Parlementaire mondelinge vraag van de heer Alain Maron dd. 24.01.2013 (Brussels Hoofstedelijk Gewest)

Parlementaire mondelinge vraag van de heer Alain Maron dd. 24.01.2013

Brussels Hoofdstedelijk Parlement, Interpellaties - Integraal verslag, 2012-2013, I.V. nr. 39, blz. 5

De regeling betreffende de registratierechten van toepassing op de vastgoedmakelaars

Voorzitterschap: mevrouw Françoise Dupuis, voorzitter.

Mevrouw de voorzitter.- De heer Maron heeft het woord.

De heer Alain Maron (in het Frans).- Overeenkomstig de Brusselse regeling inzake registratierechten kunnen vastgoedmakelaars een verminderd tarief van 8% genieten in plaats van het tarief van 12,5% dat voor alle andere kopers geldt, op voorwaarde dat ze erkend zijn en aan bepaalde voorwaarden voldoen.

Als de vastgoedmakelaars niet voor dit verminderd tarief kiezen, genieten zij sowieso, net als elke burger, een terugbetaling van 36% als het pand of een deel van het pand binnen twee jaar wordt doorverkocht.

Dat systeem speelt in het voordeel van de vastgoedmakelaars, die soms heel wat winst maken door gebouwen te kopen en de appartementen nadien apart door te verkopen. Vaak voeren ze geen renovatiewerken uit en verlijden ze enkel een verdelingsakte bij de notaris.

Die verrichtingen verhogen de prijs per vierkante meter aanzienlijk zonder dat er een echte meerwaarde aan het gebouw wordt toegebracht. Het gaat dus om louter speculatieve operaties die de vastgoedprijzen de hoogte injagen.

De slachtoffers zijn niet alleen de kandidaatkopers op de markt, maar ook de huurders van de betrokken appartementen. De appartementen worden immers vaak doorverkocht aan eigenaarsbewoners die het recht hebben om de huurders uit het appartement te zetten. Personen die het appartement wel konden huren maar niet voldoende middelen hebben om het te kopen, komen zo in een onzekere situatie terecht.

Het fenomeen heeft de voorbije vijf jaar in Parijs zo'n hoge vlucht genomen dat de Franse regering heeft moeten ingrijpen om de huurders-bewoners beter te beschermen. Wij moeten dus waakzaam zijn.

Bij de gedeeltelijke terugbetaling van de registratierechten wordt er geen onderscheid gemaakt tussen enerzijds een speculatieve aankoop die gepaard gaat met doorverkoop zonder objectieve meerwaarde, en anderzijds een voortijdige doorverkoop om persoonlijke redenen of wegens overmacht.

Is het systeem niet in strijd met de gewestelijke doelstellingen inzake de toegang tot huisvesting, aangezien de bovenvermelde speculatieve operaties de prijzen doen stijgen zonder dat er extra woningen bijkomen?

Hebt u cijfers over het fenomeen? Hoeveel vastgoedtransacties genoten het voorbije jaar het gunsttarief van 8%? Voor welk totaalbedrag? Hoeveel terugbetalingen werden er aangevraagd?

Hebt u de positieve of negatieve impact van het gunsttarief en de gedeeltelijke terugbetaling op de vastgoedmarkt geanalyseerd? Overweegt u een wijziging van de fiscale bepalingen om dergelijke speculatie, die de inspanningen van de regering op het vlak van huisvesting tenietdoet, tegen te gaan?

Bespreking

Mevrouw de voorzitter.- De heer de Clippele heeft het woord.

De heer Olivier de Clippele (in het Frans).- De vastgoedhandelaar die voor het tarief van 8% kiest, kan geen aanspraak maken op de gedeeltelijke terugbetaling van de registratierechten in geval van doorverkoop binnen een termijn van twee jaar.

De interpellatie van de heer Maron betreft personen die een gebouw kopen en de appartementen nadien apart doorverkopen zonder werken uit te voeren. Voor de opsplitsing van een gebouw moet een stedenbouwkundige vergunning worden aangevraagd. Er is dus een rem op deze praktijk ingebouwd.

