- Arrêt du 8 mars 2011

08/03/2011 - 2008AR849

Jurisprudence

Résumé

Samenvatting 1

In een onderhandse verkoopsovereenkomst staat de opschortende voorwaarde van het bekomen van een lening, en tevens de verplichting lastens de koper om kennis te geven aan de verkoper bij het niet bekomen van een lening, per aangetekend schrijven, binnen een bepaalde termijn. Tevens staat erin gepreciseerd dat, bij gebreke aan deze mededeling, de lening zal geacht worden bekomen te zijn bij het verstrijken van de termijn en de koop voltooid zal zijn. Welnu, wanneer deze overeenkomst niet bepaalt dat de kennisgeving aan de zetel van de vennootschap moet gebeuren, is de kennisgeving op even geldige wijze mogelijk aan de zaakvoerder en enige vennoot van deze eenmansvennootschap. Er anders over denken is (in casu) strijdig met de goede trouw waarmee overeenkomsten moeten worden uitgevoerd.


Arrêt - Texte intégral

HET HOF VAN BEROEP TE BRUSSEL

1e kamer,

A.R. Nr.: 2008/AR/849

zetelend in burgerlijke zaken,

Rep. nr.: 2011/ na beraad, wijst volgend arrest:

INZAKE VAN:

1. T. INVEST B.V.B.A., met maatschappelijke zetel

appellante, voor wie optreedt A. L. ;

2. L. A., wonende te

appellant, aanwezig in persoon ;

TEGEN:

1. B. L., wonende ... en zijn echtgenote

2. K. K., wonende ...

geïntimeerden,

beiden vertegenwoordigd door Mr. DELAHAYE loco Mr. STEVENS Gerald, advocaat te 1050 BRUSSEL, Marsveldplein 2 ;

ARTIKEL 1134, LID 3 BW. UITVOERING VAN OVEREENKOMSTEN TE GOEDER TROUW. KENNISGEVING NIET AAN DE ZETEL VAN DE BETROKKEN EENSPERSOONSVENNOOTSCHAP MAAR AAN DE ZAAKVOERDER ERVAN. RECHTSGEVOLGEN

In een onderhandse verkoopsovereenkomst staat de opschortende voorwaarde van het bekomen van een lening, en tevens de verplichting lastens de koper om kennis te geven aan de verkoper bij het niet bekomen van een lening, per aangetekend schrijven, binnen een bepaalde termijn. Tevens staat erin gepreciseerd dat, bij gebreke aan deze mededeling, de lening zal geacht worden bekomen te zijn bij het verstrijken van de termijn en de koop voltooid zal zijn. Welnu, wanneer deze overeenkomst niet bepaalt dat de kennisgeving aan de zetel van de vennootschap moet gebeuren, is de kennisgeving op even geldige wijze mogelijk aan de zaakvoerder en enige vennoot van deze eenmansvennootschap. Er anders over denken is (in casu) strijdig met de goede trouw waarmee overeenkomsten moeten worden uitgevoerd.

1. De procedure (...)

2. De feiten

De eerste rechter heeft de relevante feiten correct en volledig weergegeven als volgt:

"

1. Bij overeenkomst van 22 november 2005 verkoopt de bvba T. Invest de echtgenoten B.-K. een goed gelegen te Brussel, ...voor de prijs van 340.000,00 euro.

Deze verkoop komt tot stand onder een opschortende voorwaarde, die als volgt wordt geformuleerd (vrij vertaald) :

"Huidige verkoop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de koper een hypothecaire lening verwerft ten belope van minstens vierhonderd duizend euro (400.000 euro) voor de aankoop van het gebouw en aan de normale interestvoet van de markt.

De koper verbindt er zich toe om bij verschillende bank- of verzekeringsinstellingen alle normale stappen te ondernemen om een lening te bekomen;

Indien de lening geweigerd wordt door de bank- of verzekeringsinstelling zal de koper de verkoper hiervan inlichten per aangetekend schrijven, ten laatste gepost op 15 december 2005. Bij gebreke aan deze mededeling zal de lening geacht worden bekomen te zijn bij het verstrijken van de termijn en zal de koop voltooid zijn. De verkoper zal het bewijs kunnen eisen van de ingeroepen weigering, die zal moeten uitgaan van de bank of de verzekeringsmaatschappij. In geval van weigering zal huidige overeenkomst als onbestaande worden beschouwd en zal de waarborg door de verkoper aan de koper worden terugbetaald, hetgeen de verkoper erkent en aanvaardt."

