1998, la défenderesse a conclu avec l'auteur de la demanderesse un contrat de location afin d'apposer des panneaux publicitaires sur la façade latérale pour une période de neuf ans, renouvelable tacitement pour une période identique à défaut de préavis ;

- le 2 décembre 2006 le défendeur a, à son tour, conclu un contrat de location avec la demanderesse afin d'apposer des panneaux publicitaires sur la même façade latérale ;

- à défaut de résiliation du contrat de location, la défenderesse continue de réclamer le paiement des loyers à la demanderesse ;

- le jugement attaqué dit pour droit que le contrat de location du 17 juillet 1998 reste en vigueur entre la défenderesse et le demandeur et condamne la demanderesse au paiement des loyers réclamés ;

- le jugement attaqué a rejeté l'action en garantie exercée par la demanderesse contre le défendeur.

IV. LA DÉCISION DE LA COUR

Quant à la première branche :

1. L'article 1165 du Code civil dispose que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes. Elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121 du Code civil.

2. L'article 577-2, § 5, alinéa 2, du Code civil dispose que le copropriétaire fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.

3. L'article 577-2, § 6, du Code civil dispose que ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition.

Cette règle concerne uniquement les rapports entre les copropriétaires et pas les rapports entre les copropriétaires et les tiers qui restent régis par le droit commun. Leur violation n'est pas sanctionnée par la non validité de la convention mais par leur inopposabilité aux autres copropriétaires.

4. La location à des tiers de la propriété indivise n'est, en principe, ni un acte conservatoire ni un acte d'administration provisoire au sens de l'article 577-2, § 5, du Code civil. En principe la collaboration de tous les copropriétaires est requise.

5. Il ressort des dispositions légales précitées que lorsqu'un des copropriétaires conclut un contrat de location avec un tiers relativement à un bien indivis, ce contrat est valable, mais ne peut être opposé aux autres copropriétaires.

Lorsque plusieurs copropriétaires concluent séparément, avec un même tiers, un contrat de location relatif à un bien indivis, ces différents contrats de location sont valables et le preneur est, en principe, tenu de respecter chacun de ces contrats.

La nature indivisible du contrat de location ne s'y oppose pas. Elle implique uniquement que, lorsqu'un contrat de location est conclu par plusieurs preneurs ou bailleurs, les droits indivisibles résultant de ce contrat de location doivent être exercés ensemble par ces preneurs ou bailleurs à peine de non validité de l'acte accompli.

Dans la mesure où, en cette branche, le moyen est fondé sur un soutènement juridique différent, il manque en droit.

6. Contrairement à ce que suppose le moyen, en cette branche, les juges d'appel ont fondé leur décision suivant laquelle, pour la période à partir du 1er janvier 2007, la demanderesse devait payer un loyer tant à la défenderesse qu'au défendeur, non pas sur l'autorité de chose jugée du jugement du juge de paix du premier canton de Gand du 29 décembre 2000 ou du jugement du juge de paix du canton de Zandhoven du 22 décembre 1998, mais sur des motifs propres.

Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, manque en fait.

Quant à la seconde branche :

Sur la fin de non-recevoir :

7. La défenderesse oppose une fin de non-recevoir déduite de ce que le moyen est nouveau dès lors que la demanderesse n'a pas exercé d'action en garantie devant les juges d'appel sur la base d'un trouble de droit émanant de la défenderesse, mais qu'elle a fondé son action en garantie sur les articles 1382, 1383 et 1134, alinéa 3, du Code civil.

8. A l'appui de son action en garantie exercée contre le défendeur, la demanderesse a notamment invoqué que, si la défenderesse est propriétaire du mur, cela a pour conséquence que le défendeur ne lui a pas octroyé la jouissance paisible du mur.

9. L'obligation du bailleur de garantir le preneur de tout trouble de droit émanant de tiers est un aspect de son obligation de fournir au preneur la jouissance paisible du bien loué.

Bien qu'elle n'ait pas expressément fait état des articles 1726 et 1727 du Code civil, la demanderesse a donc invoqué spécifiquement à l'appui de sa demande des faits qui, selon le moyen en cette branche, requièrent l'application de ces dispositions légales.

Le moyen qui, en cette branche, invoque la violation de dispositions légales que le juge aurait dû appliquer, eu égard à son obligation d'appliquer le droit aux faits spécialement invoqués à l'appui de la demande, n'est pas nouveau.

Il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir.

Sur le fondement du moyen :

10. L'article 1719, 3°, du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée de la location.

En vertu des articles 1726 et 1727 du Code civil, le bailleur est tenu de garantir le preneur de troubles émanant de tiers.

Il s'ensuit que le bailleur doit garantir le preneur lorsqu'un tiers affirme posséder un droit réel ou personnel sur le bien loué et que ce droit porte atteinte à la jouissance paisible du preneur. C'est le cas lorsqu'un tiers, avec lequel le preneur a conclu préalablement un contrat de location, soutient que ce contrat est toujours en vigueur et réclame le paiement du loyer.

11. Les juges d'appel ont constaté que :

- le 17 juillet 1998, la demanderesse a conclu un contrat de location avec la défenderesse relativement à la façade latérale de l'habitation située à Gand, Sint-Lievenslaan pour un loyer de 50.000 francs par mois, indexé tous les ans ;

- la première période de neuf ans a expiré le 1er juillet 2007 et le contrat a été renouvelé tacitement pour une nouvelle période de neuf ans, soit jusqu'au 1er juillet 2016, de sorte que le contrat de location entre la demanderesse et la défenderesse est toujours en vigueur ;

- le 2 décembre 2006, la demanderesse a conclu avec le défendeur un contrat de location concernant la même façade latérale prenant cours le 1er janvier 2007 pour un loyer de 15.000,00 euros par an ;

- sur la base du contrat de location du 17 juillet 1998, la défenderesse réclame le loyer impayé à partir du 1er janvier 2007.

12. En décidant, dans ces circonstances, qu'en tant que bailleur le défendeur a respecté ses obligations contractuelles d'assurer à la demanderesse la jouissance paisible de la façade au motif que la demanderesse a toujours pu faire usage de la façade pour y apposer des panneaux publicitaires et en rejetant intégralement, notamment pour ce motif, l'action en garantie exercée par la demanderesse contre le défendeur, les juges d'appel ont violé les articles 1719, 3°, 1726 et 1727 du Code civil.

Le moyen est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué en tant qu'il rejette comme étant non fondée l'action en garantie exercée par la demanderesse contre le défendeur et qu'il condamne la demanderesse aux dépens du défendeur ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Condamne la demanderesse aux dépens à charge de la défenderesse ;

Réserve le surplus des dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Termonde, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, le président de section Eric Stassijns, les conseillers Beatrijs Deconinck, Koen Mestdagh et Bart Wylleman, et prononcé en audience publique du vingt-huit juin deux mille treize par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Marie-Claire Ernotte et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Le greffier, Le conseiller,

Mots libres

  • Copropriété

  • Biens indivis

  • Contrat de location conclu par un des copropriétaires avec un tiers