Volgens het Brussels Wetboek van ruimtelijke ordening (BWRO) kan die vergunning niet worden geweigerd als er kan worden bewezen dat het gebouw vóór 1 juli 1992 werd bewoond, maar de wet zegt niet dat die vergunning zonder voorwaarden moet worden afgegeven. Meestal leggen de gemeenten dus een aantal werken op. De praktijk kwam vroeger misschien vaak voor, maar is ondertussen aan banden gelegd.

Wanneer een opbrengstgebouw moet worden verkocht om de successierechten te betalen, heeft de eigenaar vaak geen andere keuze dan een vastgoedmakelaar in de arm te nemen, aangezien die rechten binnen een termijn van zes maanden moeten worden betaald. Men kan die een 'vastgoedhandelaar' noemen, maar in het Wetboek van de registratierechten heeft dat begrip enkel betrekking op personen die gebouwen tegen een verminderd tarief aankopen en opnieuw doorverkopen. Meestal verkiezen de vastgoedmakelaars om de normale registratierechten te betalen en een gedeeltelijke terugbetaling te vragen als zij erin slagen om het pand binnen twee jaar te verkopen.

Het probleem waarnaar de heer Maron verwijst is reëel, maar moet in zijn geheel worden gezien. Wij moeten voorkomen dat goede vastgoedmakelaars, die werken uitvoeren en een stedenbouwkundige vergunning aanvragen, worden gepenaliseerd door restrictieve regels die slechts op een deel van de vastgoedsector betrekking hebben.

Door de splitsing van gebouwen kunnen bovendien meer jongeren een eigendom verwerven in plaats van huurder te blijven.

Mevrouw de voorzitter.- De heer Vanhengel heeft het woord.

De heer Guy Vanhengel, minister (in het Frans).- Mijnheer de Clippele, uw uiteenzetting maakt mijn aanwezigheid bijna overbodig!

Ik deel de bezorgdheid van de heer Maron met betrekking tot de vastgoedspeculatie, zeker in deze tijden van woningnood. Tegelijkertijd moeten wij de wildgroei van kleine en oncomfortabele wooneenheden ten nadele van de huurders afremmen.

In Parijs werden de voorbije jaren inderdaad vele grote panden opgedeeld in verschillende eengezinswoningen en doorverkocht. Die splitsingsrage is op gang gekomen nadat verzekeringsmaatschappijen en banken honderden residentiële gebouwen van de hand hadden gedaan. Deze institutionele beleggers beheren hun portefeuille actiever dan twintig jaar geleden en verkiezen kantoren te verhuren aangezien dat een stuk winstgevender is. Tot voor kort was de kantoorleegstand in Parijs bijzonder laag.

De Franse regering heeft aangekondigd dat ze tegenmaatregelen wil nemen, ook al zou de splitsingsrage stilaan moeten afnemen. In tijden van crisis verkiezen institutionele beleggers immers hun residentieel patrimonium gedeeltelijk te behouden.

De Franse regering streeft naar een betere wettelijke omkadering van de mogelijkheden van mede-eigendom en van huuropzeg door de verhuurder. Ze pleit ook voor een hervorming van de sector om een einde te maken aan de misbruiken die de vastgoedsector een slechte naam bezorgen. Voor het overige heb ik echter geen weet van een op til zijnde hervorming. De Franse registratierechten zijn trouwens een stuk lager (5%) dan de onze.

In het Brussels Gewest dienen we het probleem op lokaal vlak aan te pakken in plaats van het systeem van gewestelijke registratierechten te wijzigen.

Zo heeft de gemeente Etterbeek een Huisvestingsobservatorium opgericht dat, wanneer zich op een bepaald adres meer mensen inschrijven, controleert of de opdeling van de woonst via een bouwvergunning is gebeurd en dat kan eisen dat het gebouw in zijn oude staat wordt hersteld.

Ook de gemeente Jette ontmoedigt de opdeling in kleine wooneenheden. Zo moet er in elke woning voldoende lichtinval zijn en mag er geen flat worden ondergebracht in een kelder of op een zolder.