Onder de hoofding "G. sancties" werd het volgende bepaald (vrij vertaald) :

"Indien een van de partijen nalaat om haar verplichtingen na te leven, zal de andere partij, nadat een ingebrekestelling per aangetekend schrijven gedurende vijftien dagen zonder gevolg is gebleven:

1, ofwel de koop van rechtswege als nietig en niet bestaande kunnen beschouwen; in dit geval zal een bedrag van 34.000 EUR verschuldigd zijn door de in gebreke blijvende partij ten titel van schadevergoeding onder aftrek van of bovenop de terugbetaling van de betaalde waarborg; bij gebrek aan aanduiding van een bedrag in deze paragraaf, zal deze som 10 % van de koopprijs bedragen;

2. Ofwel de gedwongen uitvoering van de overeenkomst vorderen.

"

Het echtpaar B.-K. betaalde een som van 34.000,00 euro in handen van notaris D.ten titel van waarborg. Het saldo van de koopprijs zou betaald worden op de dag van de ondertekening van de verkoopakte, ten laatste op 31 december 2005.

2. Het echtpaar B.-K. deed het nodige voor het aanvragen van een lening bij de maatschappijen Ethias, ING en OCCH, die alle drie weigerden een lening toe te staan.

Op 15 december 2005 stuurde het echtpaar B.-K. een aangetekende brief, gericht aan de heer J. R. L., ...laan 9, ... S., waarin zij meedeelden dat geen lening kon worden bekomen. Zij verwezen naar artikel 3 van de verkoopovereenkomst, dat bepaalt dat de verkoop voor onbestaande wordt gehouden als een lening wordt geweigerd, en de waarborg zal worden teruggegeven.

Bij officiële brief van 9 maart 2006 stelde de raadsman van de bvba T. Invest het echtpaar B.-K. in gebreke, bij toepassing van artikel G van de overeenkomst, verwijzend naar een afwezigheid van enige inlichting met betrekking tot de weigering van de lening. Bij brief van dezelfde dag aan notaris D.bevestigde hij zich formeel te verzetten tegen een vrijgave van de waarborg van 34.000,00 euro.

Bij officiële brief van 16 maart 2006 betwistte de raadsman van het echtpaar B.-K. de inhoud van het schrijven van 9 maart 2006. Hij verwees naar de aangetekende brief van zijn cliënten van 15 december 2005 gevoegd als bijlage en stelde dat zijn cliënten de bvba T. Invest en de instrumenterende notaris reeds voor die datum mondeling hadden verwittigd van de weigering van het krediet. Vervolgens stelde hij de bvba T. Invest in gebreke tot het terugstorten van het betaalde voorschot, vermeerderd met de debetinteresten verschuldigd aan de Dexia Bank van wie het bedrag van de waarborg werd geleend, of zijn akkoord te verlenen voor de vrijgave van de fondsen in handen van de notaris.

Bij officiële brief van 28 maart 2006 betwistte de raadsman van de bvba T. Invest dat stappen werden ondernomen om een lening te bekomen of dat deze lening werd geweigerd, en voerde hij aan dat de brief van 15 december 2005 werd gericht aan de heer J. R. L., wat niet de naam is van de zaakvoerder van de bvba, en niet aan de bvba T. Invest.

3. Het onderwerp van de vordering

3.1. Voor de eerste rechter vorderden de heer B. en mevrouw K. de veroordeling van:

- T. INVEST tot vrijgave van de waarborg of tot betaling van 34.000,00 euro, plus de moratoire interesten aan de wettelijke interestvoet vanaf 16 maart 2006 tot en met de dag van de dagvaarding, en de gerechtelijke interesten aan de wettelijke interestvoet, en tot betaling van de interesten die door Dexia op dit bedrag van 34.000,00 euro worden in rekening gebracht sedert 15 december 2005;

- de heer L. tot betaling van een schadevergoeding van 25.000,00 EUR.

Zij vroegen ook de veroordeling van T. INVEST en de heer L. tot betaling van hun advocatenkosten, voorlopig geraamd op 5.000,00 EUR.

De heer L. concludeerde tot de niet-ontvankelijkheid, minstens de ongegrondheid van de vordering. Bij tegeneis vorderde de heer L. de veroordeling van de heer B. en mevrouw K. tot betaling van 5.000,00 EUR wegens tergend en roekeloos geding.