De gemeenten kunnen via het gemeentelijk ontwikkelingsplan structurele maatregelen nemen als zij vinden dat er in bepaalde wijken al genoeg kleine flats zijn en te weinig eengezinswoningen.

In 2011 leverden de registratierechten die tegen het gunsttarief van 8% werden geïnd 10.383.835 euro op, of 2,17% van de totale ontvangst van 478 miljoen euro. Ik heb geen informatie over het aantal transacties.

Het gunsttarief is bedoeld om het aantal teruggavedossiers voor de administratie beperkt te houden en om te vermijden dat mensen die in de sector werken aan voorfinanciering moeten doen. Het is niet voordeliger dan de teruggave in het geval van een snelle wederverkoop.

In 2011 werd een bedrag van 4.942.492 euro terugbetaald wegens wederverkoop binnen de twee jaar. Het ging om 698 transacties.

Daarnaast werd een bedrag van 3.178.526 euro teruggegeven als vermindering aan de kopers die een eerste woning-hoofdverblijfplaats aankochten. Het ging om 420 gevallen.

Per jaar worden er gemiddeld 7.000 verminderingen toegekend aan kopers die aan de voorwaarden voldoen.

Tot slot nog een woordje over de stijging van de Brusselse vastgoedprijzen. Ik ontken het probleem niet en besef dat veel tweeverdieners amper nog een degelijke woning in Brussel kunnen aanschaffen, tenzij de familie financieel bijspringt.

De stijging van de vastgoedprijzen is jammer genoeg een onomkeerbare zaak, gelet op het profiel van wie er in dit gewest komt wonen, de opwaardering van bepaalde wijken en het feit dat de vraag alsmaar groter wordt dan het aanbod.

Het evenredig registratierecht is op zich al een sociale belasting, in die zin dat wie een dure woning koopt, een relatief hoog bedrag aan registratierechten zal moeten betalen. De koper van een bescheiden woning zal een stuk minder betalen, zeker als hij een vermindering geniet.

Het registratierecht is een belasting op een economische waardeverplaatsing: dankzij de overschrijving van de aankoopakte op de hypotheekbewaring wordt het eigendomsrecht inroepbaar tegen een derde.

Daarnaast bestaan er nog andere belastingen of boetes voor wie in vastgoed investeert of speculeert, zoals de inkomstenbelastingen, de belasting op meerwaarden en de boetes op leegstand.

De oplossing van de wooncrisis zal mijns inziens niet gevonden worden door een verhoging van de registratierechten door te voeren. Die liggen immers al een stuk hoger dan het Europese gemiddelde. We moeten vermijden dat investeerders en jonge gezinnen Brussel links laten liggen, dat onze fiscale inkomsten slinken en dat het aanbod van degelijke woningen daalt door ondoordachte of speculatieve opsplitsingen van gebouwen.

Mevrouw de voorzitter.- De heer Maron heeft het woord.

De heer Alain Maron (in het Frans).- Ik pleit niet voor een globale stijging van de registratierechten.

Wanneer een gebouw te koop wordt aangeboden, ontstaat er evenwel concurrentie tussen de kopers, die niet allemaal op gelijke voet staan. Als de kandidaat-koper een gezin is dat een deel van het gebouw zal bewonen, gelden de normale registratierechten. Als de kandidaat-koper daarentegen een vastgoedhandelaar is, geniet hij een gunsttarief. Is dat rechtvaardig? Draagt dat mechanisme bij tot de doelstellingen van de regering inzake huisvesting?

Voor het gunsttarief wordt bovendien geen onderscheid gemaakt tussen een investeerder die een vergunning aanvraagt en de nodige werken uitvoert en een investeerder die het gebouw in appartementen opdeelt zonder een vergunning aan te vragen of werken uit te voeren.

Er gelden dus twee maten en gewichten. Welk doel wordt er met deze maatregel nagestreefd? Waarom de vastgoedhandelaars bevoorrechten die minder goed werken?

Het verheugt mij dat het blijkbaar maar om een randverschijnsel gaat, maar als het fenomeen zich verspreidt, moeten wij ons fiscaal systeem herzien om dergelijke ongewenste effecten te voorkomen.

- Het incident is gesloten.