T. INVEST concludeerde tot de ongegrondheid van de vordering. Bij tegeneis vorderde T. INVEST de overeenkomst ontbonden te verklaren ten laste van de heer B. en mevrouw K., en hen te veroordelen tot betaling van 34.000,00 EUR plus de wettelijke intresten vanaf 9 maart 2006, en van 2.500,00 EUR, en de vrijgave te bevelen van de in handen van de notaris geblokkeerde som plus de intresten die deze heeft opgebracht.

3.2. De eerste rechter verklaarde de vordering van de heer B. en mevrouw K. tegen de heer L. ontvankelijk maar ongegrond.

Hij verklaarde de vordering van de heer B. en mevrouw K. tegen T. INVEST gegrond en veroordeelde T. INVEST tot de betaling van 34.000,00 EUR plus de moratoire interesten aan de wettelijke interestvoet vanaf 16 maart 2006 tot en met de dag van de dagvaarding, en vervolgens de gerechtelijke interesten aan dezelfde interestvoet. Hij beval de vrijgave in het voordeel van de heer B. en mevrouw K. van de in handen van notaris D.geblokkeerde som, plus de interesten die deze som in voorkomend geval heeft voortgebracht, welk bedrag in mindering kon gebracht worden van deze veroordeling.

Hij verklaarde de tegenvorderingen van T. INVEST en van de heer L. ontvankelijk maar ongegrond.

3.3. In hoger beroep herneemt T. INVEST haar oorspronkelijke tegenvordering.

De heer B. en mevrouw K. concluderen tot de ongegrondheid van het hoger beroep. Bij incidenteel hoger beroep hernemen zij hun oorspronkelijke vordering tegen de heer L. voor de schadevergoeding van 25.000,00 EUR.

Zij vragen ook de veroordeling van T. INVEST en de heer L. tot betaling van 2.500,00 EUR; op de zitting van 27 september 2010 preciseren zij dat zij schadevergoeding vragen wegens tergend en roekeloos hoger beroep.

4. De gronden van de beslissing en het antwoord op de middelen van de partijen

Naar luid van de akte van hoger beroep en van de conclusies is de heer L. appellant. Uit die procedurestukken blijkt nochtans geen vraag van de heer L. tot hervorming van de beslissing van de eerste rechter met betrekking tot vorderingen van of tegen hem.

Het hoger beroep is dus zonder voorwerp.

T. INVEST ontwikkelt argumentatie met betrekking tot de onderhandelingen die partijen na de verkoop hebben gevoerd over een lagere prijs dan de prijs waarvoor de verkoop is afgesloten. Die onderhandelingen zijn echter zonder invloed op de uitvoering van de overeenkomst waarop huidige vordering gesteund is. De facto is een overeenkomst gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening van minstens 400.000,00 EUR. Dat de heer B. en mevrouw K. mogelijk een lagere prijs wel hadden kunnen financieren is niet ter zake.

T. INVEST laat gelden dat de heer B. en mevrouw K. niet aan haar adres hebben gemeld dat zij geen lening konden verkrijgen. Zij meent dat de brief van de heer B. en mevrouw K. van 15 december 2005 gericht aan de heer J. R. L., ...laan 9, ... S., niet kan gelden als een kennisgeving overeenkomstig het beding met betrekking tot de opschortende voorwaarde. Zij laat gelden dat deze brief niet aan haar gericht was, maar aan de vader van haar zaakvoerder.

Het klopt dat de brief van de heer B. en mevrouw K. niet gericht was aan de zetel van T. INVEST. Hij was evenwel gericht aan het adres van de heer L., de zaakvoerder van T. INVEST, die bij de overeenkomst van verkoop van 22 november 2005 voor haar optrad. De eerste rechter overweegt terecht dat de overeenkomst niet bepaalt dat de kennisgeving aan de zetel moet gebeuren, zodat de kennisgeving op even geldige wijze mogelijk was aan de zaakvoerder en enige vennoot van de eenmansvennootschap T. INVEST, en dat er anders over denken strijdig is met de goede trouw waarmee overeenkomsten moeten worden uitgevoerd. In de overeenkomst van 22 november 2005 staat als adres van de heer L. vermeld ... S., ...laan 9. Uit het uittreksel uit het rijksregister gevoegd aan de dagvaarding blijkt wel dat de heer L. sinds 12 november 2005 niet langer op dat adres woonde, maar op V...; in de overeenkomst had hij dus zelf verkeerdelijk zijn oud adres vermeld. In de overeenkomst van 22 november 2005 staat de heer L. ook vermeld met zijn volledige naam, A. J. R. L., en door de bladschikking kan de naam gemakkelijk te goeder trouw maar verkeerdelijk gelezen worden als J. R. L.: « ... A.

J. R. L. à ... S., ...laan 9. »

Gelet op dit alles moet de brief van de heer B. en mevrouw K. van 15 december 2005 beschouwd worden als een geldige kennisgeving van de weigering van de banken.

Ten overvloede laten de heer B. en mevrouw K. gelden en ontkent T. INVEST niet dat de heer B. en mevrouw K. ook telefonisch hebben gemeld dat zij er niet in slaagden de lening te krijgen; het doel van de in de overeenkomst formeel voorgeschreven kennisgeving was dus alleszins reeds bereikt.

T. INVEST houdt voor dat de heer B. en mevrouw K. niet bewijzen dat zij zich hebben ingespannen om een lening te vinden, zodat de voorwaarde geacht moet worden vervuld te zijn omdat de heer B. en mevrouw K. zelf de vervulling ervan verhinderd hebben (artikel 1178 van het Burgerlijk Wetboek). Anders dan T. INVEST voorhoudt, beroepen de heer B. en mevrouw K. zich evenwel niet alleen op een weigering van lening door ING. De makelaar van de heer B. en mevrouw K. bevestigde weigeringen door Ethias en OCCH . Volgens de aangehaalde clausule van opschortende voorwaarde verbond de koper zich ertoe om bij "verschillende bank- of verzekeringsinstellingen alle normale stappen te ondernemen"; de weigeringen van Ethias en OCCH volstonden dus.

Het hoger beroep is bijgevolg ongegrond.

De heer B. en mevrouw K. stellen een vordering in tegen de heer L. tot vergoeding van schade uit onrechtmatige daad. De eerste rechter heeft terecht uitgelegd dat zij geen contractuele vordering hebben tegen de heer L. (hun contractspartij is T. INVEST, voor wie hij optrad), en ook geen buitencontractuele vordering indien zij niet bewijzen dat hij een fout heeft gemaakt die een schending uitmaakt, niet van de contractuele verbintenis, maar van een aan iedereen opgelegde verplichting en dat die fout een andere schade heeft veroorzaakt dan schade uit de gebrekkige uitvoering van de contractuele verbintenis.

Het incidenteel hoger beroep is dus ongegrond.

Anders dan de heer B. en mevrouw K. voorhouden, hebben T. INVEST of de heer L. het hoger beroep niet ingesteld terwijl zij wisten of behoorden te weten dat dit ongegrond was of van aard om hen te schaden. Het blijkt ook niet dat T. INVEST of de heer L. de procedure hebben aangewend op een wijze die niet verzoenbaar is met het gedrag van een normaal zorgvuldige persoon in dezelfde omstandigheden.

De incidentele vordering is dus ongegrond.

5. De kosten (...)

6. Het beschikkend gedeelte

Op grond van de bovenstaande overwegingen neemt het hof volgende beslissing.

Het hof:

Verklaart het hoger beroep van de heer L. zonder voorwerp.

Verklaart het hoger beroep van T. INVEST ontvankelijk maar ongegrond.

Verklaart het incidenteel hoger beroep van de heer B. en mevrouw K. ontvankelijk maar ongegrond.

Het verklaart de incidentele vordering van de heer B. en mevrouw K. ontvankelijk maar ongegrond.

- Het veroordeelt T. INVEST en de heer L. tot de betaling van de kosten van het hoger beroep, begroot (...)

Aldus gevonnist en uitgesproken in openbare burgerlijke terechtzitting van de eerste kamer van het hof van beroep te Brussel op 8 maart 2011.

Waar aanwezig waren:

Mevr. A. De Preester, Kamervoorzitter,

Dhr. E. Janssens de Bisthoven, Raadsheer,

Dhr. M. Debaere, Raadsheer,

Mevr. B. Heymans, Griffier.

Mots libres

  • Verkoopscompromis. Uitvoering te goeder trouw. opschortende voorwaarde van het bekomen van een lening. Niet bekomen van een mededeling. Mededeling aan de verkoper, niet op het juiste adres.